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摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱产业，但在当前房地产企业中，普遍存在盈利水平低的问题。基于此，本文以R房地产公司为研究对象，利用杜邦模型分析其盈利能力，发现问题，分析问题，最后对商品房质量和收入策略、开发环节、存货管理等方面提出优化对策。
关键词： 盈利能力 杜邦分析 净资产收益率
房地产行业是我国经济发展的主导产业。目前竞争加剧，房地产企业只有具有稳定的盈利能力才能保证其健康的发展，所以，对于国民经济的发展和房地产行业来说，区别出具有稳定盈利能力的企业是非常有现实意义的。本文以R房地产公司为例，分析其盈利能力并找到该公司在盈利能力方面的不足及原因，并与之对应提出提升对策。
一、R房地产公司基本情况
1、R房地产公司概况
R房地产公司在1996年以18.6亿元注册成立，于2007年在深交所成功登陆，经过23年的不断发展，目前公司已是集物业、建筑设计、酒店管理和商品楼和住宅开发为一体，拥有国家甲级设计资质和一级开发资质的大型综合体。
2、R房地产公司主要盈利能力指标分析
从表1可看出2015-2017年R公司销售毛利率不断下降，总体下降1.39%，单位产品的获利能力在不断减弱。这与R公司销售流程中的成本和价格有关，比如原材料的价格变动、生产过程中的成本控制、销售价格变动等情况。
在这三年中，R公司的销售净利率不断上升，但在2017年的增幅不如2016年，可知主要是净利润在2017年的增幅太小引起销售净利率的增长势头减弱。
R公司成本费用利润率呈上升趋势，这期间成本费用控制得到提升，获利能力逐渐加强。但是2017年的成本费用情况不如没有2016年。据年报显示，财务费用同比增加244.14%;销售费用同比增加54.05%;管理费用同比增加42.25%。
R公司的总资产收益率在这三年连续上升，该公司为投资者创造收益的能力有增强的趋势。
R公司净资产收益率在这三年持续上升，企业自有资金获取净收益的能力越来越强，但是在2017年的增幅较上年有所收窄，造成净资产收益率有2.35%的回升，说明企业自有资金获取净收益的能力有所减缓。
从这三年的总体趋势来看，R房地产公司获取收益的能力有一定的提高，只是在2017年的盈利势头不如2016年。
3、R房地产公司杜邦分析
杜邦财务分析体系从股东权益最大化的角度，以净资产收益率作为分析的出发点，把净资产收益率分解为权益乘数、销售净利率与总资产周转率这三个指标的积，使财务比率分析的层次更加清晰可观。同时，又能全面反映企业的运行资产的能力、盈利的能力和偿债的能力，从而有利于对公司经营业绩进行深入分析。
首先，和表1分析一样，R房地产公司的销售净利率近三年连续上升，公司通过产品的盈利能力逐渐提高。其次，总资产周转率方面，三年连续下降，总体下降了3.29%，说明公司的资产管理水平下降。最后，权益乘数方面，由表2可知，近三年权益乘数不断增加，总共增加了1.7237，说明公司的负债比率增长，可以带来财务杠杆收益，与此同时也伴随着财务风险的快速提升。总体来看，R公司的净资产收益率在2015-2017年连续上升，总体上升9.17%，这说明R公司的盈利能力呈现出了不断增强的趋势。
综上所述，净资产收益率之所以能够一直上升，主要原因是销售净利率与权益乘数的不断增加，说明企业在业务获利能力和企业利用债务资金放大经营成果的能力不断提高。而R公司的总资产周转率却不断下降，它下降的程度低于销售净利率和权益乘数的增长程度，使得净资产收益率不断增加。总资产周转率的下降说明R公司运用资产的效率降低，管理者需要引起重视。
二、R房地产公司盈利能力存在的问题
将R公司盈利能力指标同行业平均水平和先进公司进行对比，本文选取万科作为先进公司。
通过表3、4，发现R公司盈利能力主要存在如下几个问题：一是销售毛利率水平低下，在2016和2017年低于平均水平;二是总资产报酬率低，在这两年低于行业平均水平和万科。总资产报酬率等于销售净利率和总资产周转率的乘积，由表3、4可知，R公司的销售净利率都比行业平均水平和万科高，所以引起总资产报酬率低的原因是总资产周转率低;三是成本费用利润率较低，R公司的成本费用利润率虽然比行业平均水平高，但是不及万科。
1、销售毛利率低
前文可知，R公司的销售毛利率连续三年下降，同时在2016、2017年比行業平均水平低了2%-3%左右，说明R公司的单位产品获利能力十分低下，公司产品的竞争力不强。太低的销售毛利率，说明了R公司的毛利是不够的，这就导致了在将期间费用补偿之后，盈利水平就变低，严重影响了产品的盈利能力。
资产周转率下降
（1）总资产周转率下降
由表2可知，在2015-2017年，R公司的总资产周转率指标呈现持续下降的状态，总体下降3.5%左右。总资产周转率起着反映公司资产总体使用效率的作用，而R公司的总资产周转率连续下降，说明该公司的所有资产的经营质量和利用效率的水平越来越低，整体营运能力越来越弱。
存货周转率下降
在房地产企业中，存货在资产中占比大。R公司的存货在资产中占比65%左右，近三年R公司存货周转率从27.96%下降到26.20%，总体下降2%左右。R公司存货在2016和2017年的增长速度分别为31.31%和34.19%，存货持有量不断增加，而存货周转率不断下降，如果R公司不是有意囤货，那就是公司在存货管理和销售能力两方面出现了问题。
三、R房地产公司盈利能力存在问题的原因
1、商品房质量问题
近年来，R公司因商品房质量问题引发信誉危机。例如，2016年南京户主投诉买房遇强卖车位事件;同年，沈阳某小区高层外墙体掉落;2017年，徐州某小区因墙皮脱落等问题遭遇数百业主投诉，品质信誉遭到质疑。R公司由于受上述质量问题的影响，在很大程度上影响了R公司的营业收入。所以R公司因品质信誉问题引起营业收入病态增长，使商品房销售收入不具备长期稳健增长的特征。 2、开发效率低，对成本费用的控制力度不够
万科之所以能在房地产企业中处于领先地位，主要原因之一是其将开发过程中的价值链全部掌握在公司内部。而R公司却把生产过程中的很多环节向分包商进行发包，这样就形成在开发环节中，利润出现了严重分流的现象。
在2015-2017年中，R公司的销售费用占营业收入的比例约为6.4%，而万科仅在3%左右，R公司是万科的2倍左右;在管理费用的控制上，R房地产公司的浪费情况比较严重，其管理费用占营业收入的比例在这三年的均值是 8.76%，而万科约为4.2%，是R公司的一半;同理，R公司的财务费用占营业收入的比值是万科的1.5倍左右。相比之下，R公司期间费用的控制力度不如万科。
同时，在营业收入不断上升的同时，销售毛利率却持续下降，可见，R公司的营业成本压力增大。一方面R公司不断扩张，使得该公司的开发成本不断增加，比如土地征用费或拆迁安置补偿费、建筑安装工程费等不断增加，使得资金链变得紧张。另一方面，在房地产建设过程中，存在资源浪费，生产环节效率低下的问题，导致成本费用控制不当。
3、实际开发速度与土地储备扩张速度不匹配
开发成本反映产品开发过程中发生的费用，通过增减率变动可以反映公司的实际开发速度。在2016年开发成本环比增长26.52%，土地储备面积环比增加74.26%，土地储备扩张速度是开发成本增长速度的2.8倍;同理，在2017年土地储备扩张速度是开发成本增长速度的2.5倍。由此可以看出R公司的实际开发速度与土地储备扩张速度不匹配。
受宏观经济的影响，R公司不断扩张，囤积了大量土地，但是公司实际开发能力有限，这就使得土地储备速度比在土地上开发的速度快得多。由于持续增加的储备土地，但是较低的开发效率就会使存货资产周转率大大降低，进而导致了企业资产负担一直不断加重。从而使得企业资产周转效率降低，影响净资产收益率，导致盈利能力下降。
四、提升R房地产公司盈利能力的对策
提高产品质量，扩大销售收入
产品品质是一个企业的灵魂，是企业能在激烈市场具有市场竞争力的重要因素。商品房质量问题，关键是要加强商品房的建设质量，R公司应从原材料的选择，到开发环节都做到精细管理，严格要求质量，做到从源头把控质量以增强客户对公司的认同感。而且需要提高产品售后服务质量，增强企业的责任感。对于已经发生的质量问题，R公司应及时采取合理措施解决。
R公司应根据企业发展的战略目标制定长期稳定的收入策略，不应局限于短期的经济利益，而从长远的眼光来制定战略以实现企业价值最大化。R公司的销售收入受质量问题的影响，虽然近几年有所增加，但要长期稳定发展是难以实现的，所以R公司应制定符合公司长期稳定的收入策略，具体策略如下：一是树立品牌形象，良好的品牌形象可以帮助R公司扩大市场，在市场竞争中获得优势;二是选择独特的市场定位，选择西部有发展潜力的城市，稳步涉足风险较小的城市;三是通过营销策略来提升收入，比如分期开发分批销售来提升产品价值;四是加强该公司市场营销部人员素质，或采用激励机制来提高人员效率。
2、提高开发环节效率，加强对成本费用的控制力度
第一，R公司应结合自身实际情况，逐步建立与公司开发环节相适应的生产线，从而形成标准化、规模化的生产管理模式。一方面使资金周转率与生产效率不断进行提高，另一方面能够使很多生产运营成本得到减少，从而产生规模效益。第二，要提高运作的效率，对人员冗余现象进行特别关注，在对人员进行精简的同时注重教育培训，从而使员工工作效率得到有效提升，使人力资源利用最大化，从而使运作效率相应得到提高。第三，加強对期间费用的控制力度，建立科学的管理模式，合理的费用控制，可以节约大量资源，减轻公司的成本支出，提高企业的经济效益。最后，可以通过提升生产效率，降低产品成本。比如实行成本管理，增强员工的成本意识;加强材料成本控制;控制不良商品的产生等方法。
3、加强存货管理
存货在资产中占比最大，要想加强资产的管理则需对存货加强管理。R公司的土地储备扩张速度快于实际开发速度，则在存货储备方面，R公司应从战略上进行规划;在产品开发上，必须与公司整体的发展目标以及所处的市场环境相符合。从而把控制存货在合理范围而不是一味囤地影响销售，秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，实现较高的周转效率，避免存货负担过大造成保管费用等增加或影响资金回流。为促进企业的资金形成良性的循环，就必须使存货周转率提升。只有管理好存货，才能为企业在未来更好的生存和发展打下坚实的基础。
参考文献：
[1]姚翠华，郑亚光.基于企业可持续发展的财务评价体系构建[J].财会月刊，2016（11）
[2]白羽.房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析[J].财会通讯，2015（05）
[3]吕恩泉，刘江涛.基于杜邦方法的房地产公司盈利能力分析[J].经济论坛，2016（02）
关键词： 盈利能力 杜邦分析 净资产收益率
房地产行业是我国经济发展的主导产业。目前竞争加剧，房地产企业只有具有稳定的盈利能力才能保证其健康的发展，所以，对于国民经济的发展和房地产行业来说，区别出具有稳定盈利能力的企业是非常有现实意义的。本文以R房地产公司为例，分析其盈利能力并找到该公司在盈利能力方面的不足及原因，并与之对应提出提升对策。
一、R房地产公司基本情况
1、R房地产公司概况
R房地产公司在1996年以18.6亿元注册成立，于2007年在深交所成功登陆，经过23年的不断发展，目前公司已是集物业、建筑设计、酒店管理和商品楼和住宅开发为一体，拥有国家甲级设计资质和一级开发资质的大型综合体。
2、R房地产公司主要盈利能力指标分析
从表1可看出2015-2017年R公司销售毛利率不断下降，总体下降1.39%，单位产品的获利能力在不断减弱。这与R公司销售流程中的成本和价格有关，比如原材料的价格变动、生产过程中的成本控制、销售价格变动等情况。
在这三年中，R公司的销售净利率不断上升，但在2017年的增幅不如2016年，可知主要是净利润在2017年的增幅太小引起销售净利率的增长势头减弱。
R公司成本费用利润率呈上升趋势，这期间成本费用控制得到提升，获利能力逐渐加强。但是2017年的成本费用情况不如没有2016年。据年报显示，财务费用同比增加244.14%;销售费用同比增加54.05%;管理费用同比增加42.25%。
R公司的总资产收益率在这三年连续上升，该公司为投资者创造收益的能力有增强的趋势。
R公司净资产收益率在这三年持续上升，企业自有资金获取净收益的能力越来越强，但是在2017年的增幅较上年有所收窄，造成净资产收益率有2.35%的回升，说明企业自有资金获取净收益的能力有所减缓。
从这三年的总体趋势来看，R房地产公司获取收益的能力有一定的提高，只是在2017年的盈利势头不如2016年。
3、R房地产公司杜邦分析
杜邦财务分析体系从股东权益最大化的角度，以净资产收益率作为分析的出发点，把净资产收益率分解为权益乘数、销售净利率与总资产周转率这三个指标的积，使财务比率分析的层次更加清晰可观。同时，又能全面反映企业的运行资产的能力、盈利的能力和偿债的能力，从而有利于对公司经营业绩进行深入分析。
首先，和表1分析一样，R房地产公司的销售净利率近三年连续上升，公司通过产品的盈利能力逐渐提高。其次，总资产周转率方面，三年连续下降，总体下降了3.29%，说明公司的资产管理水平下降。最后，权益乘数方面，由表2可知，近三年权益乘数不断增加，总共增加了1.7237，说明公司的负债比率增长，可以带来财务杠杆收益，与此同时也伴随着财务风险的快速提升。总体来看，R公司的净资产收益率在2015-2017年连续上升，总体上升9.17%，这说明R公司的盈利能力呈现出了不断增强的趋势。
综上所述，净资产收益率之所以能够一直上升，主要原因是销售净利率与权益乘数的不断增加，说明企业在业务获利能力和企业利用债务资金放大经营成果的能力不断提高。而R公司的总资产周转率却不断下降，它下降的程度低于销售净利率和权益乘数的增长程度，使得净资产收益率不断增加。总资产周转率的下降说明R公司运用资产的效率降低，管理者需要引起重视。
二、R房地产公司盈利能力存在的问题
将R公司盈利能力指标同行业平均水平和先进公司进行对比，本文选取万科作为先进公司。
通过表3、4，发现R公司盈利能力主要存在如下几个问题：一是销售毛利率水平低下，在2016和2017年低于平均水平;二是总资产报酬率低，在这两年低于行业平均水平和万科。总资产报酬率等于销售净利率和总资产周转率的乘积，由表3、4可知，R公司的销售净利率都比行业平均水平和万科高，所以引起总资产报酬率低的原因是总资产周转率低;三是成本费用利润率较低，R公司的成本费用利润率虽然比行业平均水平高，但是不及万科。
1、销售毛利率低
前文可知，R公司的销售毛利率连续三年下降，同时在2016、2017年比行業平均水平低了2%-3%左右，说明R公司的单位产品获利能力十分低下，公司产品的竞争力不强。太低的销售毛利率，说明了R公司的毛利是不够的，这就导致了在将期间费用补偿之后，盈利水平就变低，严重影响了产品的盈利能力。
资产周转率下降
（1）总资产周转率下降
由表2可知，在2015-2017年，R公司的总资产周转率指标呈现持续下降的状态，总体下降3.5%左右。总资产周转率起着反映公司资产总体使用效率的作用，而R公司的总资产周转率连续下降，说明该公司的所有资产的经营质量和利用效率的水平越来越低，整体营运能力越来越弱。
存货周转率下降
在房地产企业中，存货在资产中占比大。R公司的存货在资产中占比65%左右，近三年R公司存货周转率从27.96%下降到26.20%，总体下降2%左右。R公司存货在2016和2017年的增长速度分别为31.31%和34.19%，存货持有量不断增加，而存货周转率不断下降，如果R公司不是有意囤货，那就是公司在存货管理和销售能力两方面出现了问题。
三、R房地产公司盈利能力存在问题的原因
1、商品房质量问题
近年来，R公司因商品房质量问题引发信誉危机。例如，2016年南京户主投诉买房遇强卖车位事件;同年，沈阳某小区高层外墙体掉落;2017年，徐州某小区因墙皮脱落等问题遭遇数百业主投诉，品质信誉遭到质疑。R公司由于受上述质量问题的影响，在很大程度上影响了R公司的营业收入。所以R公司因品质信誉问题引起营业收入病态增长，使商品房销售收入不具备长期稳健增长的特征。 2、开发效率低，对成本费用的控制力度不够
万科之所以能在房地产企业中处于领先地位，主要原因之一是其将开发过程中的价值链全部掌握在公司内部。而R公司却把生产过程中的很多环节向分包商进行发包，这样就形成在开发环节中，利润出现了严重分流的现象。
在2015-2017年中，R公司的销售费用占营业收入的比例约为6.4%，而万科仅在3%左右，R公司是万科的2倍左右;在管理费用的控制上，R房地产公司的浪费情况比较严重，其管理费用占营业收入的比例在这三年的均值是 8.76%，而万科约为4.2%，是R公司的一半;同理，R公司的财务费用占营业收入的比值是万科的1.5倍左右。相比之下，R公司期间费用的控制力度不如万科。
同时，在营业收入不断上升的同时，销售毛利率却持续下降，可见，R公司的营业成本压力增大。一方面R公司不断扩张，使得该公司的开发成本不断增加，比如土地征用费或拆迁安置补偿费、建筑安装工程费等不断增加，使得资金链变得紧张。另一方面，在房地产建设过程中，存在资源浪费，生产环节效率低下的问题，导致成本费用控制不当。
3、实际开发速度与土地储备扩张速度不匹配
开发成本反映产品开发过程中发生的费用，通过增减率变动可以反映公司的实际开发速度。在2016年开发成本环比增长26.52%，土地储备面积环比增加74.26%，土地储备扩张速度是开发成本增长速度的2.8倍;同理，在2017年土地储备扩张速度是开发成本增长速度的2.5倍。由此可以看出R公司的实际开发速度与土地储备扩张速度不匹配。
受宏观经济的影响，R公司不断扩张，囤积了大量土地，但是公司实际开发能力有限，这就使得土地储备速度比在土地上开发的速度快得多。由于持续增加的储备土地，但是较低的开发效率就会使存货资产周转率大大降低，进而导致了企业资产负担一直不断加重。从而使得企业资产周转效率降低，影响净资产收益率，导致盈利能力下降。
四、提升R房地产公司盈利能力的对策
提高产品质量，扩大销售收入
产品品质是一个企业的灵魂，是企业能在激烈市场具有市场竞争力的重要因素。商品房质量问题，关键是要加强商品房的建设质量，R公司应从原材料的选择，到开发环节都做到精细管理，严格要求质量，做到从源头把控质量以增强客户对公司的认同感。而且需要提高产品售后服务质量，增强企业的责任感。对于已经发生的质量问题，R公司应及时采取合理措施解决。
R公司应根据企业发展的战略目标制定长期稳定的收入策略，不应局限于短期的经济利益，而从长远的眼光来制定战略以实现企业价值最大化。R公司的销售收入受质量问题的影响，虽然近几年有所增加，但要长期稳定发展是难以实现的，所以R公司应制定符合公司长期稳定的收入策略，具体策略如下：一是树立品牌形象，良好的品牌形象可以帮助R公司扩大市场，在市场竞争中获得优势;二是选择独特的市场定位，选择西部有发展潜力的城市，稳步涉足风险较小的城市;三是通过营销策略来提升收入，比如分期开发分批销售来提升产品价值;四是加强该公司市场营销部人员素质，或采用激励机制来提高人员效率。
2、提高开发环节效率，加强对成本费用的控制力度
第一，R公司应结合自身实际情况，逐步建立与公司开发环节相适应的生产线，从而形成标准化、规模化的生产管理模式。一方面使资金周转率与生产效率不断进行提高，另一方面能够使很多生产运营成本得到减少，从而产生规模效益。第二，要提高运作的效率，对人员冗余现象进行特别关注，在对人员进行精简的同时注重教育培训，从而使员工工作效率得到有效提升，使人力资源利用最大化，从而使运作效率相应得到提高。第三，加強对期间费用的控制力度，建立科学的管理模式，合理的费用控制，可以节约大量资源，减轻公司的成本支出，提高企业的经济效益。最后，可以通过提升生产效率，降低产品成本。比如实行成本管理，增强员工的成本意识;加强材料成本控制;控制不良商品的产生等方法。
3、加强存货管理
存货在资产中占比最大，要想加强资产的管理则需对存货加强管理。R公司的土地储备扩张速度快于实际开发速度，则在存货储备方面，R公司应从战略上进行规划;在产品开发上，必须与公司整体的发展目标以及所处的市场环境相符合。从而把控制存货在合理范围而不是一味囤地影响销售，秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，实现较高的周转效率，避免存货负担过大造成保管费用等增加或影响资金回流。为促进企业的资金形成良性的循环，就必须使存货周转率提升。只有管理好存货，才能为企业在未来更好的生存和发展打下坚实的基础。
参考文献：
[1]姚翠华，郑亚光.基于企业可持续发展的财务评价体系构建[J].财会月刊，2016（11）
[2]白羽.房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析[J].财会通讯，2015（05）
[3]吕恩泉，刘江涛.基于杜邦方法的房地产公司盈利能力分析[J].经济论坛，2016（02）