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【摘要】为分析2020年房地产业，围绕限购令等房地产新政，运用计量经济学方法，建立价格与供求回归分析模型，分析供求因素对房价的影响，从根本上解决房价乃至住房条件问题，需扩大土地供应，稳定信贷水平，实现房地产业软着陆。
【关键词】供需因素;房价分析;影响分析
1、市场供需因素分析
在供求关系相互作用的影响下，价格总是围绕价值的波动。房地产市场价格变动形式又影响房地产市场供求关系的各种因素决定。耕地和招拍挂制度，使我国房价大幅上涨，土地特性、土地制度和政策决定了地价的演变。对比国土资源部2013年数据，中国国内地价的15%至30%平均为23.2%，而美国为28%，加拿大为24%，美国为25%至38%，日本为50%，韩国为34%。在过去的十年里，中国经济的快速发展加快了城市化进程，带动了中国城市收入的快速增长。人均收入增长0.89倍，住房价格增长1.4倍，随着城市化进程的加快，房地产指数的年度变化和累计房地产销售面积的年度增长。
2、房地产行业生产要素分析
房地产业的金融属性是显而易见的，这体现在整个产业对宏观经济环境的敏感性和房地产融资的特殊性上。根据参与金融机构的资金来源、功能和金融工具，各国住房制度可分为开放型和统一型两种。住房价格与住房信贷之间存在着非常明显的正相关关系，上世纪80年代末日本银行的房地产贷款开始上升，到1984年底（占生产资产负债表的27%），抵押贷款余额从16.7万亿日元增加到超过16.7万亿日元1989年底的实际信贷余额为40万亿日元，也从1984年底的6.9%上升到1991年的6%。在此期间，日本的地价开始上涨。名义水平方面，1991年全国平均地价比1985年最高值上涨61.5%，其中商业地价上涨80.9%，1988年涨幅最大，全國平均地价上涨21.7%，其中三大都市地区上涨43.8%，东京地区增长21.7%。1990年4月1日，日本采取了全面的房地产融资措施，直接控制了房地产融资的增长。与此同时，1989年3月至1990年8月，土地价格开始迅速下跌，下跌了5倍，贴现率继续上升，信贷紧缩严重，利率继续上升。1992年4月28日，东洋的经济破产了。在破产的决定下，房地产泡沫开始破裂，整个日本经济也随之下滑。在“失落的十年”，国家实行相对稳定的货币政策以稳定价格和公平发展整个房地产市场，以限制投机。从供求角度看，房价居高不下，一方面是因为居民收入的快速增长带动了住房需求的快速增长，从而加强了对房地产市场的调控。一方面，住房供给增长缓慢，供需矛盾明显，促进了房价上涨。另一方面，区域开发减少，土地流转制度不合理。开发商有很多土地。对房地产市场的投机正在蔓延，扰乱市场。国内物价的进一步上涨并没有使宏观调控政策的影响明显。直到2020年，落实了一系列的调控政策，稳定了我国的房地产行业，让房地产行业的齿长向着更加稳健的方向发展，相关政策的落实，也建立了长效的机制，更能够保证房产行业的长期发展的走势。
3、“限购令”评价
2010年4月，新“国十条”规定，开始限制炒房和投机性购房。一年以上不能出示当地缴费证明或者社会保障证明的，当地居民政府可以根据实际情况采取临时措施，在规定的期限内限制购买套数，一个家庭只能买一套新房。但随着经济的发展，近年来我国房地产行业突飞猛进的发展，2016年上半年到2017下半年，房价已经达到了一个顶峰，由于一二线城市的房价上涨速度过快，国家更加严格的调控这些地区的房产，2016年年底再次宣布了限购、限贷等政策，来抑制不合理的投机性的房产，遏制房价的上涨。2019年继续延续该政策的同时对人口密度过高的超大型城市实行人口分散的规划，站在人口分布的角度严格控制房地产开发以及投资。要求进一步落实国家关于严格限制部分城市房价过快上涨的决定，指出在房价高企的城市，住房家庭购买数量增长快、供应紧张，第一批城市多数已经实施了“限购令”，就连同级第二批城市房地产公司也开始实施“限购协议”。2010年“限购令”的效果并不明显，国内房价继续保持快速增长态势，但2019年楼市逐渐呈现疲软态势。根据最新公布的数据，2020年将持续实行严格的调控政策，但是和2010年不一样的是，调控的手段将变成分类调控，首先增加一线城市的土地供应面积。此前，因为房地产市场不景气，许多一线城市对土地出让的面积大幅减少，今年的土地供应会增加，并且对首付贷款的政策进行大力的整改。2019年下半年，推动房价上涨的因素和首付贷有关系，以“首付贷”作为杠杆基金推动房价上涨。从今开始，央行连同有关部门，等待互联网金融的整治制度的开始，对房地产的中介机构、房地产的开发企业及p2p平台在合作的金融项目，进行清理、整顿，打击这种提供首付贷，推动房地产价格不良上涨的行为，这表明，信贷政策已经开始在限制购买和调控房地产市场方面发挥作用。
结语：
综上所述，本文在分析房价上涨原因的基础上，认为供求的明显反差是导致房价上涨的主要因素之一。要解决供需矛盾，只有通过供给调整需求，才能从根本上解决房价问题。随着我国经济的快速发展和人均收入的提高，城镇住房需求增加，但我国人多地少的基本国情决定了，严格控制房地产需求最重要的因素，在土地得到严格控制，在软贷款支持下，面对日益增长的住房需求，政府可以通过改革土地供应体制，加强保障房建设，解决房价问题。通过稳定信贷水平和增加土地供应来控制房价，抑制国内物价上涨预期。从长期来看，政府应更加注重提高居民收入水平和缩小收入差距。加大对社会中低阶层需求的关注，增加低息房、廉价房和中小套型商品房的供应，使大多数居民家庭能够适应整个楼市的价格和分布。
参考文献：
[1]王璐，张亚东，朱家明.基于空间计量模型的房价影响因素研究[J].邵阳学院学报：社会科学版，2019（2）：76-82.
[2]梁爽，李莹.住宅用地价格影响因素与保障措施探讨[J].城市地理，2018（8）：159-159.
[3]杨月，卢伊.沿海城市房价主要驱动因素分析——以三亚市为例[J].北方经贸，2019（5）：53-55.
【关键词】供需因素;房价分析;影响分析
1、市场供需因素分析
在供求关系相互作用的影响下，价格总是围绕价值的波动。房地产市场价格变动形式又影响房地产市场供求关系的各种因素决定。耕地和招拍挂制度，使我国房价大幅上涨，土地特性、土地制度和政策决定了地价的演变。对比国土资源部2013年数据，中国国内地价的15%至30%平均为23.2%，而美国为28%，加拿大为24%，美国为25%至38%，日本为50%，韩国为34%。在过去的十年里，中国经济的快速发展加快了城市化进程，带动了中国城市收入的快速增长。人均收入增长0.89倍，住房价格增长1.4倍，随着城市化进程的加快，房地产指数的年度变化和累计房地产销售面积的年度增长。
2、房地产行业生产要素分析
房地产业的金融属性是显而易见的，这体现在整个产业对宏观经济环境的敏感性和房地产融资的特殊性上。根据参与金融机构的资金来源、功能和金融工具，各国住房制度可分为开放型和统一型两种。住房价格与住房信贷之间存在着非常明显的正相关关系，上世纪80年代末日本银行的房地产贷款开始上升，到1984年底（占生产资产负债表的27%），抵押贷款余额从16.7万亿日元增加到超过16.7万亿日元1989年底的实际信贷余额为40万亿日元，也从1984年底的6.9%上升到1991年的6%。在此期间，日本的地价开始上涨。名义水平方面，1991年全国平均地价比1985年最高值上涨61.5%，其中商业地价上涨80.9%，1988年涨幅最大，全國平均地价上涨21.7%，其中三大都市地区上涨43.8%，东京地区增长21.7%。1990年4月1日，日本采取了全面的房地产融资措施，直接控制了房地产融资的增长。与此同时，1989年3月至1990年8月，土地价格开始迅速下跌，下跌了5倍，贴现率继续上升，信贷紧缩严重，利率继续上升。1992年4月28日，东洋的经济破产了。在破产的决定下，房地产泡沫开始破裂，整个日本经济也随之下滑。在“失落的十年”，国家实行相对稳定的货币政策以稳定价格和公平发展整个房地产市场，以限制投机。从供求角度看，房价居高不下，一方面是因为居民收入的快速增长带动了住房需求的快速增长，从而加强了对房地产市场的调控。一方面，住房供给增长缓慢，供需矛盾明显，促进了房价上涨。另一方面，区域开发减少，土地流转制度不合理。开发商有很多土地。对房地产市场的投机正在蔓延，扰乱市场。国内物价的进一步上涨并没有使宏观调控政策的影响明显。直到2020年，落实了一系列的调控政策，稳定了我国的房地产行业，让房地产行业的齿长向着更加稳健的方向发展，相关政策的落实，也建立了长效的机制，更能够保证房产行业的长期发展的走势。
3、“限购令”评价
2010年4月，新“国十条”规定，开始限制炒房和投机性购房。一年以上不能出示当地缴费证明或者社会保障证明的，当地居民政府可以根据实际情况采取临时措施，在规定的期限内限制购买套数，一个家庭只能买一套新房。但随着经济的发展，近年来我国房地产行业突飞猛进的发展，2016年上半年到2017下半年，房价已经达到了一个顶峰，由于一二线城市的房价上涨速度过快，国家更加严格的调控这些地区的房产，2016年年底再次宣布了限购、限贷等政策，来抑制不合理的投机性的房产，遏制房价的上涨。2019年继续延续该政策的同时对人口密度过高的超大型城市实行人口分散的规划，站在人口分布的角度严格控制房地产开发以及投资。要求进一步落实国家关于严格限制部分城市房价过快上涨的决定，指出在房价高企的城市，住房家庭购买数量增长快、供应紧张，第一批城市多数已经实施了“限购令”，就连同级第二批城市房地产公司也开始实施“限购协议”。2010年“限购令”的效果并不明显，国内房价继续保持快速增长态势，但2019年楼市逐渐呈现疲软态势。根据最新公布的数据，2020年将持续实行严格的调控政策，但是和2010年不一样的是，调控的手段将变成分类调控，首先增加一线城市的土地供应面积。此前，因为房地产市场不景气，许多一线城市对土地出让的面积大幅减少，今年的土地供应会增加，并且对首付贷款的政策进行大力的整改。2019年下半年，推动房价上涨的因素和首付贷有关系，以“首付贷”作为杠杆基金推动房价上涨。从今开始，央行连同有关部门，等待互联网金融的整治制度的开始，对房地产的中介机构、房地产的开发企业及p2p平台在合作的金融项目，进行清理、整顿，打击这种提供首付贷，推动房地产价格不良上涨的行为，这表明，信贷政策已经开始在限制购买和调控房地产市场方面发挥作用。
结语：
综上所述，本文在分析房价上涨原因的基础上，认为供求的明显反差是导致房价上涨的主要因素之一。要解决供需矛盾，只有通过供给调整需求，才能从根本上解决房价问题。随着我国经济的快速发展和人均收入的提高，城镇住房需求增加，但我国人多地少的基本国情决定了，严格控制房地产需求最重要的因素，在土地得到严格控制，在软贷款支持下，面对日益增长的住房需求，政府可以通过改革土地供应体制，加强保障房建设，解决房价问题。通过稳定信贷水平和增加土地供应来控制房价，抑制国内物价上涨预期。从长期来看，政府应更加注重提高居民收入水平和缩小收入差距。加大对社会中低阶层需求的关注，增加低息房、廉价房和中小套型商品房的供应，使大多数居民家庭能够适应整个楼市的价格和分布。
参考文献：
[1]王璐，张亚东，朱家明.基于空间计量模型的房价影响因素研究[J].邵阳学院学报：社会科学版，2019（2）：76-82.
[2]梁爽，李莹.住宅用地价格影响因素与保障措施探讨[J].城市地理，2018（8）：159-159.
[3]杨月，卢伊.沿海城市房价主要驱动因素分析——以三亚市为例[J].北方经贸，2019（5）：53-55.