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巴菲特有句名言：“投资的第一原则是永远不要亏钱，第二条原则是永远不要忘记第一条规则。”投资者的每一分钱都是血汗钱，防范风险永远比博取收益更重要。如果做不好风险管理，积累再多的财富都可能化为乌有，从1万到1亿可能需要一辈子，但从1亿到1万有时却只需要一瞬间。
对于机构投资者来说，经过长期的实践检验，形成了投资范围和仓位的严格限定。但对于个人投资者来说，投资知识不完善，缺少投资纪律，很容易把鸡蛋放在一个篮子里，最后竹篮打水一场空。
尤其是这几年，监管相对宽松，金融创新产品不断涌现，而且形式越来越复杂，别说一般个人投资者看不明白，很多专业机构投资者都是雾里看花。
我们基于对大量案例的分析为大家梳理出房产相关的投资陷阱及其中代表性的案例，总结分析它们爆雷的逻辑及共性，帮助大家揭开它的面纱。
对于海外购房的投资者来说，无非兩种用途，一是用于投资，丰富资产配置。二是实际使用，不论是为子女留学、移民还是度假使用。据统计，所有的海外置业者中大约有75%的人是考虑投资的因素，56.1%的人考虑子女教育的因素，42.2%的人考虑移民的因素，而居住目的和医疗卫生分别占37.6%和7.6%。
得益于人口、金融、城镇化等红利，国内房地产经历了过去十多年的黄金时代，投资也都取得了不错的收益，但是这一逻辑在国外并不一定行得通，由于国家与国家之间有很多的不同，从宏观的政治经济环境到微观的交易持有税费等等一系列的不同，这种买方和卖方之间的信息不对称越大，对投资者的专业素质要求越高。
第一类陷阱：纯粹的诈骗
这里面的案例最著名的毫无疑问就是Barworks公司出售的“工位”，它以15-30万的价格出售工位，承诺投资者12.5%的投资回报，满一年还可以再将工位以125%的价格进行回售。什么样的房产投资可以做到一年期37.5%的投资收益？最后这些“工位”被证明是一个纯粹的骗局。
第二类陷阱：房产产权不合规
各个国家有不同的法律法规，对于房地产开发这种关乎到国计民生的行业更是如此，很多人利用国内投资者对国外法律法规的不熟悉，大肆出售一些不符合当地法律法规，甚至没法转手的房子。
以泰国房地产为例，除了一些特殊的土地之外，外国人购买公寓只能购买一栋楼其中的49%并拥有永久产权，其余51%必须由泰国人持有。但其实很多地方这51%是没有人买的，房地产商就会把这些房子包装成90年期限的房子卖给国内投资者，但其实这只是一份长达90年的租赁合同而已，产权所有人所拥有的权利，投资者一点也没有。
第三类陷阱：房产质量差或者是价格虚高
这就是纯粹的利用了国内购房者对当地房地产市场不够了解的信息差，实际上，这样的“劣质”或者是加价的房产一般也不是对当地人出售的，而是只针对中国人售卖。
比如2008年金融危机后，底特律楼市崩盘，上海某家公司就在国内兜售“5万美元”的美国别墅。但实际上这些别墅不仅不值5万美元，每年还要缴纳税费管理费等费用。
第四类陷阱：房地产购买以及持有的相关费用非常高
海外购房在中介环节的费用以及后续昂贵的维修维护成本，都会侵蚀投资者的利润空间。国外在维护过程中与房产有关的税费主要由房产税、维修费、律师费、保险费、管理费等众多费用，更不用说很多国家甚至有专门针对外国人的额外税费。尤其是房屋维修费用，中介作为佣金获取方并没有动力告知投资者完全的购房信息，投资者如果不问，中介甚至可能会一笔带过，这就导致很多中国投资者在买入之后才能发现还需要一笔不小的支出成本。
以西城晶华和纽约曼哈顿两套1000万元人民币左右的房子为例。不算税费，西城晶华该套房屋每平方米价格15.97万元，Flatiron该套房屋每平方米价格为14.3万元，两套房屋每平米价格差异1.67万元。看似美国房地产有利可图，但是如果把税费计入价格，西城晶华每平米17.13万元，Flatiron每平米16.59万元，相差无几。
第五类陷阱：房产所在国的汇率问题
各类中介在推销海外房产的时候一方面喜欢吹捧海外房地产的收益率有多么高，另一方面又喜欢用人民币贬值和通胀问题来增加自己的说服力。但这其实只是一种话术而已，仔细来看，它从两个不同的角度上找到了海外房地产的优点，而忽视了海外房地产的问题。
如果单说房地产的历史收益率，把所有国家的房地产放到美元的维度来进行比较。国内房地产过去十年总收益率67%，人民币自从2005年以来直到2015年十年间都是处于升值通道，即使经过了五年贬值，到了今天，兑美元的汇率一共才贬值了2.4%。
而近几年被爆炒的东南亚国家呢？印度卢比十年间贬值幅度高达89%，汇率跌了快一半。泰铢虽然这十年里汇率小幅升值，但1998年金融危机时泰铢贬值幅度高达146%的情况相信大家都记忆犹新。实际上汇率的变动是世界上最难预测的问题之一，任何所谓对冲人民币贬值的话术，都只是销售中介为了卖房给投资者设下的陷阱罢了。
第六类陷阱：售后出租的问题
由于国外很多地方房价比较稳定，大多数情况下房产更多的是作为消费品存在，因此在购入房产后，很难通过房价升值获利，投资者一般都需要通过出租来获得足够的收益。
而国内投资者不可能时时刻刻在国外经营出租事宜，如果投资者轻信投资中介“包租”的承诺，结果由于管理不善、地理位置不好等原因，要么无法出租，根本就没有出租收益，要么高昂的运营费用吞噬掉了投资者本身的出租收益，最后只能是竹篮打水一场空。
过去十年亚洲各国货币升贬值幅度
无论是高档还是低档社区，无论是不是知名开发商出品，房地产的侵权事件每天都在中国的房地产市场发生。投资者遭遇的侵权行为涉及到广告宣传、销售环节、交付环节、配套变更等各个方面。
不仅在购房前有可能掉进开发商的认购陷阱，在购房后，开发商的很多“临时操作”也会让购房者有苦难言。结合以往案例，我们梳理了目前最主要的三种房地产骗局：
第一种投资陷阱：制造现场热销假象
在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样，让购房者觉得已经没有多少套房屋。故意制造紧张感，使购房者在没有认真考虑的情况下就冲动的签合同，交定金。
更有甚者存在捂盘的行为，即开发商领到了预售许可证，却没有按照规定将所有房源一次性推售，而是根据销售需要分层多次开盘，人为制造热销假象。
房地产商虚假承诺
据新闻报道，2017年南京的一处名为云树公馆的楼盘领取了2幢、3幢两栋楼的预售证，上网房源总套数共1051套。然而开盘后云树公馆展厅现场并没有所有房源的公示，公示房源的楼层也少了大半。销售人员表示开盘当天就卖出了400多套，然而开盘1000套卖出400套和开盘500套卖出400套显然效果不同，如此一来也有助于开发商推出后续房源时顺势涨价。根据南京房管部门的相关规定，领取商品房预售许可证后的楼盘，必须在10天内一次性公开销售全部房源，分層卖房的这一行为已经涉嫌严重违规。
第二种投资陷阱：开发商卷款跑路
开发商在建设过程中，如果出现资金链断裂，无法继续施工，甚至负责人跑路的情况，购房者可能面临全部销售款的损失，也要继续承担银行贷款的还款责任。
应对这种情况，政府通常会介入与开发商和其他利益关联方协调复工事宜，帮助企业清产核资、申请破产重组等等，但所需时间较长，不确定性大。
2015年广西南宁红日山湖“维权门”事件中，该项目一期按照合同原定于2014年12月31日交房，然而到了交房日期后并未兑现，开发商一再延期交房，到最后直接宣布停工。据了解，农业银行于2013年批复同意投放6亿元贷款用于红日山湖项目建设，到2014年3月已累计发放贷款4.45亿元。
但后来农行发现红日公司大量挪用销售货款，多次责令其资金归还，但公司一直不配合整改，且擅自到房管部门对农行抵押物非法撤押，最后农行暂停放贷，确认开发商资金链断裂。购房者经过3年艰难维权，直到2018年在南宁市委市政府的协调下开发商才分四次初步交付了所有住宅。
第三种投资陷阱：向投资者虚假承诺
为了更好地达到销售的目的，房地产开发商在销售前承诺的房屋质量、小区内的居住环境、容积率、绿地、停车位，小区外的学校、交通规划等都有可能是只是一种营销手段，一旦签订了合同缴纳了房款，到收房的时候就会发现有各种各样的虚假承诺骗局存在。
我们为大家梳理了9种房地产商可能存在的虚假承诺情况，普通投资者在买房之前一定要非常注意，以免踩雷。
对于机构投资者来说，经过长期的实践检验，形成了投资范围和仓位的严格限定。但对于个人投资者来说，投资知识不完善，缺少投资纪律，很容易把鸡蛋放在一个篮子里，最后竹篮打水一场空。
尤其是这几年，监管相对宽松，金融创新产品不断涌现，而且形式越来越复杂，别说一般个人投资者看不明白，很多专业机构投资者都是雾里看花。
我们基于对大量案例的分析为大家梳理出房产相关的投资陷阱及其中代表性的案例，总结分析它们爆雷的逻辑及共性，帮助大家揭开它的面纱。
一、海外购房陷阱
对于海外购房的投资者来说，无非兩种用途，一是用于投资，丰富资产配置。二是实际使用，不论是为子女留学、移民还是度假使用。据统计，所有的海外置业者中大约有75%的人是考虑投资的因素，56.1%的人考虑子女教育的因素，42.2%的人考虑移民的因素，而居住目的和医疗卫生分别占37.6%和7.6%。
得益于人口、金融、城镇化等红利，国内房地产经历了过去十多年的黄金时代，投资也都取得了不错的收益，但是这一逻辑在国外并不一定行得通，由于国家与国家之间有很多的不同，从宏观的政治经济环境到微观的交易持有税费等等一系列的不同，这种买方和卖方之间的信息不对称越大，对投资者的专业素质要求越高。
第一类陷阱：纯粹的诈骗
这里面的案例最著名的毫无疑问就是Barworks公司出售的“工位”，它以15-30万的价格出售工位，承诺投资者12.5%的投资回报，满一年还可以再将工位以125%的价格进行回售。什么样的房产投资可以做到一年期37.5%的投资收益？最后这些“工位”被证明是一个纯粹的骗局。
第二类陷阱：房产产权不合规
各个国家有不同的法律法规，对于房地产开发这种关乎到国计民生的行业更是如此，很多人利用国内投资者对国外法律法规的不熟悉，大肆出售一些不符合当地法律法规，甚至没法转手的房子。
以泰国房地产为例，除了一些特殊的土地之外，外国人购买公寓只能购买一栋楼其中的49%并拥有永久产权，其余51%必须由泰国人持有。但其实很多地方这51%是没有人买的，房地产商就会把这些房子包装成90年期限的房子卖给国内投资者，但其实这只是一份长达90年的租赁合同而已，产权所有人所拥有的权利，投资者一点也没有。
第三类陷阱：房产质量差或者是价格虚高
这就是纯粹的利用了国内购房者对当地房地产市场不够了解的信息差，实际上，这样的“劣质”或者是加价的房产一般也不是对当地人出售的，而是只针对中国人售卖。
比如2008年金融危机后，底特律楼市崩盘，上海某家公司就在国内兜售“5万美元”的美国别墅。但实际上这些别墅不仅不值5万美元，每年还要缴纳税费管理费等费用。
第四类陷阱：房地产购买以及持有的相关费用非常高
海外购房在中介环节的费用以及后续昂贵的维修维护成本，都会侵蚀投资者的利润空间。国外在维护过程中与房产有关的税费主要由房产税、维修费、律师费、保险费、管理费等众多费用，更不用说很多国家甚至有专门针对外国人的额外税费。尤其是房屋维修费用，中介作为佣金获取方并没有动力告知投资者完全的购房信息，投资者如果不问，中介甚至可能会一笔带过，这就导致很多中国投资者在买入之后才能发现还需要一笔不小的支出成本。
以西城晶华和纽约曼哈顿两套1000万元人民币左右的房子为例。不算税费，西城晶华该套房屋每平方米价格15.97万元，Flatiron该套房屋每平方米价格为14.3万元，两套房屋每平米价格差异1.67万元。看似美国房地产有利可图，但是如果把税费计入价格，西城晶华每平米17.13万元，Flatiron每平米16.59万元，相差无几。
第五类陷阱：房产所在国的汇率问题
各类中介在推销海外房产的时候一方面喜欢吹捧海外房地产的收益率有多么高，另一方面又喜欢用人民币贬值和通胀问题来增加自己的说服力。但这其实只是一种话术而已，仔细来看，它从两个不同的角度上找到了海外房地产的优点，而忽视了海外房地产的问题。
如果单说房地产的历史收益率，把所有国家的房地产放到美元的维度来进行比较。国内房地产过去十年总收益率67%，人民币自从2005年以来直到2015年十年间都是处于升值通道，即使经过了五年贬值，到了今天，兑美元的汇率一共才贬值了2.4%。
而近几年被爆炒的东南亚国家呢？印度卢比十年间贬值幅度高达89%，汇率跌了快一半。泰铢虽然这十年里汇率小幅升值，但1998年金融危机时泰铢贬值幅度高达146%的情况相信大家都记忆犹新。实际上汇率的变动是世界上最难预测的问题之一，任何所谓对冲人民币贬值的话术，都只是销售中介为了卖房给投资者设下的陷阱罢了。
第六类陷阱：售后出租的问题
由于国外很多地方房价比较稳定，大多数情况下房产更多的是作为消费品存在，因此在购入房产后，很难通过房价升值获利，投资者一般都需要通过出租来获得足够的收益。
而国内投资者不可能时时刻刻在国外经营出租事宜，如果投资者轻信投资中介“包租”的承诺，结果由于管理不善、地理位置不好等原因，要么无法出租，根本就没有出租收益，要么高昂的运营费用吞噬掉了投资者本身的出租收益，最后只能是竹篮打水一场空。
二、房地产投资陷阱
无论是高档还是低档社区，无论是不是知名开发商出品，房地产的侵权事件每天都在中国的房地产市场发生。投资者遭遇的侵权行为涉及到广告宣传、销售环节、交付环节、配套变更等各个方面。
不仅在购房前有可能掉进开发商的认购陷阱，在购房后，开发商的很多“临时操作”也会让购房者有苦难言。结合以往案例，我们梳理了目前最主要的三种房地产骗局：
第一种投资陷阱：制造现场热销假象
在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样，让购房者觉得已经没有多少套房屋。故意制造紧张感，使购房者在没有认真考虑的情况下就冲动的签合同，交定金。
更有甚者存在捂盘的行为，即开发商领到了预售许可证，却没有按照规定将所有房源一次性推售，而是根据销售需要分层多次开盘，人为制造热销假象。
房地产商虚假承诺
据新闻报道，2017年南京的一处名为云树公馆的楼盘领取了2幢、3幢两栋楼的预售证，上网房源总套数共1051套。然而开盘后云树公馆展厅现场并没有所有房源的公示，公示房源的楼层也少了大半。销售人员表示开盘当天就卖出了400多套，然而开盘1000套卖出400套和开盘500套卖出400套显然效果不同，如此一来也有助于开发商推出后续房源时顺势涨价。根据南京房管部门的相关规定，领取商品房预售许可证后的楼盘，必须在10天内一次性公开销售全部房源，分層卖房的这一行为已经涉嫌严重违规。
第二种投资陷阱：开发商卷款跑路
开发商在建设过程中，如果出现资金链断裂，无法继续施工，甚至负责人跑路的情况，购房者可能面临全部销售款的损失，也要继续承担银行贷款的还款责任。
应对这种情况，政府通常会介入与开发商和其他利益关联方协调复工事宜，帮助企业清产核资、申请破产重组等等，但所需时间较长，不确定性大。
2015年广西南宁红日山湖“维权门”事件中，该项目一期按照合同原定于2014年12月31日交房，然而到了交房日期后并未兑现，开发商一再延期交房，到最后直接宣布停工。据了解，农业银行于2013年批复同意投放6亿元贷款用于红日山湖项目建设，到2014年3月已累计发放贷款4.45亿元。
但后来农行发现红日公司大量挪用销售货款，多次责令其资金归还，但公司一直不配合整改，且擅自到房管部门对农行抵押物非法撤押，最后农行暂停放贷，确认开发商资金链断裂。购房者经过3年艰难维权，直到2018年在南宁市委市政府的协调下开发商才分四次初步交付了所有住宅。
第三种投资陷阱：向投资者虚假承诺
为了更好地达到销售的目的，房地产开发商在销售前承诺的房屋质量、小区内的居住环境、容积率、绿地、停车位，小区外的学校、交通规划等都有可能是只是一种营销手段，一旦签订了合同缴纳了房款，到收房的时候就会发现有各种各样的虚假承诺骗局存在。
我们为大家梳理了9种房地产商可能存在的虚假承诺情况，普通投资者在买房之前一定要非常注意，以免踩雷。