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今年以来，国务院和住房建设部多次强调，房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。然而，当前我国经济下行压力明显，房地产市场陷入低谷，适当鼓励以租赁为盈利手段的住房投资，对租赁性投资和投机性投资区别对待，既有助于稳定经济增长预期，逐渐退出“限购”等短期行政调控手段，同时严厉打击住房投机活动。
一、房地产具有消费品、投资品和投机品三重属性
当前，多数人的观点认为房地产具有消费品和投资或投机品的双重属性。然而，政府在制定房地产调控政策中，应对房地产的投资和投机属性进行区分。严格来说，房地产具有消费品、投资品和投机品三重属性，其中房地产的投资属性和投机属性具有根本性区别。
房地产的消费品属性是居民购买住房以居住和使用为目的，满足自身的住房需求，这其中既有低层次的基本住房需求即刚性需求，也有较高层次的改善性住房需求。
房地产的投资品属性是投资者以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投资需求。
房地产的投机品属性是以交易和赚取差价为途径，而非以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投机需求。
长期来看，居民满足自身的居住需求，既可以购买，也可以租赁。低收入者应从政府获得保障，租赁公租房或廉租房，中等收入者在不具有购买能力前提下，应从商品房租赁市场满足其住房需求。目前，刚性需求和适度的改善性需求是政府积极鼓励和支持的，而投资需求和投机需求一并成为当前房地产调控的主要目标。
二、房地产政策微调正当时
（一）经济下行压力要求对房地产调控进行微调
今年一季度，我国经济增长率为8.1%，成为金融危机爆发以来的最低点，出口、投资的增速下滑是经济下行的主要原因。其中，房地产投资增速放缓是投资增幅下滑的重要原因。今年1—3月，全国房地产开发投资同比增长23.5%，增速比1—2月份回落4.3个百分点，增幅创近年来的新低。虽然统计部门没有严格区分由市场主导的商品房建设投资和以政府为主导的保障房建设投资，但土地一级市场和商品房开工情况表明，商品房投资下滑趋势明显。一季度，包括保障房在内的住宅新开工面积同比下降了5.2%，土地交易面积也下降了3.9%。北京一季度土地交易市场全部以底价成交，这充分说明开发商对房地产市场前景的悲观预期。
（二）房地产交易市场陷入低谷
1—3月，全国商品房销售面积同比下降13.6%，销售额下降14.6%。其中，住宅销售面积下降15.5%，销售额下降17.5%。东部、中部和西部地区商品房销售额降幅分别为19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量价齐跌的现象比较普遍。与此同时，住宅二手市场交易量也都跌至低谷，居民购房的观望情绪严重，中国人民银行调查的今年一季度居民购房意愿跌至1999年以来最低谷。
（三）完善多层次的住房租赁市场
当前，房地产调控政策目标是抑制住房投资性需求，包括以租赁性投资需求，这严格限制了租赁市场商品房源的增加。与此同时，“十二五”期间我国将建设3600万套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，这将大大增加地方财政的负担。与此同时，保障性住房的投资、分配、运营和管理仍面临着一系列值得研究和探讨的问题，并可能成为腐败和寻租的温床。
与过去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年来加大保障性住房建设十分必要。但应采取适当措施，对房地产发展进行长期规划，建立和完善住房体系的双轨制，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交给市场，其中包括住房租赁市场，积极鼓励社会资本投资面向中等收入家庭的租赁性住房。
三、鼓励租赁性住房投资将增加居民财产性收入
（一）扭转中低收入家庭财产性损失的状况
十七大报告提出，“创造条件让更多群众拥有财产性收入。保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入。逐步扭转收入分配差距扩大趋势”。然而，近年来我国大多数尤其是中等收入家庭财产性收入不但没有增加，相反还出现全面的财产性损失。
近年来，我国股市持续低迷，投资者损失巨大。与此同时，上市公司分红、股息低使得投资者难以坚持长期的价值投资理念。近年来通胀高位运行和银行存款利率长期管制，使得居民存款实际利率长期为负，居民存款每年的净损失高达6000亿元，这显然与中央“增加居民财产性收入”的长期目标不符。
（二）一些中等收入家庭有条件进行租赁性住房投资
扩大中等收入家庭比例，是我国社会结构转型的长期目标。中等收入家庭比例扩大，既有利于社会稳定，也有利于扩大居民消费、缩小收入差距，实现共同富裕的长期目标。在股票市场低迷、存款利率管制的情况下，鼓励居民尤其是中等收入家庭进行租赁性住房投资，无疑可拓宽居民储蓄的投资渠道，同时使中等收入家庭获得持续、稳定和无风险的投资收益。
四、鼓励租赁性住房投资的配套政策
鼓励以租赁为目的的居民住房投资，面临最大的挑战是如何辨别投资者是以租赁为手段，还是以交易和赚取价差为手段，来实现其投资盈利的目标。这需要政府制定一系列配套政策。
（一）调整房地产调控政策目标
决策部门应在适当场合明确指出房地产调控长期目标是抑制投机性需求，而非租赁性投资需求，以此作为居民增加财产性收入的重要手段。在限购政策中的购房资格审查、购房贷款申请等方面不采取“一刀切”的政策，逐渐放宽租赁性住房投资的限制条件。政策微调后，及时跟踪各地区政策效果，对于违反政策目标的地区坚决纠正问责，进行事后调节。
（二）以征收高额房地产交易税打击房地产投机
如果严格执行住房购买者资格审查的“限购”政策，的确可以打击房地产市场的投机行为，但同时也抑制了居民的租赁性住房投资。这一政策是行政化的短期调控手段，与我国房地产市场长期发展的双轨制目标不符。实际上，打击房地产投机行为最为有效的工具是征收高额房地产交易税，即投机者在卖出房屋阶段征收高额暴利税，这将彻底打击投机行为。
（三）征收房屋空置税和房产税
房屋长期空置，是对全社会资源的巨大浪费。因此，决策部门应考虑征收房屋空置税，杜绝这种浪费行为。同时，加快推出房产税或物业税，增加房屋的持有成本，使得原本空置的、无持有成本的房屋，不得不通过租赁来降低房产税负担。房屋是否空置的标准，可依据房屋的水表和电表流量来判断。
（四）建立健全房地产租赁市场的管理
目前，住房租赁市场秩序混乱，房地产中介机构几乎完全垄断了各类资源，违法行为普遍，各级政府应对住房租赁市场严格监管，加强执法，扭转这种失序状态。同时，建立严格的住房租赁信息管理平台，每套住房的每次租赁行为进行登记，执法部门对于违规行为进行严厉处理。
（作者系中国国际经济交流中心副研究员）
一、房地产具有消费品、投资品和投机品三重属性
当前，多数人的观点认为房地产具有消费品和投资或投机品的双重属性。然而，政府在制定房地产调控政策中，应对房地产的投资和投机属性进行区分。严格来说，房地产具有消费品、投资品和投机品三重属性，其中房地产的投资属性和投机属性具有根本性区别。
房地产的消费品属性是居民购买住房以居住和使用为目的，满足自身的住房需求，这其中既有低层次的基本住房需求即刚性需求，也有较高层次的改善性住房需求。
房地产的投资品属性是投资者以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投资需求。
房地产的投机品属性是以交易和赚取差价为途径，而非以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投机需求。
长期来看，居民满足自身的居住需求，既可以购买，也可以租赁。低收入者应从政府获得保障，租赁公租房或廉租房，中等收入者在不具有购买能力前提下，应从商品房租赁市场满足其住房需求。目前，刚性需求和适度的改善性需求是政府积极鼓励和支持的，而投资需求和投机需求一并成为当前房地产调控的主要目标。
二、房地产政策微调正当时
（一）经济下行压力要求对房地产调控进行微调
今年一季度，我国经济增长率为8.1%，成为金融危机爆发以来的最低点，出口、投资的增速下滑是经济下行的主要原因。其中，房地产投资增速放缓是投资增幅下滑的重要原因。今年1—3月，全国房地产开发投资同比增长23.5%，增速比1—2月份回落4.3个百分点，增幅创近年来的新低。虽然统计部门没有严格区分由市场主导的商品房建设投资和以政府为主导的保障房建设投资，但土地一级市场和商品房开工情况表明，商品房投资下滑趋势明显。一季度，包括保障房在内的住宅新开工面积同比下降了5.2%，土地交易面积也下降了3.9%。北京一季度土地交易市场全部以底价成交，这充分说明开发商对房地产市场前景的悲观预期。
（二）房地产交易市场陷入低谷
1—3月，全国商品房销售面积同比下降13.6%，销售额下降14.6%。其中，住宅销售面积下降15.5%，销售额下降17.5%。东部、中部和西部地区商品房销售额降幅分别为19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量价齐跌的现象比较普遍。与此同时，住宅二手市场交易量也都跌至低谷，居民购房的观望情绪严重，中国人民银行调查的今年一季度居民购房意愿跌至1999年以来最低谷。
（三）完善多层次的住房租赁市场
当前，房地产调控政策目标是抑制住房投资性需求，包括以租赁性投资需求，这严格限制了租赁市场商品房源的增加。与此同时，“十二五”期间我国将建设3600万套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，这将大大增加地方财政的负担。与此同时，保障性住房的投资、分配、运营和管理仍面临着一系列值得研究和探讨的问题，并可能成为腐败和寻租的温床。
与过去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年来加大保障性住房建设十分必要。但应采取适当措施，对房地产发展进行长期规划，建立和完善住房体系的双轨制，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交给市场，其中包括住房租赁市场，积极鼓励社会资本投资面向中等收入家庭的租赁性住房。
三、鼓励租赁性住房投资将增加居民财产性收入
（一）扭转中低收入家庭财产性损失的状况
十七大报告提出，“创造条件让更多群众拥有财产性收入。保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入。逐步扭转收入分配差距扩大趋势”。然而，近年来我国大多数尤其是中等收入家庭财产性收入不但没有增加，相反还出现全面的财产性损失。
近年来，我国股市持续低迷，投资者损失巨大。与此同时，上市公司分红、股息低使得投资者难以坚持长期的价值投资理念。近年来通胀高位运行和银行存款利率长期管制，使得居民存款实际利率长期为负，居民存款每年的净损失高达6000亿元，这显然与中央“增加居民财产性收入”的长期目标不符。
（二）一些中等收入家庭有条件进行租赁性住房投资
扩大中等收入家庭比例，是我国社会结构转型的长期目标。中等收入家庭比例扩大，既有利于社会稳定，也有利于扩大居民消费、缩小收入差距，实现共同富裕的长期目标。在股票市场低迷、存款利率管制的情况下，鼓励居民尤其是中等收入家庭进行租赁性住房投资，无疑可拓宽居民储蓄的投资渠道，同时使中等收入家庭获得持续、稳定和无风险的投资收益。
四、鼓励租赁性住房投资的配套政策
鼓励以租赁为目的的居民住房投资，面临最大的挑战是如何辨别投资者是以租赁为手段，还是以交易和赚取价差为手段，来实现其投资盈利的目标。这需要政府制定一系列配套政策。
（一）调整房地产调控政策目标
决策部门应在适当场合明确指出房地产调控长期目标是抑制投机性需求，而非租赁性投资需求，以此作为居民增加财产性收入的重要手段。在限购政策中的购房资格审查、购房贷款申请等方面不采取“一刀切”的政策，逐渐放宽租赁性住房投资的限制条件。政策微调后，及时跟踪各地区政策效果，对于违反政策目标的地区坚决纠正问责，进行事后调节。
（二）以征收高额房地产交易税打击房地产投机
如果严格执行住房购买者资格审查的“限购”政策，的确可以打击房地产市场的投机行为，但同时也抑制了居民的租赁性住房投资。这一政策是行政化的短期调控手段，与我国房地产市场长期发展的双轨制目标不符。实际上，打击房地产投机行为最为有效的工具是征收高额房地产交易税，即投机者在卖出房屋阶段征收高额暴利税，这将彻底打击投机行为。
（三）征收房屋空置税和房产税
房屋长期空置，是对全社会资源的巨大浪费。因此，决策部门应考虑征收房屋空置税，杜绝这种浪费行为。同时，加快推出房产税或物业税，增加房屋的持有成本，使得原本空置的、无持有成本的房屋，不得不通过租赁来降低房产税负担。房屋是否空置的标准，可依据房屋的水表和电表流量来判断。
（四）建立健全房地产租赁市场的管理
目前，住房租赁市场秩序混乱，房地产中介机构几乎完全垄断了各类资源，违法行为普遍，各级政府应对住房租赁市场严格监管，加强执法，扭转这种失序状态。同时，建立严格的住房租赁信息管理平台，每套住房的每次租赁行为进行登记，执法部门对于违规行为进行严厉处理。
（作者系中国国际经济交流中心副研究员）