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摘要：当前，有的房地产开发企业片面追逐利润、追求扩张，在房地产开发经营各个环节采取或变相采取违规手段，不同程度上侵犯了购房人的合法权益，扰乱了房地产市场秩序，造成社会问题。构建五项房地产市场监管服务机制，全面落实房地产市场管理十三项制度，对于市县房地产市场监管服务而言显得尤为重要。
关键词：市县房地产市场;调控管理;机制;制度
中图分类号：F293.33
文献标识码：C
文章编号：1001-9138-（2019）04-0042-44
收稿日期：2019-03-15
1 當前房地产市场存在的问题
一是居住区配套公共服务设施缺失。按照法律法规和规定进行配套建设的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、社区服务、市政公用和行政管理等设施，在购房人人住时批而未建、建设规模不够、挪作他用甚至违规出售等。
二是变相违规销售房屋。不按照规定发布商品房预售广告;承诺给予预定人较高购房优惠，采取内部认购、排号、认筹、销售VIP卡、理财产品等方式收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用，销售未取得预售许可的房屋。
三是商品房预售资金不入监管账户。通过不网签合同、设立多个账户等办法不存、少存或晚存商品房预售资金，千方百计早取、多取、套取账户资金，与市场监管政策“躲猫猫”。
四是建设过程中违规随意变更。在房屋建造过程中，不按照批准的规划、人防、消防要求进行建设，随意更改房间、车位、车库面积和布局、人防范围等，造成房屋实测与预测绘位置、面积、套型、分割不符，引发合同纠纷、房屋无法交付。
五是商品房买卖合同含有霸王条款。商品房买卖合同条款中违约责任约定不对等，减轻或免除开发商自身违约责任，加重购房人违约责任;通过签订补充协议方式，改变主合同约定的事项;隐瞒房屋有抵押、预查封等限制销售、不能网签买卖合同情况，收取购房人定金、购房款等。
六是逾期交付、不办理产权证。不履行合同义务，未能在合同约定的时限内交付房屋、逾期给购房人办理产权证，甚至有些项目成为“烂尾楼”，影响购房人人住、贷款、落户、孩子入学等，房屋买受人物权得不到法律保障。
房地产市场出现这些问题，既有各方市场主体和监管上的原因，又有市场形势和环境等客观上的原因，还有房地产市场管理制度方面的原因。这些问题影响了房地产市场的健康持续发展，需要系统性加以解决，亟需建立房地产市场发展的基础性制度和长效机制。
2 建立房地产市场调控监管五项机制
保持房地产市场持续健康发展，必须坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在市县层面上加强顶层设计，统筹考虑，完善机制，强化以下五方面的工作。
一是健全的监管服务组织体系。保持房地产市场平稳健康发展对于经济社会发展、国家金融安全都具有极其重要意义。建立市县政府领导下包括住建、规划、国土、物价、人民银行、银监等部门在内房地产市场调控领导小组，对房地产市场发展进行统筹规划，研究分析房地产市场形势，对市场出现的苗头性和倾向性问题进行研判，制定精准、适度的调控政策并监督执行。各相关部门既要依据职能职责，各司其职、各负其责，还要密切合作、协同配合。在信息化的时代，要破除藩篱，打破“信息孤岛”，实现数据共享、互联互通，为市场监管提供有力的保障和支撑。
二是扎实的市场监管服务责任体系。通过细化分工，明确监管目标，落实监管职责，实现对违规行为联合查处，全面执法、精准打击。例如，要充分发挥网信部门在监管互联网、客户端等网络销售房地产和网络舆情监控的职能职责，促进房地产市场的良性运转。
三是闭合的房地产监管服务制度体系。房地产市场管理制度和监管政策，要有科学性、预见性、针对性、操作性，但更重要的是还要形成全过程、闭合式管理制度体系，形成土地出让、规划、施工、验收、销售、交付、产权办理一系列完善的制度措施制定、执行和监督办法。例如，预售许可、资质审批等行政许可事项审批后要有“双随机”检查，房地产开发项目建设条件意见书制度的实施要与竣工综合验收制度相结合等，使得各项规章制度和管理措施形成“闭环”。
四是健康的房地产市场发展环境。通过制度建设、教育培训、典型案例公布等方式，进一步规范企业经营行为、增强诚信意识，培育遵纪守法、诚实信用、责任担当的房地产市场主体。通过媒体宣传、发布风险警示、分析案例、公布“红黑名单”等方式，对购房人宣示房地产市场可能存在的风险点，帮助其牢同树立风险意识、引导掌握正确的权益保护途径，培育理性的购房群体。此外，消费权益保护与争端解决机制、理性的舆论环境等，都是房地产市场环境建设的重要内容。
五是科学的监测分析指标体系。指标要涵盖商品房供给、需求、库存的数量、结构，全面反映房地产市场运行的变化和趋势。统计数据来源既要包括网签数据，还要结合市场统计调查结果。统计分析报告应当遵循数据统计科学，还应当契合社会各界直观感受，力求从定性和定量两个方面系统分析影响地区房地产市场变化的城镇化、金融、信贷、人口、生育等积极因素和消极因素，为政府决策、企业投资、群众购房等起到积极的参考作用：
3 落实十三项市场管理基本制度
对于市县房地产主管部门而言，房地产市场的监管服务应当落实到日常行政审批、备案、公共服务事项服务等制度的实施上来，具体包括十三项市场管理基本制度。
房地产开发企业的管理服务方面包含两项制度。一是资质管理制度。把好行业“入口”，准许具备条件的企业进入房地产行业，并扶持其做大做强。打开行业“出口”，在日常市场监管中，及时将已不具备人员、技术、业绩条件的企业降级或注销吊销资质。二是信用体系建设制度。通过信用评价、公示“红黑榜”等办法，逐步建立健全房地产行业信用体系，积极推进房地产领域守信联合激励和失信联合惩戒机制。 房地产开发经营过程监管服务方面包含五项制度。一是房地产开发项目建设条件意见书制度。在国有土地使用权出让前，对拟开发项目的性质、开发期限，基础设施和公共服务设施的建设要求、产权界定，绿色建筑与住宅性能认定，海绵城市建设等方面提出的建设条件意见，作为房地产开发项目建设的依据和土地出让的前提条件，对于规范房地产开发项目建设、完善配套基础设施和公共服务设施建设等具有重要意义。二是房地产开发项日竣工综合验收备案制度。房地产开发企业组织完成项目的分项验收后，将有关资料报住建部门进行备案，形成房地产开发项目“提出建设条件意见书——开发经营许可——预（销）售管理——竣工综合验收备案——交付——登记办证——物业管理”的闭合管理链条，监督开发企业为购房人提供合格的居住小区项目“产品”，提升开发项目建设管理水平。三是预售许可制度。着重审查预售条件、预售方案、以及“一户一价、一套一标”情况。四是商品房预售资金监管制度。监督开发企业将销售收入全部用于工程建设，从监管银行、账户设置、缴存、拨付、等多方面人手，既要抓好销售资金缴存环节，义要合理设置资金拨付条件、节点，便于企业申请使用，以保证资金安全和工程建设安全，避免因偷逃挪用而出现“烂尾”工程。五是商品房买卖合同备案管理制度。做好示范合同文本的推广使用、合同内容审查，杜绝各类霸王条款约定。严格合同变更、注销备案管理，防止出现以“更名”形式投机炒房、偷税漏税现象发生。
建设施工过程监管服务方面包三项制度。一是严格施工管理规定制度。督促开发企业严格按照规划、设计审批方案进行施工建设和销售，确需变更的，应当按照法定程序进行规划、图审、消防、人防等审批，并做好开发企业工程、销售等部门的衔接，及时进行预售信息和销售楼盘表的变更。二是房地产开发企业安全生产责任制度。开发企业要依法发包、不得肢解分包，依法办理施工许可，及时拨付安全施工措施费，确保工程建设安全。三是坚持房地产行业高质量发展。走发展绿色建筑的道路，积极采用装配式建造技术、智能化建筑等，推进房地产行业转型升级。对使用新技术、新材料、新工艺的项目，主管部门可以在行政审批、资金监管、信用考评等方面出m台优惠措施予以扶持。
开发项目交付办证监管方面包含三项制度。一是商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书制度。房地产开发企业应当按照商品房买卖合同约定的时间、条件进行交付。交付时，应当向购房人提供商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书，将住宅基本情况、使用、維护注意事项向购房人交代清楚。逾期不能交付或达不到建设标准要求的，应当承担相应的违约责任。二是竣工综合验收制度。交付的房地产开发项目应当经过竣工验收或综合竣工验收，配套建设的基础设施和公共服务设施应当健全完备，社区服务用房、配套幼儿园、养老服务服务用房、托老所、警务室、菜市场等应当达到使用条件，满足小区业主居住生活要求，提升居住品质。购房人接房后，对于房屋出现的工程质量问题，房地产开发企业要及时予以维修解决，提供优良的售后服务。三是登记办证制度。及早组织准备不动产登记资料，早日为购房人办理不动产证书，保证其合法权益。对于不能及时办理产权证的，由于涉及业主众多，极易引发群体性信访集访，主管部门应当督促企业分析问题症结、采取积极措施、妥善解决存在的问题，推进相关办理不动产证工作。
关键词：市县房地产市场;调控管理;机制;制度
中图分类号：F293.33
文献标识码：C
文章编号：1001-9138-（2019）04-0042-44
收稿日期：2019-03-15
1 當前房地产市场存在的问题
一是居住区配套公共服务设施缺失。按照法律法规和规定进行配套建设的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、社区服务、市政公用和行政管理等设施，在购房人人住时批而未建、建设规模不够、挪作他用甚至违规出售等。
二是变相违规销售房屋。不按照规定发布商品房预售广告;承诺给予预定人较高购房优惠，采取内部认购、排号、认筹、销售VIP卡、理财产品等方式收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用，销售未取得预售许可的房屋。
三是商品房预售资金不入监管账户。通过不网签合同、设立多个账户等办法不存、少存或晚存商品房预售资金，千方百计早取、多取、套取账户资金，与市场监管政策“躲猫猫”。
四是建设过程中违规随意变更。在房屋建造过程中，不按照批准的规划、人防、消防要求进行建设，随意更改房间、车位、车库面积和布局、人防范围等，造成房屋实测与预测绘位置、面积、套型、分割不符，引发合同纠纷、房屋无法交付。
五是商品房买卖合同含有霸王条款。商品房买卖合同条款中违约责任约定不对等，减轻或免除开发商自身违约责任，加重购房人违约责任;通过签订补充协议方式，改变主合同约定的事项;隐瞒房屋有抵押、预查封等限制销售、不能网签买卖合同情况，收取购房人定金、购房款等。
六是逾期交付、不办理产权证。不履行合同义务，未能在合同约定的时限内交付房屋、逾期给购房人办理产权证，甚至有些项目成为“烂尾楼”，影响购房人人住、贷款、落户、孩子入学等，房屋买受人物权得不到法律保障。
房地产市场出现这些问题，既有各方市场主体和监管上的原因，又有市场形势和环境等客观上的原因，还有房地产市场管理制度方面的原因。这些问题影响了房地产市场的健康持续发展，需要系统性加以解决，亟需建立房地产市场发展的基础性制度和长效机制。
2 建立房地产市场调控监管五项机制
保持房地产市场持续健康发展，必须坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在市县层面上加强顶层设计，统筹考虑，完善机制，强化以下五方面的工作。
一是健全的监管服务组织体系。保持房地产市场平稳健康发展对于经济社会发展、国家金融安全都具有极其重要意义。建立市县政府领导下包括住建、规划、国土、物价、人民银行、银监等部门在内房地产市场调控领导小组，对房地产市场发展进行统筹规划，研究分析房地产市场形势，对市场出现的苗头性和倾向性问题进行研判，制定精准、适度的调控政策并监督执行。各相关部门既要依据职能职责，各司其职、各负其责，还要密切合作、协同配合。在信息化的时代，要破除藩篱，打破“信息孤岛”，实现数据共享、互联互通，为市场监管提供有力的保障和支撑。
二是扎实的市场监管服务责任体系。通过细化分工，明确监管目标，落实监管职责，实现对违规行为联合查处，全面执法、精准打击。例如，要充分发挥网信部门在监管互联网、客户端等网络销售房地产和网络舆情监控的职能职责，促进房地产市场的良性运转。
三是闭合的房地产监管服务制度体系。房地产市场管理制度和监管政策，要有科学性、预见性、针对性、操作性，但更重要的是还要形成全过程、闭合式管理制度体系，形成土地出让、规划、施工、验收、销售、交付、产权办理一系列完善的制度措施制定、执行和监督办法。例如，预售许可、资质审批等行政许可事项审批后要有“双随机”检查，房地产开发项目建设条件意见书制度的实施要与竣工综合验收制度相结合等，使得各项规章制度和管理措施形成“闭环”。
四是健康的房地产市场发展环境。通过制度建设、教育培训、典型案例公布等方式，进一步规范企业经营行为、增强诚信意识，培育遵纪守法、诚实信用、责任担当的房地产市场主体。通过媒体宣传、发布风险警示、分析案例、公布“红黑名单”等方式，对购房人宣示房地产市场可能存在的风险点，帮助其牢同树立风险意识、引导掌握正确的权益保护途径，培育理性的购房群体。此外，消费权益保护与争端解决机制、理性的舆论环境等，都是房地产市场环境建设的重要内容。
五是科学的监测分析指标体系。指标要涵盖商品房供给、需求、库存的数量、结构，全面反映房地产市场运行的变化和趋势。统计数据来源既要包括网签数据，还要结合市场统计调查结果。统计分析报告应当遵循数据统计科学，还应当契合社会各界直观感受，力求从定性和定量两个方面系统分析影响地区房地产市场变化的城镇化、金融、信贷、人口、生育等积极因素和消极因素，为政府决策、企业投资、群众购房等起到积极的参考作用：
3 落实十三项市场管理基本制度
对于市县房地产主管部门而言，房地产市场的监管服务应当落实到日常行政审批、备案、公共服务事项服务等制度的实施上来，具体包括十三项市场管理基本制度。
房地产开发企业的管理服务方面包含两项制度。一是资质管理制度。把好行业“入口”，准许具备条件的企业进入房地产行业，并扶持其做大做强。打开行业“出口”，在日常市场监管中，及时将已不具备人员、技术、业绩条件的企业降级或注销吊销资质。二是信用体系建设制度。通过信用评价、公示“红黑榜”等办法，逐步建立健全房地产行业信用体系，积极推进房地产领域守信联合激励和失信联合惩戒机制。 房地产开发经营过程监管服务方面包含五项制度。一是房地产开发项目建设条件意见书制度。在国有土地使用权出让前，对拟开发项目的性质、开发期限，基础设施和公共服务设施的建设要求、产权界定，绿色建筑与住宅性能认定，海绵城市建设等方面提出的建设条件意见，作为房地产开发项目建设的依据和土地出让的前提条件，对于规范房地产开发项目建设、完善配套基础设施和公共服务设施建设等具有重要意义。二是房地产开发项日竣工综合验收备案制度。房地产开发企业组织完成项目的分项验收后，将有关资料报住建部门进行备案，形成房地产开发项目“提出建设条件意见书——开发经营许可——预（销）售管理——竣工综合验收备案——交付——登记办证——物业管理”的闭合管理链条，监督开发企业为购房人提供合格的居住小区项目“产品”，提升开发项目建设管理水平。三是预售许可制度。着重审查预售条件、预售方案、以及“一户一价、一套一标”情况。四是商品房预售资金监管制度。监督开发企业将销售收入全部用于工程建设，从监管银行、账户设置、缴存、拨付、等多方面人手，既要抓好销售资金缴存环节，义要合理设置资金拨付条件、节点，便于企业申请使用，以保证资金安全和工程建设安全，避免因偷逃挪用而出现“烂尾”工程。五是商品房买卖合同备案管理制度。做好示范合同文本的推广使用、合同内容审查，杜绝各类霸王条款约定。严格合同变更、注销备案管理，防止出现以“更名”形式投机炒房、偷税漏税现象发生。
建设施工过程监管服务方面包三项制度。一是严格施工管理规定制度。督促开发企业严格按照规划、设计审批方案进行施工建设和销售，确需变更的，应当按照法定程序进行规划、图审、消防、人防等审批，并做好开发企业工程、销售等部门的衔接，及时进行预售信息和销售楼盘表的变更。二是房地产开发企业安全生产责任制度。开发企业要依法发包、不得肢解分包，依法办理施工许可，及时拨付安全施工措施费，确保工程建设安全。三是坚持房地产行业高质量发展。走发展绿色建筑的道路，积极采用装配式建造技术、智能化建筑等，推进房地产行业转型升级。对使用新技术、新材料、新工艺的项目，主管部门可以在行政审批、资金监管、信用考评等方面出m台优惠措施予以扶持。
开发项目交付办证监管方面包含三项制度。一是商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书制度。房地产开发企业应当按照商品房买卖合同约定的时间、条件进行交付。交付时，应当向购房人提供商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书，将住宅基本情况、使用、維护注意事项向购房人交代清楚。逾期不能交付或达不到建设标准要求的，应当承担相应的违约责任。二是竣工综合验收制度。交付的房地产开发项目应当经过竣工验收或综合竣工验收，配套建设的基础设施和公共服务设施应当健全完备，社区服务用房、配套幼儿园、养老服务服务用房、托老所、警务室、菜市场等应当达到使用条件，满足小区业主居住生活要求，提升居住品质。购房人接房后，对于房屋出现的工程质量问题，房地产开发企业要及时予以维修解决，提供优良的售后服务。三是登记办证制度。及早组织准备不动产登记资料，早日为购房人办理不动产证书，保证其合法权益。对于不能及时办理产权证的，由于涉及业主众多，极易引发群体性信访集访，主管部门应当督促企业分析问题症结、采取积极措施、妥善解决存在的问题，推进相关办理不动产证工作。