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暴涨暴利的时代必将走向终结，我们需要一个稳定发展和可预期的房地产业。唯有稳定发展，才能堪称支柱，为处于关键期的经济结构转型保驾护航，而不是添乱，唯有可预期，才能回归民生，让中下阶层不再迷失，尤其为年轻一代提供良好的生活和创业环境。
因此，本次调控不容有失。决定调控成败的关键有两个：一是建立楼市调控的长效机制，不再受制于经济周期的波动和即得利益群体的阻扰推诿；二是通过本次调控，以坚决行动破除房价永远上涨的迷梦。
长效机制的建立非一日之功，可能需要在发展的过程中进行局部变革。比如，与土地财政密切相关的分税制，与炒房需求兴盛相关的狭窄投资机制，以及与畸形增长结构相伴随的GDP考核机制等。
当前，制胜的关键在于彻底打掉对房价永远上涨的预期。
房价永远上涨论主导市场意识
新政实施两个月，楼市进入僵局。开发商在集体硬抗，部分市场敏感者开始预感到不妙。买房人在集体观望。投机客抄底意愿强烈。政府暂时也在观望，以决定下一步政策。这种局面的打破很快就会来到，区别在于开发商和政府下一步谁先出手。
开发商在硬抗：迷信永远的支柱
开发商之所以不愿意降价，首先是不差钱。之前的黄金10年，让众多开发商储备了一定的过冬粮食。目前开发商持有的现金超过2500亿元，有人公开声称，开发商资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。
这一切主要归结于房价永远不会下降的预期。他们过度信奉刚需、土地稀缺、城市化进程、永远的支柱产业等理论。中央政策虽然很严厉，但他们仍寄望于地方政府的庇护，坚信用不了多长时间，楼市还会回到快速上涨的轨道，只要扛一下，买家一定忍不住出手，中央不会也不能真正把楼市打下去。
投机客在观望：准备伺机抄底
前两次楼市调控，分别由于实体经济下挫和全球次贷危机冲击而中途停滞，逆势抄底者成为大赢家，由此形成政策的逆向预期，房地产政策调控反而让资深投资者拥有了洗牌握筹的机会。当前，投资者继续围绕政策轴心博弈：一些人退场观望，而更多人则手握雄资等待抄底机会，他们相信政策将无疾而终，政府不可拱手让出土地财政。
理财的快速发展，客观上加重了楼市投机心理。随着公众投资理财意识的日益提高，人们开始对通胀两个字变得异常敏感——就连开发商打广告的卖点也变身为“买房就是对抗通胀的最好手段”。近年来的投机客不少是在 “通胀预期下如何购买住房保值”的诱导下进入市场的30多岁的年轻人，出手相当狠准，又有方法策略，以如何最大化地套出银行信贷成行为准则。近几个月来，房地产市场“抢购”现象是与这样的观念密切相关。
政府在等待：研判后市走向
国务院和各部委的政策已暂告一个段落。从成效上看，这轮调控让北京、上海等地的楼市急速降温，成交量快速萎缩，已经触及底部。价格方面，二手房下跌10％左右，新房逐步分化，促销现象开始出现并有望在一两个月内大量涌现，下半年将是房价盘整下跌的时期。
关于后续调控措施，政府需要研判后市走向再决定什么时候出牌，出什么牌。现在政府手中还握有不少王牌，比如加息和征收房产税等。但本轮楼市调控的目的，是让房价降温进而走向理性，而非令其冰冻至死，是阻击战而非歼灭战，并做好了长期作战的准备。
误判可能导致暴涨暴跌
2003年以来，中国楼市还没有经历过一次真正意义上的下跌。2008年秋至2009年月5月曾出现了约8个月的调整，但调控目标远未实现，因此不能算。本次调控，房价下跌几成定局，问题是，当下跌真正来临之时，所有人都做好准备了吗?
如果房价永远上涨的预期不能打压下去，将可能陷入更为糟糕的暴涨暴跌局面。
在经济生活中，房地产既是消费品又是投资品，并更多地表现为投资品的特点，即存在买涨不买跌现象。当房价上涨时，随着越涨越高，人们往往会越抢越慌。但一旦市场盘整或下跌，需求往往会突然消失，此时即便降价销售，一般也收不到什么成效。而当楼市调整大局已定，拐点出现以后，积聚多年的做空力量可能会在预期影响下产生难以估量的动能。
房价变化首先会发生在二手房市场。开发商经过短暂观望后，也会加入到抛售队伍中，新房价格随后也会快速下跌。市场拐头初期，投机客会快速抛售持有的二手房，不抛的话别人就会抛，抛的越晚越倒霉。随后房价跌入谷底。博弈论中有一个著名的理论叫“囚徒困境”，可以解释这种现象。
在房价永远上涨的预期下，精明的投机客会选择在拐点出现之时尽快出手，进而在底部抄底，然后推动新一轮上扬。暴跌以后就是更加高位的暴涨，对市场造成的伤害是持久和巨大的。刚性和改善型需求的买房者，很少有在底部买到房的，因为下跌的过程非常短暂迅猛，而在高位徘徊的过程又极其漫长。楼市将成为开发商和专业投机客狂欢的盛宴。
调控之策
当务之急是要把调控政策坚决执行下去，以实际行动取得对房价永远上涨论的大捷。一方面，坚决抑制投资投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨的势头，且有合理回调，另一方面，确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实，尤其是增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房的供应，向市场释放积极而坚定的信号。
更为重要的，是逐步建立楼市调控的长效机制，从制度层面解决问题。一些不受经济周期影响的调控政策，也当在重点考虑范围之内。
根据对信贷资金的占用征收特别交易税
在房产税受阻难产的情况下，从打击投机炒房的角度出发，可考虑推出专门的信贷资金占用交易所得税(也可称特别交易税)。
投机无疑是高房价的重要推手，房价永远上涨论的帮凶。有人说，房产作为一种商品，就不能排斥投资。同时，投资和投机很难区分，楼市投机不可避免。换言之，在投机资金的助推下，房价就要永远上涨，直至“庞氏骗局”破灭那一天。
这种观点显然有失偏颇，忽视了当前大部分买房人尤其是投机客大量利用按揭贷款炒房的现实。房产诚然具有商品属性，利用非市场化手段限制投资的政策也要慎用，但谁见过国家借钱甚至动用优惠利率让人炒房?这样的情况合理吗?
住房按揭推出的本意，是解决住房的民生需求。让刚性及改善型住房购买者在国家信贷资金的支持下较容易地实现买房梦。在大量中小企业在获取贷款都非常困难而且利率更高的情况下，利用信贷资金炒房的行为理应受到打击。
征收特别交易税的逻辑：既然买房人申请了按揭贷款，就理所当然地可认为自住。那么在按揭期内，住房就不该再次交易。如果需要交易，其部分溢价应该以税金的形式来补偿前期对信贷资金的占用，税金的高低与对信贷资金的占用情况成正比。公式为：
纳税额=房产溢价×(1-首付成数／10)×(按揭期限一已过期限)／按揭期限。
首付成数越高，对信贷资金的占用就越少；越接近按揭期限，对信贷资金的利用就越充分。于是，纳税额就越低。体现了对资金占用数量和利用效率的兼顾。
举例说明。黄女士在2010年买了一套市价150万元的房子，按揭期限20年，首付3成。5年后以180万元的价位卖出。则黄女士应缴纳的特别交易税为：(180万-150万)x(1-3／10)×(30-5)，30=17.5万元。
至少具备3个优势
现在的二手房交易税由于偏低(过重则丧失了合理性)而达不到应有效果，且在当前卖方主导的市场中常常被转嫁给买房人。征收特别交易税，不但法理充分，而且税负合理，可对借贷炒房者形成足够风险警示(因为还要考虑房价下跌导致亏本)。借贷投机一旦被遏制，全额投机由于资金量先天不足难以掀起大的风浪，房价永远上涨的预期就会受到重创。
征收特别交易税不受经济周期影响，可作为长期政策实施，所纳税金可进入廉租房和保障房建设资金项目。它还与物业税具有良好的兼容性，如果两个税种同时开征，在最终交易环节征收信贷资金占用交易所得税时，可抵扣前期缴纳的物业税。
因此，本次调控不容有失。决定调控成败的关键有两个：一是建立楼市调控的长效机制，不再受制于经济周期的波动和即得利益群体的阻扰推诿；二是通过本次调控，以坚决行动破除房价永远上涨的迷梦。
长效机制的建立非一日之功，可能需要在发展的过程中进行局部变革。比如，与土地财政密切相关的分税制，与炒房需求兴盛相关的狭窄投资机制，以及与畸形增长结构相伴随的GDP考核机制等。
当前，制胜的关键在于彻底打掉对房价永远上涨的预期。
房价永远上涨论主导市场意识
新政实施两个月，楼市进入僵局。开发商在集体硬抗，部分市场敏感者开始预感到不妙。买房人在集体观望。投机客抄底意愿强烈。政府暂时也在观望，以决定下一步政策。这种局面的打破很快就会来到，区别在于开发商和政府下一步谁先出手。
开发商在硬抗：迷信永远的支柱
开发商之所以不愿意降价，首先是不差钱。之前的黄金10年，让众多开发商储备了一定的过冬粮食。目前开发商持有的现金超过2500亿元，有人公开声称，开发商资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。
这一切主要归结于房价永远不会下降的预期。他们过度信奉刚需、土地稀缺、城市化进程、永远的支柱产业等理论。中央政策虽然很严厉，但他们仍寄望于地方政府的庇护，坚信用不了多长时间，楼市还会回到快速上涨的轨道，只要扛一下，买家一定忍不住出手，中央不会也不能真正把楼市打下去。
投机客在观望：准备伺机抄底
前两次楼市调控，分别由于实体经济下挫和全球次贷危机冲击而中途停滞，逆势抄底者成为大赢家，由此形成政策的逆向预期，房地产政策调控反而让资深投资者拥有了洗牌握筹的机会。当前，投资者继续围绕政策轴心博弈：一些人退场观望，而更多人则手握雄资等待抄底机会，他们相信政策将无疾而终，政府不可拱手让出土地财政。
理财的快速发展，客观上加重了楼市投机心理。随着公众投资理财意识的日益提高，人们开始对通胀两个字变得异常敏感——就连开发商打广告的卖点也变身为“买房就是对抗通胀的最好手段”。近年来的投机客不少是在 “通胀预期下如何购买住房保值”的诱导下进入市场的30多岁的年轻人，出手相当狠准，又有方法策略，以如何最大化地套出银行信贷成行为准则。近几个月来，房地产市场“抢购”现象是与这样的观念密切相关。
政府在等待：研判后市走向
国务院和各部委的政策已暂告一个段落。从成效上看，这轮调控让北京、上海等地的楼市急速降温，成交量快速萎缩，已经触及底部。价格方面，二手房下跌10％左右，新房逐步分化，促销现象开始出现并有望在一两个月内大量涌现，下半年将是房价盘整下跌的时期。
关于后续调控措施，政府需要研判后市走向再决定什么时候出牌，出什么牌。现在政府手中还握有不少王牌，比如加息和征收房产税等。但本轮楼市调控的目的，是让房价降温进而走向理性，而非令其冰冻至死，是阻击战而非歼灭战，并做好了长期作战的准备。
误判可能导致暴涨暴跌
2003年以来，中国楼市还没有经历过一次真正意义上的下跌。2008年秋至2009年月5月曾出现了约8个月的调整，但调控目标远未实现，因此不能算。本次调控，房价下跌几成定局，问题是，当下跌真正来临之时，所有人都做好准备了吗?
如果房价永远上涨的预期不能打压下去，将可能陷入更为糟糕的暴涨暴跌局面。
在经济生活中，房地产既是消费品又是投资品，并更多地表现为投资品的特点，即存在买涨不买跌现象。当房价上涨时，随着越涨越高，人们往往会越抢越慌。但一旦市场盘整或下跌，需求往往会突然消失，此时即便降价销售，一般也收不到什么成效。而当楼市调整大局已定，拐点出现以后，积聚多年的做空力量可能会在预期影响下产生难以估量的动能。
房价变化首先会发生在二手房市场。开发商经过短暂观望后，也会加入到抛售队伍中，新房价格随后也会快速下跌。市场拐头初期，投机客会快速抛售持有的二手房，不抛的话别人就会抛，抛的越晚越倒霉。随后房价跌入谷底。博弈论中有一个著名的理论叫“囚徒困境”，可以解释这种现象。
在房价永远上涨的预期下，精明的投机客会选择在拐点出现之时尽快出手，进而在底部抄底，然后推动新一轮上扬。暴跌以后就是更加高位的暴涨，对市场造成的伤害是持久和巨大的。刚性和改善型需求的买房者，很少有在底部买到房的，因为下跌的过程非常短暂迅猛，而在高位徘徊的过程又极其漫长。楼市将成为开发商和专业投机客狂欢的盛宴。
调控之策
当务之急是要把调控政策坚决执行下去，以实际行动取得对房价永远上涨论的大捷。一方面，坚决抑制投资投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨的势头，且有合理回调，另一方面，确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实，尤其是增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房的供应，向市场释放积极而坚定的信号。
更为重要的，是逐步建立楼市调控的长效机制，从制度层面解决问题。一些不受经济周期影响的调控政策，也当在重点考虑范围之内。
根据对信贷资金的占用征收特别交易税
在房产税受阻难产的情况下，从打击投机炒房的角度出发，可考虑推出专门的信贷资金占用交易所得税(也可称特别交易税)。
投机无疑是高房价的重要推手，房价永远上涨论的帮凶。有人说，房产作为一种商品，就不能排斥投资。同时，投资和投机很难区分，楼市投机不可避免。换言之，在投机资金的助推下，房价就要永远上涨，直至“庞氏骗局”破灭那一天。
这种观点显然有失偏颇，忽视了当前大部分买房人尤其是投机客大量利用按揭贷款炒房的现实。房产诚然具有商品属性，利用非市场化手段限制投资的政策也要慎用，但谁见过国家借钱甚至动用优惠利率让人炒房?这样的情况合理吗?
住房按揭推出的本意，是解决住房的民生需求。让刚性及改善型住房购买者在国家信贷资金的支持下较容易地实现买房梦。在大量中小企业在获取贷款都非常困难而且利率更高的情况下，利用信贷资金炒房的行为理应受到打击。
征收特别交易税的逻辑：既然买房人申请了按揭贷款，就理所当然地可认为自住。那么在按揭期内，住房就不该再次交易。如果需要交易，其部分溢价应该以税金的形式来补偿前期对信贷资金的占用，税金的高低与对信贷资金的占用情况成正比。公式为：
纳税额=房产溢价×(1-首付成数／10)×(按揭期限一已过期限)／按揭期限。
首付成数越高，对信贷资金的占用就越少；越接近按揭期限，对信贷资金的利用就越充分。于是，纳税额就越低。体现了对资金占用数量和利用效率的兼顾。
举例说明。黄女士在2010年买了一套市价150万元的房子，按揭期限20年，首付3成。5年后以180万元的价位卖出。则黄女士应缴纳的特别交易税为：(180万-150万)x(1-3／10)×(30-5)，30=17.5万元。
至少具备3个优势
现在的二手房交易税由于偏低(过重则丧失了合理性)而达不到应有效果，且在当前卖方主导的市场中常常被转嫁给买房人。征收特别交易税，不但法理充分，而且税负合理，可对借贷炒房者形成足够风险警示(因为还要考虑房价下跌导致亏本)。借贷投机一旦被遏制，全额投机由于资金量先天不足难以掀起大的风浪，房价永远上涨的预期就会受到重创。
征收特别交易税不受经济周期影响，可作为长期政策实施，所纳税金可进入廉租房和保障房建设资金项目。它还与物业税具有良好的兼容性，如果两个税种同时开征，在最终交易环节征收信贷资金占用交易所得税时，可抵扣前期缴纳的物业税。