论文部分内容阅读
【摘 要】本文介绍了房地产开发项目成本管理的原则及成本管理方法，分析了影响房地产开发项目成本的因素并提出了提高成本管理水平的措施，为房地产企业如何加强成本管理提供了一定的参考。
【关键词】房地产；项目开发；成本管理；概述
一、房地产开发项目成本管理原则
（1）全面控制原则。项目成本是一种综合指标，其涉项目组织各个部门的业绩，与每位职工都密切相关。工程项目确定后，自施工准备起到竣工交付及保修期结束，其每项经济业务都要纳入成本控制。（2）施工过程重点控制原则。重点放到施工过程阶段，由于施工准备阶段的成本控制是为施工过程阶段作准备，竣工阶段成本控制因为亏盈已成定局，纠正为时已晚。施工过程阶段成本控制的情况，对项目经济效益的好坏有直接影响。（3）责权利相结合原则。严格按经济责任制要求，贯彻责、权、利相结合的原则。项目经理要对各施工队、各部门定期进行成本检查与考评，并与经济分配挂钩。
二、房地产开发项目成本管理方法
（1）层次分析法。层次分析法是将决策问题的有关因素分解成准则层、目标层、方案层，进行定量分析与定性分析的决策方法，通过互相比较来确定各层次中各目标的相对重要性，最后通过估计整体中每部分对系统的作用综合出所要的结果。（2）净值分析法。净值分析法是从成本角度分析目标实施与目标期望之间的差异。净值分析通过计算与测量已完成工作的预算费用和已完成工作的实际费用，以及在本期间计划工作的预算费用，从而实现确定项目成本和进度执行情况的要求。（3）ABC分类法。ABC分类法是结合事物在经济、技术方面的特征进行排队区分一般和重点，从而确定管理方式的分析方法。A类因素是主要影响因素发生频率在80%以上。B类因素是次要影响因素发生频率为50%～80%。C类因素是一般影响因素发生频率小于50%。这种方法便于找出主次矛盾，采取有针对性的对策。
三、房地产开发项目成本管理影响因素
（1）土地成本。房地产开发项目的成本主要受土地容积率和土地用途两个因素的影响。不同用途土地所建房会带来不同的收益；容积率不同的土地有不同的可建面积。政府出让土地使用权前会公布土地的概况，这些都和地价有着密切的联系。发展商应仔细分析这些因素，充分考虑没被限制的一切因素，以最佳的经营状态去评价地价。（2）项目决策。项目的决策阶段特别重要，项目可行性是成本控制的重要基础。项目的风险性以及把握风险的能力是房地产企业所要注意的重要方面，同一项目对不同的房地产企业风险是不一样的，房地产企业必须结合自身的融资能力、资金实力、经营管理水平综合评估把握风险的水平。（3）项目建设成本。项目设计问题自身就是一个经济问题，它既有设计的技术性，更有设计的科学性与经济性。房地产开发项目成本还和工程进度有着密切的关系，成本在一定的范围内随着工期的长短而变化。工程成本包括直接费和间接费两部分，工期越长，直接费用就越少。间接费的大小一般和施工时间的长短成正比关系，即工期越长间接费就越多。房地产开发项目质量水平的高低和工程所耗费的成本水平也有一定的影响，任何房地产项目都要有最基本的质量要求和与之相配合的最低项目成本，当项目质量水平降低到一定水平时，产品成本就不能再降低了。（4）相关税费等成本。房地产项目的税费主要包含两部分，一部分是与房地产开发建设有关的税收，另一部分为行政性费用，主要是地方政府与各级行政主管机构向房地产开发企业收取的费用，项目繁多并且不规范。
四、房地产项目成本控制对策与建议
（1）以开发项目作为成本管理中心。每个房地产项目都是一个成本管理中心，成本控制中心对本开发项目从项目可行性研究、项目招投标、项目设计、项目施工直到项目结算的整个过程所产生的成本负责。一方面可以根据自己的组织系统掌握已经发生的和将要发生的成本；另一方面能够实时的核算和记录成本以至于调整和管理所有的可控制成本，并结合建立责任制的措施来对其成本管理结果进行评价。（2）建立成本控制标准。根据企业实际建立起以成本责任制为中心的制度规章以提升企业成本管理的水平，积极调动每个部门员工的降耗挖潜、提升效益的积极性。企业确定把成本管理作为战略时，应建立对应的成本责任制并把它制度化。在制度上明确成本管理主体及相关的责任并在项目开发前就要签订成本责任状。（3）加强组织管理。实行开发成本管理涉及的面广、量大、点多，依靠单个或部分部门是不能实现的，房地产企业建立成本管理的组织管理体系，加强企业各部门的成本理念，以成本管理与效益最大化为工作内容。（4）成本考核与分析。成本考核是结合制定的成本管理措施与成本目标，对项目目标成本的完成情况与成本管理工作业绩进行评定与审查，更是企业对项目成本责任者进行奖惩的重要标准。成本分析是根据成本形成过程中每个环节和每个因素进行分析以探索减少成本的措施。
参 考 文 献
[1]严治仁.房地产企业管理学[M].重庆：重庆科学出版社，2001
【关键词】房地产；项目开发；成本管理；概述
一、房地产开发项目成本管理原则
（1）全面控制原则。项目成本是一种综合指标，其涉项目组织各个部门的业绩，与每位职工都密切相关。工程项目确定后，自施工准备起到竣工交付及保修期结束，其每项经济业务都要纳入成本控制。（2）施工过程重点控制原则。重点放到施工过程阶段，由于施工准备阶段的成本控制是为施工过程阶段作准备，竣工阶段成本控制因为亏盈已成定局，纠正为时已晚。施工过程阶段成本控制的情况，对项目经济效益的好坏有直接影响。（3）责权利相结合原则。严格按经济责任制要求，贯彻责、权、利相结合的原则。项目经理要对各施工队、各部门定期进行成本检查与考评，并与经济分配挂钩。
二、房地产开发项目成本管理方法
（1）层次分析法。层次分析法是将决策问题的有关因素分解成准则层、目标层、方案层，进行定量分析与定性分析的决策方法，通过互相比较来确定各层次中各目标的相对重要性，最后通过估计整体中每部分对系统的作用综合出所要的结果。（2）净值分析法。净值分析法是从成本角度分析目标实施与目标期望之间的差异。净值分析通过计算与测量已完成工作的预算费用和已完成工作的实际费用，以及在本期间计划工作的预算费用，从而实现确定项目成本和进度执行情况的要求。（3）ABC分类法。ABC分类法是结合事物在经济、技术方面的特征进行排队区分一般和重点，从而确定管理方式的分析方法。A类因素是主要影响因素发生频率在80%以上。B类因素是次要影响因素发生频率为50%～80%。C类因素是一般影响因素发生频率小于50%。这种方法便于找出主次矛盾，采取有针对性的对策。
三、房地产开发项目成本管理影响因素
（1）土地成本。房地产开发项目的成本主要受土地容积率和土地用途两个因素的影响。不同用途土地所建房会带来不同的收益；容积率不同的土地有不同的可建面积。政府出让土地使用权前会公布土地的概况，这些都和地价有着密切的联系。发展商应仔细分析这些因素，充分考虑没被限制的一切因素，以最佳的经营状态去评价地价。（2）项目决策。项目的决策阶段特别重要，项目可行性是成本控制的重要基础。项目的风险性以及把握风险的能力是房地产企业所要注意的重要方面，同一项目对不同的房地产企业风险是不一样的，房地产企业必须结合自身的融资能力、资金实力、经营管理水平综合评估把握风险的水平。（3）项目建设成本。项目设计问题自身就是一个经济问题，它既有设计的技术性，更有设计的科学性与经济性。房地产开发项目成本还和工程进度有着密切的关系，成本在一定的范围内随着工期的长短而变化。工程成本包括直接费和间接费两部分，工期越长，直接费用就越少。间接费的大小一般和施工时间的长短成正比关系，即工期越长间接费就越多。房地产开发项目质量水平的高低和工程所耗费的成本水平也有一定的影响，任何房地产项目都要有最基本的质量要求和与之相配合的最低项目成本，当项目质量水平降低到一定水平时，产品成本就不能再降低了。（4）相关税费等成本。房地产项目的税费主要包含两部分，一部分是与房地产开发建设有关的税收，另一部分为行政性费用，主要是地方政府与各级行政主管机构向房地产开发企业收取的费用，项目繁多并且不规范。
四、房地产项目成本控制对策与建议
（1）以开发项目作为成本管理中心。每个房地产项目都是一个成本管理中心，成本控制中心对本开发项目从项目可行性研究、项目招投标、项目设计、项目施工直到项目结算的整个过程所产生的成本负责。一方面可以根据自己的组织系统掌握已经发生的和将要发生的成本；另一方面能够实时的核算和记录成本以至于调整和管理所有的可控制成本，并结合建立责任制的措施来对其成本管理结果进行评价。（2）建立成本控制标准。根据企业实际建立起以成本责任制为中心的制度规章以提升企业成本管理的水平，积极调动每个部门员工的降耗挖潜、提升效益的积极性。企业确定把成本管理作为战略时，应建立对应的成本责任制并把它制度化。在制度上明确成本管理主体及相关的责任并在项目开发前就要签订成本责任状。（3）加强组织管理。实行开发成本管理涉及的面广、量大、点多，依靠单个或部分部门是不能实现的，房地产企业建立成本管理的组织管理体系，加强企业各部门的成本理念，以成本管理与效益最大化为工作内容。（4）成本考核与分析。成本考核是结合制定的成本管理措施与成本目标，对项目目标成本的完成情况与成本管理工作业绩进行评定与审查，更是企业对项目成本责任者进行奖惩的重要标准。成本分析是根据成本形成过程中每个环节和每个因素进行分析以探索减少成本的措施。
参 考 文 献
[1]严治仁.房地产企业管理学[M].重庆：重庆科学出版社，2001