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（武汉大学经济与管理学院）
摘 要：房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。我国房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的發展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。"居者有其屋"是否是遥不可及的梦想？
关键词：房价、 趋势、供需
（一）需求因素对房地产价格波动的影响
在房地产价格决定因素方面，国内学者的争议较少，普遍认为房地产短期内缺乏弹性，所以市场需求是决定住房价格的主要因素。但是研究的对象不同，各因素对房价的影响程度也不一样。在细分影响需求的方面主要有以下几点：
1.城市经济的发展水平，一个城市的人均GDP能较好的解释一个国家经济的发展水平，王江梅（2007）《房价与经济发展的关系研究》一文中浅析了一个地区的人均GDP与房价之间的相互影响的关系，对房地产的需求的促进作用。
2.城镇化水平所带来的房地产的消费性需求，生产性需求以及投资需求，常亮（2012）在《城镇化进程与房价关系研究》就认为，随着中国城镇化步伐的加快，人口与产业聚集效应对土地和房子的需求在资源稀缺的影响下造成房价攀升
3.消费者信贷和利率水平，绝大数消费者靠自有资金买房时相当困难的，在筹集资金的方式中按揭贷款正在成为主流，而在信贷杠杆“利率”的控制下，银行的提高或者降低利率都会对消费者的需求造成影响。
4.对房地产价格的预期，实际上是对房地产价格的期望值，预期房价上升的时候会提高对它的需求，而预期其价格下降的时候就会减少需求。由于近年来房价节节上升，致使人们消费心理扭曲，将房价飞速提高，甚至大量负债购买，其中很大一部分成为投机性需求。
其它的一些附加因素当然也是一部分原因，主要有如下几个：
1.姚先国和黄炜华（2001）进行了“地价与房价的关系”研究，他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映的房价上，成为房价上涨的直接原因。现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。
2.舆论因素的炒作，房子是具有“刚性需求”的商品，人们不会不买房子。在这一观点的影响下人们会大量投资，而不担心无法出手这一特殊商品，从这一点看，“刚性需求”说，在一定程度上推动需求上升，拉高房价。但实际却不是如此，南勇（2011）对此观点进行了反驳。
（二）供给因素对房地产价格的影响
从房地产供给的角度来看的，影响房地产供给的因素主要有以下几点：
1. 房地产价格的变动，从最原始的角度出发，当一种商品上升的时候理性人的第一反应是它是否是有利可图的，各个房地产商赚的的盆满钵满，进一步带动另外一批房地产商开发房地产，加大供给。
2. 房地产开发的成本因素，主要包括土地成本，各种税费成本，装修成本，融资成本，建设部课题组（2004）分析得出，我国房价上涨的直接原因是地价上涨以及房地产供给结构的变动，更深层次原因是消费者的预期改变。李春吉、孟晓宏（2005）的实证分析认为，投资成本和预期是房价上升的重要原因。
3. 房地产厂商对房价和收益的预期，和需求一样这里也是心理因素的作用。由于房地产行业的特殊性，建设周期长，资金回收跨度大，这使得房地产供给商心理预期影响着房地产的供给，洪世勤（2007）在其文章中有较为详细的分析。
4.房地产的盈利水平及其关联行业的发展，资本有趋利的本质，房地产行业的盈利水平高（投资回报率高）是吸引开发商增加供给的直接因素。房地产行业是一个具有很高关联度的行业，关联产业的健康发展对其提高供给有很重要的因素，如炼钢产业，化工产业，建材产业的落后与否等等。
在宏观国家政策层面上，赵晓，陈金保（2013）以地方政府和中央政府的博弈為出发点，强调税改以后，土地对地方财政的重要性，如何间接提升房价。王苹（2009）在《房地产税收政策对城市房价影响效果研究》认为房产税在短期能够增加交易成本产生对房地产供给方面的控制，但是在长期的效果就会下降。
在微观层面上，石油的价格，钢材的价格等等的上升，下降都会影响到房地产的供给。赵克诚、刘卫东（2006）认为，随着土地级别的下降，地价对房价的影响程度逐步降低，进而对供给的影响降低。
（三）金融对房地产价格波动的影响。
房地产的特征之一就是价值量大，这一特性决定了房地产的开发和销售都离不开金融信贷的支持。
柴强（2005）认为，利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；从需求的角度来看，由于现在购买住房普遍采用按揭付款，利率上升减少房地产有效需求，从而房价下降。赵海成（2004）跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系，认为许多城市房价收入比达到或超过警戒线的原因有：（1）人民币升值预期，国际游资涌入房地产市场。外汇储备大量增加，使得人民币投放量大量增长，通货膨胀压力增大，投资于房地产的资金增多，房价暴涨。（2）开发商囤积土地，合谋抬高房价。（3）各地炒房族借机投资房地产。（4）经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋求到额外的城市发展财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的加速，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。
周京奎（2005）选用了货币供给量及股价作为解释变量，用大台北地区的季度数据分析房地产价格和货币供给量、股票价格的协整关系，说明了房地产价格与货币供应量呈正比关系，与股票价格呈反比关系。同时，他还对房地产价格传导机制进行了较为详尽的研究，提出来了“货币-信用-资产价格”之间的相互关系，对于政府制定正确的货币政策具有积极的参考意义。段忠东、曾令华、黄泽先（2007）对我国房地产价格和银行信贷之间的因果关系进行研究，结果表明两者互为因果关系。 （四）宏观调控对房价的调控效果
肖元真、江德钧（2006）等介紹了日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上漲采取的相关调控政策。廖俊平（2005）认为，宏观调控应当走出不断出台新政策、新规定的误区，而把重点放到政策的落实和执行上，加强对现有政策实施情况的监督管理。梁云芳、高铁梅（2006）分析了造成各地区房价波动差异的原因，研究认为，房地产调控政策效应存在明显的区域差异。郭鹏宇（2012）在《欠发达地区货币政策调控房价效果分析》一文中认为，欠发达地区货币政策调控房价的有效性较低。张云等（2010）认为中国当前的宏观调控的执行力，监督力都还存在较大的提升空间。齐美玲（2012）在《土地政策参与宏观调控的绩效评价研究》评价了当前中国的调控政策，并提出对策建议提高土地政策参与宏观调控传导绩效水平的对策建议包括以下三个方面：加快体制创新步伐；健全市场配置土地资源机制和完善土地参与宏观调控基础工作
（五）总结
纵观对房地产市场的研究，大部分研究集中在微观的房地产投资研究及房地产企业营销等方面，而对于宏观的房地产价格波动的研究还并不多见。另外，对房地产价格的研究主要是定性方面的研究，在定量方面的研究还并不普遍，国外对于住房价格影响因素的研究要早于我国，并且很重视定量研究和实例研究，这些为国内研究提供了很好的借鉴。
参考文献：
[1]姚先国，黄炜华.地价与房价的关系[J].中国土地，2001（9）：33-35
[2]李春吉，孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究，2005（6）：48-56
[4]赵克诚，刘卫东.论住宅地价占房价的合理比例——以宁波市区为例[J].技术经济，2006（7）：97-101
[5]柴强.影响房价的几个理论问题.城市开发[J]，2005（5）：8-9
[6]赵海成.我国货币汇率与房地产关系跟踪研究[J].东岳丛论，2004（6）：59-63
[7]周京奎.房地产价格波动与投机行为——对中国14 城市的实证研究[J].当代经济科学，2005（7）：19-24.
[8]梁云芳，高铁梅.我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析[J].管理世界，2007
[9] 张云等.中国房地产发展与金融调控论[M].中国金融出版社，2010
[10] 南勇.草民经济学[M].湖南文艺出版社，2011
[11] 汪涛.基于博弈视角的中国房地产调控政策分析[J]，2011
[12] 赵晓，陈金保.房地产调控中的奇怪逻辑[J]，2012
作者简介：
侯定昌、男、湖北宣恩人、武汉大学金融工程、硕士研究生。
摘 要：房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。我国房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的發展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。"居者有其屋"是否是遥不可及的梦想？
关键词：房价、 趋势、供需
（一）需求因素对房地产价格波动的影响
在房地产价格决定因素方面，国内学者的争议较少，普遍认为房地产短期内缺乏弹性，所以市场需求是决定住房价格的主要因素。但是研究的对象不同，各因素对房价的影响程度也不一样。在细分影响需求的方面主要有以下几点：
1.城市经济的发展水平，一个城市的人均GDP能较好的解释一个国家经济的发展水平，王江梅（2007）《房价与经济发展的关系研究》一文中浅析了一个地区的人均GDP与房价之间的相互影响的关系，对房地产的需求的促进作用。
2.城镇化水平所带来的房地产的消费性需求，生产性需求以及投资需求，常亮（2012）在《城镇化进程与房价关系研究》就认为，随着中国城镇化步伐的加快，人口与产业聚集效应对土地和房子的需求在资源稀缺的影响下造成房价攀升
3.消费者信贷和利率水平，绝大数消费者靠自有资金买房时相当困难的，在筹集资金的方式中按揭贷款正在成为主流，而在信贷杠杆“利率”的控制下，银行的提高或者降低利率都会对消费者的需求造成影响。
4.对房地产价格的预期，实际上是对房地产价格的期望值，预期房价上升的时候会提高对它的需求，而预期其价格下降的时候就会减少需求。由于近年来房价节节上升，致使人们消费心理扭曲，将房价飞速提高，甚至大量负债购买，其中很大一部分成为投机性需求。
其它的一些附加因素当然也是一部分原因，主要有如下几个：
1.姚先国和黄炜华（2001）进行了“地价与房价的关系”研究，他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映的房价上，成为房价上涨的直接原因。现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。
2.舆论因素的炒作，房子是具有“刚性需求”的商品，人们不会不买房子。在这一观点的影响下人们会大量投资，而不担心无法出手这一特殊商品，从这一点看，“刚性需求”说，在一定程度上推动需求上升，拉高房价。但实际却不是如此，南勇（2011）对此观点进行了反驳。
（二）供给因素对房地产价格的影响
从房地产供给的角度来看的，影响房地产供给的因素主要有以下几点：
1. 房地产价格的变动，从最原始的角度出发，当一种商品上升的时候理性人的第一反应是它是否是有利可图的，各个房地产商赚的的盆满钵满，进一步带动另外一批房地产商开发房地产，加大供给。
2. 房地产开发的成本因素，主要包括土地成本，各种税费成本，装修成本，融资成本，建设部课题组（2004）分析得出，我国房价上涨的直接原因是地价上涨以及房地产供给结构的变动，更深层次原因是消费者的预期改变。李春吉、孟晓宏（2005）的实证分析认为，投资成本和预期是房价上升的重要原因。
3. 房地产厂商对房价和收益的预期，和需求一样这里也是心理因素的作用。由于房地产行业的特殊性，建设周期长，资金回收跨度大，这使得房地产供给商心理预期影响着房地产的供给，洪世勤（2007）在其文章中有较为详细的分析。
4.房地产的盈利水平及其关联行业的发展，资本有趋利的本质，房地产行业的盈利水平高（投资回报率高）是吸引开发商增加供给的直接因素。房地产行业是一个具有很高关联度的行业，关联产业的健康发展对其提高供给有很重要的因素，如炼钢产业，化工产业，建材产业的落后与否等等。
在宏观国家政策层面上，赵晓，陈金保（2013）以地方政府和中央政府的博弈為出发点，强调税改以后，土地对地方财政的重要性，如何间接提升房价。王苹（2009）在《房地产税收政策对城市房价影响效果研究》认为房产税在短期能够增加交易成本产生对房地产供给方面的控制，但是在长期的效果就会下降。
在微观层面上，石油的价格，钢材的价格等等的上升，下降都会影响到房地产的供给。赵克诚、刘卫东（2006）认为，随着土地级别的下降，地价对房价的影响程度逐步降低，进而对供给的影响降低。
（三）金融对房地产价格波动的影响。
房地产的特征之一就是价值量大，这一特性决定了房地产的开发和销售都离不开金融信贷的支持。
柴强（2005）认为，利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；从需求的角度来看，由于现在购买住房普遍采用按揭付款，利率上升减少房地产有效需求，从而房价下降。赵海成（2004）跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系，认为许多城市房价收入比达到或超过警戒线的原因有：（1）人民币升值预期，国际游资涌入房地产市场。外汇储备大量增加，使得人民币投放量大量增长，通货膨胀压力增大，投资于房地产的资金增多，房价暴涨。（2）开发商囤积土地，合谋抬高房价。（3）各地炒房族借机投资房地产。（4）经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋求到额外的城市发展财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的加速，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。
周京奎（2005）选用了货币供给量及股价作为解释变量，用大台北地区的季度数据分析房地产价格和货币供给量、股票价格的协整关系，说明了房地产价格与货币供应量呈正比关系，与股票价格呈反比关系。同时，他还对房地产价格传导机制进行了较为详尽的研究，提出来了“货币-信用-资产价格”之间的相互关系，对于政府制定正确的货币政策具有积极的参考意义。段忠东、曾令华、黄泽先（2007）对我国房地产价格和银行信贷之间的因果关系进行研究，结果表明两者互为因果关系。 （四）宏观调控对房价的调控效果
肖元真、江德钧（2006）等介紹了日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上漲采取的相关调控政策。廖俊平（2005）认为，宏观调控应当走出不断出台新政策、新规定的误区，而把重点放到政策的落实和执行上，加强对现有政策实施情况的监督管理。梁云芳、高铁梅（2006）分析了造成各地区房价波动差异的原因，研究认为，房地产调控政策效应存在明显的区域差异。郭鹏宇（2012）在《欠发达地区货币政策调控房价效果分析》一文中认为，欠发达地区货币政策调控房价的有效性较低。张云等（2010）认为中国当前的宏观调控的执行力，监督力都还存在较大的提升空间。齐美玲（2012）在《土地政策参与宏观调控的绩效评价研究》评价了当前中国的调控政策，并提出对策建议提高土地政策参与宏观调控传导绩效水平的对策建议包括以下三个方面：加快体制创新步伐；健全市场配置土地资源机制和完善土地参与宏观调控基础工作
（五）总结
纵观对房地产市场的研究，大部分研究集中在微观的房地产投资研究及房地产企业营销等方面，而对于宏观的房地产价格波动的研究还并不多见。另外，对房地产价格的研究主要是定性方面的研究，在定量方面的研究还并不普遍，国外对于住房价格影响因素的研究要早于我国，并且很重视定量研究和实例研究，这些为国内研究提供了很好的借鉴。
参考文献：
[1]姚先国，黄炜华.地价与房价的关系[J].中国土地，2001（9）：33-35
[2]李春吉，孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究，2005（6）：48-56
[4]赵克诚，刘卫东.论住宅地价占房价的合理比例——以宁波市区为例[J].技术经济，2006（7）：97-101
[5]柴强.影响房价的几个理论问题.城市开发[J]，2005（5）：8-9
[6]赵海成.我国货币汇率与房地产关系跟踪研究[J].东岳丛论，2004（6）：59-63
[7]周京奎.房地产价格波动与投机行为——对中国14 城市的实证研究[J].当代经济科学，2005（7）：19-24.
[8]梁云芳，高铁梅.我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析[J].管理世界，2007
[9] 张云等.中国房地产发展与金融调控论[M].中国金融出版社，2010
[10] 南勇.草民经济学[M].湖南文艺出版社，2011
[11] 汪涛.基于博弈视角的中国房地产调控政策分析[J]，2011
[12] 赵晓，陈金保.房地产调控中的奇怪逻辑[J]，2012
作者简介：
侯定昌、男、湖北宣恩人、武汉大学金融工程、硕士研究生。