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摘 要：本文从房地产建筑施工管理中存在的问题出发，论证了房地产开发中施工管理的重要性，又详细阐述了房地产建筑施工管理及控制的要点，重点强调了质量管理的关键意义，最后得出建立规范的管控体系和高效利用现代化管理工具必然会助力房地产企业获得长远发展的结论。
关键词：建筑施工;管理要点;控制要点;深入分析
中图分类号：TB 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.27.079
1 房地产建筑施工管理现状
改革开放以来，尤其是进入21世纪之后，城市建设大力发展，人口城镇化率大幅提高，随之而来的房地产行业更是飞速猛进、如日中天。置业买房是民生大事，也是房地产行业发展的根本驱动力。让广大人民住有所居是开展一切生产活动的基础，更是一个国家健康发展的重要标志。然而，这些年来房地产行业突飞猛进、一路高歌的发展中，并不是所有的建筑施工都随人所愿。现实中像烂尾楼、塌方事件或者说交付使用后墙面开裂等一系列问题频繁发生，这说明建筑施工不合格、建筑质量有问题，充分反映出施工管理工作做得不到位。
在当前的房地产建筑项目中，大多数都是经历招标、投标、中标这三个步骤。签订项目开发合同后，大部分的执行实施都靠承建商说了算，监理也可能发挥一些作用。但是甲方很难做到跟乙方实时对接及信息同步，所以建筑施工管理很难精细化，更达不到面面俱到的要求。再说，对乙方工程队往往会把时间成本放在第一位考虑，这随之而来的就会削弱质量成本。当然，具体施工管理过程中，存在的问题还不仅如此，经归纳主要体现在以下几点：
第一，施工管理缺乏计划性，凸显随机性。施工方虽然有施工合同及图纸，但是这种房地产建筑项目都是大工程，沒有进一步的详细规划设计，每天只能靠临场发挥，这种情况下施工人员就容易出现懒散拖拉现象，而真正接近交工日期了，才可能发现诸多问题，赶工的质量就会大打折扣了。
第二，施工管理人员的做事风格问题。有不少施工队都是来自一个地方，或者有的施工队是管理人员带领过来的，这种情况下做管理工作，经常会碍于面子，不讲原则，容忍一些小错误最后却酿成苦果。还有些管理者会凭借经验办事，不能与时俱进。此一时彼一时，时代变了，建筑软硬件要求都更新了，但是他们的思想没变，最后的成品也不适应时代潮流，无法满意交付。再有就是部分管理者存在假公济私，贪污腐败的倾向，他们自己占了便宜得了好处，却让业主为此买单。
第三，项目范围不清晰，施工过程中多次出现边界模棱两可、相互推诿扯皮说不清的事情。这里面必然会涉及多方利益冲突，带着这种不愉快进行施工，表现在施工质量上也就难以理想了。
第四，成本管理也是最容易出现隐患的方面。为了省钱追求更多利润，采购假冒伪劣材料，或是以次充好，鱼龙混杂蒙混过关。这是最可怕也最具有直接影响的问题，可就是有侥幸心理作祟，最后付出惨重代价。
第五，施工人员素质有待提高。有的人责任心不强，对工程质量没有太放在心上，他们会认为反正不是自己家住就不需要精心生产。有的人安全意识不够，尤其是入行不久缺乏施工经验的员工，一旦发生问题不但影响个人生命，而且会影响工程施工进度，这也会给管理带来麻烦。
第六，重结果、轻过程的结果性观念。施工中总以结果为导向，欠考虑各项工序之间的联系，缺乏系统性，长远性的思维。其实质就是注重了时间管理，忽略了质量管理。
2 房地产建筑施工管理的重要性
建筑施工管理是真正执行项目的实体活动，也是房地产开发中最重要的环节。由于房地产建筑项目涉及人员众多、使用材料设备丰富、又有工期较长、工序技艺要求较高等特点，所以其施工管理便成为特别复杂且艰巨的工作。
尽管建筑施工时间长、任务重，但是绝对不能在建筑质量上马虎。建筑施工管理直接关系到交付成品的质量，直接影响客户的满意度。房地产项目离开了严格合理有效的建筑施工管理，就如脱缰野马、一盘散沙，后果将不堪设想。所以不但要有施工管理的设置，而且要高度重视施工管理的实效性。无论是写字楼还是住宅或公寓等建筑施工项目，都必须加强事先、事中、事后全过程的管理，加强甲乙双方全方位实时沟通，并建立合理有效的监督机制，让选材工艺等内容尽可能透明化，即便是有问题也尽量最短时间扼杀在摇篮里。最好是建立科学合理的管控体系，让施工管理成为相对规范又有一定创新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋质量问题也就有了更多的保障。
历史经验表明，房地产建筑项目中运用合理有效的施工管理是取得项目成功的保证。与之相反，那些失败的建筑项目也不存在成功的施工管理。
3 房地产建筑施工的管理
房地产建筑项目千头万绪又复杂多变，其施工管理不只是需要做好进度管理、质量管理、成本管理，而且在沟通管理、整体管理、范围管理、风险管理，采购管理方面都要有一定的能力和技巧。而针对当前施工管理的现状，在质量管理、进度管理及安全风险的管理上最有必要探讨一下。
3.1 工程质量的严格把关
房地产建筑项目中涉及的工程质量，其内涵非常丰富。从整体的造型特点、设计风格到局部的采光朝向，从材料的采购使用到工艺流程的处理等;有些可能立竿见影、肉眼可见;有些则可能是深藏不露、隐患多多。因为房屋建筑具有体积庞大又无法移动、生产周期长又价格昂贵等诸多特点，所以它并不能像其他商品那样进行交易，更难以进行退换货。如此一来，房屋的工程质量就显得至关重要。也许这是业主全家倾其所有才交上了首付，也许这是当地规划最高的酒店，但是不管如何，这个建筑将来是要让人遮风避雨的。如果没有强健的根基、没有可靠的主体结构，或是没有采用什么真材实料、没有精湛的工艺制作，那后果可想而知。
而对开发商而言，工程质量是房地产企业的生命线。在当前社会，房地产市场的竞争异常激烈，要想提高市场占有率且长远发展，就必须提高产品质量，而不能鼠目寸光，自毁前程。任何缩减工期成本、弄虚作假都可能让房地产企业面临的万劫不复的风险。所以，毫不夸张地说保证工程质量是值得每个施工人员时刻牢记在心的指令。 3.2 施工进度的监督管理
房地产建筑项目都是综合性大工程，在这个巨大工程中，除了加强施工人员自身的职业素养，还非常有必要建立一套完整的监督机制。其实，施工本身就是一个动态过程，除了接受监理委员会的监督，施工方还可以邀请业主成立监督小组。小组成员按照时间搭配，优势互补的原则选择建组，保证每个人都有不同的视角，独到的见解，保证每天都有人可以到施工现场，尽可能及时发现问题、解决问题。
3.3 施工安全的防范措施
任何的建筑施工现场，安全标语应该都是显而易见的。没有建筑工地的安全，也难以实现将来建筑的安全。常规做法是成立安全指导工作小组，严格制定各种防范措施，目标是施工现场零事故。不过，在2020年疫情突发事件之后，很多企业开始突出考虑到不确定的不可抗力等风险因素。所以，施工管理中要事先对各种安全风险评估，列出清单，提前做好预案。对不可预见的因素要留有机动时间及储备资金。
4 房地产建筑施工管理的控制要点
4.1 基础施工的控制要点
基础施工是建筑施工的基础、是房子的根基、是建筑的出发点。在这个施工阶段，一砖一瓦或是一个毫米都可能影响到后续跟进，一系列想到的想不到的麻烦都有可能接踵而至。常话有“基不牢房子会倒”，所以在这个基础环节，尤其要注意控制进度，保证质量过硬，一定要树立“宁可牺牲快速性，也不能丢掉稳定性”的观念，稳打稳扎，步步为营，做好建筑施工的第一阶段。
4.2 建造材料的控制要点
建造施工中选材是关键。需要注意的是这里强调的材料，绝对不仅是要在数量上讲究足斤足两，而且更要在质量上保证货真价实、还要符合环保标准。严厉杜绝赝品水货、坚决打击以假乱真以次充好的采购。此外，材料的性能测试也要过关，一定要立足于長远需求的满足，而决不能为一时之利而毁了大局。
4.3 施工管理的控制要点
施工管理是相当全能的活动，要求施工管理人员既能够各司其职，又能够团结协作，为了共同的利益，努力施展各自的专业才华或人格魅力，最后也必将收获更好的结果。在具体施工管理过程中，控制好以下几点尤为重要。
一是精心准备施工范围划分、做好整体控制。利用工作任务分解工具，尽可能把各项施工活动精细化分解，从宏观到微观，由粗到细，从人员、材料、工具设备、方法措施等进行周密的规划，责任到人、具体到天。
二是根据房地产建筑项目的规模大小，成立与之匹配的施工管理委员会（以下简称为管委会）。管委会至少两人，在施工现场轮流值班、实时掌握施工动态，遇到问题的时候需要及时上报，坚持高效快速解决问题，把每一次损失降到最低，把每一天的任务都能按计划完成。同时管委会成员相互监督，也可以弱化贪腐的滋生。
三是有机协调进度、质量、成本这三者的控制。事实证明，任何的房地产建筑项目都会把进度、质量、成本放在最重要的位置来考虑。虽然追求最短时间内获取最大利益化，这也无可厚非，但是绝对不能不把质量考虑在前。如果没有过硬的质量，那便是无本之木、无源之水，一切都无从谈起。所以在施工管理中，要毅然决然地把质量放在首要位置，在满足质量的前提下，再估算时间进度，预算成本。
四是施工管理中适当使用一些团建措施。比如开展一些文明讲座、遇到节假日发送一些礼品等，让员工得到实惠的同时也激活了他们的积极性，从而提高施工效率。
五是风险控制。房地产建筑项目是相当复杂的工程，面临的风险不仅有人为的因素，更有来自自然灾害等不可抗的因素，所以在施工管理中要高度重视风险控制。在这里一定要树立先人一步的思想，比如尽早注意关注天气预报，提前准备预案。
六是创新元素的选择及应用。在这个信息科技年代，处处都渗透着智能化、高科技的影子，它在房地产建筑项目中更是不能缺席。众所周知，这几年来智慧城市、智慧社区已经不再令人感到陌生了。那么，在如今以及未来的房地产建筑项目中，也不得不考虑科技元素。因此这对施工人员、对施工管理又提出了新的挑战。对此，施工管理人员应该充分发挥带头示范作用，主动适应新形势、学习新技术，身先士卒，然后推而广之。类似于智能手机代替传统手机那样，智慧建筑很快就会在施工现场遍地开花了。所以多一份高瞻远瞩的思想，有一些“凡事预则立、不预则废”的观念，在控制中事先注入能量，相当于给接下来的工作投了一份保险。
5 结语
施工管理的本质就是科学控制施工这个过程，使得人尽其用、各司其职;将物料精打细算、合理配置;让所有施工活动都尽可能按照原计划有序完成。然而，施工管理又不完全等同于控制。施工管理中，除了发挥控制的作用之外，推动项目成功的关键因素还包括施工过程中的各种上传下达、左右协调，这些活动助力了项目的顺利进展，也没有执行控制那么生硬。不过，在企业发展中管控一体化的思想早已凸显并趋于成熟，房地产建筑施工管理也同样可以参考借鉴。此外，项目管理中在选择现代化办公软件的基础上，还可以运用有效的管理工具和方法，如比较典型的甘特图、工作任务分解、时间线、状态表、质量功能部署和思维导图等。
总而言之，建立健全规范的管控体系，再使用一些现代化管理工具，非但会让房地产建筑施工管理如虎添翼、如鱼得水，更是会提高施工效率、为企业注入新活力、为客户带来快捷高效的实惠。
参考文献
[1]赵辉，张旭东，卜泽慧，等.施工现场质量控制研究[J].中国储运，2019，（12）：120-122.
[2]戴景裕.房地产项目精细化质量管理体系的构建研究[J].绿色环保建材，2019，（06）：197-198.
[3]王耒.浅析当前房地产项目管理存在的问题及其对策分析[J].门窗，2019，（05）：145-147.
[4]代龙.分析房地产建筑工程施工管理的措施[J].居舍，2020，（20）：147-148.
[5]潘晓斌.北部湾港集团产融联动发展研究——以建筑施工为例[J].现代商贸工业，2020，41（19）：1-2.
关键词：建筑施工;管理要点;控制要点;深入分析
中图分类号：TB 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.27.079
1 房地产建筑施工管理现状
改革开放以来，尤其是进入21世纪之后，城市建设大力发展，人口城镇化率大幅提高，随之而来的房地产行业更是飞速猛进、如日中天。置业买房是民生大事，也是房地产行业发展的根本驱动力。让广大人民住有所居是开展一切生产活动的基础，更是一个国家健康发展的重要标志。然而，这些年来房地产行业突飞猛进、一路高歌的发展中，并不是所有的建筑施工都随人所愿。现实中像烂尾楼、塌方事件或者说交付使用后墙面开裂等一系列问题频繁发生，这说明建筑施工不合格、建筑质量有问题，充分反映出施工管理工作做得不到位。
在当前的房地产建筑项目中，大多数都是经历招标、投标、中标这三个步骤。签订项目开发合同后，大部分的执行实施都靠承建商说了算，监理也可能发挥一些作用。但是甲方很难做到跟乙方实时对接及信息同步，所以建筑施工管理很难精细化，更达不到面面俱到的要求。再说，对乙方工程队往往会把时间成本放在第一位考虑，这随之而来的就会削弱质量成本。当然，具体施工管理过程中，存在的问题还不仅如此，经归纳主要体现在以下几点：
第一，施工管理缺乏计划性，凸显随机性。施工方虽然有施工合同及图纸，但是这种房地产建筑项目都是大工程，沒有进一步的详细规划设计，每天只能靠临场发挥，这种情况下施工人员就容易出现懒散拖拉现象，而真正接近交工日期了，才可能发现诸多问题，赶工的质量就会大打折扣了。
第二，施工管理人员的做事风格问题。有不少施工队都是来自一个地方，或者有的施工队是管理人员带领过来的，这种情况下做管理工作，经常会碍于面子，不讲原则，容忍一些小错误最后却酿成苦果。还有些管理者会凭借经验办事，不能与时俱进。此一时彼一时，时代变了，建筑软硬件要求都更新了，但是他们的思想没变，最后的成品也不适应时代潮流，无法满意交付。再有就是部分管理者存在假公济私，贪污腐败的倾向，他们自己占了便宜得了好处，却让业主为此买单。
第三，项目范围不清晰，施工过程中多次出现边界模棱两可、相互推诿扯皮说不清的事情。这里面必然会涉及多方利益冲突，带着这种不愉快进行施工，表现在施工质量上也就难以理想了。
第四，成本管理也是最容易出现隐患的方面。为了省钱追求更多利润，采购假冒伪劣材料，或是以次充好，鱼龙混杂蒙混过关。这是最可怕也最具有直接影响的问题，可就是有侥幸心理作祟，最后付出惨重代价。
第五，施工人员素质有待提高。有的人责任心不强，对工程质量没有太放在心上，他们会认为反正不是自己家住就不需要精心生产。有的人安全意识不够，尤其是入行不久缺乏施工经验的员工，一旦发生问题不但影响个人生命，而且会影响工程施工进度，这也会给管理带来麻烦。
第六，重结果、轻过程的结果性观念。施工中总以结果为导向，欠考虑各项工序之间的联系，缺乏系统性，长远性的思维。其实质就是注重了时间管理，忽略了质量管理。
2 房地产建筑施工管理的重要性
建筑施工管理是真正执行项目的实体活动，也是房地产开发中最重要的环节。由于房地产建筑项目涉及人员众多、使用材料设备丰富、又有工期较长、工序技艺要求较高等特点，所以其施工管理便成为特别复杂且艰巨的工作。
尽管建筑施工时间长、任务重，但是绝对不能在建筑质量上马虎。建筑施工管理直接关系到交付成品的质量，直接影响客户的满意度。房地产项目离开了严格合理有效的建筑施工管理，就如脱缰野马、一盘散沙，后果将不堪设想。所以不但要有施工管理的设置，而且要高度重视施工管理的实效性。无论是写字楼还是住宅或公寓等建筑施工项目，都必须加强事先、事中、事后全过程的管理，加强甲乙双方全方位实时沟通，并建立合理有效的监督机制，让选材工艺等内容尽可能透明化，即便是有问题也尽量最短时间扼杀在摇篮里。最好是建立科学合理的管控体系，让施工管理成为相对规范又有一定创新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋质量问题也就有了更多的保障。
历史经验表明，房地产建筑项目中运用合理有效的施工管理是取得项目成功的保证。与之相反，那些失败的建筑项目也不存在成功的施工管理。
3 房地产建筑施工的管理
房地产建筑项目千头万绪又复杂多变，其施工管理不只是需要做好进度管理、质量管理、成本管理，而且在沟通管理、整体管理、范围管理、风险管理，采购管理方面都要有一定的能力和技巧。而针对当前施工管理的现状，在质量管理、进度管理及安全风险的管理上最有必要探讨一下。
3.1 工程质量的严格把关
房地产建筑项目中涉及的工程质量，其内涵非常丰富。从整体的造型特点、设计风格到局部的采光朝向，从材料的采购使用到工艺流程的处理等;有些可能立竿见影、肉眼可见;有些则可能是深藏不露、隐患多多。因为房屋建筑具有体积庞大又无法移动、生产周期长又价格昂贵等诸多特点，所以它并不能像其他商品那样进行交易，更难以进行退换货。如此一来，房屋的工程质量就显得至关重要。也许这是业主全家倾其所有才交上了首付，也许这是当地规划最高的酒店，但是不管如何，这个建筑将来是要让人遮风避雨的。如果没有强健的根基、没有可靠的主体结构，或是没有采用什么真材实料、没有精湛的工艺制作，那后果可想而知。
而对开发商而言，工程质量是房地产企业的生命线。在当前社会，房地产市场的竞争异常激烈，要想提高市场占有率且长远发展，就必须提高产品质量，而不能鼠目寸光，自毁前程。任何缩减工期成本、弄虚作假都可能让房地产企业面临的万劫不复的风险。所以，毫不夸张地说保证工程质量是值得每个施工人员时刻牢记在心的指令。 3.2 施工进度的监督管理
房地产建筑项目都是综合性大工程，在这个巨大工程中，除了加强施工人员自身的职业素养，还非常有必要建立一套完整的监督机制。其实，施工本身就是一个动态过程，除了接受监理委员会的监督，施工方还可以邀请业主成立监督小组。小组成员按照时间搭配，优势互补的原则选择建组，保证每个人都有不同的视角，独到的见解，保证每天都有人可以到施工现场，尽可能及时发现问题、解决问题。
3.3 施工安全的防范措施
任何的建筑施工现场，安全标语应该都是显而易见的。没有建筑工地的安全，也难以实现将来建筑的安全。常规做法是成立安全指导工作小组，严格制定各种防范措施，目标是施工现场零事故。不过，在2020年疫情突发事件之后，很多企业开始突出考虑到不确定的不可抗力等风险因素。所以，施工管理中要事先对各种安全风险评估，列出清单，提前做好预案。对不可预见的因素要留有机动时间及储备资金。
4 房地产建筑施工管理的控制要点
4.1 基础施工的控制要点
基础施工是建筑施工的基础、是房子的根基、是建筑的出发点。在这个施工阶段，一砖一瓦或是一个毫米都可能影响到后续跟进，一系列想到的想不到的麻烦都有可能接踵而至。常话有“基不牢房子会倒”，所以在这个基础环节，尤其要注意控制进度，保证质量过硬，一定要树立“宁可牺牲快速性，也不能丢掉稳定性”的观念，稳打稳扎，步步为营，做好建筑施工的第一阶段。
4.2 建造材料的控制要点
建造施工中选材是关键。需要注意的是这里强调的材料，绝对不仅是要在数量上讲究足斤足两，而且更要在质量上保证货真价实、还要符合环保标准。严厉杜绝赝品水货、坚决打击以假乱真以次充好的采购。此外，材料的性能测试也要过关，一定要立足于長远需求的满足，而决不能为一时之利而毁了大局。
4.3 施工管理的控制要点
施工管理是相当全能的活动，要求施工管理人员既能够各司其职，又能够团结协作，为了共同的利益，努力施展各自的专业才华或人格魅力，最后也必将收获更好的结果。在具体施工管理过程中，控制好以下几点尤为重要。
一是精心准备施工范围划分、做好整体控制。利用工作任务分解工具，尽可能把各项施工活动精细化分解，从宏观到微观，由粗到细，从人员、材料、工具设备、方法措施等进行周密的规划，责任到人、具体到天。
二是根据房地产建筑项目的规模大小，成立与之匹配的施工管理委员会（以下简称为管委会）。管委会至少两人，在施工现场轮流值班、实时掌握施工动态，遇到问题的时候需要及时上报，坚持高效快速解决问题，把每一次损失降到最低，把每一天的任务都能按计划完成。同时管委会成员相互监督，也可以弱化贪腐的滋生。
三是有机协调进度、质量、成本这三者的控制。事实证明，任何的房地产建筑项目都会把进度、质量、成本放在最重要的位置来考虑。虽然追求最短时间内获取最大利益化，这也无可厚非，但是绝对不能不把质量考虑在前。如果没有过硬的质量，那便是无本之木、无源之水，一切都无从谈起。所以在施工管理中，要毅然决然地把质量放在首要位置，在满足质量的前提下，再估算时间进度，预算成本。
四是施工管理中适当使用一些团建措施。比如开展一些文明讲座、遇到节假日发送一些礼品等，让员工得到实惠的同时也激活了他们的积极性，从而提高施工效率。
五是风险控制。房地产建筑项目是相当复杂的工程，面临的风险不仅有人为的因素，更有来自自然灾害等不可抗的因素，所以在施工管理中要高度重视风险控制。在这里一定要树立先人一步的思想，比如尽早注意关注天气预报，提前准备预案。
六是创新元素的选择及应用。在这个信息科技年代，处处都渗透着智能化、高科技的影子，它在房地产建筑项目中更是不能缺席。众所周知，这几年来智慧城市、智慧社区已经不再令人感到陌生了。那么，在如今以及未来的房地产建筑项目中，也不得不考虑科技元素。因此这对施工人员、对施工管理又提出了新的挑战。对此，施工管理人员应该充分发挥带头示范作用，主动适应新形势、学习新技术，身先士卒，然后推而广之。类似于智能手机代替传统手机那样，智慧建筑很快就会在施工现场遍地开花了。所以多一份高瞻远瞩的思想，有一些“凡事预则立、不预则废”的观念，在控制中事先注入能量，相当于给接下来的工作投了一份保险。
5 结语
施工管理的本质就是科学控制施工这个过程，使得人尽其用、各司其职;将物料精打细算、合理配置;让所有施工活动都尽可能按照原计划有序完成。然而，施工管理又不完全等同于控制。施工管理中，除了发挥控制的作用之外，推动项目成功的关键因素还包括施工过程中的各种上传下达、左右协调，这些活动助力了项目的顺利进展，也没有执行控制那么生硬。不过，在企业发展中管控一体化的思想早已凸显并趋于成熟，房地产建筑施工管理也同样可以参考借鉴。此外，项目管理中在选择现代化办公软件的基础上，还可以运用有效的管理工具和方法，如比较典型的甘特图、工作任务分解、时间线、状态表、质量功能部署和思维导图等。
总而言之，建立健全规范的管控体系，再使用一些现代化管理工具，非但会让房地产建筑施工管理如虎添翼、如鱼得水，更是会提高施工效率、为企业注入新活力、为客户带来快捷高效的实惠。
参考文献
[1]赵辉，张旭东，卜泽慧，等.施工现场质量控制研究[J].中国储运，2019，（12）：120-122.
[2]戴景裕.房地产项目精细化质量管理体系的构建研究[J].绿色环保建材，2019，（06）：197-198.
[3]王耒.浅析当前房地产项目管理存在的问题及其对策分析[J].门窗，2019，（05）：145-147.
[4]代龙.分析房地产建筑工程施工管理的措施[J].居舍，2020，（20）：147-148.
[5]潘晓斌.北部湾港集团产融联动发展研究——以建筑施工为例[J].现代商贸工业，2020，41（19）：1-2.