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摘要：文章主要对昆明市住房保障水平进行实证分析，研究划分住房保障阶段，分析住房保障水平影响因素，并进行相关性分析，对昆明市住房保障水平的发展提出政策建议。
关键词：住房保障；水平；影响因素
我国城镇住房制度改革已有20多年的历史，住房商品市场化机制已初步确立，在住房市场上，个人消费已成为主体，但中低收入阶层的住房购买力问题也日益凸现。在我国整个大环境下，西部地区的住房保障水平相对发展缓慢。在西部各主要城市中，昆明市的经济及综合水平位居第3位，具有一定代表性。
一、住房保障阶段确定
住房保障水平的最低适度标准是维持社会稳定，最高适度标准是与经济发展协同配合。住房保障水平应呈阶段性的动态发展，在确定住房保障水平时，应将近期目标与长远规划相衔接。综合考虑当前的经济状况等各种影响因素，制定住房保障水平的短期目标，根据当前情况合理预测未来住房保障水平，把短期目标纳入长期规划中。
通过对多个国家的实证分析，穆怀中得出社会保障水平的划分阶段。依据其划分标准，对住房保障水平的阶段性发展做出划分。即人均GDP小于4000美元时，处于住房保障起步阶段；人均GDP处于4000-10000美元时，住房保障处于高速发展阶段，人均GDP在10000-20000美元时，处于住房保障增速减缓阶段；人均GDP大于20000美元时，住房保障水平处于回落时期。
依据此标准对昆明市住房保障水平阶段进行划分。表1是昆明市历年人均GDP及对以后人均GDP水平的预测。
2008年及以后数据应用趋势外推预测通过SPSS11.5实现，选取的是拟合度最佳的公式。即通过人均GDP（人民币）=10090.47+1101.642t（t=1，2，3……16）进行预测（人民币兑美元汇率，2006年及以前按8计，2007年按平均汇率7.56计，2008年及以后按6.19计）。
通过以上分析及预测，可知昆明市正处于并将在一定时期内都处于住房保障水平的起步阶段，这与昆明市目前的实际情况是高度吻合的。在住房保障起步阶段，需加快城镇廉租住房制度建设并制定中长期发展规划，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。根据昆明市目前的经济水平，保障范围宜先小，再大，后小。也即先重点解决最低收入和低收入家庭的保障问题，再逐步扩大到中等低下收入家庭，然后随着居民收入水平的提高，再适度缩小保障范围，以更多地让市场机制发挥作用。
在进入住房保障水平高速发展阶段，达到高收入和中上收入家庭购买市场商品房，推行完全市场化的运作方式；中等收入家庭购买经济适用房；中低收入家庭小部分购买经济适用房，大部分租住经济适用房或普通商品房，政府提供补贴，即提供部分保障；低收入家庭租住廉租房，由政府提供全保。
二、住房保障水平指标及影响因素分析
衡量住房保障水平分为绝对指标和相对指标，绝对指标包括保障户数规模、保障面积规模、保障资金规模等，即通常所说的保障规模。相对指标是指住房保障支出总额占GDP的比重。
（一）住房保障相对水平
相对指标更适用于宏观调控。采用相对指标的主要原因是：第一，国内生产总值能够较准确地反映一国或地区经济实力的总体状况，且比较容易获得。住房保障支出总额占国内生产总值的比重，集中反映了一国或地区的经济资源用于提高居民住房保障待遇水平的度。第二，这个指标采用比例形式，消除了量纲不同可能带来的不可比性，有利于不同国家和地区在不同时期之间进行横向和纵向比较。
借鉴穆怀中社会保障适度水平测定模型，以住房保障支出占GDP的比重测度住房保障水平，由此得到公式：
X——代表住房保障水平；Xa——代表住房保障支出总额，Sa——代表社会保障支出总额；G——代表國内生产总值GDP；H——代表住房保障支出系数；S——代表社会保障支出系数。
住房保障适度水平测定模型中的各比例系数，取上、下极限值即可得到适度住房保障水平的范围。理论上，住房保障支出占国内生产总值的最大限额为3.75%，如果住房保障支出超过GDP的3.75%，会在加大政府负担的同时，形成住房保障资金的不合理利用和浪费；最小限额为1.4%，如果住房保障支出没有达到GDP的1.4%，说明政府有多余的财力用以住房保障支出，如果低收入和最低收入人群的住房问题并没有得到有效解决，政府应当加大对住房保障的投入力度。
昆明市住房保障支出年平均水平＝经济适用房年平均支出额＋廉租房年平均支出额+政府住房保障方面的隐性支出。通过昆明统计年鉴数据，1998-2007年昆明市GDP平均值为861.344亿元。由此可以得到昆明市住房保障水平即住房保障支出占国内生产总值的比重不足1％。对比住房保障适度水平上、下限1.4-3.75％，可以发现，在目前的国民经济水平下，住房保障水平偏低。这与前面的分析是一致的，即昆明市住房保障水平处在起步阶段。
（二）住房保障绝对水平及影响因素分析
住房保障绝对水平即住房保障规模是一个绝对量的概念，它可以从微观上直观反映某一时期某一地区的住房保障力度。从是否新建的角度可以分为存量规模和增量规模，从不同的表现方式来看可以分为受益人群规模、保障性住房面积规模和保障性住房资金规模。绝对指标适用于具体实施过程中对保障量的指导。
选取住房保障水平影响因素包括：经济适用房竣工量、房地产投资总额、人均GDP、人均可支配收入、城镇居民人均住宅建筑面积、城市化率、居民年人均用于居住类消费的支出、恩格尔系数、城镇居民人均居住面积；从1998-2006年的数据作为分析依据。应用SPSS11.5进行相关性分析，运行结果如表2所示。
由表2可以看出，住房保障水平与房地产投资总额的正相关系数为0.715，房地产投资总额的大小，直接影响住宅市场的供给，影响房价，进而影响居民的购买力。与人均GDP的正相关系数为0.890，在0.01水平上显著；人均GDP常用来表示一个国家或地区经济发展的阶段性水平的基本指标，这是住房保障能力的基本经济支撑之原动力。与人均可支配收入的正相关系数为0.777，住房保障就是由政府来补贴居民购买力与市场价格之间的差价，而人均可支配收入又是购买力的直接体现，因此，人均可支配收入情况是影响住房保障水平的重要因素；根据购买力评价法的基本原理：当其他因素不变的时候，如果楼价的升幅大于人们的收入增幅时，有能力购房的人数就会减少，住房保障需求就会上升，相应地，要求的住房保障水平也应有所提高。与恩格尔系数的正相关系数是0.807，试图把恩格尔定律引入到住房消费领域，却遇到了复杂的情况；从简单的情况出发，即不考虑买房，只考虑租房，随着家庭收入的增加，居住支出在总支出中所占比重有可能先上升或稳定，然后呈下降趋势。但实际情况要复杂得多，而且如果再加上买房还是租房的选择问题，情况就会更复杂。H.W.Singe（1937）实证研究发现了相反的情况，在最低收入群体，人们用于住房维护的费用比食物的花费更多，而随着收入的增加，更多花费于食物而不是房子。所以迄今为止，还未找到一个具有广泛普适性的有关住房消费的一般规律。所以通常采用的方法是，根据不同的国家、地域、社会经济背景和需求人群，对住房消费问题进行具体、有针对性的分析。
表2的相关性分析显示住房保障水平与城镇居民人均住宅建筑面积、城市化率、居民年人均用于居住类的消费支出不相关。
三、住房保障水平发展的建议
从1998年国务院23号文发布以来，根据中央的住房改革精神，昆明市相继推行了经济适用房制度和廉租房制度，初步建立了以经济适用房和廉租房为主体的住房保障体系。但从总体上看，供应不足已成为当前住房保障体系的突出问题。近年来，随着住房市场化的推进、土地供应政策的調整、征地拆迁难度的加大，经济适用住房成本价格倒挂，供给比例逐年下降。而廉租房总体覆盖面还很窄，实物配租比例也较低。
除供应量不足外，昆明市住房保障体系更多的问题存在于具体运行和管理环节，这在经济适用房制度的运行中体现得较为突出。住房保障体系的建立是一个涉及面广、难度大、周期长的系统工程，国外比较成熟的公共体系，大都经历了数十年甚至上百年的发展。而我们对住房保障体系的探索，从1998年的住房制度改革开始，只有10年的时间。在对昆明市住房保障水平实证分析的基础上，本文提出完善昆明市住房保障体系的可行建议。
（一）住房保障水平的发展是一个渐进的过程
根据昆明市中低收入者比例较大的特点，短时间内全都纳入住房保障体系显然不现实，应按照“适度保障”的原则，建立多层次的住房保障体系；应根据发展和需求的变化，按照“动态调节”原则，逐步扩大保障范围、提高保障水平，保障重点应从最低收入者到中低收入者逐步调整。
（二）多渠道筹措住房保障资金
住房保障的资金主要来源应以各级财政预算为主，多种渠道筹措。建立以财政预算安排为主的资金来源渠道，鼓励单位和个人进行捐赠等。
（三）加大租赁型保障住房在保障性住房中的比例
随着居民支付能力的提高，会有更多的人选择购买住房，但总会存在一定比例的最低收入者无力购房，因此，廉租房作为昆明市政府完全保障型的住房将长期存在。可以通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，积极探索建立政策性租赁住房体系，用于解决低收入、“夹心层”、引进人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题，积极发展住房租赁市场。
参考文献：
1、褚超孚.住房保障规模影响因素分析[J].北京规划建设,2007(4).
2、李娟.基于政府财政能力的住房保障适度水平研究[J].中国房地产金融,2008(1).
3、穆怀中.社会保障适度水平研究[J].经济研究,1997(2).
4、朱莉萍.城镇住房保障水平研究[D].同济大学,2008.
5、Gary Painter.Low-Income Housing Assistance:Its Impact on Labor Force and Housing Program Participation[J].Journal of Housing Research,2001(12).
（作者单位：云南财经大学城市管理与资源环境学院。其中，张洪为院长、教授、研究生导师）
关键词：住房保障；水平；影响因素
我国城镇住房制度改革已有20多年的历史，住房商品市场化机制已初步确立，在住房市场上，个人消费已成为主体，但中低收入阶层的住房购买力问题也日益凸现。在我国整个大环境下，西部地区的住房保障水平相对发展缓慢。在西部各主要城市中，昆明市的经济及综合水平位居第3位，具有一定代表性。
一、住房保障阶段确定
住房保障水平的最低适度标准是维持社会稳定，最高适度标准是与经济发展协同配合。住房保障水平应呈阶段性的动态发展，在确定住房保障水平时，应将近期目标与长远规划相衔接。综合考虑当前的经济状况等各种影响因素，制定住房保障水平的短期目标，根据当前情况合理预测未来住房保障水平，把短期目标纳入长期规划中。
通过对多个国家的实证分析，穆怀中得出社会保障水平的划分阶段。依据其划分标准，对住房保障水平的阶段性发展做出划分。即人均GDP小于4000美元时，处于住房保障起步阶段；人均GDP处于4000-10000美元时，住房保障处于高速发展阶段，人均GDP在10000-20000美元时，处于住房保障增速减缓阶段；人均GDP大于20000美元时，住房保障水平处于回落时期。
依据此标准对昆明市住房保障水平阶段进行划分。表1是昆明市历年人均GDP及对以后人均GDP水平的预测。
2008年及以后数据应用趋势外推预测通过SPSS11.5实现，选取的是拟合度最佳的公式。即通过人均GDP（人民币）=10090.47+1101.642t（t=1，2，3……16）进行预测（人民币兑美元汇率，2006年及以前按8计，2007年按平均汇率7.56计，2008年及以后按6.19计）。
通过以上分析及预测，可知昆明市正处于并将在一定时期内都处于住房保障水平的起步阶段，这与昆明市目前的实际情况是高度吻合的。在住房保障起步阶段，需加快城镇廉租住房制度建设并制定中长期发展规划，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。根据昆明市目前的经济水平，保障范围宜先小，再大，后小。也即先重点解决最低收入和低收入家庭的保障问题，再逐步扩大到中等低下收入家庭，然后随着居民收入水平的提高，再适度缩小保障范围，以更多地让市场机制发挥作用。
在进入住房保障水平高速发展阶段，达到高收入和中上收入家庭购买市场商品房，推行完全市场化的运作方式；中等收入家庭购买经济适用房；中低收入家庭小部分购买经济适用房，大部分租住经济适用房或普通商品房，政府提供补贴，即提供部分保障；低收入家庭租住廉租房，由政府提供全保。
二、住房保障水平指标及影响因素分析
衡量住房保障水平分为绝对指标和相对指标，绝对指标包括保障户数规模、保障面积规模、保障资金规模等，即通常所说的保障规模。相对指标是指住房保障支出总额占GDP的比重。
（一）住房保障相对水平
相对指标更适用于宏观调控。采用相对指标的主要原因是：第一，国内生产总值能够较准确地反映一国或地区经济实力的总体状况，且比较容易获得。住房保障支出总额占国内生产总值的比重，集中反映了一国或地区的经济资源用于提高居民住房保障待遇水平的度。第二，这个指标采用比例形式，消除了量纲不同可能带来的不可比性，有利于不同国家和地区在不同时期之间进行横向和纵向比较。
借鉴穆怀中社会保障适度水平测定模型，以住房保障支出占GDP的比重测度住房保障水平，由此得到公式：
X——代表住房保障水平；Xa——代表住房保障支出总额，Sa——代表社会保障支出总额；G——代表國内生产总值GDP；H——代表住房保障支出系数；S——代表社会保障支出系数。
住房保障适度水平测定模型中的各比例系数，取上、下极限值即可得到适度住房保障水平的范围。理论上，住房保障支出占国内生产总值的最大限额为3.75%，如果住房保障支出超过GDP的3.75%，会在加大政府负担的同时，形成住房保障资金的不合理利用和浪费；最小限额为1.4%，如果住房保障支出没有达到GDP的1.4%，说明政府有多余的财力用以住房保障支出，如果低收入和最低收入人群的住房问题并没有得到有效解决，政府应当加大对住房保障的投入力度。
昆明市住房保障支出年平均水平＝经济适用房年平均支出额＋廉租房年平均支出额+政府住房保障方面的隐性支出。通过昆明统计年鉴数据，1998-2007年昆明市GDP平均值为861.344亿元。由此可以得到昆明市住房保障水平即住房保障支出占国内生产总值的比重不足1％。对比住房保障适度水平上、下限1.4-3.75％，可以发现，在目前的国民经济水平下，住房保障水平偏低。这与前面的分析是一致的，即昆明市住房保障水平处在起步阶段。
（二）住房保障绝对水平及影响因素分析
住房保障绝对水平即住房保障规模是一个绝对量的概念，它可以从微观上直观反映某一时期某一地区的住房保障力度。从是否新建的角度可以分为存量规模和增量规模，从不同的表现方式来看可以分为受益人群规模、保障性住房面积规模和保障性住房资金规模。绝对指标适用于具体实施过程中对保障量的指导。
选取住房保障水平影响因素包括：经济适用房竣工量、房地产投资总额、人均GDP、人均可支配收入、城镇居民人均住宅建筑面积、城市化率、居民年人均用于居住类消费的支出、恩格尔系数、城镇居民人均居住面积；从1998-2006年的数据作为分析依据。应用SPSS11.5进行相关性分析，运行结果如表2所示。
由表2可以看出，住房保障水平与房地产投资总额的正相关系数为0.715，房地产投资总额的大小，直接影响住宅市场的供给，影响房价，进而影响居民的购买力。与人均GDP的正相关系数为0.890，在0.01水平上显著；人均GDP常用来表示一个国家或地区经济发展的阶段性水平的基本指标，这是住房保障能力的基本经济支撑之原动力。与人均可支配收入的正相关系数为0.777，住房保障就是由政府来补贴居民购买力与市场价格之间的差价，而人均可支配收入又是购买力的直接体现，因此，人均可支配收入情况是影响住房保障水平的重要因素；根据购买力评价法的基本原理：当其他因素不变的时候，如果楼价的升幅大于人们的收入增幅时，有能力购房的人数就会减少，住房保障需求就会上升，相应地，要求的住房保障水平也应有所提高。与恩格尔系数的正相关系数是0.807，试图把恩格尔定律引入到住房消费领域，却遇到了复杂的情况；从简单的情况出发，即不考虑买房，只考虑租房，随着家庭收入的增加，居住支出在总支出中所占比重有可能先上升或稳定，然后呈下降趋势。但实际情况要复杂得多，而且如果再加上买房还是租房的选择问题，情况就会更复杂。H.W.Singe（1937）实证研究发现了相反的情况，在最低收入群体，人们用于住房维护的费用比食物的花费更多，而随着收入的增加，更多花费于食物而不是房子。所以迄今为止，还未找到一个具有广泛普适性的有关住房消费的一般规律。所以通常采用的方法是，根据不同的国家、地域、社会经济背景和需求人群，对住房消费问题进行具体、有针对性的分析。
表2的相关性分析显示住房保障水平与城镇居民人均住宅建筑面积、城市化率、居民年人均用于居住类的消费支出不相关。
三、住房保障水平发展的建议
从1998年国务院23号文发布以来，根据中央的住房改革精神，昆明市相继推行了经济适用房制度和廉租房制度，初步建立了以经济适用房和廉租房为主体的住房保障体系。但从总体上看，供应不足已成为当前住房保障体系的突出问题。近年来，随着住房市场化的推进、土地供应政策的調整、征地拆迁难度的加大，经济适用住房成本价格倒挂，供给比例逐年下降。而廉租房总体覆盖面还很窄，实物配租比例也较低。
除供应量不足外，昆明市住房保障体系更多的问题存在于具体运行和管理环节，这在经济适用房制度的运行中体现得较为突出。住房保障体系的建立是一个涉及面广、难度大、周期长的系统工程，国外比较成熟的公共体系，大都经历了数十年甚至上百年的发展。而我们对住房保障体系的探索，从1998年的住房制度改革开始，只有10年的时间。在对昆明市住房保障水平实证分析的基础上，本文提出完善昆明市住房保障体系的可行建议。
（一）住房保障水平的发展是一个渐进的过程
根据昆明市中低收入者比例较大的特点，短时间内全都纳入住房保障体系显然不现实，应按照“适度保障”的原则，建立多层次的住房保障体系；应根据发展和需求的变化，按照“动态调节”原则，逐步扩大保障范围、提高保障水平，保障重点应从最低收入者到中低收入者逐步调整。
（二）多渠道筹措住房保障资金
住房保障的资金主要来源应以各级财政预算为主，多种渠道筹措。建立以财政预算安排为主的资金来源渠道，鼓励单位和个人进行捐赠等。
（三）加大租赁型保障住房在保障性住房中的比例
随着居民支付能力的提高，会有更多的人选择购买住房，但总会存在一定比例的最低收入者无力购房，因此，廉租房作为昆明市政府完全保障型的住房将长期存在。可以通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，积极探索建立政策性租赁住房体系，用于解决低收入、“夹心层”、引进人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题，积极发展住房租赁市场。
参考文献：
1、褚超孚.住房保障规模影响因素分析[J].北京规划建设,2007(4).
2、李娟.基于政府财政能力的住房保障适度水平研究[J].中国房地产金融,2008(1).
3、穆怀中.社会保障适度水平研究[J].经济研究,1997(2).
4、朱莉萍.城镇住房保障水平研究[D].同济大学,2008.
5、Gary Painter.Low-Income Housing Assistance:Its Impact on Labor Force and Housing Program Participation[J].Journal of Housing Research,2001(12).
（作者单位：云南财经大学城市管理与资源环境学院。其中，张洪为院长、教授、研究生导师）