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摘 要：对于房地产登记信息查询系统来说，其价值功能的发挥要建立在统一不动产登记基础之上的。我国的不动产登记机构进行整合以及《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》相应法律法规的实施，使得我国不动产信息管理更加规范合规。本文阐述了不动产登记的立法模式，介绍了不动产登记制度的查询主体以及查询方法等内容，希望能够对相关人士有所帮助。
关键词：不动产登记；资料；查询
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）23-0020-02
引 言
虽然有关不动产登记查询制度的立法模式在《不动产登记暂行条例》中进行了公开模式的合理性阐述，但是有关查询主体、查询方法等方面还存在争议。其中查询主体的核心为利害关系人，这就需要对其进行详尽的阐述。根据查询目的的不同可以分成和“登记的不动产”有利害关系的人以及和“登记的不动产权利人”有利害关系的人，要对其实施类型化的分析。对于查询方法来说，“以人查房”和“以房查人”是两种无法相互替代的方式，但是对于和“登记的不动产权利人”有利害关系的人来说，之所以要进行查询，主要就是要明确权利人的财产情况，所以可以采取“以人查房”的方法。
1 不动产登记查询制度的模式
不动产登记资料具有两面性，分别为“公开性”和“私密性”：①应当依托不动产登记资料确定物权所有人，为此为了遵循物权公示准则，必须要准许民众进行查阅，有显著地公开性；②不动产登记材料会牵涉到权利归属者的财产情况信息，也具有相应的私密性，所以如何有效协调公示和保密之间的矛盾已经成为了非常重要的问题，不同的立法模式能够体现出立法人员的价值判断。总的来说，立法模式可以大体分为如下几种类型：
1.1 完全公开模式
通常所说的完全公开模式指的是把不动产登记材料全部面向民众开放，任何人均能够随意查询不动产登记资料的内容。其中较为典型的代表就是俄罗斯，一方面对于不动产登记资料的查询是没有任何限制的，另一方面对于原始登记资料的查询是要进行限定的，除了公权力机构以外，唯有得到物权所有者允许与有关的继承者才可以查询。
1.2 有限公开模式
通常所说的有限公开模式指的是对任一的查询客体而言均约束不动产登记查询人员，运用该种模式的突出国家是德国，也就是任一证实其拥有合法权益的人，其查询客体并不进行制约。不仅对于土地登记材料是这样，对于初始登记材料也是如此。其中正当权益并非单指科学权益，只要是查询客体寻求的是一种根据现实状况被视为是能够理解的、有缘由的利益都可以。
1.3 分类公开模式
通常所说的分类公开模式指的是并非所有都公开也不是所有都限制查询人员，而是依据不动产登记材料的具体情况设定不同的查询主体，其中的典型代表主要为瑞士以及日本。
（1）瑞士的情况。瑞士有关不动产登记材料查询包含2个层面，一方面不动产拥有者是公共权人的内容准许所有人加以查询，另一方面，其他的内容只能是在经过证明有利益关系的人才能查询。和德国类似，瑞士对于利益关系的要求也比较宽松，并非限制在法律关系上的利益关系，事实上的利益关系（包括经济以及非经济）也可。
（2）日本的情况。有关不动产登记查询的情况分为两方面，一方面，只有利害关系人才能够对不动产登记资料的查询，但是所有人都可以申请得到已经隐匿相应信息的副本，也就是说可以按照登记资料的不同内容来设定不同的查询主体；另一方面，有关原始登记资料的查询要以利害关系为限。
2 不动产登记资料查询主体分析
2.1 利害关系人的界定
第一，从现阶段来看，有关利害關系人的界定矛盾主要在2个层面，其一是“利害关系”的确存在与否？包含隐含的利害关系与否？其二是利害关系包含实际上的利害关系与否。在笔者看来“利害关系”必定是客观存在的，而隐含的交易双方不构成利害关系人。交易行为的产生要求交易双方参加进去，在未获得授权的状况下证明权益人缺少交易意愿，若是设定当事人查询主体资格是没有意义的，并且会在一定程度上侵犯个人隐私。另外，在满足要求的状况下实际上的利害关系人拥有查询主体资质。不动产登记查询机制最关键的功能便是把物权公示准则加以有效落实，保证交易的有效。然而在现实操作过程中具有诸多的交易需要以外的查询目标，比如夫妻中的一人处于特别的身份要查询另一方名下的不动产状况，处于公共利益的查阅等等。为此，利害关系必定要有现实性，然而并不是只拘泥于法律层面上的利害关系，另外也包含实际层面上的利害关系。
2.2 利害关系人的具体类型
（1）和“登记的不动产”有利害关系之人。①以登记的不动产作为标的物，和权利人签订相应合同的债权人。主要包括：房屋的买受人、土地使用权转让合同的受让人、租赁合同的承租人、以登记的不动产为抵押物成立抵押合同的抵押权人等等；②真实的权利人，就是指由于物权的归属以及内容出现争议的人，但不包括单纯的债权人。
（2）和“登记的不动产权利人”有利害关系之人。①处于诉讼或者仲裁的当事人，就是指虽然未和权利人签订不动产合同，但是已经针对权利人提出诉讼或者申请仲裁的当事人；②破产以及遗产的债权人。中国采用的是无条件限定继承机制，对于继承者实施太多的保护导致遗产债权方的利益容易受到损害，两者之间的保护失衡；③基于婚姻家庭关系的利害关系人（主要指配偶）。一般夫妻的共同财产都会登记在单独一方的名下，利用对另一方不动产登记信息的查询就能够发现配偶是否具有隐匿夫妻共同财产的情况，避免合法权益受到侵害；④基于继承关系之利害关系人。我国采取的是直接继承制度，只要开始继承，被继承人遗产的权利义务会转移给继承人。
（3）其他利害关系人。前两种分类查询目的更多是基于个人利益，但是在实际中还具有一些不能简单归类的非私人利害关系人，例如学术研究、公共利益等等。①基于公共利益的利害关系人。基于公共利益进行查询是重要的组成部分，例如辐射污染建筑物资料的公开、对于犯罪嫌疑人不动产资料的查询、债权人按照法院的通知申请第一类土地登记和地价电子资料；②基于学术研究之利害关系人。我国的某些文件已经明确规定了出于编史修志和文物研究的需要可以申请查询。在具体操作过程中，登记机关可以根据个案情况明确是否可以查询。 3 我国不动产登记资料查询方法
（1）长久以来“以人查房”和“以房查人”都是各方重视的热点内容，然而不动产登记查询制度属于民法范围，最重要的功能便是将物权公示准则落到实处。假如强行附加其他方面的功能（例如反腐等）就无法充分发挥其基础性功能。从具体操作上看，不管是“以人查房”还是“以房查人”都和不动产登记资料的编制方法有紧密的关系。一般情况下登记资料的编成形式有两种：①物的编成主义；②人的编成主义，两者的差异体现在根本点上。其中前者是把不动产当做登记资料编制的立足点，为全部不动产构建相应的登记资料，这样就能够明确相应不动产中的所有权人以及他物权人。而“人的编成主义”则是将所有权人当作中心来建立不动产登记资料。
我国的不动产登记主要采取的是“物的编成主义”，具体理由为：
①“人的编成主义”较易把不动产权利人名下的全部信息均显露出来，如此较易导致个人隐秘信息和商业机密的外泄等。然而“物的编成主义”仅是将特定的不动产信息加以公开，且不会牵涉到权利人其他方面的信息。
②“人的编成主义”不能有效反映特定不动产的整体信息，但是“物的编成主义”能够以不动产作为核心呈现具体权利情况，满足物权特定原则要求，更有助于保障交易的安全。
（2）“以人查房”的查询方式不受人们欢迎的因素與“人的编成主义”缺陷大体一样，然而“以人查房”和“以房查人”方法之间并不是相互分割的，两者之间各有利弊。在笔者看来中国应当实施“以人查房”的查询方式，具体是由于：
①“以人查房”有自身存在的必要。尽管“以房查人”与有关物权的准则相契合，能够对交易安全发挥优良的保护功能，然而与“登记的不动产权利人”存在利害关系的人通常对物的特定性不做规定，而主要目的就是要了解权利人的整体财产情况。若是不能“以人查房”就会造成查询无法进行。
②“以人查房”具有可行性。随着信息技术的发展，不动产登记采取电子化已经成为必然，这也改变了查询的具体方式。不但能够便捷的查询某人的不动产登记信息，并且查询申请人可以通过电脑打印的不动产登记资料实施查阅。同时，登记机构的人员可以只在特定范围来公开相应信息。
4 结束语
本文主要阐述了不动产登记资料查询方面的内容，包括立法模式、查询人员、查询方式等，可以对国内不动产登记深入健全提供参照和帮助。
参考文献
[1]杨晨琛.浅析不动产登记查询的主体[J].中国房地产，2018（05）：15～17.
[2]叶光前.不动产登记资料依法查询制度的完善化思考[J].中国房地产，2017（05）：18～19.
[3]张溪瑨.论我国不动产登记查询制度之构建——基于解释论的分析[J].西南民族大学学报（人文社科版），2018（04）：88～91.
[4]牟元英.律师查询不动产登记资料的思考[J].中国档案，2018（04）：18～19.
收稿日期：2018-7-13
作者简介：熊 惠（1965-），女，汉族，宜宾高县人，馆员，本科，主要从事档案管理工作。
关键词：不动产登记；资料；查询
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）23-0020-02
引 言
虽然有关不动产登记查询制度的立法模式在《不动产登记暂行条例》中进行了公开模式的合理性阐述，但是有关查询主体、查询方法等方面还存在争议。其中查询主体的核心为利害关系人，这就需要对其进行详尽的阐述。根据查询目的的不同可以分成和“登记的不动产”有利害关系的人以及和“登记的不动产权利人”有利害关系的人，要对其实施类型化的分析。对于查询方法来说，“以人查房”和“以房查人”是两种无法相互替代的方式，但是对于和“登记的不动产权利人”有利害关系的人来说，之所以要进行查询，主要就是要明确权利人的财产情况，所以可以采取“以人查房”的方法。
1 不动产登记查询制度的模式
不动产登记资料具有两面性，分别为“公开性”和“私密性”：①应当依托不动产登记资料确定物权所有人，为此为了遵循物权公示准则，必须要准许民众进行查阅，有显著地公开性；②不动产登记材料会牵涉到权利归属者的财产情况信息，也具有相应的私密性，所以如何有效协调公示和保密之间的矛盾已经成为了非常重要的问题，不同的立法模式能够体现出立法人员的价值判断。总的来说，立法模式可以大体分为如下几种类型：
1.1 完全公开模式
通常所说的完全公开模式指的是把不动产登记材料全部面向民众开放，任何人均能够随意查询不动产登记资料的内容。其中较为典型的代表就是俄罗斯，一方面对于不动产登记资料的查询是没有任何限制的，另一方面对于原始登记资料的查询是要进行限定的，除了公权力机构以外，唯有得到物权所有者允许与有关的继承者才可以查询。
1.2 有限公开模式
通常所说的有限公开模式指的是对任一的查询客体而言均约束不动产登记查询人员，运用该种模式的突出国家是德国，也就是任一证实其拥有合法权益的人，其查询客体并不进行制约。不仅对于土地登记材料是这样，对于初始登记材料也是如此。其中正当权益并非单指科学权益，只要是查询客体寻求的是一种根据现实状况被视为是能够理解的、有缘由的利益都可以。
1.3 分类公开模式
通常所说的分类公开模式指的是并非所有都公开也不是所有都限制查询人员，而是依据不动产登记材料的具体情况设定不同的查询主体，其中的典型代表主要为瑞士以及日本。
（1）瑞士的情况。瑞士有关不动产登记材料查询包含2个层面，一方面不动产拥有者是公共权人的内容准许所有人加以查询，另一方面，其他的内容只能是在经过证明有利益关系的人才能查询。和德国类似，瑞士对于利益关系的要求也比较宽松，并非限制在法律关系上的利益关系，事实上的利益关系（包括经济以及非经济）也可。
（2）日本的情况。有关不动产登记查询的情况分为两方面，一方面，只有利害关系人才能够对不动产登记资料的查询，但是所有人都可以申请得到已经隐匿相应信息的副本，也就是说可以按照登记资料的不同内容来设定不同的查询主体；另一方面，有关原始登记资料的查询要以利害关系为限。
2 不动产登记资料查询主体分析
2.1 利害关系人的界定
第一，从现阶段来看，有关利害關系人的界定矛盾主要在2个层面，其一是“利害关系”的确存在与否？包含隐含的利害关系与否？其二是利害关系包含实际上的利害关系与否。在笔者看来“利害关系”必定是客观存在的，而隐含的交易双方不构成利害关系人。交易行为的产生要求交易双方参加进去，在未获得授权的状况下证明权益人缺少交易意愿，若是设定当事人查询主体资格是没有意义的，并且会在一定程度上侵犯个人隐私。另外，在满足要求的状况下实际上的利害关系人拥有查询主体资质。不动产登记查询机制最关键的功能便是把物权公示准则加以有效落实，保证交易的有效。然而在现实操作过程中具有诸多的交易需要以外的查询目标，比如夫妻中的一人处于特别的身份要查询另一方名下的不动产状况，处于公共利益的查阅等等。为此，利害关系必定要有现实性，然而并不是只拘泥于法律层面上的利害关系，另外也包含实际层面上的利害关系。
2.2 利害关系人的具体类型
（1）和“登记的不动产”有利害关系之人。①以登记的不动产作为标的物，和权利人签订相应合同的债权人。主要包括：房屋的买受人、土地使用权转让合同的受让人、租赁合同的承租人、以登记的不动产为抵押物成立抵押合同的抵押权人等等；②真实的权利人，就是指由于物权的归属以及内容出现争议的人，但不包括单纯的债权人。
（2）和“登记的不动产权利人”有利害关系之人。①处于诉讼或者仲裁的当事人，就是指虽然未和权利人签订不动产合同，但是已经针对权利人提出诉讼或者申请仲裁的当事人；②破产以及遗产的债权人。中国采用的是无条件限定继承机制，对于继承者实施太多的保护导致遗产债权方的利益容易受到损害，两者之间的保护失衡；③基于婚姻家庭关系的利害关系人（主要指配偶）。一般夫妻的共同财产都会登记在单独一方的名下，利用对另一方不动产登记信息的查询就能够发现配偶是否具有隐匿夫妻共同财产的情况，避免合法权益受到侵害；④基于继承关系之利害关系人。我国采取的是直接继承制度，只要开始继承，被继承人遗产的权利义务会转移给继承人。
（3）其他利害关系人。前两种分类查询目的更多是基于个人利益，但是在实际中还具有一些不能简单归类的非私人利害关系人，例如学术研究、公共利益等等。①基于公共利益的利害关系人。基于公共利益进行查询是重要的组成部分，例如辐射污染建筑物资料的公开、对于犯罪嫌疑人不动产资料的查询、债权人按照法院的通知申请第一类土地登记和地价电子资料；②基于学术研究之利害关系人。我国的某些文件已经明确规定了出于编史修志和文物研究的需要可以申请查询。在具体操作过程中，登记机关可以根据个案情况明确是否可以查询。 3 我国不动产登记资料查询方法
（1）长久以来“以人查房”和“以房查人”都是各方重视的热点内容，然而不动产登记查询制度属于民法范围，最重要的功能便是将物权公示准则落到实处。假如强行附加其他方面的功能（例如反腐等）就无法充分发挥其基础性功能。从具体操作上看，不管是“以人查房”还是“以房查人”都和不动产登记资料的编制方法有紧密的关系。一般情况下登记资料的编成形式有两种：①物的编成主义；②人的编成主义，两者的差异体现在根本点上。其中前者是把不动产当做登记资料编制的立足点，为全部不动产构建相应的登记资料，这样就能够明确相应不动产中的所有权人以及他物权人。而“人的编成主义”则是将所有权人当作中心来建立不动产登记资料。
我国的不动产登记主要采取的是“物的编成主义”，具体理由为：
①“人的编成主义”较易把不动产权利人名下的全部信息均显露出来，如此较易导致个人隐秘信息和商业机密的外泄等。然而“物的编成主义”仅是将特定的不动产信息加以公开，且不会牵涉到权利人其他方面的信息。
②“人的编成主义”不能有效反映特定不动产的整体信息，但是“物的编成主义”能够以不动产作为核心呈现具体权利情况，满足物权特定原则要求，更有助于保障交易的安全。
（2）“以人查房”的查询方式不受人们欢迎的因素與“人的编成主义”缺陷大体一样，然而“以人查房”和“以房查人”方法之间并不是相互分割的，两者之间各有利弊。在笔者看来中国应当实施“以人查房”的查询方式，具体是由于：
①“以人查房”有自身存在的必要。尽管“以房查人”与有关物权的准则相契合，能够对交易安全发挥优良的保护功能，然而与“登记的不动产权利人”存在利害关系的人通常对物的特定性不做规定，而主要目的就是要了解权利人的整体财产情况。若是不能“以人查房”就会造成查询无法进行。
②“以人查房”具有可行性。随着信息技术的发展，不动产登记采取电子化已经成为必然，这也改变了查询的具体方式。不但能够便捷的查询某人的不动产登记信息，并且查询申请人可以通过电脑打印的不动产登记资料实施查阅。同时，登记机构的人员可以只在特定范围来公开相应信息。
4 结束语
本文主要阐述了不动产登记资料查询方面的内容，包括立法模式、查询人员、查询方式等，可以对国内不动产登记深入健全提供参照和帮助。
参考文献
[1]杨晨琛.浅析不动产登记查询的主体[J].中国房地产，2018（05）：15～17.
[2]叶光前.不动产登记资料依法查询制度的完善化思考[J].中国房地产，2017（05）：18～19.
[3]张溪瑨.论我国不动产登记查询制度之构建——基于解释论的分析[J].西南民族大学学报（人文社科版），2018（04）：88～91.
[4]牟元英.律师查询不动产登记资料的思考[J].中国档案，2018（04）：18～19.
收稿日期：2018-7-13
作者简介：熊 惠（1965-），女，汉族，宜宾高县人，馆员，本科，主要从事档案管理工作。