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在专家看来，雄安新区的发展将会分为三个阶段。“目前的第一阶段需要靠
政府的管控来保持稳定，否则房价太高，很多产业发展不起来，城市也发展不起来。
第二阶段，需要有三五年的过渡期，这个过渡期要留得比较充足，相当于实验性质的，
一点点放开市场化。第三阶段，就得恢复成正常的城市，依靠自身发展。”
河北容城奥威路。这里曾是政府各部门和服装企业集聚地，如今道路两侧已经被国家电投、中国交建、中国电建、国投集团、中煤建设等“中字头”企业的办事机构所占据，被当地人称作“央企一条街”。而位于奥威路100号的奥威大厦则是雄安新区管委会的临时办公地点。
白洋淀的栈桥上，玩耍的儿童。
一到夜晚，灯火通明，给这个静谧的小城带来了新的活力。
这一切变化皆源于雄安新区的成立。
按照中央对雄安新区的功能定位，这片2000平方公里的土地，将成为疏散北京非首都功能集中承载地，部分中央在京行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所将搬入新区。据雄安新区管委会统计，仅仅半年时间，就有65家企业搬入新区。
伴随着企业的入驻，一些外来人口迅速涌入，不断填充新区的人口。在已有的百万人口基础上，人口增量应控制在多少才不会超出新区的承载力？而外来人口的涌入，又使得住房成了刚需，如何稳定房地产市场，如何创新住房政策，让低房价成为雄安新区的核心竞争力？这些将是雄安新区面临的新课题。
今年4月，中国社科院京津冀协同发展智库曾专门针对雄安新区的人口与住房政策做过一项课题。根据课题报告，雄安新区的首要任务是疏解北京非首都功能，新区的发展也不允许因人口过度集聚而再出现北京那样的“大城市病”，综合考虑，雄安新区初始人口规模在100万人左右，远期控制在500万人之内，相当于一个大城市的规模。
目前，雄安新区已有人口113.2万人。新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。此前，新华社发布的通稿中，曾将雄安新区的人口规划限定在200万～250万人左右。
在社科院工业经济研究所所长、课题组负责人黄群慧看来，三五年内，在政府层面的推动下，随着一些北京非首都功能的大举搬迁，100万的人口增量是可以实现的。但一个城市的发展未来终究是要靠自身和市场推动，届时人口规模是否会继续增长尚不可知。
按照2015年的数据，深圳、上海的人口密度分别为5713人/平方公里和3809人/平方公里，北京的人口密度为1323人/平方公里。如果雄安新区人口控制在250万以内，则人口密度为1250人/平方公里，尚低于北京的人口密度。倘若总人口增加到500万，则人口密度为2500人/平方公里，虽然还低于深圳和上海人口密度，但将大大超出北京的人口密度，这就失去了疏解的意义。因此，如何控制人口增量，或将成为新区政府面临的考验。
“首先要考虑产业，这是最核心的问题，产业是城市发展自身能力的一个最基本的表现和动力，围绕产业，才会有人口。”黄群慧对《中国新闻周刊》表示，
未来雄安新区人口的规模，完全取决于将来产业的演进，会不会真能发展成一个很好的重心。而雄安新区的产业，除了将承担非首都功能的疏解，还应成为一个重要的经济增长极，使河北的发展能和京津两地并驾齐驱。
课题报告提出，雄安新区未来将重点发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，建设绿色智慧新城，因此其人口结构将以高素质、技能型人才为主。其城区人口将有很大一部分来自于承接从北京疏解的非首都功能的相关人口，例如高等院校、科研机构、行政事业机构以及企业总部等相关部门，而雄安新区所在地的现有城镇居民和农民未来将主要为新区的城市功能提供服务性的工作，或进入未来新发展起来的产业从事对技能要求不高的工作。
除了新增岗位的技术门槛，原有的产业也面临着转型，带来新的就业压力。雄安新区成立半年来，先后关停了9000多家散乱污企业，加上对房地产市场的严格管控，大量的建筑企业停工，因此，摆在新区管委会和三县政府面前的，是大量暂时的选择性失业人员。
如何保证这些人的就业需求？对此，新区管委会采取了多种措施，启动了80多家央企和地方知名企业在三县的招聘工作，提供了将近10万个就业岗位。同时，河北省人社厅、保定市人社局主要依托保定市的优质培训机构，开展“聚力雄安送培训活动”，央企及一些地方有关培训机构的大型企业也对拟录用的新区群众开展了相应培训，受到当地老百姓的歡迎，特别是会计、家政、月嫂、绿化、园林和茶艺等培训成为热门。
黄群慧认为，雄安新区对于原住民的就业安置至少应该分为三个层面：对于年龄较大、技能相对缺乏的居民，可以主要靠土地补偿收入以及各种完善的社会保障生活。对于中等年龄的人，可以从事一般的服务业，因为随着人口的增多，一般的生活性服务业需求量将会增大。而当地年轻的大学生或者在外打工具有一定技能年轻人，则可以通过较高层次培训，使其符合高端高新产业和生产性服务业的需求。
然而，人口的迅速增长，对于一个城市的承载力也提出了极高的要求。在黄群慧看来，雄安新区未来面临的挑战，不光来自自然资源的承载力，更来自管理能力和公共服务的承载力。
黄群慧认为，新区的规划和建设要充分体现以人为本的管理理念，“要做到产城融合，实现产业、城市、人口的和谐发展，还要符合现代、绿色、智慧，重视产业区和生活区的合理布局，注重人口和产业集聚，以及公共服务等基础设施之间的协调，建设高水平的人居环境。”
随着大量外来机构和人员的涌入，新区的房屋租赁需求增大，造成了区域性房屋租赁价格上涨。据雄安新区管委会提供的数据显示，4月1日以后，三县新出租房屋1157处。
其中，雄縣、安新县759家新出租的房屋总体价格较去年出现小幅上涨，商业类房屋租金上涨平均在10%至20%，住宅类房屋租金涨幅在20%至30%。而容城县398处房屋，房租同比普遍提高了2至4倍，其中商业类房屋租赁价格上涨2至3倍，住宅类房屋租赁价格上涨2至4倍。
据分析，租金上涨的主要原因是，占租赁量16.3%的65家大型企业进驻容城，其租金整体高于市场价，上涨1.36至9.32倍，平均涨幅3.84倍，直接拉动了房屋租赁价格的上涨。
针对这种情况，河北省住建厅和雄安新区很快制定房屋租赁政策，并于6月初出台《加强房屋租赁市场管理工作的实施意见》，以三县县委县政府的名义发布，并在各县成立以副县长为组长的规范房屋租赁市场工作领导小组，从制度和组织上保障了房屋租赁市场的稳定。
然而，要规范房屋租赁市场，首先必须了解三县究竟有多少房源。新区成立以后，所有在建项目一律停工，但存量房究竟有多大规模，却从未统计过。今年5月份，雄安新区对三县所有的乡镇村，以户为单位，做了房屋存量的摸底。
据雄安新区管委会规划建设局相关负责人介绍，当时，新区统一设计统计表格，统一培训统计员，调动各方力量，利用半个月时间，对三县的商铺、住宅、厂房等所有房屋进行了摸排，总量多少，出租了多少，有多少闲置，查得非常细。在此基础上，建立台账，建立报表，将各县数据归总以后，搭建起房屋租赁平台的数据库，免费为租户和住户提供信息，同时，为租住双方进行备案登记，提供统一规范的租房合同。
“过去房屋租赁市场混乱，主要就在于信息不透明，房源信息掌握在中介手中，现在政府掌握了存量房数据，出设备建平台，还有专人进行指导，备案制度不但能有效保护租住双方的利益，也有利于对房屋租赁市场进行监管。”该负责人对《中国新闻周刊》表示。
容城房屋租赁政府平台位于容城县住建局一层西侧的第一间房内。室内大厅的墙上，有两张巨幅地图，一幅是雄安新区地图，另一幅则是容城县地图。和普通地图不同的是，这两幅地图上标注出了所有小区，每个小区有多少房、多少户标注得一清二楚。
一位工作人员告诉《中国新闻周刊》，图上的房源是容城所有的存量房源，房主如有出租需求，可免费来租赁平台进行备案登记，经审核后，发布在“容城房屋租赁中心”的微信公众号上。也可以自助发布出租、求租信息，平台可提供鉴证服务，一旦双方达成意向，可以在平台上自助下载租赁合同。
安新县.三个女孩在栈桥玩滑板。
据介绍，现在由于落户企业较多，房源十分紧张，价格也被抬得较高，以奥威路附近的两居为例，一个月的租金大约在3600元左右，而且一签至少一年。
规划建设局相关负责人表示，自从有了租赁平台，她也省心了不少，有企业找上门来求办公地点，她会直接介绍到平台去。前不久，腾讯集团想落户雄安新区，找到了她，她建议对方不要选择企业集中的容城，于是陪同到安新和雄县找房，也是通过租赁平台，看了七八个房子，终于定下来了。
建立租赁平台只是打下了数据基础，下一步，新区还将介入平台，加强房屋租赁监管和市场监测，为政府决策提供数据的基础。同时，健全房屋租赁和中介机构备案制度，并强化房屋租赁信用管理，对于失信的房东和住户，将列入黑名单。
目前雄安新区临时办公区刚刚开始建设，建好后将会为部分入驻企业提供临时办公场所。而目前的过渡阶段，房源依然紧张。该负责人表示，正在鼓励房地产开发商将未出售房源出租，增加租赁房供给。
新区成立半年来，没有一处新建房屋，而存量房也远不能满足未来的人口需求，如何在增加住房供应的同时，有效控制住房价？
对于这个问题，雄安新区党工委书记、管委会主任陈刚提出，“新区绝对不搞土地财政！”他表示，完成好建设雄安新区这个历史重任，必须认真落实新发展理念，创新发展模式。绝不能搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路。
雄安新区的底气从何而来？雄安发布的最新消息似乎给出了答案，归结起来，无非是“三个变”：变土地平衡为城市平衡，政府不再主要靠卖地为生，而通过促进城市工商业发展、扩大就业水平，在税收中扩充地方政府的钱袋子;变政府争利为让市民获利，抑制过高的房价，真正让处于两头的老百姓共同分享土地增值带来的巨大收益。
而最关键也是最核心的“变”，就是变产权少数人拥有为社会共有。政府和农民以土地出资，折成股份，成为城市的“股东”，而房产开发商则投入资金和技术进行开发，最后土地增值的收益在政府、农民和开发商之间进行分配，大家共享城镇化发展的蛋糕。而对于踏入城市的创业者而言，新区设想采取积分制，先租房住，等积分达到要求后，再以较低的价格购买房屋。
据前述规划建设局相关负责人透露，雄安新区管委会正与住建部政策研究中心合作，围绕雄安新区住房供应体系进行研究，包括制度设立原则、发展时序、开发模式等，甚至包括公租房、廉租房、商品房的建设比例和规模等都将会有阐述。此外，是以市场为主还是以政府为主，有何原则，以及土地的供应模式和开发模式是政府统一代建，还是引入市场机制等，都会在研究报告中体现。
与此同时，最近正在部分城市试点的租售并举、租售同权，也将在雄安新区进行探索，“方向已经定了，关键是如何在新区落地，特别是‘权’如何落地的问题。”这位负责人表示，在住房问题上，政府只能是引导，最终还将走向市场。
“在短期内，需要政府利用计划手段进行推动，先把事情给做起来，但从长远看，一个城市还将靠市场化力量去生存发展。”黄群慧认为，雄安新区的发展将会分为三个阶段，目前是第一阶段，需要靠政府的管控来保持稳定，不然房价太高，很多产业发展不起来，城市也发展不起来。第二阶段，需要有三五年的过渡期，这个过渡期要留得比较充足，相当于实验性质的，一点点放开市场化。第三阶段，就得恢复成正常的城市，依靠自身发展。
政府的管控来保持稳定，否则房价太高，很多产业发展不起来，城市也发展不起来。
第二阶段，需要有三五年的过渡期，这个过渡期要留得比较充足，相当于实验性质的，
一点点放开市场化。第三阶段，就得恢复成正常的城市，依靠自身发展。”
河北容城奥威路。这里曾是政府各部门和服装企业集聚地，如今道路两侧已经被国家电投、中国交建、中国电建、国投集团、中煤建设等“中字头”企业的办事机构所占据，被当地人称作“央企一条街”。而位于奥威路100号的奥威大厦则是雄安新区管委会的临时办公地点。
一到夜晚，灯火通明，给这个静谧的小城带来了新的活力。
这一切变化皆源于雄安新区的成立。
按照中央对雄安新区的功能定位，这片2000平方公里的土地，将成为疏散北京非首都功能集中承载地，部分中央在京行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所将搬入新区。据雄安新区管委会统计，仅仅半年时间，就有65家企业搬入新区。
伴随着企业的入驻，一些外来人口迅速涌入，不断填充新区的人口。在已有的百万人口基础上，人口增量应控制在多少才不会超出新区的承载力？而外来人口的涌入，又使得住房成了刚需，如何稳定房地产市场，如何创新住房政策，让低房价成为雄安新区的核心竞争力？这些将是雄安新区面临的新课题。
未来的雄安能容纳多少人
今年4月，中国社科院京津冀协同发展智库曾专门针对雄安新区的人口与住房政策做过一项课题。根据课题报告，雄安新区的首要任务是疏解北京非首都功能，新区的发展也不允许因人口过度集聚而再出现北京那样的“大城市病”，综合考虑，雄安新区初始人口规模在100万人左右，远期控制在500万人之内，相当于一个大城市的规模。
目前，雄安新区已有人口113.2万人。新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。此前，新华社发布的通稿中，曾将雄安新区的人口规划限定在200万～250万人左右。
在社科院工业经济研究所所长、课题组负责人黄群慧看来，三五年内，在政府层面的推动下，随着一些北京非首都功能的大举搬迁，100万的人口增量是可以实现的。但一个城市的发展未来终究是要靠自身和市场推动，届时人口规模是否会继续增长尚不可知。
按照2015年的数据，深圳、上海的人口密度分别为5713人/平方公里和3809人/平方公里，北京的人口密度为1323人/平方公里。如果雄安新区人口控制在250万以内，则人口密度为1250人/平方公里，尚低于北京的人口密度。倘若总人口增加到500万，则人口密度为2500人/平方公里，虽然还低于深圳和上海人口密度，但将大大超出北京的人口密度，这就失去了疏解的意义。因此，如何控制人口增量，或将成为新区政府面临的考验。
“首先要考虑产业，这是最核心的问题，产业是城市发展自身能力的一个最基本的表现和动力，围绕产业，才会有人口。”黄群慧对《中国新闻周刊》表示，
未来雄安新区人口的规模，完全取决于将来产业的演进，会不会真能发展成一个很好的重心。而雄安新区的产业，除了将承担非首都功能的疏解，还应成为一个重要的经济增长极，使河北的发展能和京津两地并驾齐驱。
课题报告提出，雄安新区未来将重点发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，建设绿色智慧新城，因此其人口结构将以高素质、技能型人才为主。其城区人口将有很大一部分来自于承接从北京疏解的非首都功能的相关人口，例如高等院校、科研机构、行政事业机构以及企业总部等相关部门，而雄安新区所在地的现有城镇居民和农民未来将主要为新区的城市功能提供服务性的工作，或进入未来新发展起来的产业从事对技能要求不高的工作。
除了新增岗位的技术门槛，原有的产业也面临着转型，带来新的就业压力。雄安新区成立半年来，先后关停了9000多家散乱污企业，加上对房地产市场的严格管控，大量的建筑企业停工，因此，摆在新区管委会和三县政府面前的，是大量暂时的选择性失业人员。
如何保证这些人的就业需求？对此，新区管委会采取了多种措施，启动了80多家央企和地方知名企业在三县的招聘工作，提供了将近10万个就业岗位。同时，河北省人社厅、保定市人社局主要依托保定市的优质培训机构，开展“聚力雄安送培训活动”，央企及一些地方有关培训机构的大型企业也对拟录用的新区群众开展了相应培训，受到当地老百姓的歡迎，特别是会计、家政、月嫂、绿化、园林和茶艺等培训成为热门。
黄群慧认为，雄安新区对于原住民的就业安置至少应该分为三个层面：对于年龄较大、技能相对缺乏的居民，可以主要靠土地补偿收入以及各种完善的社会保障生活。对于中等年龄的人，可以从事一般的服务业，因为随着人口的增多，一般的生活性服务业需求量将会增大。而当地年轻的大学生或者在外打工具有一定技能年轻人，则可以通过较高层次培训，使其符合高端高新产业和生产性服务业的需求。
然而，人口的迅速增长，对于一个城市的承载力也提出了极高的要求。在黄群慧看来，雄安新区未来面临的挑战，不光来自自然资源的承载力，更来自管理能力和公共服务的承载力。
黄群慧认为，新区的规划和建设要充分体现以人为本的管理理念，“要做到产城融合，实现产业、城市、人口的和谐发展，还要符合现代、绿色、智慧，重视产业区和生活区的合理布局，注重人口和产业集聚，以及公共服务等基础设施之间的协调，建设高水平的人居环境。”
建立房屋租赁平台
随着大量外来机构和人员的涌入，新区的房屋租赁需求增大，造成了区域性房屋租赁价格上涨。据雄安新区管委会提供的数据显示，4月1日以后，三县新出租房屋1157处。
其中，雄縣、安新县759家新出租的房屋总体价格较去年出现小幅上涨，商业类房屋租金上涨平均在10%至20%，住宅类房屋租金涨幅在20%至30%。而容城县398处房屋，房租同比普遍提高了2至4倍，其中商业类房屋租赁价格上涨2至3倍，住宅类房屋租赁价格上涨2至4倍。
据分析，租金上涨的主要原因是，占租赁量16.3%的65家大型企业进驻容城，其租金整体高于市场价，上涨1.36至9.32倍，平均涨幅3.84倍，直接拉动了房屋租赁价格的上涨。
针对这种情况，河北省住建厅和雄安新区很快制定房屋租赁政策，并于6月初出台《加强房屋租赁市场管理工作的实施意见》，以三县县委县政府的名义发布，并在各县成立以副县长为组长的规范房屋租赁市场工作领导小组，从制度和组织上保障了房屋租赁市场的稳定。
然而，要规范房屋租赁市场，首先必须了解三县究竟有多少房源。新区成立以后，所有在建项目一律停工，但存量房究竟有多大规模，却从未统计过。今年5月份，雄安新区对三县所有的乡镇村，以户为单位，做了房屋存量的摸底。
据雄安新区管委会规划建设局相关负责人介绍，当时，新区统一设计统计表格，统一培训统计员，调动各方力量，利用半个月时间，对三县的商铺、住宅、厂房等所有房屋进行了摸排，总量多少，出租了多少，有多少闲置，查得非常细。在此基础上，建立台账，建立报表，将各县数据归总以后，搭建起房屋租赁平台的数据库，免费为租户和住户提供信息，同时，为租住双方进行备案登记，提供统一规范的租房合同。
“过去房屋租赁市场混乱，主要就在于信息不透明，房源信息掌握在中介手中，现在政府掌握了存量房数据，出设备建平台，还有专人进行指导，备案制度不但能有效保护租住双方的利益，也有利于对房屋租赁市场进行监管。”该负责人对《中国新闻周刊》表示。
容城房屋租赁政府平台位于容城县住建局一层西侧的第一间房内。室内大厅的墙上，有两张巨幅地图，一幅是雄安新区地图，另一幅则是容城县地图。和普通地图不同的是，这两幅地图上标注出了所有小区，每个小区有多少房、多少户标注得一清二楚。
一位工作人员告诉《中国新闻周刊》，图上的房源是容城所有的存量房源，房主如有出租需求，可免费来租赁平台进行备案登记，经审核后，发布在“容城房屋租赁中心”的微信公众号上。也可以自助发布出租、求租信息，平台可提供鉴证服务，一旦双方达成意向，可以在平台上自助下载租赁合同。
据介绍，现在由于落户企业较多，房源十分紧张，价格也被抬得较高，以奥威路附近的两居为例，一个月的租金大约在3600元左右，而且一签至少一年。
规划建设局相关负责人表示，自从有了租赁平台，她也省心了不少，有企业找上门来求办公地点，她会直接介绍到平台去。前不久，腾讯集团想落户雄安新区，找到了她，她建议对方不要选择企业集中的容城，于是陪同到安新和雄县找房，也是通过租赁平台，看了七八个房子，终于定下来了。
建立租赁平台只是打下了数据基础，下一步，新区还将介入平台，加强房屋租赁监管和市场监测，为政府决策提供数据的基础。同时，健全房屋租赁和中介机构备案制度，并强化房屋租赁信用管理，对于失信的房东和住户，将列入黑名单。
目前雄安新区临时办公区刚刚开始建设，建好后将会为部分入驻企业提供临时办公场所。而目前的过渡阶段，房源依然紧张。该负责人表示，正在鼓励房地产开发商将未出售房源出租，增加租赁房供给。
新区绝对不搞土地财政
新区成立半年来，没有一处新建房屋，而存量房也远不能满足未来的人口需求，如何在增加住房供应的同时，有效控制住房价？
对于这个问题，雄安新区党工委书记、管委会主任陈刚提出，“新区绝对不搞土地财政！”他表示，完成好建设雄安新区这个历史重任，必须认真落实新发展理念，创新发展模式。绝不能搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路。
雄安新区的底气从何而来？雄安发布的最新消息似乎给出了答案，归结起来，无非是“三个变”：变土地平衡为城市平衡，政府不再主要靠卖地为生，而通过促进城市工商业发展、扩大就业水平，在税收中扩充地方政府的钱袋子;变政府争利为让市民获利，抑制过高的房价，真正让处于两头的老百姓共同分享土地增值带来的巨大收益。
而最关键也是最核心的“变”，就是变产权少数人拥有为社会共有。政府和农民以土地出资，折成股份，成为城市的“股东”，而房产开发商则投入资金和技术进行开发，最后土地增值的收益在政府、农民和开发商之间进行分配，大家共享城镇化发展的蛋糕。而对于踏入城市的创业者而言，新区设想采取积分制，先租房住，等积分达到要求后，再以较低的价格购买房屋。
据前述规划建设局相关负责人透露，雄安新区管委会正与住建部政策研究中心合作，围绕雄安新区住房供应体系进行研究，包括制度设立原则、发展时序、开发模式等，甚至包括公租房、廉租房、商品房的建设比例和规模等都将会有阐述。此外，是以市场为主还是以政府为主，有何原则，以及土地的供应模式和开发模式是政府统一代建，还是引入市场机制等，都会在研究报告中体现。
与此同时，最近正在部分城市试点的租售并举、租售同权，也将在雄安新区进行探索，“方向已经定了，关键是如何在新区落地，特别是‘权’如何落地的问题。”这位负责人表示，在住房问题上，政府只能是引导，最终还将走向市场。
“在短期内，需要政府利用计划手段进行推动，先把事情给做起来，但从长远看，一个城市还将靠市场化力量去生存发展。”黄群慧认为，雄安新区的发展将会分为三个阶段，目前是第一阶段，需要靠政府的管控来保持稳定，不然房价太高，很多产业发展不起来，城市也发展不起来。第二阶段，需要有三五年的过渡期，这个过渡期要留得比较充足，相当于实验性质的，一点点放开市场化。第三阶段，就得恢复成正常的城市，依靠自身发展。