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摘要：大數据是在“云计算”和“移动互联网”等技术的基础上多元多渠道获取的庞大数据组，具有数据体量大、数据类型多、价值密度低、处理速度快等特点。随着互联网技术的不断提高，“区块链”技术的不断突破，“大数据”越来越多的应用于各行各业，特别是法院系统试运行网络询价业务后，更加深了不动产司法评估与“大数据”技术间的融合。本文着重分析了大数据对不动产司法评估带来挑战及应对措施，以期为今后开展的相关工作提供参考。
关键词：大数据;不动产司法评估;房地产经济
一、不动产司法评估概述
不动产司法评估，即涉诉涉法案件中，依当事人申请鉴定涉案不动产的各类价格价值评估。与传统不动产价格评估业务相比，这项业务具备其自身的专业性及独特性，从传统的不动产评估要件上来讲，司法评估在估价对象、估价时点、估价目的、价值类型上因个案案情不同存在本质区别;从不动产司法评估独特性来讲，司法评估出具报告后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条、《司法鉴定程序通则》第四十三条、第四十四条、第四十五条之规定，必要时还需要出庭接受审判人员及当事人的质询。因此，不动产司法评估的完成，不是以提交评估报告为终结，在实际工作中，有个别当事人对估价报告存在异议，多表现在要求估价人员出庭接受质询。
二、大数据时代下不动产司法评估发展的挑战
1、缺乏统一的行业大数据平台
不动产司法评估业务的参考数据主要包括案涉不动产现有权益范围、司法估价用途、基础地价、楼盘数据、交易数据、权属登记数据、动态行为数据等，同时考量区位状况、建筑品质、内部格局、层次户型、装修及实际利用情况等因素，借以确定不动产在特定估价时点的市场价值。上述数据的来源途径极为多元，如案涉不动产的估价用途、时点、权益范围等往往来源于涉诉涉法案件主办单位传递的书面材料（如起诉状、申请书、证据及质证笔录等），基础地价、楼盘数据、交易数据等数据来源于政府各职能部门（如土地管理部门、房地产交易部门、不动产登记部门等），区位状况、建筑品质、内部格局等来源于现场查勘信息。目前，房地产交易部门、不动产登记部门各自建立了业务数据系统外，但因两个职能部门分属于不同的主管机关，无法实现各类数据的兼容共享，其他各类信息均未建立数据平台。
2、现有数据信息与不动产司法评估个案不匹配
不动产司法评估过程中，涉诉涉法不动产多存在抵押、查封、拖欠工程进度款、欠缴费税等问题，在权利上往往是不完整的，因此在评估时既要清楚现有权益的范围，又要根据具体估价目的弄清楚估价时应设定的权益范围。当设定的权益范围与估价对象实际权益范围不一致时，就必须在报告中充分说明差异所在，并阐述估价中设定该权益范围的依据。但现有的数据信息（主要指各职能部门已建立业务数据平台的信息），在估价时点、目的及类型上往往比较单一，大多为买卖、赠与、征收等交易方式，更多体现的是不动产“市场价值”这一种价值形式，而不能全方位映射涉诉涉法不动产的案件属性，故现有数据信息无法全面覆盖不动产司法评估的时点、目的和价值类型，导致无法全面实现对不动产司法评估个案的匹配。
3、π型技术人员匮乏
不动产司法评估业务，需要具备相应资质的评估公司接受司法部门的委托，由该公司注册房地产评估师或土地评估师出具评估报告。但因为不动产司法评估业务的独特性，需要将不动产经济知识与法律专业知识有效结合，全面分析每件司法评估业务所涉法律关系、风险预控、价值类型等事项，并及时与法院审判人员沟通，据此比照个案实际情况制定评估方案。以受贿刑事案件不动产评估为例，交易型受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。在新商品房交易过程中，开发商所设定的市场销售价格不具有决定意义，通常仅具有参考价值，而真正决定商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格，故司法实践中，一般认为应当以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”，以判断国家工作人员实际支付的价格是否符合“明显低于”市场价格。上述案例不难看出，参与该项司法评估的工作人员，不仅需要具备不动产评估技能，还需要掌握个案涉及的法律专业知识。
三、大数据时代下不动产司法评估发展的对策
1、建立不动产司法评估数据平台
不动产司法评估数据平台，不仅是一个数据参考体系，还是一种能够使司法评估业务更科学、更公平、更合法的服务渠道和方式。通过统一数据信息平台的建设，可以为不动产司法评估的开展提供有利的条件，也能够实现各职能部门（如司法部门、土地管理部门、房地产交易部门、不动产登记部门等）的业务联动，有利于各部门对不同类型的不动产评估信息进行权限共享，也为涉诉涉法案件的后期执行提供便利和查验服务。
2、引进技术手段拓展司法评估途径
数据信息时代下，各行业互联网+技术日渐推广，加之《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，扩大了涉诉涉法不动产定价的方式方法，因此也应将互联网+、云数据等技术手段应用到鉴定评估中，结合法院扩展的其他财产定价方式，在原有委托评估的基础上，可以借助司法服务平台增设开展网络询价，开通企业微信号、公众号增加关注平台，引进互联网技术研发APP推广等。
3、拓展业务人员跨域知识链接方式
数据信息时代下，不动产司法评估所占据的知识类型涵盖了不动产评估理论、法律专业知识及数据信息整合技术。因此，要更好的完成业务成果，就必须拓展业务人员跨域知识的链接方式，一是要加大对原有技术人员的复合型知识培养，拓展个体综合知识广度，实现一人多能;二是招录储备具有相应专业知识的技术人员，设定专岗专责，将专业垂直领域做深做透;三是采取跨领域合作模式，与跨域专业成熟模式的个体或组织建立合作关系。
综上，在大数据时代下，不动产司法评估业务作为一项特殊的估价业务，应以更广阔的视域、更专业的思维进行探索，同时融入跨域专业知识及数据信息技术，进一步实现该项业务对纠纷解决、司法公正、社会稳定起到的重要作用。
参考文献
[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑工业出版社，2011：23-25.
[2] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价案例与分析.北京：中国建筑工业出版社，2011：282-289.
关键词：大数据;不动产司法评估;房地产经济
一、不动产司法评估概述
不动产司法评估，即涉诉涉法案件中，依当事人申请鉴定涉案不动产的各类价格价值评估。与传统不动产价格评估业务相比，这项业务具备其自身的专业性及独特性，从传统的不动产评估要件上来讲，司法评估在估价对象、估价时点、估价目的、价值类型上因个案案情不同存在本质区别;从不动产司法评估独特性来讲，司法评估出具报告后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条、《司法鉴定程序通则》第四十三条、第四十四条、第四十五条之规定，必要时还需要出庭接受审判人员及当事人的质询。因此，不动产司法评估的完成，不是以提交评估报告为终结，在实际工作中，有个别当事人对估价报告存在异议，多表现在要求估价人员出庭接受质询。
二、大数据时代下不动产司法评估发展的挑战
1、缺乏统一的行业大数据平台
不动产司法评估业务的参考数据主要包括案涉不动产现有权益范围、司法估价用途、基础地价、楼盘数据、交易数据、权属登记数据、动态行为数据等，同时考量区位状况、建筑品质、内部格局、层次户型、装修及实际利用情况等因素，借以确定不动产在特定估价时点的市场价值。上述数据的来源途径极为多元，如案涉不动产的估价用途、时点、权益范围等往往来源于涉诉涉法案件主办单位传递的书面材料（如起诉状、申请书、证据及质证笔录等），基础地价、楼盘数据、交易数据等数据来源于政府各职能部门（如土地管理部门、房地产交易部门、不动产登记部门等），区位状况、建筑品质、内部格局等来源于现场查勘信息。目前，房地产交易部门、不动产登记部门各自建立了业务数据系统外，但因两个职能部门分属于不同的主管机关，无法实现各类数据的兼容共享，其他各类信息均未建立数据平台。
2、现有数据信息与不动产司法评估个案不匹配
不动产司法评估过程中，涉诉涉法不动产多存在抵押、查封、拖欠工程进度款、欠缴费税等问题，在权利上往往是不完整的，因此在评估时既要清楚现有权益的范围，又要根据具体估价目的弄清楚估价时应设定的权益范围。当设定的权益范围与估价对象实际权益范围不一致时，就必须在报告中充分说明差异所在，并阐述估价中设定该权益范围的依据。但现有的数据信息（主要指各职能部门已建立业务数据平台的信息），在估价时点、目的及类型上往往比较单一，大多为买卖、赠与、征收等交易方式，更多体现的是不动产“市场价值”这一种价值形式，而不能全方位映射涉诉涉法不动产的案件属性，故现有数据信息无法全面覆盖不动产司法评估的时点、目的和价值类型，导致无法全面实现对不动产司法评估个案的匹配。
3、π型技术人员匮乏
不动产司法评估业务，需要具备相应资质的评估公司接受司法部门的委托，由该公司注册房地产评估师或土地评估师出具评估报告。但因为不动产司法评估业务的独特性，需要将不动产经济知识与法律专业知识有效结合，全面分析每件司法评估业务所涉法律关系、风险预控、价值类型等事项，并及时与法院审判人员沟通，据此比照个案实际情况制定评估方案。以受贿刑事案件不动产评估为例，交易型受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。在新商品房交易过程中，开发商所设定的市场销售价格不具有决定意义，通常仅具有参考价值，而真正决定商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格，故司法实践中，一般认为应当以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”，以判断国家工作人员实际支付的价格是否符合“明显低于”市场价格。上述案例不难看出，参与该项司法评估的工作人员，不仅需要具备不动产评估技能，还需要掌握个案涉及的法律专业知识。
三、大数据时代下不动产司法评估发展的对策
1、建立不动产司法评估数据平台
不动产司法评估数据平台，不仅是一个数据参考体系，还是一种能够使司法评估业务更科学、更公平、更合法的服务渠道和方式。通过统一数据信息平台的建设，可以为不动产司法评估的开展提供有利的条件，也能够实现各职能部门（如司法部门、土地管理部门、房地产交易部门、不动产登记部门等）的业务联动，有利于各部门对不同类型的不动产评估信息进行权限共享，也为涉诉涉法案件的后期执行提供便利和查验服务。
2、引进技术手段拓展司法评估途径
数据信息时代下，各行业互联网+技术日渐推广，加之《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，扩大了涉诉涉法不动产定价的方式方法，因此也应将互联网+、云数据等技术手段应用到鉴定评估中，结合法院扩展的其他财产定价方式，在原有委托评估的基础上，可以借助司法服务平台增设开展网络询价，开通企业微信号、公众号增加关注平台，引进互联网技术研发APP推广等。
3、拓展业务人员跨域知识链接方式
数据信息时代下，不动产司法评估所占据的知识类型涵盖了不动产评估理论、法律专业知识及数据信息整合技术。因此，要更好的完成业务成果，就必须拓展业务人员跨域知识的链接方式，一是要加大对原有技术人员的复合型知识培养，拓展个体综合知识广度，实现一人多能;二是招录储备具有相应专业知识的技术人员，设定专岗专责，将专业垂直领域做深做透;三是采取跨领域合作模式，与跨域专业成熟模式的个体或组织建立合作关系。
综上，在大数据时代下，不动产司法评估业务作为一项特殊的估价业务，应以更广阔的视域、更专业的思维进行探索，同时融入跨域专业知识及数据信息技术，进一步实现该项业务对纠纷解决、司法公正、社会稳定起到的重要作用。
参考文献
[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑工业出版社，2011：23-25.
[2] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价案例与分析.北京：中国建筑工业出版社，2011：282-289.