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【摘要】文章分析在国家实施新一化房地产调控措施下，地方房贷市发展的现状及其存在的一系列问题，通过调查与分析，结合实际情况，对在新一轮房地产调控措施下，房贷市场如何健康有序发展提出相关的政策和建议。
【关键词】房地产调控 房贷市场 调查 思考
一、丽江市新型农村金融产品基本情况
丽江市金融机构重点推进的新型农村金融产品有农户小额信用类的农户小额贷款，财政扶贫贴息类的“贷免扶补”贷款、劳动密集型小企业贷款、扶贫贴息贷款，抵押担保范畴创新的林权抵押贷款、“采矿权+动产抵押”组合担保贷款、“公司+农户贷款”等。
（一）农户小额信用类——农户小额贷款
基于农户信誉，无需抵押担保，在核定的额度和期限内向农户发放的小额贷款，有效缓解了长期以来农民贷款难的问题。针对农民春耕备耕、买烤烟苗等季节性小额资金需求，各金融机构及时给予了信贷支持。目前农户小额贷款已在全辖四县一区得到广泛推广，截至2013年3月末，该类贷款余额64922万元，共惠及24369户农户，农行、招商银行、邮政储蓄银行和信用社均已开办了此项业务。
（二）财政扶贫贴息类
1.“贷免扶补”贷款。“贷免扶补”是近年来云南省出台的门槛最低的鼓励创业的政策，是集贷款支持、税费减免、创业帮扶、资金补助于一体的“云南鼓励创业模式”，一经推出，效果显著。丽江市鼓励创业，多措并举，为做好“贷免扶补”工作营造了良好环境。通过“贷免扶补”政策的贯彻落实和工作的深入开展，该类贷款已在全辖四县一区得到推广，截至2013年3月末，贷款余额7887万元，惠及农户1684户，贷款全由信用社办理。
2.扶贫贴息贷款。按贷款金额的5%，对贫困农户给予贴息。丽江市一区四县中，宁蒗、永胜县是国家级贫困县，玉龙是省级贫困县，对这些地区国家给予了重点扶持，坚持为贫困农民发放扶贫贴息贷款。目前办理的机构是信用社，截至2013年3月末，该类贷款余额3549万元，受益农户1293户。（因宁蒗信用社无法统计扶贫贴息贷款余额，此数据不含宁蒗的贷款）
3.劳动密集型小企业贷款。该类贷款的主要特点是由就业局的担保资金进行担保，财政给予贴息，支持劳动密集型小企业发展。目前该项贷款已在全辖得到推广，开办的金融机构有邮储银行和信用社，截至2013年3月末，该类贷款余额为15135万元，惠及36家企业，1200户农户。
（三）担保抵押创新类
1.林权抵押贷款。截至2013年3月末，该类贷款余额58320万元，已覆盖玉龙、永胜、华坪、宁蒗四个县，经办金融机构有农发行、农业银行和信用社。受益农户84户，受益企业5户。林权抵押贷款是指林权证抵押贷款，该贷款的开办与拓展不仅能有效化解农村“融资难”问题，促进林业集约化经营和快速发展，增加农民收入，而且也有利于拓宽农村抵押担保物范围。
2.“采矿权质押+动产抵押”组合担保贷款。丽江市华坪县是全国100个重点产煤县之一，煤炭产业是支撑地方经济发展的重要力量。以往煤炭企业只能用机械设备等动产作抵押，抵押物不足使企业即使获得融资，额度也无法满足实际经营需要，制约了煤炭产业的发展。近两年华坪县关闭小煤窑、整合煤炭资源后，煤企可到省国土资源厅办理抵押手续。华坪县农村信用社抓住这一契机，将煤炭采矿权与动产进行组合担保，实现企业信用增级，使其获得充分的融资。截至2012年3月末，“采矿权质押+动产抵押”组合担保贷款余额13700万元，惠及6家企业。
3.“公司+农户”类贷款。为解决信用贷款额度不足的问题，丽江市的农业产业化龙头企业和农业大户普遍通过“公司+农户”的担保贷款模式进行融资，即由企业为从事本企业“公司+农户”产业化经营的农户提供贷款担保。该类贷款由农行和信用社办理，在永胜县和华坪县得到开展，截至2013年3月末，该类贷款余额为7340万元。受益企业11家，受益农户124户。
二、存在问题
从目前丽江市新型农村金融产品的情况来看，金融产品创新有一定程度的突破。但总体来看，创新过程中仍然存在不少困难和问题，阻碍了农村金融服务发展的步伐。
（一）创新工作发展不平衡
农村金融产品创新主体主要是农村信用社，国有商业银行由于实行严格的授权经营，基层金融机构创新产品权利、能力和水平十分有限。农村金融服务主要由农村信用社、农业银行、农业发展银行三家金融机构承担，其他金融机构提供农村金融服务的动力不足。
（二）新型产品办理困难
金融机构在担保抵押物方面的产品创新较多，但在实际开展中落实担保抵押较为困难。在农村地区，担保抵押物难找，即使勉强找到，也要到相关的土地、房管、工商、公证、林业等部门进行评估、登记，手续繁琐、费用较高、操作时间长，给需要贷款的企业和农户带来了较大的阻力，甚至无奈放弃。
（三）创新环境欠佳
农村金融产品的创新研发，需要以较为坚实的社会信用基础及有效的信用保障体系为后盾，所有业务创新水平与信用体系建设及信用环境状况密切相关。由于一些农村地区信用意识淡薄，逃废金融债权现象较为突出，农村信用环境欠佳，部分金融机构基于风险控制考虑，不愿在产品创新、服务创新方面加大投入。
三、政策建议
（一）提高金融机构创新农村金融产品的积极性
一是加大对涉农金融机构的税费减免和补贴机制，避免金融机构采取的涉农贷款高利率、低额度的模式。一方面对农村金融产品创新的金融机构采取差别存款准备金率；另一方面对农村金融产品创新的金融机构的所得税和营业税给予一定期限的优惠，进行相关财政补贴息、奖励和资金引导。二是放宽农村金融准入条件，建立多层次、完善的農村金融体系。
（二）完善配套服务拓宽创新空间
完善政策审批、抵押登记、价值评估、权证交易等配套服务，拓宽农村金融机构产品的创新空间。金融机构应加强与政府的沟通协调，通过相关部门的配合，简化林权、经营权、仓单、保险、收费权、使用权等抵押操作，建立快速登记“一站式”服务机制，减少抵押登记环节，为农村金融产品创新的深层推进提供有力保障。
（三）加快农村征信体系建设
将更多的农户信息纳入征信系统，为防范农村投融资风险提供支撑平台；深入开展信用村镇、信用农户的评定工作，扩大信用覆盖面，通过典型引路的示范作用，提高农民的信用意识，培养农村诚实守信的文化氛围。促进农村信用环境的根本好转。
【关键词】房地产调控 房贷市场 调查 思考
一、丽江市新型农村金融产品基本情况
丽江市金融机构重点推进的新型农村金融产品有农户小额信用类的农户小额贷款，财政扶贫贴息类的“贷免扶补”贷款、劳动密集型小企业贷款、扶贫贴息贷款，抵押担保范畴创新的林权抵押贷款、“采矿权+动产抵押”组合担保贷款、“公司+农户贷款”等。
（一）农户小额信用类——农户小额贷款
基于农户信誉，无需抵押担保，在核定的额度和期限内向农户发放的小额贷款，有效缓解了长期以来农民贷款难的问题。针对农民春耕备耕、买烤烟苗等季节性小额资金需求，各金融机构及时给予了信贷支持。目前农户小额贷款已在全辖四县一区得到广泛推广，截至2013年3月末，该类贷款余额64922万元，共惠及24369户农户，农行、招商银行、邮政储蓄银行和信用社均已开办了此项业务。
（二）财政扶贫贴息类
1.“贷免扶补”贷款。“贷免扶补”是近年来云南省出台的门槛最低的鼓励创业的政策，是集贷款支持、税费减免、创业帮扶、资金补助于一体的“云南鼓励创业模式”，一经推出，效果显著。丽江市鼓励创业，多措并举，为做好“贷免扶补”工作营造了良好环境。通过“贷免扶补”政策的贯彻落实和工作的深入开展，该类贷款已在全辖四县一区得到推广，截至2013年3月末，贷款余额7887万元，惠及农户1684户，贷款全由信用社办理。
2.扶贫贴息贷款。按贷款金额的5%，对贫困农户给予贴息。丽江市一区四县中，宁蒗、永胜县是国家级贫困县，玉龙是省级贫困县，对这些地区国家给予了重点扶持，坚持为贫困农民发放扶贫贴息贷款。目前办理的机构是信用社，截至2013年3月末，该类贷款余额3549万元，受益农户1293户。（因宁蒗信用社无法统计扶贫贴息贷款余额，此数据不含宁蒗的贷款）
3.劳动密集型小企业贷款。该类贷款的主要特点是由就业局的担保资金进行担保，财政给予贴息，支持劳动密集型小企业发展。目前该项贷款已在全辖得到推广，开办的金融机构有邮储银行和信用社，截至2013年3月末，该类贷款余额为15135万元，惠及36家企业，1200户农户。
（三）担保抵押创新类
1.林权抵押贷款。截至2013年3月末，该类贷款余额58320万元，已覆盖玉龙、永胜、华坪、宁蒗四个县，经办金融机构有农发行、农业银行和信用社。受益农户84户，受益企业5户。林权抵押贷款是指林权证抵押贷款，该贷款的开办与拓展不仅能有效化解农村“融资难”问题，促进林业集约化经营和快速发展，增加农民收入，而且也有利于拓宽农村抵押担保物范围。
2.“采矿权质押+动产抵押”组合担保贷款。丽江市华坪县是全国100个重点产煤县之一，煤炭产业是支撑地方经济发展的重要力量。以往煤炭企业只能用机械设备等动产作抵押，抵押物不足使企业即使获得融资，额度也无法满足实际经营需要，制约了煤炭产业的发展。近两年华坪县关闭小煤窑、整合煤炭资源后，煤企可到省国土资源厅办理抵押手续。华坪县农村信用社抓住这一契机，将煤炭采矿权与动产进行组合担保，实现企业信用增级，使其获得充分的融资。截至2012年3月末，“采矿权质押+动产抵押”组合担保贷款余额13700万元，惠及6家企业。
3.“公司+农户”类贷款。为解决信用贷款额度不足的问题，丽江市的农业产业化龙头企业和农业大户普遍通过“公司+农户”的担保贷款模式进行融资，即由企业为从事本企业“公司+农户”产业化经营的农户提供贷款担保。该类贷款由农行和信用社办理，在永胜县和华坪县得到开展，截至2013年3月末，该类贷款余额为7340万元。受益企业11家，受益农户124户。
二、存在问题
从目前丽江市新型农村金融产品的情况来看，金融产品创新有一定程度的突破。但总体来看，创新过程中仍然存在不少困难和问题，阻碍了农村金融服务发展的步伐。
（一）创新工作发展不平衡
农村金融产品创新主体主要是农村信用社，国有商业银行由于实行严格的授权经营，基层金融机构创新产品权利、能力和水平十分有限。农村金融服务主要由农村信用社、农业银行、农业发展银行三家金融机构承担，其他金融机构提供农村金融服务的动力不足。
（二）新型产品办理困难
金融机构在担保抵押物方面的产品创新较多，但在实际开展中落实担保抵押较为困难。在农村地区，担保抵押物难找，即使勉强找到，也要到相关的土地、房管、工商、公证、林业等部门进行评估、登记，手续繁琐、费用较高、操作时间长，给需要贷款的企业和农户带来了较大的阻力，甚至无奈放弃。
（三）创新环境欠佳
农村金融产品的创新研发，需要以较为坚实的社会信用基础及有效的信用保障体系为后盾，所有业务创新水平与信用体系建设及信用环境状况密切相关。由于一些农村地区信用意识淡薄，逃废金融债权现象较为突出，农村信用环境欠佳，部分金融机构基于风险控制考虑，不愿在产品创新、服务创新方面加大投入。
三、政策建议
（一）提高金融机构创新农村金融产品的积极性
一是加大对涉农金融机构的税费减免和补贴机制，避免金融机构采取的涉农贷款高利率、低额度的模式。一方面对农村金融产品创新的金融机构采取差别存款准备金率；另一方面对农村金融产品创新的金融机构的所得税和营业税给予一定期限的优惠，进行相关财政补贴息、奖励和资金引导。二是放宽农村金融准入条件，建立多层次、完善的農村金融体系。
（二）完善配套服务拓宽创新空间
完善政策审批、抵押登记、价值评估、权证交易等配套服务，拓宽农村金融机构产品的创新空间。金融机构应加强与政府的沟通协调，通过相关部门的配合，简化林权、经营权、仓单、保险、收费权、使用权等抵押操作，建立快速登记“一站式”服务机制，减少抵押登记环节，为农村金融产品创新的深层推进提供有力保障。
（三）加快农村征信体系建设
将更多的农户信息纳入征信系统，为防范农村投融资风险提供支撑平台；深入开展信用村镇、信用农户的评定工作，扩大信用覆盖面，通过典型引路的示范作用，提高农民的信用意识，培养农村诚实守信的文化氛围。促进农村信用环境的根本好转。