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一、制度建设的好处
就制度建设而言，发展政策性住宅金融机构，可以让住房保障的运作更加市场化，政府和市场的界限更加明确；企业化运作有利于提高效率；将一部分原本财政预算内拨付的资金由企业来操作，暗补改为明补，有利于财政预算账目明晰，和现代财政体制建设；企业化运作后，可能推动一定的住房金融创新；也可以为政府在房地产领域多一个调控手段。
尤其在新型城镇化战略中，发展政策性住宅金融机构，有利于筹措长期稳定资金推动棚户区改造和新移民市民化，降低城镇化成本，也是规范整合地方政府融资平台的一个重要手段。
二、不能期望过高
从国际经验中，我们一方面要看到，发展公共住房银行或政策性住宅金融机构，有其必要性和合理性。
但另一方面，也必须清楚看到，不要对公共住房银行或政策性住宅金融机构抱有不切实际的幻想，不要认为这是灵丹妙药，可以一蹴而就解决长期困扰中国住房保障和城镇化建设中的诸多难题。事实上，那么多国家，发展几十年的公共住房银行或政策性住宅机构，也不敢说很好地解决了住房问题。
尤其要注意，产生政策性住房金融的根本原因是，低收入家庭无法支付市场价格的住房消费。在这个背景下，发展政策性住房金融，或可以一定程度缩小低收入家庭支付能力与住房消费市场成本之间的差额，或通过金融手段延期支付，但最终来说，再精巧的工具设计和再科学的机构设置，也不可能像戏法一样，完全消除支付能力与市场成本之间的落差。这意味着，政策性住房金融领域，政府某种形式的补贴，仍然是必须的。
还需要强调，发债这种手段，在目前我国整体经济杠杆率比较高的背景下，难度较大。尤其政府信用担保下的发债，在品种和规模上，都需要谨慎。
三、起步的选择
对于公共住房银行或一般性而言的政策性住房金融，关键是把握好政策性和金融性的平衡点。政策性是根本，金融性是基础。一方面，政策性住宅金融机构的本质是金融，不是财政，更不是行政。所以一定要有资金价值的合理补偿，要能够返本付息、可持续发展，保持必要的流动性；另一方面，政策性住宅金融机构一定要服务既定和明确的政策目标，这是其立足之本，要与市场化的住房金融明显区别。政策性住房金融应该是商业住房金融的补充，而不是对其的替代。
从目前发展态势来看，中国目前初定的公共住房银行模式，是国家开发银行下设住宅金融事业部，以市场化方式发行住宅金融专项债券来定向筹资，再专项用于政策性住房开发和棚户区改造。从国际模式比较来看，中国这个起步的模式，介于法国模式和日本模式之间。在以发行债券等方式来筹资方面类似日本住宅金融公库的独立法人性质，在定向筹资后的投资方面类似法国国家信托储蓄银行（CDC）。但相对日本模式和法国模式，目前我国没有长期稳定的资金来源。反观中国的住房公积金，本身就带有很强的政策性住房金融属性，也有很多自身的优势与特点，具有巨大潜力。短期内，在各地住房公积金管理中心自愿基础上，鼓励各地住房公积金的结余闲置资金，认购国开行或财政部发行的住房金融专项债券，将保证债券认购资金来源。在中长期内，把中国的住房公积金体系，从目前的强制性住房储蓄，转变成政策性储蓄，是值得考虑的战略选项。
此外，就公共住房银行的数量来看，从国际经验来看，独家垄断会造成一定运作效率损失，2-3家的适度竞争，相对能对企业形成一定激励。但数量也不宜过多，否则规模不经济，管控难度会很大，政府隐性成本也会很高。
四、与地方融资平台的关系
从笔者的分析来看，现阶段，在我国推行公共住房银行，着眼点绝不仅仅是服务大规模保障房工程（包括棚户区改造），还剑指“地方融资平台”。对于城投公司这类地方融资平台，各方诟病很多，但一直缺乏有效替代办法。最近财政部打开禁区，在网站上称经国务院批准，2014年上海、北京、深圳、青岛四市和浙江、广东、江苏、山东、江西、宁夏六省试点地方政府债券自发自还，还制定了《2014年地方政府债券自发自还试点办法》。有些人认为，市政债券将来有望取代不规范的地方融资平台，使得地方资产负债更加公开透明。
但在一个非联邦制的国家中，地方政府财政收支并非完全自主，地方政府的资产负债表也缺乏实质独立性，这种背景下的地方政府债券的资信评级有什么实际意义，会不会导致大规模的政府道德风险，各方争议很大。
在地方市政债券规模不太可能铺得很大的背景下，发展公共住房银行这类的政策性金融机构，将有助于从另一个侧面规范地方政府的非财政投资融资，变政府信用为项目信用。这意味着，地方政府未来将更多地从国家开发银行这类政策性金融机构去争取资金，拿着项目，一个一个项目地谈。也可以预期，相应地，地方政府自己的融资平台将受到越来越多的限制。即，地方非财政融资权很可能会逐步收编到中央。这将对中央与地方的关系发生重大影响。
结语
中国政府提出的“十二五”期间3600万套保障房的宏伟计划，已经让世界震惊。在10多亿人的经济大国中探索发展公共住房银行，会对世界各国都有很多启示，将更加举世瞩目。然而，中国版的公共住房银行，毕竟才刚刚起步，任重而道远，且行且探索。
就制度建设而言，发展政策性住宅金融机构，可以让住房保障的运作更加市场化，政府和市场的界限更加明确；企业化运作有利于提高效率；将一部分原本财政预算内拨付的资金由企业来操作，暗补改为明补，有利于财政预算账目明晰，和现代财政体制建设；企业化运作后，可能推动一定的住房金融创新；也可以为政府在房地产领域多一个调控手段。
尤其在新型城镇化战略中，发展政策性住宅金融机构，有利于筹措长期稳定资金推动棚户区改造和新移民市民化，降低城镇化成本，也是规范整合地方政府融资平台的一个重要手段。
二、不能期望过高
从国际经验中，我们一方面要看到，发展公共住房银行或政策性住宅金融机构，有其必要性和合理性。
但另一方面，也必须清楚看到，不要对公共住房银行或政策性住宅金融机构抱有不切实际的幻想，不要认为这是灵丹妙药，可以一蹴而就解决长期困扰中国住房保障和城镇化建设中的诸多难题。事实上，那么多国家，发展几十年的公共住房银行或政策性住宅机构，也不敢说很好地解决了住房问题。
尤其要注意，产生政策性住房金融的根本原因是，低收入家庭无法支付市场价格的住房消费。在这个背景下，发展政策性住房金融，或可以一定程度缩小低收入家庭支付能力与住房消费市场成本之间的差额，或通过金融手段延期支付，但最终来说，再精巧的工具设计和再科学的机构设置，也不可能像戏法一样，完全消除支付能力与市场成本之间的落差。这意味着，政策性住房金融领域，政府某种形式的补贴，仍然是必须的。
还需要强调，发债这种手段，在目前我国整体经济杠杆率比较高的背景下，难度较大。尤其政府信用担保下的发债，在品种和规模上，都需要谨慎。
三、起步的选择
对于公共住房银行或一般性而言的政策性住房金融，关键是把握好政策性和金融性的平衡点。政策性是根本，金融性是基础。一方面，政策性住宅金融机构的本质是金融，不是财政，更不是行政。所以一定要有资金价值的合理补偿，要能够返本付息、可持续发展，保持必要的流动性；另一方面，政策性住宅金融机构一定要服务既定和明确的政策目标，这是其立足之本，要与市场化的住房金融明显区别。政策性住房金融应该是商业住房金融的补充，而不是对其的替代。
从目前发展态势来看，中国目前初定的公共住房银行模式，是国家开发银行下设住宅金融事业部，以市场化方式发行住宅金融专项债券来定向筹资，再专项用于政策性住房开发和棚户区改造。从国际模式比较来看，中国这个起步的模式，介于法国模式和日本模式之间。在以发行债券等方式来筹资方面类似日本住宅金融公库的独立法人性质，在定向筹资后的投资方面类似法国国家信托储蓄银行（CDC）。但相对日本模式和法国模式，目前我国没有长期稳定的资金来源。反观中国的住房公积金，本身就带有很强的政策性住房金融属性，也有很多自身的优势与特点，具有巨大潜力。短期内，在各地住房公积金管理中心自愿基础上，鼓励各地住房公积金的结余闲置资金，认购国开行或财政部发行的住房金融专项债券，将保证债券认购资金来源。在中长期内，把中国的住房公积金体系，从目前的强制性住房储蓄，转变成政策性储蓄，是值得考虑的战略选项。
此外，就公共住房银行的数量来看，从国际经验来看，独家垄断会造成一定运作效率损失，2-3家的适度竞争，相对能对企业形成一定激励。但数量也不宜过多，否则规模不经济，管控难度会很大，政府隐性成本也会很高。
四、与地方融资平台的关系
从笔者的分析来看，现阶段，在我国推行公共住房银行，着眼点绝不仅仅是服务大规模保障房工程（包括棚户区改造），还剑指“地方融资平台”。对于城投公司这类地方融资平台，各方诟病很多，但一直缺乏有效替代办法。最近财政部打开禁区，在网站上称经国务院批准，2014年上海、北京、深圳、青岛四市和浙江、广东、江苏、山东、江西、宁夏六省试点地方政府债券自发自还，还制定了《2014年地方政府债券自发自还试点办法》。有些人认为，市政债券将来有望取代不规范的地方融资平台，使得地方资产负债更加公开透明。
但在一个非联邦制的国家中，地方政府财政收支并非完全自主，地方政府的资产负债表也缺乏实质独立性，这种背景下的地方政府债券的资信评级有什么实际意义，会不会导致大规模的政府道德风险，各方争议很大。
在地方市政债券规模不太可能铺得很大的背景下，发展公共住房银行这类的政策性金融机构，将有助于从另一个侧面规范地方政府的非财政投资融资，变政府信用为项目信用。这意味着，地方政府未来将更多地从国家开发银行这类政策性金融机构去争取资金，拿着项目，一个一个项目地谈。也可以预期，相应地，地方政府自己的融资平台将受到越来越多的限制。即，地方非财政融资权很可能会逐步收编到中央。这将对中央与地方的关系发生重大影响。
结语
中国政府提出的“十二五”期间3600万套保障房的宏伟计划，已经让世界震惊。在10多亿人的经济大国中探索发展公共住房银行，会对世界各国都有很多启示，将更加举世瞩目。然而，中国版的公共住房银行，毕竟才刚刚起步，任重而道远，且行且探索。