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【摘要】规划红线和土地出让线之间的关系，决定了土地开发和市政建设之间的关系，土地出让线后退越多，市政建设的空间越大，反之，市政建设的空间越小，以至交叉口拓宽不到位，市政管线全部压缩至道路红线内。
【关键词】规划红线、出地出让线、围墙线
中图分类号：F224文献标识码： A
目前，我国正在大力推进以城乡统筹、产城一体、节约集约、生态宜居为基本特征的新型城镇化建设。但一个城市健康、有序的发展，离不开完整的城市规划及其管理体系，规划是一个城市健康、有序发展的重要引导和保障。但由于市情的不同，各个城市的规划情况和管理体系也不尽相同。
在实际中，规划红线的控制和土地出让边界的确定，各个城市有不同的规定，下面从规划红线控制和土地出让关系中实际遇到的相关问题进行简单分析。
1、道路红线
道路红线，指规划的城市道路用地的边界线。
在规划编制尤其是控制性详细规划过程中，各个编制单位的编制深度各有不同。例如，交叉口拓宽、公交站台等与标准路段不一致的地方，因为周边地块开发程度和规划编制单位对现场的熟悉程度等因素，有的规划能标识出，有的规划全部按照标准断面设置道路（如图一、图二）。
在后续的道路设计中，经常出现交叉口拓宽、公交站台港湾式设置等局部节点突破规划控制的道路红线。结果导致规划控制管理过程中出现偏差。
2、土地出让线
土地出让线，即土地出让边线，是有别于城市规划中各类控制红线之外的一条控制线，是城市土地出让的边线，是土地使用证中的四至内容。
在土地出让，特别是土地开发过程中，各个城市对土地出让边界的确定也不尽相同。有的城市界定为道路红线，道路红线以外均為开发商的出让土地；有的界定为道路红线和建筑红线之间1/2（或1/3）的位置；有的界定为建筑红线，建筑红线以外均为市政公共用地。
不同的出地出让边线，决定了土地开发和市政建设之间的关系。土地出让线离道路红线越远，市政建设空间就越大，但土地受益会有所减少；反之，土地出让离道路红线越近甚至就是以道路红线作为土地出让线，市政建设空间就越小，在后续建设过程中矛盾也就越多。甚至出现土地出让之后，因为市政建设的需要，政府从开发商手中回购土地的情况。
3、建筑红线和围墙线
建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
但在各地，规划管理过程中，对此定义的理解也各有不同。
有的地方从广义上理解和控制，即建筑红线是所有建筑物及其附属构筑物的统一控制线。以房地产开发小区为例，建筑线也就是土地开发的边线，包含配套的围墙、强电变电箱、弱点分支箱以及地上停车位等一切附属设施，均不得超越建筑红线控制（如图三）。
有的地方从狭义上理解和控制，即建筑红线就是主体建筑的山墙线。由于建筑红线的狭义规定，导致附属设施没有一个想对准确的控制，因此好多地方又多了一个控制线——围墙线。单独列出围墙控制线的地方，一般规定围墙线在道路红线和建筑红线1/3或1/2的位置。有了围墙线，附属设施就好统一划定边界了，围墙以内的，属于土地开发商，围墙以外至土地出让线范围的，土地属于开发企业，但是只能做绿化，不得布设设施。因此，个人认为狭义上的建筑红线只能起到辅助控制的作用，真正起到控制作用的应是围墙线。
4、规划红线、土地出让线和围墙线之间的关系
规划红线是城市规划中的一个重要控制因素，其中道路红线和建筑红线最能体现市政建设和土地开发之间的关系。建筑红线退让到位，市政用地富裕，交叉口就拓宽到位，港湾式公交站台到位，管线布设空间加大，绿化体量充足，但是土地出让面积就会减小，土地收益也随之减少。
土地出让线是出让土地的边线，也是土地权属的范围值。一但土地出让，土地权属就属于土地受让人，市政设施就不得在其土地上布设。因此，有的地方虽然规定建筑红线和围墙退让线，但是土地出让线就是道路红线。因此导致土地出让线（即道路红线）和建筑红线（围墙线）之间的空间，市政不能用，土地受让人也不能用，只能由土地受让人做适当的绿化。
围墙线，是规划红线和土地出让线之外的一条控制线，一般出现在规划设计条件中，实际就是出让土地设计的边界，围墙以外不得设置任何附属设施，围墙线至主体建筑山墙之间可是设置附属的小区道路、停车位和调配电设施等。围墙线实质为单位设施和市政设施的分界线。
要想做到道路红线和土地出让线之间的无缝对接，发现在实际操作过程中，往往存在一下问题：
（1）规划编制过程中的因素。
城市规划人员，往往从城市路网分布、业态布局等宏观上进行规划控制，而不做具体的市政工程设计，对具体的施工设计规范理解不到位，导致市政工程设计人员在以后具体的项目设计过程中，因为交叉口拓宽、小区出入口设置等因素，往往突破规划控制的道路红线。
例如：①、公交站台的设置。在规划中，特别是新区规划中，往往由于地块尚未开发，也就是我们俗称的“规划白纸”，公交站台设置的具体位置不好确定，在规划中预留的位置，往往在后续开发建设过程中发现，预留的位置不是最合适的公交车站位置，甚至与地块开口有冲突；②、原先交叉口拓宽，在规划控制中预留了一个拓宽车道，但在具体的道路设计中，通过计算，需要拓宽2个车道，因此导致交叉口拓宽突破道路红线等等。
（2）土地出让线与管线布设的关系。
有的城市，土地出让线按照建筑红线控制，建筑红线以外的土地为市政用地，市政管线可以埋设在道路红线和建筑红线之间的绿化带内，市政管线除过路管外，不侵入道路内。这样，道路范围内基本上没有管线检查井，行车平顺舒适。同事
有的地方，土地是按照道路红线，土地出让线即为道路红线，虽然要求围墙建在道路红线与建筑红线之间，但是围墙之外至道路红线之间的土地，权属属于土地受让人，市政管线也不得布设在其中，因此，市政管线只有布设在道路红线内，导致管线回填材料、工艺要求高，工程造价增加多。同时道路上管线检查井过多，成为道路的 “肚脐眼”，甚至影响出行安全。
（3）规划预留发展空间的问题。
人类文明在不断的进步，城市也在不断的发展，通过最近30余年的发展来看，当时的规划有局限性，没有为现在的规划预留充足的空间。同样，现在的规划，也有局限性，我们也应当为未来的规划预留一定的空间。
原先的规划，道路设置4条机动车道，感觉就是很宽，甚至有点浪费。现在主干路一般都是6车道、8车道甚至更多。同样，未来的交通是什么样子，现在不好说，但是我们要为为来的规划、发展，预留充足的空间，不让现在的大拆大建现象在未来几十年还重复上演。
另外，建筑退让多了，建筑间的空间距离就大了，就减小日照等因素的制约，可以向高度发展，这既符合“集约节约”的方向发展，也为未来预留了充分的空间。
5、个人的理解和建议
通过以上分析和工作中遇到的实际情况，个人提出以下几点不成熟的理解和建议：
1、规划编制过程中，尽量细化交叉口拓宽等涉及到土地的细节；
2、规划控制中，建筑红线控制不仅仅为建筑主题，应包含围墙等附属设施，才能真正做到控制建筑的作用。同时，允许市政管线埋设在道路红线外面，以利于管线检修、道路平顺，节省造价等；
3、土地出让过程中，土地出让线应按照建筑红线出让，预留出一定的市政空间，也就是能设置一个道路和建筑之间的“缓冲带”，以便市政道路设计过程中，能根据实际，在公交站台等特殊部位能适当突破道路标准断面红线控制。同时能增加城市绿量，一条路，就是一条绿廊。
【关键词】规划红线、出地出让线、围墙线
中图分类号：F224文献标识码： A
目前，我国正在大力推进以城乡统筹、产城一体、节约集约、生态宜居为基本特征的新型城镇化建设。但一个城市健康、有序的发展，离不开完整的城市规划及其管理体系，规划是一个城市健康、有序发展的重要引导和保障。但由于市情的不同，各个城市的规划情况和管理体系也不尽相同。
在实际中，规划红线的控制和土地出让边界的确定，各个城市有不同的规定，下面从规划红线控制和土地出让关系中实际遇到的相关问题进行简单分析。
1、道路红线
道路红线，指规划的城市道路用地的边界线。
在规划编制尤其是控制性详细规划过程中，各个编制单位的编制深度各有不同。例如，交叉口拓宽、公交站台等与标准路段不一致的地方，因为周边地块开发程度和规划编制单位对现场的熟悉程度等因素，有的规划能标识出，有的规划全部按照标准断面设置道路（如图一、图二）。
在后续的道路设计中，经常出现交叉口拓宽、公交站台港湾式设置等局部节点突破规划控制的道路红线。结果导致规划控制管理过程中出现偏差。
2、土地出让线
土地出让线，即土地出让边线，是有别于城市规划中各类控制红线之外的一条控制线，是城市土地出让的边线，是土地使用证中的四至内容。
在土地出让，特别是土地开发过程中，各个城市对土地出让边界的确定也不尽相同。有的城市界定为道路红线，道路红线以外均為开发商的出让土地；有的界定为道路红线和建筑红线之间1/2（或1/3）的位置；有的界定为建筑红线，建筑红线以外均为市政公共用地。
不同的出地出让边线，决定了土地开发和市政建设之间的关系。土地出让线离道路红线越远，市政建设空间就越大，但土地受益会有所减少；反之，土地出让离道路红线越近甚至就是以道路红线作为土地出让线，市政建设空间就越小，在后续建设过程中矛盾也就越多。甚至出现土地出让之后，因为市政建设的需要，政府从开发商手中回购土地的情况。
3、建筑红线和围墙线
建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
但在各地，规划管理过程中，对此定义的理解也各有不同。
有的地方从广义上理解和控制，即建筑红线是所有建筑物及其附属构筑物的统一控制线。以房地产开发小区为例，建筑线也就是土地开发的边线，包含配套的围墙、强电变电箱、弱点分支箱以及地上停车位等一切附属设施，均不得超越建筑红线控制（如图三）。
有的地方从狭义上理解和控制，即建筑红线就是主体建筑的山墙线。由于建筑红线的狭义规定，导致附属设施没有一个想对准确的控制，因此好多地方又多了一个控制线——围墙线。单独列出围墙控制线的地方，一般规定围墙线在道路红线和建筑红线1/3或1/2的位置。有了围墙线，附属设施就好统一划定边界了，围墙以内的，属于土地开发商，围墙以外至土地出让线范围的，土地属于开发企业，但是只能做绿化，不得布设设施。因此，个人认为狭义上的建筑红线只能起到辅助控制的作用，真正起到控制作用的应是围墙线。
4、规划红线、土地出让线和围墙线之间的关系
规划红线是城市规划中的一个重要控制因素，其中道路红线和建筑红线最能体现市政建设和土地开发之间的关系。建筑红线退让到位，市政用地富裕，交叉口就拓宽到位，港湾式公交站台到位，管线布设空间加大，绿化体量充足，但是土地出让面积就会减小，土地收益也随之减少。
土地出让线是出让土地的边线，也是土地权属的范围值。一但土地出让，土地权属就属于土地受让人，市政设施就不得在其土地上布设。因此，有的地方虽然规定建筑红线和围墙退让线，但是土地出让线就是道路红线。因此导致土地出让线（即道路红线）和建筑红线（围墙线）之间的空间，市政不能用，土地受让人也不能用，只能由土地受让人做适当的绿化。
围墙线，是规划红线和土地出让线之外的一条控制线，一般出现在规划设计条件中，实际就是出让土地设计的边界，围墙以外不得设置任何附属设施，围墙线至主体建筑山墙之间可是设置附属的小区道路、停车位和调配电设施等。围墙线实质为单位设施和市政设施的分界线。
要想做到道路红线和土地出让线之间的无缝对接，发现在实际操作过程中，往往存在一下问题：
（1）规划编制过程中的因素。
城市规划人员，往往从城市路网分布、业态布局等宏观上进行规划控制，而不做具体的市政工程设计，对具体的施工设计规范理解不到位，导致市政工程设计人员在以后具体的项目设计过程中，因为交叉口拓宽、小区出入口设置等因素，往往突破规划控制的道路红线。
例如：①、公交站台的设置。在规划中，特别是新区规划中，往往由于地块尚未开发，也就是我们俗称的“规划白纸”，公交站台设置的具体位置不好确定，在规划中预留的位置，往往在后续开发建设过程中发现，预留的位置不是最合适的公交车站位置，甚至与地块开口有冲突；②、原先交叉口拓宽，在规划控制中预留了一个拓宽车道，但在具体的道路设计中，通过计算，需要拓宽2个车道，因此导致交叉口拓宽突破道路红线等等。
（2）土地出让线与管线布设的关系。
有的城市，土地出让线按照建筑红线控制，建筑红线以外的土地为市政用地，市政管线可以埋设在道路红线和建筑红线之间的绿化带内，市政管线除过路管外，不侵入道路内。这样，道路范围内基本上没有管线检查井，行车平顺舒适。同事
有的地方，土地是按照道路红线，土地出让线即为道路红线，虽然要求围墙建在道路红线与建筑红线之间，但是围墙之外至道路红线之间的土地，权属属于土地受让人，市政管线也不得布设在其中，因此，市政管线只有布设在道路红线内，导致管线回填材料、工艺要求高，工程造价增加多。同时道路上管线检查井过多，成为道路的 “肚脐眼”，甚至影响出行安全。
（3）规划预留发展空间的问题。
人类文明在不断的进步，城市也在不断的发展，通过最近30余年的发展来看，当时的规划有局限性，没有为现在的规划预留充足的空间。同样，现在的规划，也有局限性，我们也应当为未来的规划预留一定的空间。
原先的规划，道路设置4条机动车道，感觉就是很宽，甚至有点浪费。现在主干路一般都是6车道、8车道甚至更多。同样，未来的交通是什么样子，现在不好说，但是我们要为为来的规划、发展，预留充足的空间，不让现在的大拆大建现象在未来几十年还重复上演。
另外，建筑退让多了，建筑间的空间距离就大了，就减小日照等因素的制约，可以向高度发展，这既符合“集约节约”的方向发展，也为未来预留了充分的空间。
5、个人的理解和建议
通过以上分析和工作中遇到的实际情况，个人提出以下几点不成熟的理解和建议：
1、规划编制过程中，尽量细化交叉口拓宽等涉及到土地的细节；
2、规划控制中，建筑红线控制不仅仅为建筑主题，应包含围墙等附属设施，才能真正做到控制建筑的作用。同时，允许市政管线埋设在道路红线外面，以利于管线检修、道路平顺，节省造价等；
3、土地出让过程中，土地出让线应按照建筑红线出让，预留出一定的市政空间，也就是能设置一个道路和建筑之间的“缓冲带”，以便市政道路设计过程中，能根据实际，在公交站台等特殊部位能适当突破道路标准断面红线控制。同时能增加城市绿量，一条路，就是一条绿廊。