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摘要：在经济不景气的环境下，房地产开发项目要实现利润的关键是房屋价格能被大众所接受。而房地产价格定价受多种因素影响，这些因素中大部分是模糊不定的。利用模糊理论中的隶属度函数可将类似项目进行对比分析，通过分析不确定因素对既有项目的影响确定出隶属度函数，再根据既有项目的价格预测出拟开发项目的价格。
关键词：房地产价格模糊隶属度预测
Abstract: in the economic recession in the environment, real estate development project is the key to realize the profit of housing prices can be mass acceptance. And real estate prices pricing by many factors, most of these factors is the vague about. Using the theory of fuzzy membership functions similar projects can be compared, through the analysis of uncertainty factors determine the influence of both projects membership functions, and then based on both the price of the project to predict the price of the project development.
Keywords: real estate prices fuzzy membership prediction
中圖分类号： F293 文献标识码：A 文章编号：
房地产价格策划是房地产开发成功的关键，俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”[1]。目前，房地产价格通常由土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费、管理费用和开发利润共同组成。国内房地产主流定价方法有成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法及模糊理论法等方法。
天津市河西区楼盘的价格差异很大，最高价格达27300元/m2(开盘位于区永安道与广东路交口2009年4月8日的桃花原筑)，价格最低为13000元/m2(位于梅江南居住区环岛东路西侧尚未开盘的卡梅尔)，通过对天津市河西区近30个楼盘分析，发现影响房地产价格的因素很多，诸如建筑物规模及高度、建筑物所在地区、建筑物与环境的协调性、自然景观优美程度、环境清洁程度等，这些因素对房地产价格的影响不是唯一确定的，而是模糊的。为使确定的价格合理，让高端愿望成功实现，在房地产定价时考虑影响因素的模糊性就显得尤为重要。
1 天津体北颐贤里项目工程概况
天津体北颐贤里项目位于天津市河西区体院北区域，东为环湖东路、南为体院北道、西为河西区第26幼儿园、北为宾水里社区居委会。地上总建筑面积为50869m2，其中住宅总建筑面积为43275m2，地下车库建筑面积为19850m2，1~6号楼为住宅、7号楼为商业B区。项目于2011年10月8日开工建设，计划2012年11月开盘售楼。
2 隶属度计算
河西区是一个经济相对均衡的区域，该区各种因素相似的区域的房价在一定程度上具有可比性。通过引入隶属度的概念，可以解决房地产项目的相似程度问题。两个模糊集的隶属度是一个数，它反映这两个模糊集的近似程度，也即定量地描述了论域上一个模糊性度量问题。
对于商品房，影响房价的因素有：户型、绿化率、园林景观、功能区域、容积率、交通状况、周边环境、配套及服务设施、开开发商及其合作机构构等。通过网上公布数据、楼盘实地调查数据、各楼盘销售处电话采访数据，对于商品房价格影响的主要因素为：绿化率、功能区域、容积率、交通状况、周边环境、配套及服务设施。从河西30个商品房项目中遴选出5个与体北颐贤里项目相似的工程，津澜阙(2010-10-8开盘，位于台儿庄南路与古海道交汇处，售价25000元/m2)、桃花原筑(2009-04-08开盘，位于河西区永安道与广东路交口，售价27300元/m2)、泰悦豪庭(开盘时间待定，位于琼州道19号，售价25000元/ m2)、博轩园(2010-06-15开盘，位于河西大沽南路与津河交口，售价27000元/m2)、凯德国贸(2011-10-23开盘，位于南京路39号，售价23000元/m2)。为确定隶属函数值，邀请天津市三位从事房地产资深营销经理对绿化率、功能区域、容积率、交通状况、周边环境、配套及服务设施在0~1之间进行评分，根据三位经理从业时间的早晚、营销成交量确定三位的权重分别是0.3、0.4、0.3。
以津澜阙为例，三位资深经理分别评分，根据权重进行加权平均后得隶属度值见表1
表 1津澜阙专家评分表
按同样方式，可得各楼盘的隶属度值，综合如下表2
表 2 各楼盘专家评分汇总表
隶属度具体形式常见的有：用距离定义隶属度、用模糊度表示隶属度、用模糊集的内积与外积来表示隶属度等。其中，欧几里得隶属度计算公式应用最为广泛，这里用它来度量相似项目的隶属度[2]，公式如下：
式中pi表示第i个房地产项目的特征模糊向量
根据公式计算隶属度分别为：
σ1=0.86；σ2= 0.89；σ3=0.84；σ4= 0.93；σ5=0.90
3 体北颐贤里项目价格预测
房地产的价格可采取加权平均模型求的[3]，即根据既有的项目的价格即隶属度值，采用数学加权平均即可求得待售房屋价格。其公式为：
将计算的隶属度值及房屋价格带入式中得体北颐贤里项目房屋价格为：
P=0.86×25000+0.89×(1-0.86)×27300+0.84×(1-0.86)×(1-0.89)×25000+0.93×(1-0.86)×(1-0.89)×(1-0.84)×27000+0.90×(1-0.86)×(1-0.89)×(1-0.84)×(1-0.93)×23000
=25290
由此确定天津体北颐贤里项目的价格为25920元。
4 结语
商品房受众多因素影响，而且这些影响因素对价格的影响是模糊不确定的。利用模糊理论进行商品房价格预测从一定程度是可以避免模糊因素的影响。但这个价格只是理论上的参考价格，在最终定价时还要根据政策变化、市场供求状况等因素进行修正。
参考文献：
[1] 范春青.泰浦房地产公司快乐城项目定价方法研究[D].西安：西安理工大学，2008
[2] 肖盛燮,王平义,吕恩琳.模糊数学在土木与水利工程中的应用[M].北京：人民交通出版,2004
[3] 孙文哲.房地产定价方法研究[D].天津：天津大学，2008
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：房地产价格模糊隶属度预测
Abstract: in the economic recession in the environment, real estate development project is the key to realize the profit of housing prices can be mass acceptance. And real estate prices pricing by many factors, most of these factors is the vague about. Using the theory of fuzzy membership functions similar projects can be compared, through the analysis of uncertainty factors determine the influence of both projects membership functions, and then based on both the price of the project to predict the price of the project development.
Keywords: real estate prices fuzzy membership prediction
中圖分类号： F293 文献标识码：A 文章编号：
房地产价格策划是房地产开发成功的关键，俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”[1]。目前，房地产价格通常由土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费、管理费用和开发利润共同组成。国内房地产主流定价方法有成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法及模糊理论法等方法。
天津市河西区楼盘的价格差异很大，最高价格达27300元/m2(开盘位于区永安道与广东路交口2009年4月8日的桃花原筑)，价格最低为13000元/m2(位于梅江南居住区环岛东路西侧尚未开盘的卡梅尔)，通过对天津市河西区近30个楼盘分析，发现影响房地产价格的因素很多，诸如建筑物规模及高度、建筑物所在地区、建筑物与环境的协调性、自然景观优美程度、环境清洁程度等，这些因素对房地产价格的影响不是唯一确定的，而是模糊的。为使确定的价格合理，让高端愿望成功实现，在房地产定价时考虑影响因素的模糊性就显得尤为重要。
1 天津体北颐贤里项目工程概况
天津体北颐贤里项目位于天津市河西区体院北区域，东为环湖东路、南为体院北道、西为河西区第26幼儿园、北为宾水里社区居委会。地上总建筑面积为50869m2，其中住宅总建筑面积为43275m2，地下车库建筑面积为19850m2，1~6号楼为住宅、7号楼为商业B区。项目于2011年10月8日开工建设，计划2012年11月开盘售楼。
2 隶属度计算
河西区是一个经济相对均衡的区域，该区各种因素相似的区域的房价在一定程度上具有可比性。通过引入隶属度的概念，可以解决房地产项目的相似程度问题。两个模糊集的隶属度是一个数，它反映这两个模糊集的近似程度，也即定量地描述了论域上一个模糊性度量问题。
对于商品房，影响房价的因素有：户型、绿化率、园林景观、功能区域、容积率、交通状况、周边环境、配套及服务设施、开开发商及其合作机构构等。通过网上公布数据、楼盘实地调查数据、各楼盘销售处电话采访数据，对于商品房价格影响的主要因素为：绿化率、功能区域、容积率、交通状况、周边环境、配套及服务设施。从河西30个商品房项目中遴选出5个与体北颐贤里项目相似的工程，津澜阙(2010-10-8开盘，位于台儿庄南路与古海道交汇处，售价25000元/m2)、桃花原筑(2009-04-08开盘，位于河西区永安道与广东路交口，售价27300元/m2)、泰悦豪庭(开盘时间待定，位于琼州道19号，售价25000元/ m2)、博轩园(2010-06-15开盘，位于河西大沽南路与津河交口，售价27000元/m2)、凯德国贸(2011-10-23开盘，位于南京路39号，售价23000元/m2)。为确定隶属函数值，邀请天津市三位从事房地产资深营销经理对绿化率、功能区域、容积率、交通状况、周边环境、配套及服务设施在0~1之间进行评分，根据三位经理从业时间的早晚、营销成交量确定三位的权重分别是0.3、0.4、0.3。
以津澜阙为例，三位资深经理分别评分，根据权重进行加权平均后得隶属度值见表1
表 1津澜阙专家评分表
按同样方式，可得各楼盘的隶属度值，综合如下表2
表 2 各楼盘专家评分汇总表
隶属度具体形式常见的有：用距离定义隶属度、用模糊度表示隶属度、用模糊集的内积与外积来表示隶属度等。其中，欧几里得隶属度计算公式应用最为广泛，这里用它来度量相似项目的隶属度[2]，公式如下：
式中pi表示第i个房地产项目的特征模糊向量
根据公式计算隶属度分别为：
σ1=0.86；σ2= 0.89；σ3=0.84；σ4= 0.93；σ5=0.90
3 体北颐贤里项目价格预测
房地产的价格可采取加权平均模型求的[3]，即根据既有的项目的价格即隶属度值，采用数学加权平均即可求得待售房屋价格。其公式为：
将计算的隶属度值及房屋价格带入式中得体北颐贤里项目房屋价格为：
P=0.86×25000+0.89×(1-0.86)×27300+0.84×(1-0.86)×(1-0.89)×25000+0.93×(1-0.86)×(1-0.89)×(1-0.84)×27000+0.90×(1-0.86)×(1-0.89)×(1-0.84)×(1-0.93)×23000
=25290
由此确定天津体北颐贤里项目的价格为25920元。
4 结语
商品房受众多因素影响，而且这些影响因素对价格的影响是模糊不确定的。利用模糊理论进行商品房价格预测从一定程度是可以避免模糊因素的影响。但这个价格只是理论上的参考价格，在最终定价时还要根据政策变化、市场供求状况等因素进行修正。
参考文献：
[1] 范春青.泰浦房地产公司快乐城项目定价方法研究[D].西安：西安理工大学，2008
[2] 肖盛燮,王平义,吕恩琳.模糊数学在土木与水利工程中的应用[M].北京：人民交通出版,2004
[3] 孙文哲.房地产定价方法研究[D].天津：天津大学，2008
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。