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摘要：随着改革开放的不断深入，中国经济快速发展。房地产业作为国民经济的支柱产业，在“十一五”期间得到了飞速发展，进
入“十二五”开局之年，房地产业在国家宏观调控的政策下，面临融资困境。本文就房地产信托基金融资模式进行了分析概
述，并且认为房地产信托基金融资模式将是中国将来重要的房地产融资模式。
关键词：房地产信托投资基金；金融创新；房地产融资
中图分类号：F832.45；F293.3 文献标识码：A doi：10．39690．issn．1672-3309(s)12011．04．04 文章编号：1672—3309(2011)04—51—02
一、REITs的概述分析
REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate ln-vestment Trust”的缩写(复数为REITS)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，一个具有百年历史、50年发展历程的国际金融新工具，
我国自20世纪以来，房地产市场和证券市场就成为两个快速发展的市场。实际上，REITs属于不动产证券化的一种方式，因此有着广泛的发展空间。REITs的运作方式有两种，其一是专业管理公司向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产的管理中，并将这些经营性物业所产生的利润90％流向投资者分红：其二是开发商将开发的项目设立专业的REITs，以其收益作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。
从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
二、REITs的基本类型
按REITs所投资类型的不同，可以分为权益型RE—ITs、抵押型REITs和混合型REITs。
按照设立组织结构的不同，可以分为契约型REITs、公司型REITs、有限合伙型REITs。
按照能否赎回，可以分为封闭式REITs和开放式REITs。
按募集形式分为私募型REITs和公募型REITs。
新型REITs还有平行型REITs和有限期自我偿付型REITs。
三、发展REITs的意义
1、为房地产融资提供有效工具
发展房地产投资信托基金为我国房地产业提供有效的融资结构模式。在欧美国家房地产信托投资基金既参与直接开发房地产活动，也参物业管理市场活动，为房地产提供了重要的融资渠道，提供了有效的融资工具。一个国家房地产信托基金的发展也说明了该国房地产金融发展的水平，对物业的管理提供充足的资金。房地产信托投资基金通过融资获得大量社会闲散资金，再定投到房地产行业，参与直接开发或者后期物业管理，缓解目前房地产融资困难问题，为房地产行业的发展提供了有效的融资工具，对房地产的全球发展提供充足的资金，开辟了房地产发展的新时代。因此，发展REITs是我国房地产业走向成熟、走向规模、走向专业化的必经之路。
2、为预防金融风险提供有效方式
我国房地产业还是主要依靠银行贷款融资，作为发展中国家，我国还处于城市化高速发展时期，人民住房需求还很旺盛，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，保证房地产业的健康发展意义重大，关系到社会稳定及经济的健康发展。但是目前房地产开发企业资金短缺，依靠银行贷款严重，因此给银行业带来巨大的坏账风险，也带来了房地产业的泡沫现象。为了有效降低银行业的金融风险，必须提供有效的房地产发展资金解决途径，房地产投资信托基金就是收集社会闲散资金，由专门的法规限制及专业的管理团队管理，大大的降低了房地产金融风险，也是预防金融风险的有效手段。这样也能维持房地产业的健康发展，维持社会经济的快速稳健发展。
3、为社会闲散资金提供投资房地产的渠道
房地产投资需要的资金量大，周期长，风险性也大，目前主要是大的房地产开发公司才有资格投资，没有给广大社会资金提供渠道。发展房地产信托基金就是让社会资金投资，专业的房地产管理公司管理，经过项目的有效管理获得利润。目前，REITs在欧美国家得到了广大中小投资者的青睐，并得到了快速发展，同时广大投资者也获得了丰厚的回报。目前，我国房地产市场需要提供这样的投资模式，为房地产业提供充足的资金，也为广大投资者拓宽投资渠道。
四、我国发展REITs的政策环境支持
1、加强法制建设
房地产投资信托(RElTs)作为一种复杂的、系统的、综合的，涉及国民经济健康发展的投资产品，需要一套完善、严密的法规体系规范其运作发展。因此，要建立完善的法律体系，确保公平、公正、公开和透明的市场秩序，进而推进房地产投资信托基金健康、理性的发展。仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》、《公司法》、《证券法》是远远不够的。还应该尽快完善《税法》、《信托法》、《担保法》、《投资基金管理条例》等相关法律法规，做到有法可依，避免操作不当而危害社会经济的发展，损害投资者的利益，也造成经济损失。
在规范行业发展过程中要借鉴国外先进成功的经验，结合我国的国情制定切实可行的法律规范。首先应研究出台完善的、有针对性的《公司法》、《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定严格的房地产投资信托基金的专项法规，规范管理团队及投资房地产的比例等等。总之，有完善的法规，才会发展出适合社会发展的REITs。
2、加强人才培养
要加强投资管理人才培养，首先需要培养既懂房地产又懂金融的专业团队，不仅要了解、掌握国家的宏观经济政策、货币金融制度及政策、国家宏观发展战略等，还要对财务、审计、评估、法律等都精通，目前我国这方面的人才还很缺乏，需要国家及社会投入大量的资金开展专门的培训，借鉴成功案例，制定培训方案，培养我们自己的专业团队。
要加强房地产评估人才培养。第一，要选定培训机构开展大范围的培训；第二，要制定统一的考试录用机制，让考试合格的人才得到施展和锻炼：第三，制定行业准入制度，加强监管力度，避免滥竽充数，造成社会经济的损失。
要加强房地产开发人才的培养。从财务、工程、营销等角度进行全面的房地产人才队伍建设，加大行业立法建设及行业规范建设，学习国外的成功经验，规范国内的培训机构。房地产企业也要建立人才培养制度，鼓励员工学习实践，为全面综合的房地产人才提供环境。
3、加强市场环境建设
加强信用制度建设。信用建设也是社会道德建设，不仅要有法律法规的约束，也要有社会诚信的宣传教育。培养行业信用，让人们处处讲诚信，事事讲诚信。国家也要制定严厉的惩罚制度来杜绝不诚信的人和事。
加强信息披露制度建设。由于我国房地产市场与资本市场均存在严重的信息不对称，再加上信息披露不够透明，使投资者投资时存在着一定的盲目性。因此，要完善信息披露制度，加大监管力度，加强信息的定时、公开、透明披露，这样才能培养投资者的信心，建设好的信托投资环境。
五、中国内地房地产投资信托基金的模式
1、信托投资公司模式
这种模式就是成立投资公司，由专业的管理团队管理运营，依据《公司法》和《证券法》经营，公司发行基金，基金持有人就是公司股东，这样避免了信托计划时期的股东与基金持有人分离的弊端，这也是目前国际一贯做法。但是，国家必须出台专门的法规来规范该行业的行为，避免和现有的《公司法》冲突之处，比如《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50％”要求，对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的信托投资公司来说是一个很大障碍。
2、封闭式契约型产业基金模式
这种模式是设立基金，管理人与基金持有人分离。采用封闭基金比较合理，这与目前国内的房地产市场发展环境有关。一般时间较长，为了更好的管理基金而实行封闭型，根据信托法设立契约型房地产信托基金，这样使投资人的利益能得到切实的保护。
总之，我国要不断完善、出台各项法规，培养大量的人才，建立良好的市场环境，为我国的房地产信托投资基发展打好基础，
入“十二五”开局之年，房地产业在国家宏观调控的政策下，面临融资困境。本文就房地产信托基金融资模式进行了分析概
述，并且认为房地产信托基金融资模式将是中国将来重要的房地产融资模式。
关键词：房地产信托投资基金；金融创新；房地产融资
中图分类号：F832.45；F293.3 文献标识码：A doi：10．39690．issn．1672-3309(s)12011．04．04 文章编号：1672—3309(2011)04—51—02
一、REITs的概述分析
REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate ln-vestment Trust”的缩写(复数为REITS)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，一个具有百年历史、50年发展历程的国际金融新工具，
我国自20世纪以来，房地产市场和证券市场就成为两个快速发展的市场。实际上，REITs属于不动产证券化的一种方式，因此有着广泛的发展空间。REITs的运作方式有两种，其一是专业管理公司向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产的管理中，并将这些经营性物业所产生的利润90％流向投资者分红：其二是开发商将开发的项目设立专业的REITs，以其收益作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。
从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
二、REITs的基本类型
按REITs所投资类型的不同，可以分为权益型RE—ITs、抵押型REITs和混合型REITs。
按照设立组织结构的不同，可以分为契约型REITs、公司型REITs、有限合伙型REITs。
按照能否赎回，可以分为封闭式REITs和开放式REITs。
按募集形式分为私募型REITs和公募型REITs。
新型REITs还有平行型REITs和有限期自我偿付型REITs。
三、发展REITs的意义
1、为房地产融资提供有效工具
发展房地产投资信托基金为我国房地产业提供有效的融资结构模式。在欧美国家房地产信托投资基金既参与直接开发房地产活动，也参物业管理市场活动，为房地产提供了重要的融资渠道，提供了有效的融资工具。一个国家房地产信托基金的发展也说明了该国房地产金融发展的水平，对物业的管理提供充足的资金。房地产信托投资基金通过融资获得大量社会闲散资金，再定投到房地产行业，参与直接开发或者后期物业管理，缓解目前房地产融资困难问题，为房地产行业的发展提供了有效的融资工具，对房地产的全球发展提供充足的资金，开辟了房地产发展的新时代。因此，发展REITs是我国房地产业走向成熟、走向规模、走向专业化的必经之路。
2、为预防金融风险提供有效方式
我国房地产业还是主要依靠银行贷款融资，作为发展中国家，我国还处于城市化高速发展时期，人民住房需求还很旺盛，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，保证房地产业的健康发展意义重大，关系到社会稳定及经济的健康发展。但是目前房地产开发企业资金短缺，依靠银行贷款严重，因此给银行业带来巨大的坏账风险，也带来了房地产业的泡沫现象。为了有效降低银行业的金融风险，必须提供有效的房地产发展资金解决途径，房地产投资信托基金就是收集社会闲散资金，由专门的法规限制及专业的管理团队管理，大大的降低了房地产金融风险，也是预防金融风险的有效手段。这样也能维持房地产业的健康发展，维持社会经济的快速稳健发展。
3、为社会闲散资金提供投资房地产的渠道
房地产投资需要的资金量大，周期长，风险性也大，目前主要是大的房地产开发公司才有资格投资，没有给广大社会资金提供渠道。发展房地产信托基金就是让社会资金投资，专业的房地产管理公司管理，经过项目的有效管理获得利润。目前，REITs在欧美国家得到了广大中小投资者的青睐，并得到了快速发展，同时广大投资者也获得了丰厚的回报。目前，我国房地产市场需要提供这样的投资模式，为房地产业提供充足的资金，也为广大投资者拓宽投资渠道。
四、我国发展REITs的政策环境支持
1、加强法制建设
房地产投资信托(RElTs)作为一种复杂的、系统的、综合的，涉及国民经济健康发展的投资产品，需要一套完善、严密的法规体系规范其运作发展。因此，要建立完善的法律体系，确保公平、公正、公开和透明的市场秩序，进而推进房地产投资信托基金健康、理性的发展。仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》、《公司法》、《证券法》是远远不够的。还应该尽快完善《税法》、《信托法》、《担保法》、《投资基金管理条例》等相关法律法规，做到有法可依，避免操作不当而危害社会经济的发展，损害投资者的利益，也造成经济损失。
在规范行业发展过程中要借鉴国外先进成功的经验，结合我国的国情制定切实可行的法律规范。首先应研究出台完善的、有针对性的《公司法》、《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定严格的房地产投资信托基金的专项法规，规范管理团队及投资房地产的比例等等。总之，有完善的法规，才会发展出适合社会发展的REITs。
2、加强人才培养
要加强投资管理人才培养，首先需要培养既懂房地产又懂金融的专业团队，不仅要了解、掌握国家的宏观经济政策、货币金融制度及政策、国家宏观发展战略等，还要对财务、审计、评估、法律等都精通，目前我国这方面的人才还很缺乏，需要国家及社会投入大量的资金开展专门的培训，借鉴成功案例，制定培训方案，培养我们自己的专业团队。
要加强房地产评估人才培养。第一，要选定培训机构开展大范围的培训；第二，要制定统一的考试录用机制，让考试合格的人才得到施展和锻炼：第三，制定行业准入制度，加强监管力度，避免滥竽充数，造成社会经济的损失。
要加强房地产开发人才的培养。从财务、工程、营销等角度进行全面的房地产人才队伍建设，加大行业立法建设及行业规范建设，学习国外的成功经验，规范国内的培训机构。房地产企业也要建立人才培养制度，鼓励员工学习实践，为全面综合的房地产人才提供环境。
3、加强市场环境建设
加强信用制度建设。信用建设也是社会道德建设，不仅要有法律法规的约束，也要有社会诚信的宣传教育。培养行业信用，让人们处处讲诚信，事事讲诚信。国家也要制定严厉的惩罚制度来杜绝不诚信的人和事。
加强信息披露制度建设。由于我国房地产市场与资本市场均存在严重的信息不对称，再加上信息披露不够透明，使投资者投资时存在着一定的盲目性。因此，要完善信息披露制度，加大监管力度，加强信息的定时、公开、透明披露，这样才能培养投资者的信心，建设好的信托投资环境。
五、中国内地房地产投资信托基金的模式
1、信托投资公司模式
这种模式就是成立投资公司，由专业的管理团队管理运营，依据《公司法》和《证券法》经营，公司发行基金，基金持有人就是公司股东，这样避免了信托计划时期的股东与基金持有人分离的弊端，这也是目前国际一贯做法。但是，国家必须出台专门的法规来规范该行业的行为，避免和现有的《公司法》冲突之处，比如《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50％”要求，对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的信托投资公司来说是一个很大障碍。
2、封闭式契约型产业基金模式
这种模式是设立基金，管理人与基金持有人分离。采用封闭基金比较合理，这与目前国内的房地产市场发展环境有关。一般时间较长，为了更好的管理基金而实行封闭型，根据信托法设立契约型房地产信托基金，这样使投资人的利益能得到切实的保护。
总之，我国要不断完善、出台各项法规，培养大量的人才，建立良好的市场环境，为我国的房地产信托投资基发展打好基础，