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新会计准则推行已经三年了,首先在上市公司全面推行,其他企业鼓励执行,作为一门经济语言它深入到经营活动的许多方面,最核心的主线就是会计信息应当反映真实的经济活动和事项,实施新准则的要求,企业进行的不仅仅是一次技术操作,更是一定程度经营思维的改变,在实际工作中,如何通过新准则的几项变化合理运用财务预算,分析其对房地产业产生的影响,控制成本,降低支出,增大企业利润。
▲▲一、 关于《投资性房地产》准则
新准则并不是一项专门对房地产行业砚范的准则,它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产,准则规范的对象是:出租的土地使用权,地上建筑物,或者持有并准备增值后转让的土地使用权,在计量方式上准则讲了两种:一种是成本模式,就是按照资产的价值,每年计提折旧或摊销;另一种是公允价值模式,就是每个报告日,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,一旦采用了公允价值计量,便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础,调整原帐面价值,公允价值与原帐面价值之间的差额计入当期损益,已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
采用公允价值模式将会加大企业净利润的波动幅度,但也不一定增加损益表的内容,因为它是将每年评估增量计入损益表,资产的价值最终受市场自身状况影响也会发生减值,报表未必一直看好,另外公允价值的确定,不是由企业说了算,因为它要经过专业评估师进行评估,不是管理层说多少就是多少,市场的价值才是公允价值制定的首选,即使以后投资性房地产估值变动,只要严格按照准则实施,公允价值就会真正做到公允。
采用公允价值模式会对企业所得税和房产税产生影响,企业所得税是房地产企业的重要税负,首先使用公允价值计量的房地产企业盈余会有所上升,这一变化主要源于重估增值部分,从税法遵从收付实现制的角度来分析,此项税负影响的可能性较小,但由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,按现行的税收政策就会相应增加企业的应缴所得税。房产税是拥有大量投资性房地产的地产企业的另一项重要税种,根据不同情况:一是按租金收入的12%征收,另一种是按投资性房地产原值的80%按1.2%征收房产税,新准则执行后,对于适用第二种征收标准的房地产来说,采用原帐面价值还是新的公允价值作为计征依据是至关重要的,按原帐面价值征收则对房产税没有影响,若按公允价值作为征收依据影响会很大。另外资产规模是影响企业融资能力至关重要因素,引入公允价值计量模式后,使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值,从而扩大企业的总资产规模,银行等金融机构对企业的借货规模也会随之上升,有助于企业提升融资能力,并在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
▲▲二、《借款费用》准则
以前颁布的借款费用准则不包括房地产企业,新准则扩大了符合资本化条件的范围,将房地产开发明确列入了规范对象,准则规定:借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的应予以资本化,突出了“需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的资产这个条件,就是说符合该条件固定资产、存货或投资性房地产上的借款费用应予以资本化,此外予以资本化的借款费用,不再限于专门借款产生,一般的借款如被用于购建或者生产符合资本化条件资产的也应当资本化。
我国房地产业的开发资金回收期比较长,而且借款金额很大,《借款费用》准则中对利息资本化条件放宽,更能反映交易的经济实质,有助于提高企业业绩,使房地产企业的当前年度会计利润得以上升。新准则还明确,长期未开发的土地储备所包含的借款费用不能再资本化,而是计入财务费用,这将给持有长期未开发土地储备的地产公司的当期利润带来负面影响。在公开信息方面要求披露借款费用资本化率和利息资本化金额的规定,有助于了解上市地产公司的融资状况
▲▲三、《减值准备》准则
新准则规定:资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回,但新准则规定资产减值损失不得转回的范围仅限于固定资产、无形资产和对子公司联营公司和合营公司的长期股权投资,该规定主要是为了防止企业利用减值准备的计提和冲回调节利润,有效地遏制利用减值准备方法操纵利润的途经。对于尚未达到可使用状态的无形资产,由于其价值通常有较大的不确定性,也应当每年进行减值测试,房市现在行情较好,住宅一般不用计提减值准备,但如果发现减值迹象,就要计提减值准备。
▲▲四、与房地产相关的其它新准则
新实施的《存货》准则,取消了后进先出法,以先进先出法,加权平均法和个别计价法确定发出存货的实际成本,这一做法与国际会计准则相一致,如果是在一个通货膨胀的市场环境下,采用后进先出,资产负债表不能真实反映存货的流转,存货将严重被低估,对建造周期较长的房地产的真实盈利也产生一定的影响,但公司可以隆低税收。采用先进先出法更能准确的反映公司的开发成本及长期经营情况在债务重组方面,所规定的重组条款与以往有所不同,对债权人的让步,不再沿用直接计入资本公积的做法,应当确认为债务重组利得,直接计入营业外收入,计入当期损益表,如果是以转让非现金资产的方式进行债务重组的,则债务重组是以非现金资产的公允价值确定的,转让的非现金资产公允价值与其帐面价值之间的差额确认为资产转让损益,计入当期损益。并强调了只有在“债务人发生财务困难的情况下“为前提条件,才可以对债务的让步,这将在一定程度上制约对准则的滥用,不恰当的确认债务重组利得,同时对于无力偿还债务的房地产而言,一旦获得债务豁免其重组年度的利润将有所提高。
(责任编辑:段玉)
▲▲一、 关于《投资性房地产》准则
新准则并不是一项专门对房地产行业砚范的准则,它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产,准则规范的对象是:出租的土地使用权,地上建筑物,或者持有并准备增值后转让的土地使用权,在计量方式上准则讲了两种:一种是成本模式,就是按照资产的价值,每年计提折旧或摊销;另一种是公允价值模式,就是每个报告日,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,一旦采用了公允价值计量,便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础,调整原帐面价值,公允价值与原帐面价值之间的差额计入当期损益,已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
采用公允价值模式将会加大企业净利润的波动幅度,但也不一定增加损益表的内容,因为它是将每年评估增量计入损益表,资产的价值最终受市场自身状况影响也会发生减值,报表未必一直看好,另外公允价值的确定,不是由企业说了算,因为它要经过专业评估师进行评估,不是管理层说多少就是多少,市场的价值才是公允价值制定的首选,即使以后投资性房地产估值变动,只要严格按照准则实施,公允价值就会真正做到公允。
采用公允价值模式会对企业所得税和房产税产生影响,企业所得税是房地产企业的重要税负,首先使用公允价值计量的房地产企业盈余会有所上升,这一变化主要源于重估增值部分,从税法遵从收付实现制的角度来分析,此项税负影响的可能性较小,但由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,按现行的税收政策就会相应增加企业的应缴所得税。房产税是拥有大量投资性房地产的地产企业的另一项重要税种,根据不同情况:一是按租金收入的12%征收,另一种是按投资性房地产原值的80%按1.2%征收房产税,新准则执行后,对于适用第二种征收标准的房地产来说,采用原帐面价值还是新的公允价值作为计征依据是至关重要的,按原帐面价值征收则对房产税没有影响,若按公允价值作为征收依据影响会很大。另外资产规模是影响企业融资能力至关重要因素,引入公允价值计量模式后,使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值,从而扩大企业的总资产规模,银行等金融机构对企业的借货规模也会随之上升,有助于企业提升融资能力,并在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
▲▲二、《借款费用》准则
以前颁布的借款费用准则不包括房地产企业,新准则扩大了符合资本化条件的范围,将房地产开发明确列入了规范对象,准则规定:借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的应予以资本化,突出了“需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的资产这个条件,就是说符合该条件固定资产、存货或投资性房地产上的借款费用应予以资本化,此外予以资本化的借款费用,不再限于专门借款产生,一般的借款如被用于购建或者生产符合资本化条件资产的也应当资本化。
我国房地产业的开发资金回收期比较长,而且借款金额很大,《借款费用》准则中对利息资本化条件放宽,更能反映交易的经济实质,有助于提高企业业绩,使房地产企业的当前年度会计利润得以上升。新准则还明确,长期未开发的土地储备所包含的借款费用不能再资本化,而是计入财务费用,这将给持有长期未开发土地储备的地产公司的当期利润带来负面影响。在公开信息方面要求披露借款费用资本化率和利息资本化金额的规定,有助于了解上市地产公司的融资状况
▲▲三、《减值准备》准则
新准则规定:资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回,但新准则规定资产减值损失不得转回的范围仅限于固定资产、无形资产和对子公司联营公司和合营公司的长期股权投资,该规定主要是为了防止企业利用减值准备的计提和冲回调节利润,有效地遏制利用减值准备方法操纵利润的途经。对于尚未达到可使用状态的无形资产,由于其价值通常有较大的不确定性,也应当每年进行减值测试,房市现在行情较好,住宅一般不用计提减值准备,但如果发现减值迹象,就要计提减值准备。
▲▲四、与房地产相关的其它新准则
新实施的《存货》准则,取消了后进先出法,以先进先出法,加权平均法和个别计价法确定发出存货的实际成本,这一做法与国际会计准则相一致,如果是在一个通货膨胀的市场环境下,采用后进先出,资产负债表不能真实反映存货的流转,存货将严重被低估,对建造周期较长的房地产的真实盈利也产生一定的影响,但公司可以隆低税收。采用先进先出法更能准确的反映公司的开发成本及长期经营情况在债务重组方面,所规定的重组条款与以往有所不同,对债权人的让步,不再沿用直接计入资本公积的做法,应当确认为债务重组利得,直接计入营业外收入,计入当期损益表,如果是以转让非现金资产的方式进行债务重组的,则债务重组是以非现金资产的公允价值确定的,转让的非现金资产公允价值与其帐面价值之间的差额确认为资产转让损益,计入当期损益。并强调了只有在“债务人发生财务困难的情况下“为前提条件,才可以对债务的让步,这将在一定程度上制约对准则的滥用,不恰当的确认债务重组利得,同时对于无力偿还债务的房地产而言,一旦获得债务豁免其重组年度的利润将有所提高。
(责任编辑:段玉)