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[摘要]中国的房地产市场自1998年住房体制进行革新之后，发展迅猛，在一段时期内作为国内经济的支柱产业，推动其他相关行业的发展，但现在房价上升的速度已明显超出了一般居民的收入水平，也造成了大量的社会问题。政府不断出台相关调控政策，但是房价却居高不下，甚至越调越高。对此，文章对我国的房价泡沫产生原因进行分析研究，对我国近几年实施的调控政策与效果进行解析，给出针对性的建议。
[关键词]房地产；泡沫；调控政策；研究
1、房地产泡沫简述
自我国开始改革开放进入市场经济之后，房产市场开始由沉寂转向繁荣，03年之后房价不断飙升，尤其在近十年的时候还曾经经历了一年中房价高速增长，这样的环境恰恰是滋生泡沫的最好的温床。房地产泡沫从经济学的角度来定义就是房屋的售卖价格远远超过了其原有的使用价值，并且长期的不合理的向上发展，从而使房市经济出现不健康发展的一种现象。而市场价格远高于均衡价格，则会导致供求关系严重失衡，就如同海市蜃楼一般。在汉语字典的字面含义则是市场中的购房投机者在购房时进行的炒作使房价与其真实价值发生大的差别，房价不断升高，造成虚假的房产市场的繁荣。而房价中那超过了正常价格的部分即为泡沫。
当然，形成泡沫一定要有载体的存在，预期的虚拟市场与相对稀缺的土地资源便是房价泡沫的最好载体。正是土地有着稀缺与不可流动的特点，才使泡沫很容易发生在房产市场业。
2、房地产泡沫的原因解析
2.1制度原因
2.1.1国家保障性住房制度不够完善
我国房产市场进入市场化之前，国家进行的是分配住房制度。从98年住房市场化改革后，商品房才开始出现，但购房需求作为居民生活需求的刚需部分在生活中是必不可少的。正是由于这种特性，导致了的大量投机者的出现，资金的炒作，更是放大了房价泡沫的程度。造成普通老百姓购房难，房价普遍过高，也更会引发其他的一连串的社会问题，因此创立完备的保障性住房是一个很好的应对方法。
我国现在还没有一套完备的保障性住房制度，经济适用房，廉租房的建设十分落后。虽然现在有不少城市已经建了一些廉租房，经济适用房等，但是由于标准不明确.保障性住房的覆盖范围很窄。低保对象的选择也很模糊，实施过程不公开化，产生了许多暗箱操作与权利控房，低收入百姓的居住问题仍然很多没有解决。
2.1.2地方政府分税制度
自94年中央制定分税制后，地方税源很多被收归中央。地方政府要快速大量的增加税收最有效的办法就是卖地。这导致了地方财政收入严重依赖于房产市场与土地交易市场，而政府的炒高地价行为就导致了开发商成本上升，这些成本反映到房价上最后还是由购房消费者买单。
2.1.3政府的考核机制
以往中央一直将GDP.财政税收增长作为判断地方政府业绩的重要一环。而地方官员为了提高业绩与得到位置提拔，往往会冲动的大量建设大型工程与大型市政建设，这种不切实际的做法必然引发市场的失衡。尤其是地方官员将土地出让收入投入市政后可以创造业绩，所以他们想方设法提高低价，开发市场，而最终这些都造而最终这些都造成房价的飙升。
2.2社会人文原因
2.2.1非刚需的炒房行为
房价泡沫的产生和发展与市场中的投机人士有很大的关联。甚至有人为了炒房，向银行抵押自己已买好的房子，得到贷款后转向新的热点房，期望房价大幅升高然后迅速出手赚取差价和高额利润。这些人与以炒股为生的股虫一样，不愿意靠自己踏实劳动与实业发展赚钱致富，一天琢磨找哪个行业的漏洞或钻市场的空子突然暴富，于是一来二往大量资金涌向房产市场，大量积聚迅速增多，最后导致泡沫不断变大。
2.2.2传统文化造成的盲目跟风
我国有着2000多年的家庭情结，房子作为家的载体可谓是主要矛盾的最主要构成，其地位不可替代。在最近十年间，几乎95%以上的婚姻都建立在房子的基础上，有房结婚，无房无婚，这与国外有着很大区别。据不完全统计，美国90后里有41%的人选择租房居住，80后里有29%的人選择租房居住，在中国这一比例远小于欧美国家。中国人都觉得拥有属于自己的房子，才有幸福和安全感，这样无疑成为房价泡沫孕育成长的根源。
2.3市场供求的促成原因
2.3.1消费者的误判
消费者的预期判断是指购房消费者以自己了解的房价信息为基础，结合自己的知识水平和生活经验，在思考后判断房价未来的变化。往往这个判断决定最后是否购房。
由于近十年来我国房价一直处于上升的态势，从社会舆论口口相传的信息中，房价从没有下跌过。这就导致了消费者认为越早买房越好，形成了一个较高的预期，促进了房价泡沫的增长。
2.3.2货币金融环境的宽松
任何行业泡沫存在的背后，往往都有着宽松的货币经济环境，在08年与12年经济危机的冲击下，各国政府都制定了宽松的货币政策。随着经济全球化的发展，我国与世界经济联系愈发紧密。我国也投入了大量资金刺激消费，出台了很多宽松政策。
投机行为需要资金支持，炒房更是如此。近几年来，我国广义货币量年均保持17.9%的增长率，信贷程度及比重不断增加。虽然促进了经济的发展，但也为房价泡沫埋下了隐患。
2.3.3土地成本价格的提升
茌1992年之前，我国土地出让金在减掉业务费后全部要上缴国家财政，92年财政部对此进行了改革，规定5%上缴财政，其余的地方政府有权处理。这种变化大大刺激了地方管理者对出让金的提升做法。01年时，土地出让金约占地方中财政的16%，到06年时已占到41.9%。2010年我国政府对房地产进行了两次大的政策控制，这一比例竟上升到76.6%。这反映出土地财政几乎占据了地方财政的税源与收入的主要部分。这种土地专营市场化使得土地成本急速上升，也就使得房价快速升高。 3、我国实施的调控政策及效果解析
本章着重分析2012-2016年这几年来我国调控房产市场的相关政策。
从表1中看到2012年是调控与政策放松并行的一年，在房产市场低迷的城市进行政策刺激，在上海，珠海等楼市火爆的城市进行调控。
根据表2可以分析出2013政策里“调控”字眼消失，行业政策面走向平缓，全国商品房销售规模不断增高，成交突破千万平米，全国一手房价格较前期点上涨10%，很多城市房价涨幅已超控制目标。
根据表3可以分析出2013年高库存压力下各地陆续放开限购，差别化信贷适时微调应对需求变化，各地加大公积金、财税支持力度，纲领性规划文件出台，不动产登记加快筑底。这些都反应了过去十多年，全国抑制需求为首，增加供应为辅的政策正在变化。
根据表4可以分析出2015影响：房地产宽松政策频频出台，“二套房首付降至4成”，“营业税免征期限5年改2年”，“公积金新政”。这些新政都明显看出房地产的小阳春到来了。房地产政策的不断出台刺激，显示中国政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变。
2016年实行的楼市新政：陆续出台了降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产政策。因为政策的刺激，房地产市场又出现火热势头。制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房；鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房：部分城市相继出台限购政策稳定楼市。
分析可知，2016年房地产的最新政策是亲民化的，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。
4、针对性建议
4.1继续施行16年的限购和促销共举政策
从16年的调控效果看，目前的政策是比较符合我国国情的。对于全国整体上的房地产开发过剩，具体说来还是有着很大的去库存压力。但个别城市在实施宽松政策时，极易引发非理性房价上涨，所以比较合理的措施是限购促销并存。
4.2取消GDP与房产业收入挂钩
从90年代商品房正式出现以来，在这方面的税收一直是地方当局GDP业绩重要的构成部分。在这种GDP至上的利害驱使下，地方当局与开发商都会想要从中得到收益，发展自己。因此，要想抑制房价泡沫的继续发展，就必须消除房产业与地方当局业绩的捆绑。解决了GDP业绩主义，政府可以更加放开制定适合当地的合理化政策。
4.3学习其他发达国家经验，完备保障型建房制度
以新加坡为例，人多地少经济发达是它的城市特征。然而它的房产市场确是亚洲发展最健康的市场，因为它首创了与其他国家迥然相异的公共住房制度，80%的新加坡居民居住在公共住房里，这点值得我们学习，所以增加保障性住房供给是一项长远目标。
4.4继续深化房产税制改革
在我国当今的大环境下，房产税的深化改革是对减小贫富差距的不公平状况有很大的益处的。建立有递进性的房产税制，可以加大投机者的炒作成本，同时对中低收入人群是一种有利的政策保护。而且房产税的收入又能够用来建设保障性住房，这样可以实现让大部分普通百姓有房可住，同时对完善我国税收体系也有重大意义。
5、结论与展望
对于解决房地产泡沫问题，房地产调控不仅仅是市场问题，更是宏观社会政策的问题。面对房价暴涨的市场失灵，只有依靠社会政策不断完善，在制度设计上注意产城融合，让公共服务空间布局进一步均等化和合理化，平衡好不同地域的不同经济发展水平，尽量做到让人口在各地区之间均衡分布，从而统籌各地之间房产业的需求以做到平衡，才能从根本上矫正房地产市场失灵。
[关键词]房地产；泡沫；调控政策；研究
1、房地产泡沫简述
自我国开始改革开放进入市场经济之后，房产市场开始由沉寂转向繁荣，03年之后房价不断飙升，尤其在近十年的时候还曾经经历了一年中房价高速增长，这样的环境恰恰是滋生泡沫的最好的温床。房地产泡沫从经济学的角度来定义就是房屋的售卖价格远远超过了其原有的使用价值，并且长期的不合理的向上发展，从而使房市经济出现不健康发展的一种现象。而市场价格远高于均衡价格，则会导致供求关系严重失衡，就如同海市蜃楼一般。在汉语字典的字面含义则是市场中的购房投机者在购房时进行的炒作使房价与其真实价值发生大的差别，房价不断升高，造成虚假的房产市场的繁荣。而房价中那超过了正常价格的部分即为泡沫。
当然，形成泡沫一定要有载体的存在，预期的虚拟市场与相对稀缺的土地资源便是房价泡沫的最好载体。正是土地有着稀缺与不可流动的特点，才使泡沫很容易发生在房产市场业。
2、房地产泡沫的原因解析
2.1制度原因
2.1.1国家保障性住房制度不够完善
我国房产市场进入市场化之前，国家进行的是分配住房制度。从98年住房市场化改革后，商品房才开始出现，但购房需求作为居民生活需求的刚需部分在生活中是必不可少的。正是由于这种特性，导致了的大量投机者的出现，资金的炒作，更是放大了房价泡沫的程度。造成普通老百姓购房难，房价普遍过高，也更会引发其他的一连串的社会问题，因此创立完备的保障性住房是一个很好的应对方法。
我国现在还没有一套完备的保障性住房制度，经济适用房，廉租房的建设十分落后。虽然现在有不少城市已经建了一些廉租房，经济适用房等，但是由于标准不明确.保障性住房的覆盖范围很窄。低保对象的选择也很模糊，实施过程不公开化，产生了许多暗箱操作与权利控房，低收入百姓的居住问题仍然很多没有解决。
2.1.2地方政府分税制度
自94年中央制定分税制后，地方税源很多被收归中央。地方政府要快速大量的增加税收最有效的办法就是卖地。这导致了地方财政收入严重依赖于房产市场与土地交易市场，而政府的炒高地价行为就导致了开发商成本上升，这些成本反映到房价上最后还是由购房消费者买单。
2.1.3政府的考核机制
以往中央一直将GDP.财政税收增长作为判断地方政府业绩的重要一环。而地方官员为了提高业绩与得到位置提拔，往往会冲动的大量建设大型工程与大型市政建设，这种不切实际的做法必然引发市场的失衡。尤其是地方官员将土地出让收入投入市政后可以创造业绩，所以他们想方设法提高低价，开发市场，而最终这些都造而最终这些都造成房价的飙升。
2.2社会人文原因
2.2.1非刚需的炒房行为
房价泡沫的产生和发展与市场中的投机人士有很大的关联。甚至有人为了炒房，向银行抵押自己已买好的房子，得到贷款后转向新的热点房，期望房价大幅升高然后迅速出手赚取差价和高额利润。这些人与以炒股为生的股虫一样，不愿意靠自己踏实劳动与实业发展赚钱致富，一天琢磨找哪个行业的漏洞或钻市场的空子突然暴富，于是一来二往大量资金涌向房产市场，大量积聚迅速增多，最后导致泡沫不断变大。
2.2.2传统文化造成的盲目跟风
我国有着2000多年的家庭情结，房子作为家的载体可谓是主要矛盾的最主要构成，其地位不可替代。在最近十年间，几乎95%以上的婚姻都建立在房子的基础上，有房结婚，无房无婚，这与国外有着很大区别。据不完全统计，美国90后里有41%的人选择租房居住，80后里有29%的人選择租房居住，在中国这一比例远小于欧美国家。中国人都觉得拥有属于自己的房子，才有幸福和安全感，这样无疑成为房价泡沫孕育成长的根源。
2.3市场供求的促成原因
2.3.1消费者的误判
消费者的预期判断是指购房消费者以自己了解的房价信息为基础，结合自己的知识水平和生活经验，在思考后判断房价未来的变化。往往这个判断决定最后是否购房。
由于近十年来我国房价一直处于上升的态势，从社会舆论口口相传的信息中，房价从没有下跌过。这就导致了消费者认为越早买房越好，形成了一个较高的预期，促进了房价泡沫的增长。
2.3.2货币金融环境的宽松
任何行业泡沫存在的背后，往往都有着宽松的货币经济环境，在08年与12年经济危机的冲击下，各国政府都制定了宽松的货币政策。随着经济全球化的发展，我国与世界经济联系愈发紧密。我国也投入了大量资金刺激消费，出台了很多宽松政策。
投机行为需要资金支持，炒房更是如此。近几年来，我国广义货币量年均保持17.9%的增长率，信贷程度及比重不断增加。虽然促进了经济的发展，但也为房价泡沫埋下了隐患。
2.3.3土地成本价格的提升
茌1992年之前，我国土地出让金在减掉业务费后全部要上缴国家财政，92年财政部对此进行了改革，规定5%上缴财政，其余的地方政府有权处理。这种变化大大刺激了地方管理者对出让金的提升做法。01年时，土地出让金约占地方中财政的16%，到06年时已占到41.9%。2010年我国政府对房地产进行了两次大的政策控制，这一比例竟上升到76.6%。这反映出土地财政几乎占据了地方财政的税源与收入的主要部分。这种土地专营市场化使得土地成本急速上升，也就使得房价快速升高。 3、我国实施的调控政策及效果解析
本章着重分析2012-2016年这几年来我国调控房产市场的相关政策。
从表1中看到2012年是调控与政策放松并行的一年，在房产市场低迷的城市进行政策刺激，在上海，珠海等楼市火爆的城市进行调控。
根据表2可以分析出2013政策里“调控”字眼消失，行业政策面走向平缓，全国商品房销售规模不断增高，成交突破千万平米，全国一手房价格较前期点上涨10%，很多城市房价涨幅已超控制目标。
根据表3可以分析出2013年高库存压力下各地陆续放开限购，差别化信贷适时微调应对需求变化，各地加大公积金、财税支持力度，纲领性规划文件出台，不动产登记加快筑底。这些都反应了过去十多年，全国抑制需求为首，增加供应为辅的政策正在变化。
根据表4可以分析出2015影响：房地产宽松政策频频出台，“二套房首付降至4成”，“营业税免征期限5年改2年”，“公积金新政”。这些新政都明显看出房地产的小阳春到来了。房地产政策的不断出台刺激，显示中国政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变。
2016年实行的楼市新政：陆续出台了降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产政策。因为政策的刺激，房地产市场又出现火热势头。制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房；鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房：部分城市相继出台限购政策稳定楼市。
分析可知，2016年房地产的最新政策是亲民化的，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。
4、针对性建议
4.1继续施行16年的限购和促销共举政策
从16年的调控效果看，目前的政策是比较符合我国国情的。对于全国整体上的房地产开发过剩，具体说来还是有着很大的去库存压力。但个别城市在实施宽松政策时，极易引发非理性房价上涨，所以比较合理的措施是限购促销并存。
4.2取消GDP与房产业收入挂钩
从90年代商品房正式出现以来，在这方面的税收一直是地方当局GDP业绩重要的构成部分。在这种GDP至上的利害驱使下，地方当局与开发商都会想要从中得到收益，发展自己。因此，要想抑制房价泡沫的继续发展，就必须消除房产业与地方当局业绩的捆绑。解决了GDP业绩主义，政府可以更加放开制定适合当地的合理化政策。
4.3学习其他发达国家经验，完备保障型建房制度
以新加坡为例，人多地少经济发达是它的城市特征。然而它的房产市场确是亚洲发展最健康的市场，因为它首创了与其他国家迥然相异的公共住房制度，80%的新加坡居民居住在公共住房里，这点值得我们学习，所以增加保障性住房供给是一项长远目标。
4.4继续深化房产税制改革
在我国当今的大环境下，房产税的深化改革是对减小贫富差距的不公平状况有很大的益处的。建立有递进性的房产税制，可以加大投机者的炒作成本，同时对中低收入人群是一种有利的政策保护。而且房产税的收入又能够用来建设保障性住房，这样可以实现让大部分普通百姓有房可住，同时对完善我国税收体系也有重大意义。
5、结论与展望
对于解决房地产泡沫问题，房地产调控不仅仅是市场问题，更是宏观社会政策的问题。面对房价暴涨的市场失灵，只有依靠社会政策不断完善，在制度设计上注意产城融合，让公共服务空间布局进一步均等化和合理化，平衡好不同地域的不同经济发展水平，尽量做到让人口在各地区之间均衡分布，从而统籌各地之间房产业的需求以做到平衡，才能从根本上矫正房地产市场失灵。