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恒大地产集团董事局主席许家印热衷豪赌，恒大也一直在赌，即便是面对上市前的危机，许家印也能毫不犹豫地押上全副身家，以疯狂的举动进行救赎，直至扭转危机。
他数次以狂飙突进式的圈地速度惊艳业内，以超常规、跨越式发展来迎合市场出现的千载难逢的机会。
然而，在三四线“海阔凭鱼跃”的恒大，却似乎在一二线城市的大战役中姗姗来迟。恒大在2012年才正式集中全力入主，在2013年才开始大规模在北京、上海等一线城市拿地，其凌厉之势堪称凶狠。
所谓不疯魔不成活，这究竟是另一场疯狂的救赎，还是恒大有自己不一样的打法？
上市前的圈地
时间回溯到2003年。当时，地产疯狂大跃进的5年开始到来，市场尚处于蛮荒时代，几乎不需要多深厚的功力，就能拿地盖楼，彼时，许家印已将恒大“短、平、快”模式发挥得淋漓尽致。
2004年，恒大首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘。
即使如此，恒大仍然还是小得很。2004年至2006年间，其三年房地产开发总收入为47亿元，尚不及广东其他“四虎”2006年一年的销售收入。
但也正是在那一年，恒大提出“二次创业”的号召，开始实施立足广州、布局全国的战略。可以说，那一年是恒大的一个转折年。
按许家印自己的话说，恒大从2004年开始超前进入了全国的二三线城市，说明恒大赢在战略。那时在中国广袤的三四线城市，几乎是一片还没有大地产商介入的真空区域。
直到2006年6月，恒大正式筹备上市，使得圈地速度大大加快。在香港，土地储备一直是衡量房企的重要指标，当年碧桂园在资本市场上的主要卖点就是其1900万平方米土地储备，杨国强家族因上市而一举成为中国内地首富。
拿到9亿美元资金的恒大，也将“宝”押在了“土地”上，开始了豪赌上市的“重组、融资、拿地、提升业绩、上市”五部曲。
2006年底，恒大以8.29亿元拿下武汉当时的“地王”；2007年8月，恒大又开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场称为天价……短短一年半，恒大铁蹄踏遍长三角、华北、中西部、东北等地20多个城市，拥有50多个项目。而万科扩展到29个城市，用了十年时间。
这个过去十年间累计销售面积只有200万平米，2006年土地储备只有600万平米的地产企业，竟在2008年将土地储备升至4500多万平米，暴涨6倍多，超越碧桂园成为土地储备全国第一。
坊间传言，2006年以来，恒大的“找地团队”一直维持在200人以上的规模。支持恒大疯狂拿地的是美林、德银、瑞信、淡马锡们源源不断提供的巨额私募，这些国际投资机构看中的恰恰是恒大“吞吐”土地的能力。
“相比万科围绕三大经济圈以及省会中心城市进行城市布局，恒大在三四线城市拿地上更为聪明。”独立地产评论人黄太阳告诉记者，恒大进入三线城市原则上控制距离市中心在3-4公里。项目位置优越，土地成本低廉，保证了溢价空间。
有趣的是，当时业内流行的是到大城市去，做低密产品取得高溢价。在恒大刚开始到三四线城市卖房子时，很多评论颇为不屑。两三年后，业内才先后察觉到“事情正在起变化”。此后的金融危机和一轮又一轮的调控，让更多开发商意识到三四线城市刚需市场的庞大与稳定。
恒大地产赴港招股前，许家印曾颇为自豪地表示，恒大的土地储备中相当部分是2007年签订转让协议的，但这些项目的商谈时间从2004年就开始了，这些地块往往以2004年前后的地价水平成交，土地成本非常低廉。
2008年3月，恒大地产启动了登陆港交所的路演。
上市危机与救赎
一场金融风暴，让这场酝酿已久的上市蓝图化为泡影。
受资本热宠的“举债囤地”模式的影响，在恒大上市之时关闭了机会之窗，金融危机让人们惊慌失措。
2006年3月20日，不甘接受资产折价的许家印决定终止上市，恒大IPO失败成为业界公认的一个标志性事件。就在恒大终止上市的第二天，SOHO中国董事长潘石屹抛出了著名的“百日剧变”论称：“那些扩张过快的公司将有死掉的危险”，话外音不言而喻。
当时，恒大向全国拓展的37个项目中，仅4个项目达到了开盘销售的标准，资金缺口一度高达120亿元以上。
在舆论渲染中，这成了当年业界最悲壮的一幕，而雄心勃勃的许家印，也被形容为“野心膨胀者”、“顺驰第二”，很多人等着恒大倒下，以印证“百日剧变”的预言。
实际上，类似恒大与顺驰这样的激进发展模式也难辞其咎。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，相比另一大“地主”——碧桂园，其在上市之前就已经自我滚动开发多年。
在自救中，许家印显示出了非同寻常的交际能力。许家印奔赴香港搬救兵，市场津津乐道的是，在与新世界集团主席郑裕彤交往的三个月里，许家印每周都要和郑裕彤吃一次饭，并去郑家打牌，有时牌瘾大还会玩至深夜。
苦心并没有白费，郑裕彤成了帮助许家印渡过难关的关键人物。2008年6月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，总共斥资5.06亿美元入股恒大。
这场生死之赌充分体现了许家印“豪赌”的个性，他干脆押上了在恒大的全副身家。这份招股书，在上市时间和溢价上有着严苛的要求，许家印作为大股东，必须对最低回报承担担保责任，如若上市发售价未能达到上市回报要求，许家印将向新投资者转让其持有的恒大部分股份，以保证该最低回报。
趴在账上的5亿美元，加上郑裕彤力挺，使恒大负债率一举降至65%，也让许家印缓过一口气。他随即重新布置了全国37个项目的开发进程，重点突破其中18个项目。十一黄金周时，18个楼盘齐开，恒大以7.5折的“割肉价”销售。短短两个月内，为恒大回笼资金近50亿元，迅速盘活了其他急待资金输血的在建项目。 其实，真正救恒大的还是宏观政策转向。2008年11月10日，国家推出了四万亿的救市计划，同时为了提振经济放松了对楼市的高压。恒大、富力这些激进者意外结束冬天，万科反落得个“踏空”的笑柄。2008年恒大销售收入达到118亿元，第一次跻身国内房企的“百亿俱乐部”，许家印终于涉险过关。
可以说，在豪赌三四线城市的第一场棋局，许家印有惊无险地赢了。在这场救赎中，许家印押上全副身家的阵势，堪称疯狂。
三四线土地之王
当时代的列车轰隆隆驶入2009年，历经磨难雄心勃勃的许家印，终于迎来了全面大爆发的几年。
随着2009年市场转暖，恒大上半年销售额便突破了百亿元，销售面积位列全国前三，许家印借此一扫晦气，重启上市计划。
2009年11月5日，面对地产股不景气的年代，恒大以相较于净资产40%左右的折让，在港交所成功上市。
上市当天恒大以705亿港元市值成为在港上市的最大内地非国有企业，而拥有恒大近七成股份的许家印，身家转瞬升至480亿港元，一举超过同一天公布的2009年福布斯中国内地首富王传福。
11月19日，同为“三个火枪手”的龙湖地产也在香港联交所挂牌上市。这两家公司经常被拿来对比，从市值看，恒大更赚足了吆喝。尽管2009年上半年龙湖的税后净利润为恒大的3.2倍，在上市最初那段时间，龙湖市值不到恒大的80%，其根本原因就在于恒大“囤地”的规模3倍于龙湖。
上市之后，恒大的第二场赌局开启了。大肆举债——疯狂囤地——快速上市——获取资金——继续开发，一样的路子，不同的轨迹。在新一轮城镇化的带动下，恒大再次抓住了机会。
2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长。据中国指数研究院统计数据显示，当年营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万-8000万平方米之间。
2010年4月，国家开始楼市调控，受政策影响不大的三四线城市继续繁荣。
接下来的两年，恒大开始了圈地运动的大爆发。2010年，恒大新增土地5110万平米，创下公司历史上年购地量最高值，其中有超过一半的土地储备位于三线城市；2011年，继续新增4068万平米。
两年的跑马圈地使得恒大地产一举成为全国“地王”，截至2011年底恒大土地储备近1.5亿平方米，是如今万达和碧桂园的两倍，万科的3倍，全部建造起来能够供相当于香港人口的住户居住。
到2011年底，许家印公开表示，经过两年扩张，公司规模已经达到理想状态，未来不会继续大规模增持土地，而是量出为入，消耗多少补充多少。果不其然，2012年恒大在土地市场上开始放缓步伐。
依靠强大的土地储备，恒大开始了销售面积为王的时代。2010年，恒大地产销售突破500亿元，闯进全国前五，并以831万平方米的销售面积位列第二，直逼万科的841万平方米；接下来的2011和2012年，恒大蝉联销售面积全国第一。布局三四线的第二场赌局，许家印仍然在赢。
押宝失误？
让许家印没想到的是，接下来的第三场赌局，似乎并不好过。
在2010年中期业绩会上，许家印仍坦言，在一线城市还没有计划拿地，下半年还未考虑进入北京、上海两个城市。可实际上，这并不是说许家印对北京没有兴趣，因为当年恒大首次现身北京中服地块的拍卖会。
物极必反，三四线城市的需求不足很快蔓延，很多“鬼城”开始出现。新一轮城镇化的陷阱中。在银川、营口、贵阳等三四线城市，新盘不断入市，供给严重过剩。
当年在贵阳，仅建筑面积超千万的超级大盘就有5个：花果园城市综合体、中天假日方舟、中铁生态城、大川白金城和西南商贸城，五个项目加起来建筑面积就高达7420万平方米，足够200万人居住——而贵阳是一个常住人口仅为400万的山城。
很多开发商为此折戟沉沙，一名熟悉恒大与万科的业内人士就曾告诉记者：“像万科和恒大去的一些城市，一期能卖得很好，二期三期就难以为继了，很多城市没有这么大需求”。？
当年不少媒体报道，恒大在营口亦遭遇了滑铁卢，很长一段时间销售套数只是“个位数”，还不如现场售楼员的数量多。更有央企房地产高管则称，恒大在营口退了两块土地。
其低成本拿地、提高毛利率的模式难以持续。据恒大2012年报显示，净利润同比2011年下降21.7%至91.8亿元。
2012年10月，恒大曾在全国的168个项目减价10%至15%不等，以求快速地回笼资金。在此期间，恒大曾多次提到“三四线城市运营困难”。
？“三四线项目的二期三期卖不动，导致恒大的后续战略无法持续实施，价格上不去，房子卖不快，只能通过更多项目的开盘，来保持规模持续的增长。”丁祖昱说，随着这种复制风险的积累，恒大不得不把重点放回一二线城市，特别是北京、上海。
在黄太阳看来，恒大发展折射出了行业发展轨迹。第一阶段是“跑马圈地”，更多的是机会主义，在此期间恒大搭上了顺风车。随着行业竞争加剧，房企开始追求“规模化发展”，恒大显示出了规模的力量。如今进入第三阶段，房企逐步开始多元化发展，并在一二线城市拿地，恒大正是如此。
不管是许家印有意控制恒大发展速度，还是恒大本身在三四线城市增长乏力，恒大的速度确实慢了下来。过去两年，三四线楼市库存巨大，恒大的销售额立即呈现了一条与之相吻合的清晰曲线。自2011年后，恒大一直引以为傲的销售面积翻身向下，从最高50%的年增速跌至2013年的负增长。 2013年，恒大在销售面积排名上被绿地、碧桂园超越，滑落至第三位。在销售额上，恒大也只位列第七，千亿房企中最逊色的一个。
第二场疯狂救赎
一名中金分析师曾指出，如果一家房企在一线城市在售5个项目，重点10个二线城市3个项目情况下，就能实现超过400亿元的销售额。但如果项目主要在三四线城市，市场成交额则只相当于二线城市的1/4-1/5，企业则需要约50个城市布局才能完成。后者的策略，显然规模效率不高。
2012年，在十字路口中，恒大果断选择进军一线城市。当年，万科、保利、龙湖在一二线城市的拿地面积均呈增长态势，佳兆业甚至新增土地的90%都在一二线城市，房企开始了轰轰烈烈的一轮回归一二线城市发展的浪潮。
2013年半年报发布会上，恒大提出了“112”战略，包括项目拓展向一二线城市适度倾斜，精选具有发展潜力的三线城市项目。
迟到的恒大，在一二线城市救赎中，打法异常凶狠，其所裹挟的资金优势愈发明显。2011年，恒大新增土地储备有61%在三四线城市；但2012年该公司71%的新增土地储备位于二线城市，三四线城市只有28%。
而2013年年报显示，恒大全年新购入66幅地块，新增土地储备主要分布在天津、杭州、南京等经济发达的49个城市，其中8？幅位于北京、上海和广州。2013年年末，恒大在北京和上海接连抢地。
尤其在血拼北京拿地时，恒大以天量的资金，显示出志在必得的决心。自2013年7月首次进京至今，不到10个月的时间里，恒大共耗资189.45亿元斩获5宗地块。
“这个时候转型，稍微晚了点，代价也可能要大一点。”丁祖昱说。恒大自己也承认在布局上有些欠妥。夏海钧在2013年业绩会上表示，以往恒大的布局有些失衡，过去三线城市占比达到70%，未来恒大布局的目标是一二线城市和三四线城市的布局比例是50：50。
在2013年业绩发布会现场，许家印曾三次强调，三线城市市场不行的观点是错误的，对于三线城市市场，恒大是最有发言权的，2013年恒大的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的，不能用个别三线城市市场来代表整个三线城市的走势。
“每个企业有每个企业的打法，你也很难说恒大是战略上的失误。”？一直从事房地产企业战略研究的兰德咨询总裁宋延庆认为，过去恒大迟迟没有进京是决心不够，因为二三四线城市能够支撑恒大快速发展。
“不能光看销售额和面积，股东最看重的两个指标，营收和净利润，恒大还是行业里较高的。”宋延庆说，恒大的结算收入高，说明增长依然强劲。
宋延庆预测，由于销售额一般推后两年体现出来，在完成一二线城市结构调整后，在2015年前后，恒大应该还会有快速的增长。
他数次以狂飙突进式的圈地速度惊艳业内，以超常规、跨越式发展来迎合市场出现的千载难逢的机会。
然而，在三四线“海阔凭鱼跃”的恒大，却似乎在一二线城市的大战役中姗姗来迟。恒大在2012年才正式集中全力入主，在2013年才开始大规模在北京、上海等一线城市拿地，其凌厉之势堪称凶狠。
所谓不疯魔不成活，这究竟是另一场疯狂的救赎，还是恒大有自己不一样的打法？
上市前的圈地
时间回溯到2003年。当时，地产疯狂大跃进的5年开始到来，市场尚处于蛮荒时代，几乎不需要多深厚的功力，就能拿地盖楼，彼时，许家印已将恒大“短、平、快”模式发挥得淋漓尽致。
2004年，恒大首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘。
即使如此，恒大仍然还是小得很。2004年至2006年间，其三年房地产开发总收入为47亿元，尚不及广东其他“四虎”2006年一年的销售收入。
但也正是在那一年，恒大提出“二次创业”的号召，开始实施立足广州、布局全国的战略。可以说，那一年是恒大的一个转折年。
按许家印自己的话说，恒大从2004年开始超前进入了全国的二三线城市，说明恒大赢在战略。那时在中国广袤的三四线城市，几乎是一片还没有大地产商介入的真空区域。
直到2006年6月，恒大正式筹备上市，使得圈地速度大大加快。在香港，土地储备一直是衡量房企的重要指标，当年碧桂园在资本市场上的主要卖点就是其1900万平方米土地储备，杨国强家族因上市而一举成为中国内地首富。
拿到9亿美元资金的恒大，也将“宝”押在了“土地”上，开始了豪赌上市的“重组、融资、拿地、提升业绩、上市”五部曲。
2006年底，恒大以8.29亿元拿下武汉当时的“地王”；2007年8月，恒大又开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场称为天价……短短一年半，恒大铁蹄踏遍长三角、华北、中西部、东北等地20多个城市，拥有50多个项目。而万科扩展到29个城市，用了十年时间。
这个过去十年间累计销售面积只有200万平米，2006年土地储备只有600万平米的地产企业，竟在2008年将土地储备升至4500多万平米，暴涨6倍多，超越碧桂园成为土地储备全国第一。
坊间传言，2006年以来，恒大的“找地团队”一直维持在200人以上的规模。支持恒大疯狂拿地的是美林、德银、瑞信、淡马锡们源源不断提供的巨额私募，这些国际投资机构看中的恰恰是恒大“吞吐”土地的能力。
“相比万科围绕三大经济圈以及省会中心城市进行城市布局，恒大在三四线城市拿地上更为聪明。”独立地产评论人黄太阳告诉记者，恒大进入三线城市原则上控制距离市中心在3-4公里。项目位置优越，土地成本低廉，保证了溢价空间。
有趣的是，当时业内流行的是到大城市去，做低密产品取得高溢价。在恒大刚开始到三四线城市卖房子时，很多评论颇为不屑。两三年后，业内才先后察觉到“事情正在起变化”。此后的金融危机和一轮又一轮的调控，让更多开发商意识到三四线城市刚需市场的庞大与稳定。
恒大地产赴港招股前，许家印曾颇为自豪地表示，恒大的土地储备中相当部分是2007年签订转让协议的，但这些项目的商谈时间从2004年就开始了，这些地块往往以2004年前后的地价水平成交，土地成本非常低廉。
2008年3月，恒大地产启动了登陆港交所的路演。
上市危机与救赎
一场金融风暴，让这场酝酿已久的上市蓝图化为泡影。
受资本热宠的“举债囤地”模式的影响，在恒大上市之时关闭了机会之窗，金融危机让人们惊慌失措。
2006年3月20日，不甘接受资产折价的许家印决定终止上市，恒大IPO失败成为业界公认的一个标志性事件。就在恒大终止上市的第二天，SOHO中国董事长潘石屹抛出了著名的“百日剧变”论称：“那些扩张过快的公司将有死掉的危险”，话外音不言而喻。
当时，恒大向全国拓展的37个项目中，仅4个项目达到了开盘销售的标准，资金缺口一度高达120亿元以上。
在舆论渲染中，这成了当年业界最悲壮的一幕，而雄心勃勃的许家印，也被形容为“野心膨胀者”、“顺驰第二”，很多人等着恒大倒下，以印证“百日剧变”的预言。
实际上，类似恒大与顺驰这样的激进发展模式也难辞其咎。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，相比另一大“地主”——碧桂园，其在上市之前就已经自我滚动开发多年。
在自救中，许家印显示出了非同寻常的交际能力。许家印奔赴香港搬救兵，市场津津乐道的是，在与新世界集团主席郑裕彤交往的三个月里，许家印每周都要和郑裕彤吃一次饭，并去郑家打牌，有时牌瘾大还会玩至深夜。
苦心并没有白费，郑裕彤成了帮助许家印渡过难关的关键人物。2008年6月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，总共斥资5.06亿美元入股恒大。
这场生死之赌充分体现了许家印“豪赌”的个性，他干脆押上了在恒大的全副身家。这份招股书，在上市时间和溢价上有着严苛的要求，许家印作为大股东，必须对最低回报承担担保责任，如若上市发售价未能达到上市回报要求，许家印将向新投资者转让其持有的恒大部分股份，以保证该最低回报。
趴在账上的5亿美元，加上郑裕彤力挺，使恒大负债率一举降至65%，也让许家印缓过一口气。他随即重新布置了全国37个项目的开发进程，重点突破其中18个项目。十一黄金周时，18个楼盘齐开，恒大以7.5折的“割肉价”销售。短短两个月内，为恒大回笼资金近50亿元，迅速盘活了其他急待资金输血的在建项目。 其实，真正救恒大的还是宏观政策转向。2008年11月10日，国家推出了四万亿的救市计划，同时为了提振经济放松了对楼市的高压。恒大、富力这些激进者意外结束冬天，万科反落得个“踏空”的笑柄。2008年恒大销售收入达到118亿元，第一次跻身国内房企的“百亿俱乐部”，许家印终于涉险过关。
可以说，在豪赌三四线城市的第一场棋局，许家印有惊无险地赢了。在这场救赎中，许家印押上全副身家的阵势，堪称疯狂。
三四线土地之王
当时代的列车轰隆隆驶入2009年，历经磨难雄心勃勃的许家印，终于迎来了全面大爆发的几年。
随着2009年市场转暖，恒大上半年销售额便突破了百亿元，销售面积位列全国前三，许家印借此一扫晦气，重启上市计划。
2009年11月5日，面对地产股不景气的年代，恒大以相较于净资产40%左右的折让，在港交所成功上市。
上市当天恒大以705亿港元市值成为在港上市的最大内地非国有企业，而拥有恒大近七成股份的许家印，身家转瞬升至480亿港元，一举超过同一天公布的2009年福布斯中国内地首富王传福。
11月19日，同为“三个火枪手”的龙湖地产也在香港联交所挂牌上市。这两家公司经常被拿来对比，从市值看，恒大更赚足了吆喝。尽管2009年上半年龙湖的税后净利润为恒大的3.2倍，在上市最初那段时间，龙湖市值不到恒大的80%，其根本原因就在于恒大“囤地”的规模3倍于龙湖。
上市之后，恒大的第二场赌局开启了。大肆举债——疯狂囤地——快速上市——获取资金——继续开发，一样的路子，不同的轨迹。在新一轮城镇化的带动下，恒大再次抓住了机会。
2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长。据中国指数研究院统计数据显示，当年营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万-8000万平方米之间。
2010年4月，国家开始楼市调控，受政策影响不大的三四线城市继续繁荣。
接下来的两年，恒大开始了圈地运动的大爆发。2010年，恒大新增土地5110万平米，创下公司历史上年购地量最高值，其中有超过一半的土地储备位于三线城市；2011年，继续新增4068万平米。
两年的跑马圈地使得恒大地产一举成为全国“地王”，截至2011年底恒大土地储备近1.5亿平方米，是如今万达和碧桂园的两倍，万科的3倍，全部建造起来能够供相当于香港人口的住户居住。
到2011年底，许家印公开表示，经过两年扩张，公司规模已经达到理想状态，未来不会继续大规模增持土地，而是量出为入，消耗多少补充多少。果不其然，2012年恒大在土地市场上开始放缓步伐。
依靠强大的土地储备，恒大开始了销售面积为王的时代。2010年，恒大地产销售突破500亿元，闯进全国前五，并以831万平方米的销售面积位列第二，直逼万科的841万平方米；接下来的2011和2012年，恒大蝉联销售面积全国第一。布局三四线的第二场赌局，许家印仍然在赢。
押宝失误？
让许家印没想到的是，接下来的第三场赌局，似乎并不好过。
在2010年中期业绩会上，许家印仍坦言，在一线城市还没有计划拿地，下半年还未考虑进入北京、上海两个城市。可实际上，这并不是说许家印对北京没有兴趣，因为当年恒大首次现身北京中服地块的拍卖会。
物极必反，三四线城市的需求不足很快蔓延，很多“鬼城”开始出现。新一轮城镇化的陷阱中。在银川、营口、贵阳等三四线城市，新盘不断入市，供给严重过剩。
当年在贵阳，仅建筑面积超千万的超级大盘就有5个：花果园城市综合体、中天假日方舟、中铁生态城、大川白金城和西南商贸城，五个项目加起来建筑面积就高达7420万平方米，足够200万人居住——而贵阳是一个常住人口仅为400万的山城。
很多开发商为此折戟沉沙，一名熟悉恒大与万科的业内人士就曾告诉记者：“像万科和恒大去的一些城市，一期能卖得很好，二期三期就难以为继了，很多城市没有这么大需求”。？
当年不少媒体报道，恒大在营口亦遭遇了滑铁卢，很长一段时间销售套数只是“个位数”，还不如现场售楼员的数量多。更有央企房地产高管则称，恒大在营口退了两块土地。
其低成本拿地、提高毛利率的模式难以持续。据恒大2012年报显示，净利润同比2011年下降21.7%至91.8亿元。
2012年10月，恒大曾在全国的168个项目减价10%至15%不等，以求快速地回笼资金。在此期间，恒大曾多次提到“三四线城市运营困难”。
？“三四线项目的二期三期卖不动，导致恒大的后续战略无法持续实施，价格上不去，房子卖不快，只能通过更多项目的开盘，来保持规模持续的增长。”丁祖昱说，随着这种复制风险的积累，恒大不得不把重点放回一二线城市，特别是北京、上海。
在黄太阳看来，恒大发展折射出了行业发展轨迹。第一阶段是“跑马圈地”，更多的是机会主义，在此期间恒大搭上了顺风车。随着行业竞争加剧，房企开始追求“规模化发展”，恒大显示出了规模的力量。如今进入第三阶段，房企逐步开始多元化发展，并在一二线城市拿地，恒大正是如此。
不管是许家印有意控制恒大发展速度，还是恒大本身在三四线城市增长乏力，恒大的速度确实慢了下来。过去两年，三四线楼市库存巨大，恒大的销售额立即呈现了一条与之相吻合的清晰曲线。自2011年后，恒大一直引以为傲的销售面积翻身向下，从最高50%的年增速跌至2013年的负增长。 2013年，恒大在销售面积排名上被绿地、碧桂园超越，滑落至第三位。在销售额上，恒大也只位列第七，千亿房企中最逊色的一个。
第二场疯狂救赎
一名中金分析师曾指出，如果一家房企在一线城市在售5个项目，重点10个二线城市3个项目情况下，就能实现超过400亿元的销售额。但如果项目主要在三四线城市，市场成交额则只相当于二线城市的1/4-1/5，企业则需要约50个城市布局才能完成。后者的策略，显然规模效率不高。
2012年，在十字路口中，恒大果断选择进军一线城市。当年，万科、保利、龙湖在一二线城市的拿地面积均呈增长态势，佳兆业甚至新增土地的90%都在一二线城市，房企开始了轰轰烈烈的一轮回归一二线城市发展的浪潮。
2013年半年报发布会上，恒大提出了“112”战略，包括项目拓展向一二线城市适度倾斜，精选具有发展潜力的三线城市项目。
迟到的恒大，在一二线城市救赎中，打法异常凶狠，其所裹挟的资金优势愈发明显。2011年，恒大新增土地储备有61%在三四线城市；但2012年该公司71%的新增土地储备位于二线城市，三四线城市只有28%。
而2013年年报显示，恒大全年新购入66幅地块，新增土地储备主要分布在天津、杭州、南京等经济发达的49个城市，其中8？幅位于北京、上海和广州。2013年年末，恒大在北京和上海接连抢地。
尤其在血拼北京拿地时，恒大以天量的资金，显示出志在必得的决心。自2013年7月首次进京至今，不到10个月的时间里，恒大共耗资189.45亿元斩获5宗地块。
“这个时候转型，稍微晚了点，代价也可能要大一点。”丁祖昱说。恒大自己也承认在布局上有些欠妥。夏海钧在2013年业绩会上表示，以往恒大的布局有些失衡，过去三线城市占比达到70%，未来恒大布局的目标是一二线城市和三四线城市的布局比例是50：50。
在2013年业绩发布会现场，许家印曾三次强调，三线城市市场不行的观点是错误的，对于三线城市市场，恒大是最有发言权的，2013年恒大的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的，不能用个别三线城市市场来代表整个三线城市的走势。
“每个企业有每个企业的打法，你也很难说恒大是战略上的失误。”？一直从事房地产企业战略研究的兰德咨询总裁宋延庆认为，过去恒大迟迟没有进京是决心不够，因为二三四线城市能够支撑恒大快速发展。
“不能光看销售额和面积，股东最看重的两个指标，营收和净利润，恒大还是行业里较高的。”宋延庆说，恒大的结算收入高，说明增长依然强劲。
宋延庆预测，由于销售额一般推后两年体现出来，在完成一二线城市结构调整后，在2015年前后，恒大应该还会有快速的增长。