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摘要：随着房地产市场的不断发展，房屋租赁合同中有关装修纠纷的处理成为司法实践中新的难点。本文就装修行为的基本定性、装修纠纷成因、装修物的归属等几方面做了相关阐释，并针对装修款的承担问题提出了几点处理办法。
关键词：房屋装修；装修纠纷；装修物；装修款
随着市场经济的不断发展、公民居住条件的不断改善和经营性用房数量的日益增多乃至装修档次的逐渐提高，因房屋装修而引起的矛盾纠纷也与日俱增。由于房屋装修本身的特殊性和某些房屋租赁合同的不完善性，合同双方当事人对于如何处理装修纠纷争议较大。为了正确、及时、稳妥的处理此类纠纷，本文就装修行为的基本定性、装修纠纷成因、装修物的归属等几方面做了相关阐释，并针对装修款的承担问题提出了几点处理办法，供探讨。
一、承租房装修行为的基本定性及纠纷成因
（一）承租房装修行为的基本定性
在现实生活中,经常有人对自己承租的房屋进行装修改造，以满足其居住或办公的需要。房屋装修是指为了使房屋内部环境或外部感官达到一定的质量和美感要求，使用装饰材料对房屋的内外进行装饰修建的工程设计活动。
根据我国民法的基本原理，承租人对房屋的装修属于添附制度中的附合行为。附合是指不同所有人的物结合在一起而形成新物。因附合而形成的新物，称之为附合物。附合主要有两种情形，即动产与不动产的附合及动产与动产的附合。
（二）承租房装修行为的纠纷成因
当今社会，承租房的装修纠纷纷繁复杂。形成纠纷的主要原因在于：在租赁合同存续期间，承租人作为租赁房屋的使用权人享有对装修物的所有权；然而，当房屋租赁合同终止时，承租人的装修物附合于出租人的出租房屋之上，装修物的所有权归属了出租人。承租人作为装修出资人可能受到利益损害，纠纷由此产生。
二、装修物的归属
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（以下简称《意见》）第86条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”
根据上述司法解释的规定，装修物的归属可分三种情况处理：第一，当事人对装修物的归属问题有约定的，依照当事人的约定来处理；第二，当事人对装修物的归属事先没有约定，事后又未能达成协议的。如果装修物能够被拆除，可以要求承租人拆除装修物。此时，被拆除的装修物归出资人所有。第三，當装修物构成附合时，装修物的所有权应当归房屋所有人。
由此可知，那些不经损毁或变更其性质就不能分离的装修物的归属，应当适用民法中添附的规定来确定。添附属于物权法的范畴，是所有权取得的重要方式之一。添附理论的目的，在于解决一物分属不同所有人而不利于财产关系稳定的问题。所以，法律规定由一方当事人取得添附物的所有权。这样有利于实现物的使用价值和交换价值。这正体现了物权法的价值理念和主要功能，即“定分止争、物尽其用”。
三、装修款的承担
根据性质和用途，装修大体分为三种类型：第一，承租人对租赁房屋的增建或设备的改造和完善，诸如安装中央空调、增设水电设施等；第二，一些普通性的装修，诸如粉刷墙面、安装门窗等；第三，承租人用于特定经营用途的装修，如承租人开办餐厅、开设歌厅所设置的特殊性标志物、桑拿浴房等。前两种装修，因具有市场通用性，一般认为使房屋增值，应由出租人给予补偿。而第三种装修，情况比较复杂，需进一步讨论。
对于第三种装修，从承租人的角度讲，房屋的效用性是增加的，但此种装修并不必然符合房屋的未来属性。因为该装修不具有通用性，与房屋的未来用途可能匹配，也可能不匹配，由此衍生出“正增值”和“负增值”的问题。出租人是否应对承租人补偿的问题应秉承公平合理的法律基本原则。因此，“正增值”时，出租人应该补偿，否则有不当得利之嫌；“负增值”时，出租人可以不补偿。该装修投入当属承租人的商业投资，风险自担，损失自负。
在出租人与承租人之间，装修款的风险承担问题还需要具体问题具体分析。如有合同约定，则按照约定处理；如果租赁双方在合同中没有约定，应根据以下不同情况分别处理。
1．房屋租赁期满而合同正常终止的情况。合同正常履行，没有任何一方违约。应由出租人按装修房屋的现存价值进行补偿。2．出租人违约导致合同终止的情况。因出租人违约导致合同提前解除，承租人不能按照合同约定期间享有装修的利益。由于出租人的违约造成承租人的实际损失，应根据违约责任，由出租人按照装修的现存价值全额赔偿。3．承租人违约导致合同终止的情况。因承租人的违约致使合同提前解除。承租人不能按照合同约定的期间享有装修利益是由于承租人本人的违约所导致。承租人的损失应由承租人自行承担。4．因合同无效导致合同终止的情况。根据《合同法》规定的缔约过失责任，由租赁双方根据过错责任的大小承担相应的赔偿责任。房屋租赁合同被人民法院或仲裁机构认定无效后，承租人的装修投入应根据合同无效过错责任的大小，由双方承担相应的赔偿责任。5．因不可抗力导致合同终止的情况。因不可抗力，致使租赁合同提前解除。出租人不能按照合同约定的期间出租房屋，承租人不能按照合同约定的期间享有装修利益。应根据公平合理原则，由双方共同分担风险。
【参考文献】
[1]江平主编，李永军副主编.《民法学》，中国政法大学出版社.2007.
[2]隋彭生著.《合同法要义》.中国政法大学出版社.2005年第二版.
[3]符启林著.《房地产法》，法律出版社.2009年第四版.
关键词：房屋装修；装修纠纷；装修物；装修款
随着市场经济的不断发展、公民居住条件的不断改善和经营性用房数量的日益增多乃至装修档次的逐渐提高，因房屋装修而引起的矛盾纠纷也与日俱增。由于房屋装修本身的特殊性和某些房屋租赁合同的不完善性，合同双方当事人对于如何处理装修纠纷争议较大。为了正确、及时、稳妥的处理此类纠纷，本文就装修行为的基本定性、装修纠纷成因、装修物的归属等几方面做了相关阐释，并针对装修款的承担问题提出了几点处理办法，供探讨。
一、承租房装修行为的基本定性及纠纷成因
（一）承租房装修行为的基本定性
在现实生活中,经常有人对自己承租的房屋进行装修改造，以满足其居住或办公的需要。房屋装修是指为了使房屋内部环境或外部感官达到一定的质量和美感要求，使用装饰材料对房屋的内外进行装饰修建的工程设计活动。
根据我国民法的基本原理，承租人对房屋的装修属于添附制度中的附合行为。附合是指不同所有人的物结合在一起而形成新物。因附合而形成的新物，称之为附合物。附合主要有两种情形，即动产与不动产的附合及动产与动产的附合。
（二）承租房装修行为的纠纷成因
当今社会，承租房的装修纠纷纷繁复杂。形成纠纷的主要原因在于：在租赁合同存续期间，承租人作为租赁房屋的使用权人享有对装修物的所有权；然而，当房屋租赁合同终止时，承租人的装修物附合于出租人的出租房屋之上，装修物的所有权归属了出租人。承租人作为装修出资人可能受到利益损害，纠纷由此产生。
二、装修物的归属
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（以下简称《意见》）第86条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”
根据上述司法解释的规定，装修物的归属可分三种情况处理：第一，当事人对装修物的归属问题有约定的，依照当事人的约定来处理；第二，当事人对装修物的归属事先没有约定，事后又未能达成协议的。如果装修物能够被拆除，可以要求承租人拆除装修物。此时，被拆除的装修物归出资人所有。第三，當装修物构成附合时，装修物的所有权应当归房屋所有人。
由此可知，那些不经损毁或变更其性质就不能分离的装修物的归属，应当适用民法中添附的规定来确定。添附属于物权法的范畴，是所有权取得的重要方式之一。添附理论的目的，在于解决一物分属不同所有人而不利于财产关系稳定的问题。所以，法律规定由一方当事人取得添附物的所有权。这样有利于实现物的使用价值和交换价值。这正体现了物权法的价值理念和主要功能，即“定分止争、物尽其用”。
三、装修款的承担
根据性质和用途，装修大体分为三种类型：第一，承租人对租赁房屋的增建或设备的改造和完善，诸如安装中央空调、增设水电设施等；第二，一些普通性的装修，诸如粉刷墙面、安装门窗等；第三，承租人用于特定经营用途的装修，如承租人开办餐厅、开设歌厅所设置的特殊性标志物、桑拿浴房等。前两种装修，因具有市场通用性，一般认为使房屋增值，应由出租人给予补偿。而第三种装修，情况比较复杂，需进一步讨论。
对于第三种装修，从承租人的角度讲，房屋的效用性是增加的，但此种装修并不必然符合房屋的未来属性。因为该装修不具有通用性，与房屋的未来用途可能匹配，也可能不匹配，由此衍生出“正增值”和“负增值”的问题。出租人是否应对承租人补偿的问题应秉承公平合理的法律基本原则。因此，“正增值”时，出租人应该补偿，否则有不当得利之嫌；“负增值”时，出租人可以不补偿。该装修投入当属承租人的商业投资，风险自担，损失自负。
在出租人与承租人之间，装修款的风险承担问题还需要具体问题具体分析。如有合同约定，则按照约定处理；如果租赁双方在合同中没有约定，应根据以下不同情况分别处理。
1．房屋租赁期满而合同正常终止的情况。合同正常履行，没有任何一方违约。应由出租人按装修房屋的现存价值进行补偿。2．出租人违约导致合同终止的情况。因出租人违约导致合同提前解除，承租人不能按照合同约定期间享有装修的利益。由于出租人的违约造成承租人的实际损失，应根据违约责任，由出租人按照装修的现存价值全额赔偿。3．承租人违约导致合同终止的情况。因承租人的违约致使合同提前解除。承租人不能按照合同约定的期间享有装修利益是由于承租人本人的违约所导致。承租人的损失应由承租人自行承担。4．因合同无效导致合同终止的情况。根据《合同法》规定的缔约过失责任，由租赁双方根据过错责任的大小承担相应的赔偿责任。房屋租赁合同被人民法院或仲裁机构认定无效后，承租人的装修投入应根据合同无效过错责任的大小，由双方承担相应的赔偿责任。5．因不可抗力导致合同终止的情况。因不可抗力，致使租赁合同提前解除。出租人不能按照合同约定的期间出租房屋，承租人不能按照合同约定的期间享有装修利益。应根据公平合理原则，由双方共同分担风险。
【参考文献】
[1]江平主编，李永军副主编.《民法学》，中国政法大学出版社.2007.
[2]隋彭生著.《合同法要义》.中国政法大学出版社.2005年第二版.
[3]符启林著.《房地产法》，法律出版社.2009年第四版.