房产新政下商品房买卖合同纠纷解决探析

来源 :投资与创业 | 被引量 : 0次 | 上传用户:hongmei61
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  摘 要:2010年4月17日,国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,各大城市的地方政府纷纷跟进,出台本行政区域内的房产新政。房产新政的出台,导致因政策调整而引起的商品房买卖合同纠纷出现。时隔两年,安徽省芜湖市政府出台了以“免税、补钱、送户口”为看点的房产新政。因此笔者认为政府对房地产市场的干预行为会在长时间内继续存在,并对商品房买卖合同产生法律影响。
  关键词:房产新政;商品房;买卖合同
  
  一、2010年房产新政的主要内容
  1.限贷政策
  对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
  2.禁贷政策
  暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
  二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题
  房产新政出台后,有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是,买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难,因此希望变更合同,而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。
  一般来说,合同有效成立以后,应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看,买受人想要变更合同,如果不能和出卖人协商一致,只有在两种情况才能实现,一是出现了不可抗力;二是出现了情事变更。
  国务院下发的《通知》,在法律性质上应当属于规范文件的范畴,而不可抗力一般不包括此种情况。因此,能不能变更已经生效的商品房买卖合同,关键要看新政的内容是不是构成情事变更。
  三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析
  情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则,是指合同有效成立后,因当事人不可预见的事情发生(或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更),导致合同的基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则(显失公平)时,则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]
  情事变更原则的构成要件包括:1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后,履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。
  房产新政出台后,买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更,就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究,有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整,是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况,动摇了合同成立时的基础,因此应当认定为情事变更;[3]而有的学者则认为,房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响,但是尚不足以构成情事变更。因为,商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况,买受人付款以后可以取得房屋的所有权,并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核,因此法院在判决时很难适用此原则。[4]
  笔者认为,房产新政是否构成情事变更,并不能只是简单地将其看作一个整体来研究,而应当具体分析其包涵的内容,逐一进行判断。
  对于房产新政的第一项限贷政策,笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率,并不能动摇合同成立的基础,也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值,但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例,原因一是个人的公积金达不到贷款的数额,二是首付比例低意味着每月的还贷数额高,对于日常生活的影响是巨大的。所以,一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例,并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付,仍然不能构成情事变更。原因就在于,此项政策只是合同的付款方式的微调,并不对合同赖以存在的基础产生动摇,购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。
  对于房产新政的第二项政策,笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同,一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款,余款由银行向买受人提供担保贷款支付,买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础,使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且,银行作為金融机构,发放贷款本身就是其经营业务的一项内容,受政策调整停止了此项业务,这对于双方当事人来讲都是不可预见的,且对于买受人来讲显失公平。因此,第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人,如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件,笔者认为,买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容,甚至解除合同。
  四、总结
  房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在,而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中,必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则,分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础,是否对一方显失公平,从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。
  
  参考文献
  [1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京:中国法制出版社,1999.170.
  [2]韩世远.合同法总论(第二版)[J].北京:法律出版社,2008.340.
  [3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践,2011(6).
  [4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云,2010(13).
  
  作者介绍:
  罗彦滨(1986—),湖南邵阳人,南京大学法学院2009级硕士研究生,研究方向:民商法。
  
其他文献
油区道路是油气田生产生活的重要物质条件,油区道路大修改善对油气田生产生活将产生重要影响.应明确油区道路大修改善工程的内容,根据油区道路大修改善的特点,做好项目前期的
随着信息技术和网络技术的发展,互联网金融也迎来了飞速发展的阶段,社会各界对于互联网金融的重视程度也越来越高,和传统金融相比,互联网金融的核心部分没有发生改变,最显著
针对目前我国电视台发射机系统存在的问题,提出了电视台发射机系统集成化设计构想.为此,介绍了这一新系统的组成与工作原理以及主要电路的设计要点.其特点是变设备管理为文件
【正】1引入无角陶赛特羊品种的背景和必要性凉山半细毛羊是我国培育的一个48~50支半细毛羊品种,品种培育曾获国家科技进步三等奖和四川省科技进步一等奖。2009年通过国家畜
随着信息技术的飞速发展和广泛应用,企业会计核算已从传统的手-Y-i~账发展到有一定功能的会计核算软件,使企业发生了重大变革。企业会计信息化提高了会计核算的准确性、会计数
现代企业的最突出的特点就是企业的所有权和经营权的分离,由此导致了股东与经理人之间的委托一代理关系。为了解决企业的委托代理问题而产生了股权激励。股权激励能否解决委托
由于次贷危机的演化,出现了金融危机,严重影响到全球经济.受到全球金融危机的影响,我国球而已在面对金融危机的过程中,大多数都选择重整旗鼓,并且采取反思,金融危机对于金融
随着社会的快速发展,人口老龄化逐渐成为中国社会中一个突出的问题,“未富先老”的特点给中国带来了严峻考验和挑战,传统的养老服务已经不能满足老年人不断增长的需求.在“智