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摘要：近来，房地产业的供给侧改革已成为人们普遍关心的问题，笔者结合供给侧改革提出的背景以及国家近些年对房地产市场的调控情况，针对房地产调控存在的问题，提出建议采取的措施。
关键词：房地产；供给侧改革；调控政策
习近平总书记在十九大报告中明确指出，我们要“贯彻新发展理念，建设现代化经济体系”，第一就是要深化供给侧结构性改革。特别是在房地产领域，“房子是用来住的，不是用来炒的”已深入人心，国家的调控政策也层出不穷，哪些政策作用于供给侧，房地产业的供给侧应该如何改革，已经成为人民大众普遍关心的问题。
1、房地产行业供给侧改革的背景
1.1供给侧改革的提出
2015年以来，中国经济进入新常态阶段，出现了一系列新问题，突出表现为“四降一升”。2015年11月，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，会上首次提出要着力加强“供给侧改革”，引发各界高度关注，被认为是高层经济思路上的重大变化。2016年5月，习近平在中央财经领导小组第十三次会议上对供给侧结构性改革进行了具体阐述，提出坚定不移推进供给侧结构性改革，即“当前我国经济发展中有周期性、总量性问题，但结构性问题最突出，矛盾的主要方面在供给侧。供给侧结构性改革的根本目的是提高供给质量满足需要，使供给能力更好满足人民日益增长的物质文化需要；主攻方向是减少无效供给，扩大有效供给，提高供给结构对需求结构的适应性。”
1.2房地产业的供给侧改革
供给侧改革就是要从供给侧入手对经济结构进行调整。房地产业和其他行业一样，在供给侧主要有劳动力、土地、资本、创新等要素。房地产业的供给侧结构性改革即是要调整上述要素的供给结构，实现要素最优配置和行业的健康发展。当前房地产业已是我国国民经济的重要组成部分，房地产业的改革与发展不但关系到中国经济发展的大局，还对社会稳定产生至关重要的影响。鉴于当前房地产市场仍然存在诸多问题，比如一二线城市住房市场供不应求，房价暴涨；三四线城市却库存高企，去化缓慢。为此，房地产业已经成为政策调控和结构改革的焦点。
2、近年房地产调控情况
从2005年政府出台“国八条”调控政策，开始重视调控房价；2006年又陆续出台“国六条”、“国十五条”调控供给结构；到2007年政府先后五次调控首付比例及贷款利率，至此房地产市场渐趋稳定。但随着2008年国际金融危机来袭，楼市量价齐跌，为刺激房地产市场成交量上涨，稳定国民经济，政府又出台了“国13条”救市。此后，2009年政策效应显现，楼市回暖，房价开始大涨。2010年为抑制房价过快上涨，政府又出台了“新国十条”开始在各地限购。2011年政府出台“新国八条”，调整首付比例和贷款利率；2012年政府对购房资格开始限制；2013年政府继续出台“新国五条”强化调控，使房地产市场价格得到控制，投机性需求遭到打击。2014年政府开始分类调控，针对各地楼市的不同情况出台不同的调控政策。2015年为去库存，调控政策有所松动，到2016年房价又出现大幅上涨。为落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，2017年各地纷纷出台限购限贷政策，以期建立长效机制，控制房价过快增长，让人民住有所居。
3、目前房地产市场调控手段存在的问题
纵观近十年来房地产市场的调控政策，不难发现存在以下问题：
3.1各项调控政策都以作用于需求端为主。不论是限制购房人资格，还是提高首付款比例、贷款利率、契税税率等调控手段，都是作用于购房者即需求端，并未真正触及到供给端的结构调整。因此每次政策放松之后，房价便会报复性反弹。
3.2在很长一个历史时期内，调控政策一直采用“一刀切”的手段。特别是在2014年以前，全国的调控政策往往一刀切解决，这违背了房地产市场的特点，调控效果也就不会特别好。
3.3缺乏长效机制。近十年的调控政策往往二到三年就会经历一个从严到松或由松变严的周期性变化过程，缺乏长效管控机制，以至于在政策变化时市场观望情绪浓厚，政策起效时间被拉长，对供给侧的结构性改革作用有限。
4、建議采取的措施
4.1坚持分类调控，针对不同区域出台不同政策。按照房地产产品为不动产这一特殊属性，房地产市场一直是区域市场，不能在全国市场范围采取“一刀切”的政策。应针对不同区域的市场特点出台不同的调控政策。比如，一线城市就要始终抑制房价过快上涨，而三四线城市则要出台政策促进市场去库存。
4.2增加供给，改善供需关系。要从供给侧改变导致房地产市场过热的供需关系，就要增加房地产产品的供应量，使供给量能尽量满足市场需求。要大力兴建保障房、限价房、公租房，以及鼓励存量房进入租赁市场，彻底改变房地产市场上供给短缺的局面，以使房价上涨的态势得到抑制。
4.3依靠国有企业，向市场提供充足的低价房源，迫使其他供给商迫于市场趋势降低房价。国有企业本就是生产资料全民所有的制度基础上建立起来的企业，其生产和经营也应该以广大人民的利益要求为出发点。在这一点上，国有企业应该是与其他追逐利润最大化的供给商有着显著区别的。因此，在房地产市场急需调节的时候，受政府领导的国有企业应该大力推动微利甚至无利的保障房项目，协助政府从供给侧调节市场，让利于民。在市场上低价房源供应充足的情况下，提供高价房源的其他房地产商为适应竞争，也将不能继续维持高价销售，整个房价水平将会得到有效控制。
4.4修改土地出让制度以配合房地产业的供给侧改革。
土地是房地产业最重要的供给因素，在房地产市场过热的时候地价更是不断被推高，“地王”层出不穷。以至于“面粉贵过面包”的现象不断被人们所诟病。一直也有人认为“价高者得”的土地出让制度是推高房价的重要因素。当前，政府已经开始对土地出让制度进行调整，不断出台地价“熔断”机制、限地价竞房价、限地价竞自持房源数量等新的出让手段以改善土地供应对房价的影响。笔者认为这个趋势是好的，土地出让已不再是简单的竞价制度，应该通过对土地出让制度的修改，使从事保障房项目开发的房地产企业能够低价拿地，从成本上保证保障房能够低价供应市场，切实从供给侧支持房地产业的改革和发展。
作者简介：
姓名：刘春久出生年月：1981.10性别：男民族：汉当前职务：员工当前职称：中级经济师学历：硕士研究生研究方向：市场营销
作者单位：天津海河下游开发有限公司单位所在地：天津市滨海新区单位所在地邮编：300450
关键词：房地产；供给侧改革；调控政策
习近平总书记在十九大报告中明确指出，我们要“贯彻新发展理念，建设现代化经济体系”，第一就是要深化供给侧结构性改革。特别是在房地产领域，“房子是用来住的，不是用来炒的”已深入人心，国家的调控政策也层出不穷，哪些政策作用于供给侧，房地产业的供给侧应该如何改革，已经成为人民大众普遍关心的问题。
1、房地产行业供给侧改革的背景
1.1供给侧改革的提出
2015年以来，中国经济进入新常态阶段，出现了一系列新问题，突出表现为“四降一升”。2015年11月，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，会上首次提出要着力加强“供给侧改革”，引发各界高度关注，被认为是高层经济思路上的重大变化。2016年5月，习近平在中央财经领导小组第十三次会议上对供给侧结构性改革进行了具体阐述，提出坚定不移推进供给侧结构性改革，即“当前我国经济发展中有周期性、总量性问题，但结构性问题最突出，矛盾的主要方面在供给侧。供给侧结构性改革的根本目的是提高供给质量满足需要，使供给能力更好满足人民日益增长的物质文化需要；主攻方向是减少无效供给，扩大有效供给，提高供给结构对需求结构的适应性。”
1.2房地产业的供给侧改革
供给侧改革就是要从供给侧入手对经济结构进行调整。房地产业和其他行业一样，在供给侧主要有劳动力、土地、资本、创新等要素。房地产业的供给侧结构性改革即是要调整上述要素的供给结构，实现要素最优配置和行业的健康发展。当前房地产业已是我国国民经济的重要组成部分，房地产业的改革与发展不但关系到中国经济发展的大局，还对社会稳定产生至关重要的影响。鉴于当前房地产市场仍然存在诸多问题，比如一二线城市住房市场供不应求，房价暴涨；三四线城市却库存高企，去化缓慢。为此，房地产业已经成为政策调控和结构改革的焦点。
2、近年房地产调控情况
从2005年政府出台“国八条”调控政策，开始重视调控房价；2006年又陆续出台“国六条”、“国十五条”调控供给结构；到2007年政府先后五次调控首付比例及贷款利率，至此房地产市场渐趋稳定。但随着2008年国际金融危机来袭，楼市量价齐跌，为刺激房地产市场成交量上涨，稳定国民经济，政府又出台了“国13条”救市。此后，2009年政策效应显现，楼市回暖，房价开始大涨。2010年为抑制房价过快上涨，政府又出台了“新国十条”开始在各地限购。2011年政府出台“新国八条”，调整首付比例和贷款利率；2012年政府对购房资格开始限制；2013年政府继续出台“新国五条”强化调控，使房地产市场价格得到控制，投机性需求遭到打击。2014年政府开始分类调控，针对各地楼市的不同情况出台不同的调控政策。2015年为去库存，调控政策有所松动，到2016年房价又出现大幅上涨。为落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，2017年各地纷纷出台限购限贷政策，以期建立长效机制，控制房价过快增长，让人民住有所居。
3、目前房地产市场调控手段存在的问题
纵观近十年来房地产市场的调控政策，不难发现存在以下问题：
3.1各项调控政策都以作用于需求端为主。不论是限制购房人资格，还是提高首付款比例、贷款利率、契税税率等调控手段，都是作用于购房者即需求端，并未真正触及到供给端的结构调整。因此每次政策放松之后，房价便会报复性反弹。
3.2在很长一个历史时期内，调控政策一直采用“一刀切”的手段。特别是在2014年以前，全国的调控政策往往一刀切解决，这违背了房地产市场的特点，调控效果也就不会特别好。
3.3缺乏长效机制。近十年的调控政策往往二到三年就会经历一个从严到松或由松变严的周期性变化过程，缺乏长效管控机制，以至于在政策变化时市场观望情绪浓厚，政策起效时间被拉长，对供给侧的结构性改革作用有限。
4、建議采取的措施
4.1坚持分类调控，针对不同区域出台不同政策。按照房地产产品为不动产这一特殊属性，房地产市场一直是区域市场，不能在全国市场范围采取“一刀切”的政策。应针对不同区域的市场特点出台不同的调控政策。比如，一线城市就要始终抑制房价过快上涨，而三四线城市则要出台政策促进市场去库存。
4.2增加供给，改善供需关系。要从供给侧改变导致房地产市场过热的供需关系，就要增加房地产产品的供应量，使供给量能尽量满足市场需求。要大力兴建保障房、限价房、公租房，以及鼓励存量房进入租赁市场，彻底改变房地产市场上供给短缺的局面，以使房价上涨的态势得到抑制。
4.3依靠国有企业，向市场提供充足的低价房源，迫使其他供给商迫于市场趋势降低房价。国有企业本就是生产资料全民所有的制度基础上建立起来的企业，其生产和经营也应该以广大人民的利益要求为出发点。在这一点上，国有企业应该是与其他追逐利润最大化的供给商有着显著区别的。因此，在房地产市场急需调节的时候，受政府领导的国有企业应该大力推动微利甚至无利的保障房项目，协助政府从供给侧调节市场，让利于民。在市场上低价房源供应充足的情况下，提供高价房源的其他房地产商为适应竞争，也将不能继续维持高价销售，整个房价水平将会得到有效控制。
4.4修改土地出让制度以配合房地产业的供给侧改革。
土地是房地产业最重要的供给因素，在房地产市场过热的时候地价更是不断被推高，“地王”层出不穷。以至于“面粉贵过面包”的现象不断被人们所诟病。一直也有人认为“价高者得”的土地出让制度是推高房价的重要因素。当前，政府已经开始对土地出让制度进行调整，不断出台地价“熔断”机制、限地价竞房价、限地价竞自持房源数量等新的出让手段以改善土地供应对房价的影响。笔者认为这个趋势是好的，土地出让已不再是简单的竞价制度，应该通过对土地出让制度的修改，使从事保障房项目开发的房地产企业能够低价拿地，从成本上保证保障房能够低价供应市场，切实从供给侧支持房地产业的改革和发展。
作者简介：
姓名：刘春久出生年月：1981.10性别：男民族：汉当前职务：员工当前职称：中级经济师学历：硕士研究生研究方向：市场营销
作者单位：天津海河下游开发有限公司单位所在地：天津市滨海新区单位所在地邮编：300450