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作者简介:
蔡恩泽,汉语言文学、工商管理本科双学士,曾任中国人民解放军某部秘书、中学校长、文教助理、纪委书记、镇长,财经媒体专栏作家,现为晶苏传媒首席分析师。
三大矛盾交织一起
2010年中国房地产面临三大矛盾,交织一起,相互制约,极其复杂。
降价期望值和产业惯性有矛盾。一项权威统计表明,综合2009年房价,70个大中城市房屋销售价格指数:自3月份起连续9个月环比上升。一线城市中,深圳价格涨幅最为明显,4-7月份,每月环比指数均在102点以上,至10月份涨幅有所放缓;北京,在11月底环比涨幅达到年内最高点102.1。二线城市中,杭州的涨幅最为惊人,特别是11月份,环比涨幅达到102.9。三线城市,自3、4月份后,价格也平稳上涨。2009年房价暴涨,一线房价无论何种地块几无万元以下。
南京这个处于南北交界的省会城市,目前城区内几无万元以下楼盘。在河西地区,随着地铁2号线即将开通,万和源小区的房价已从2005年的5500元/平米,飙升到15000元/平米,接近几年前的3倍,令人咋舌。而附近的一家精品楼盘已破20000元/平米,且无现房,要排号预付订金。
这样高得惊人的房价有着巨大的市场惯性,不可能急刹车。有的地方甚至逆市而上,报复性反弹力量还很强大。而随着中央对房地产市场的警觉,已经或正在出台遏制房价的政策,老百姓对降低房价充满巨大的期望值——这与市场价格惯性有着强烈的冲突。
静观今年第一季度各大城市房地产销售情况,大多是有价无市,而开发商和买房者都在静观其变,相互对峙,开发商捂盘,买房者捂钱袋,看谁“熬”得过谁,看谁能“捂”到最后,市场呈现沉寂疲软之势。
地产财政与遏制房价上涨有矛盾。自2009年中央经济工作会议以来,中央陆续出台调节房地产市场的政策,对部分城市房价暴涨的势头予以遏制,对地方政府、开发商、银行及投机性买房方面都有严格的限制。比如提高银行存款准备金率,营业税优惠政策收回,提高二套房首付款比例,喝令非房地产主业性国企限期退出房地产业,提高购地门槛,打击囤地捂盘。特别是2009年12月18日,住建部长约见全国200多位主管房地产的副市长“下小操”,督促清理房产优惠政策。
所有这些举措的解读,都是一个目的,就是打压不靠谱的房价,降低地价,让房地产市场回归理性。但这样一来,靠“土地财政”过日子的地方政府收入明显减少,日子过得紧巴巴的。有的地方又开始玩“对策”,对抗中央政策,千方百计从房地产业捞取收入。
从2005年的“稳定住房价格”、2006年“控制住房价格过快上涨”、2007年“抑制房地产价格过快上涨”到本次提出的“遏制部分城市房价过快上涨”,中央政府房地产调控政策的措辞一再加强,而地方政府却鲜有作为。因此,2010年也难指望地方政府在调节房地产市场方面有多大作为。
退市政策与产业平稳发展有矛盾。中央在2009年出台了若干救市政策,特别是四万亿元投资资金正在惯性运作,带来各行各业的复苏,房地产也跟着向好回升,于是才有了2009年“井喷式”的增长。
预计2010年下半年,中国救市政策将陆续退出市场,届时银根收紧,房地产业自身又没有供血功能,在资金上势必吃紧,半拉子工程势所难免。而决策层又希望经济整体平稳发展,不要大起大落,特别是房地产不能“硬着陆”,要逐步趋于合理增长,因此这又是一对矛盾。
三大矛盾汇聚到一点,就是国家期望整体经济继续回升复苏,在此基础上,又要谨慎地调控房地产市场,且不伤筋动骨,以免投鼠忌器,动摇房地产作为国民经济一大支柱产业的根基。
在这两难中,很难找到一个恰当的平衡点。
2010年房地产走势预测
鉴于上述三大矛盾并存的现实,预测2010年中国房地产走势将呈小幅波动。若将全年房地产分前、中、后三期来运作的话,那么在外部政策和内生市场驱动力的双重作用下,前期春寒料峭,中期夏日无暑,后期秋风宜人,全年没有冬天,房地产市场不会萧条也不会火爆。
具体而言,2010年第一季度为前期运作,由于政策的迟滞性和市场的惯性作用,这一季度,房地产市场呈现徘徊势头。在政策与市场博弈较量中,调节政策没有到位,开发商凭借上年积攒的财富与政策对抗,加上货币政策相对宽松,使得开发企业有足够的资本来对抗市场的观望,能熬上几个月。房价依然难降,甚至在“唾骂声”中小幅上涨。但在政策虎视耽耽地督导之下,亦不会出现大涨之势。
第二、第三两个季度为中期运作,随着世界经济的明显复苏,外界因素中人民币升值压力加大,外资进入房地产几乎已成事实,热钱涌动,必将推动资产价格上升,又形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环,房价上升的压力继续存在。
到了第四季度,是后期运作,新一轮政策调控措施全部到位,体现国家意志的廉租房等保障性住房建设基本落实,比较便宜的新批用地建设的商住房楼盘基本形成,房价可望真正降下来,但下降幅度不会太大,最多10%左右。房价仍在高位段运行。幻想房价回归到2005年前已无可能。
总之,2010年房地产市场像2009年下半年那样疯狂是不现实的,市场没这么傻,民怨沸腾会凝聚成强大的抵抗力,中央政府也不会等闲视之,因此房价调整势在必行。
从2009年年底和2010年年初政府连续出台的政策来看,中央政府2010年整个房地产市场调控的思路是:以增加供给为主要手段,遏制过度投资为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策,搞好综合平衡。
房地产产业仍是当前中国经济的一大支柱,如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下,过度打击房地产投资客,势必也会伤害民间资本,而主要是采取增加供给的措施将资本温和地“挤出”市场。
这是在两难中搞综合平衡,既不想过早地扔掉拐杖,也不想让房地产过热尾大不掉,挟持整个经济。
在经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软、仍然需要宽松货币政策和实施积极财政政策为经济增长保驾护航的宏观背景下,在城市化催旺住房需求、房地产对国民经济拉动巨大、地方政府严重依赖土地财政的行业环境中,又不能指望房价能降多少。
来自专家、学者和开发商的预测也印证了上述观点。
全国工商联房地产商会秘书长钟彬说,综合分析,2010年房地产市场上行压力仍然存在,房价上涨压力比下降压力大。而从总体上看,受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑,今年房价大幅下跌的可能性不大。
国务院发展研究中心期货证券研究室主任廖英敏认为,2010年初,虽然大部分需求持币观望,但开发商手中资金宽裕,并不急于销售,供需双方将呈僵持和胶着状态,房价将在高位盘整。随着调控政策进一步落实,普通住房供应增加,投机需求被进一步抑制,房价涨幅将回落。
开发商代言人王石预测,2010年的房产市场非常不确定,未来三年房价将上升。
一个不容回避的现实是,目前房价中有65%都是成本,所以即便一线城市的房价按成本价出售,老百姓也未必能承受。从成本的角度来说,所有构成房子成本的因素都在涨,房价没有降的理由,未来的房价还要继续涨,而涨幅则较为理智。
因势利导加强监管
在今年“两会”上,全国人大、政协近半议案都是围绕着高房价展开,房价成为今年两会上当之无愧的重头戏,更有人形容:2010年“两会”似乎已变成了一场蔓延全国的“楼市论坛”。
迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机去年12月初相继爆发,为中国房地产市场敲响了警钟。
而纵观中国楼市险象环生,不管“空头大师”查诺斯的乌鸦嘴如何危言耸听地“看空”中国是否正确,也不管这一轮调控政策是否能遏制住楼价上涨势头,有一点我们是必须清楚的,中国房地产业已是在刀尖上跳舞。
有识之士担心,中央调节房地产市场的政策虽然已经出台,能否达到预期效果还要看地方政府以及监管部门的落实和执行情况。
这一担心很快就得到印证,3月15日,就在全国两会结束后的第一天,北京土地市场一天造就了三个地王,北京房价也出现报复性反弹。
有鉴于此,2010年必须在有保有压的原则下,从地方政府守土有责、管理层严格监管两个方面因势利导,形成合力,保持全年房地产平稳发展。
要坚持有保有压、区别对待的原则,对不同需求采取不同政策。
当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存,存在结构性矛盾。
消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性解决,消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房,存在多占、滥占住房资源,还伴随着恶意炒房。
2010年房地产政策将转向“有保有压”,因为今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济,因此仍将发挥房地产的支柱作用。鉴于目前经济复苏所处阶段,短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境,预计从二季度开始,随着宏观经济增长继续走稳,房价还会呈现上涨,政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势,而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。
因此,要有保有压,保民生性住房,压投机性住房。要千方百计供应保障性住房,从批地、信贷、建筑、申请购房等几个环节严格把关。要打压投机性住房,提高交易税,让炒房者无利可图。
要力促地方政府贯彻执行中央政策。房价高得太离谱,这当中除了开发商赚黑心钱、投机客疯狂炒房等因素外,地方政府有不可推卸的责任,可以说地方政府是高房价的“内鬼”。地方政府的某些腐败官员与开发商多有勾结,凡是房价高得离谱的地方,一定有腐败官员,像《蜗居》中的市长秘书宋思明那样的人物。所以要抓住地方政府这个内鬼,高房价才能真正降下来。
中央在敦促地方政府执行房地产调控政策方面要下猛药,实行严格的问责制,要像抓菜篮子和米袋子那样重视。地方政府要对房价负总责,房价降不下来的,则摘乌纱帽,换个一把手看看能不能降下来。
要出重拳整治房地产市场。要大力整顿和规范房地产市场秩序,完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
特别是要遏制银行放贷冲动。房地产非理性繁荣,银行也脱不了“干系”。银行对开发商频送秋波,从房地产暴利中分得可观利息。要抓住银行这个软肋,加大监管力度。
令人欣喜的是,银监会闻风而动,已就房地产贷款风险防控出台四项措施。特别是对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业,对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请,已授信的要保全,并要停止对其新增授信。将带有垄断色彩的国企从房地产市场竞争中“撵”出去,实为明智之举。
蔡恩泽,汉语言文学、工商管理本科双学士,曾任中国人民解放军某部秘书、中学校长、文教助理、纪委书记、镇长,财经媒体专栏作家,现为晶苏传媒首席分析师。
三大矛盾交织一起
2010年中国房地产面临三大矛盾,交织一起,相互制约,极其复杂。
降价期望值和产业惯性有矛盾。一项权威统计表明,综合2009年房价,70个大中城市房屋销售价格指数:自3月份起连续9个月环比上升。一线城市中,深圳价格涨幅最为明显,4-7月份,每月环比指数均在102点以上,至10月份涨幅有所放缓;北京,在11月底环比涨幅达到年内最高点102.1。二线城市中,杭州的涨幅最为惊人,特别是11月份,环比涨幅达到102.9。三线城市,自3、4月份后,价格也平稳上涨。2009年房价暴涨,一线房价无论何种地块几无万元以下。
南京这个处于南北交界的省会城市,目前城区内几无万元以下楼盘。在河西地区,随着地铁2号线即将开通,万和源小区的房价已从2005年的5500元/平米,飙升到15000元/平米,接近几年前的3倍,令人咋舌。而附近的一家精品楼盘已破20000元/平米,且无现房,要排号预付订金。
这样高得惊人的房价有着巨大的市场惯性,不可能急刹车。有的地方甚至逆市而上,报复性反弹力量还很强大。而随着中央对房地产市场的警觉,已经或正在出台遏制房价的政策,老百姓对降低房价充满巨大的期望值——这与市场价格惯性有着强烈的冲突。
静观今年第一季度各大城市房地产销售情况,大多是有价无市,而开发商和买房者都在静观其变,相互对峙,开发商捂盘,买房者捂钱袋,看谁“熬”得过谁,看谁能“捂”到最后,市场呈现沉寂疲软之势。
地产财政与遏制房价上涨有矛盾。自2009年中央经济工作会议以来,中央陆续出台调节房地产市场的政策,对部分城市房价暴涨的势头予以遏制,对地方政府、开发商、银行及投机性买房方面都有严格的限制。比如提高银行存款准备金率,营业税优惠政策收回,提高二套房首付款比例,喝令非房地产主业性国企限期退出房地产业,提高购地门槛,打击囤地捂盘。特别是2009年12月18日,住建部长约见全国200多位主管房地产的副市长“下小操”,督促清理房产优惠政策。
所有这些举措的解读,都是一个目的,就是打压不靠谱的房价,降低地价,让房地产市场回归理性。但这样一来,靠“土地财政”过日子的地方政府收入明显减少,日子过得紧巴巴的。有的地方又开始玩“对策”,对抗中央政策,千方百计从房地产业捞取收入。
从2005年的“稳定住房价格”、2006年“控制住房价格过快上涨”、2007年“抑制房地产价格过快上涨”到本次提出的“遏制部分城市房价过快上涨”,中央政府房地产调控政策的措辞一再加强,而地方政府却鲜有作为。因此,2010年也难指望地方政府在调节房地产市场方面有多大作为。
退市政策与产业平稳发展有矛盾。中央在2009年出台了若干救市政策,特别是四万亿元投资资金正在惯性运作,带来各行各业的复苏,房地产也跟着向好回升,于是才有了2009年“井喷式”的增长。
预计2010年下半年,中国救市政策将陆续退出市场,届时银根收紧,房地产业自身又没有供血功能,在资金上势必吃紧,半拉子工程势所难免。而决策层又希望经济整体平稳发展,不要大起大落,特别是房地产不能“硬着陆”,要逐步趋于合理增长,因此这又是一对矛盾。
三大矛盾汇聚到一点,就是国家期望整体经济继续回升复苏,在此基础上,又要谨慎地调控房地产市场,且不伤筋动骨,以免投鼠忌器,动摇房地产作为国民经济一大支柱产业的根基。
在这两难中,很难找到一个恰当的平衡点。
2010年房地产走势预测
鉴于上述三大矛盾并存的现实,预测2010年中国房地产走势将呈小幅波动。若将全年房地产分前、中、后三期来运作的话,那么在外部政策和内生市场驱动力的双重作用下,前期春寒料峭,中期夏日无暑,后期秋风宜人,全年没有冬天,房地产市场不会萧条也不会火爆。
具体而言,2010年第一季度为前期运作,由于政策的迟滞性和市场的惯性作用,这一季度,房地产市场呈现徘徊势头。在政策与市场博弈较量中,调节政策没有到位,开发商凭借上年积攒的财富与政策对抗,加上货币政策相对宽松,使得开发企业有足够的资本来对抗市场的观望,能熬上几个月。房价依然难降,甚至在“唾骂声”中小幅上涨。但在政策虎视耽耽地督导之下,亦不会出现大涨之势。
第二、第三两个季度为中期运作,随着世界经济的明显复苏,外界因素中人民币升值压力加大,外资进入房地产几乎已成事实,热钱涌动,必将推动资产价格上升,又形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环,房价上升的压力继续存在。
到了第四季度,是后期运作,新一轮政策调控措施全部到位,体现国家意志的廉租房等保障性住房建设基本落实,比较便宜的新批用地建设的商住房楼盘基本形成,房价可望真正降下来,但下降幅度不会太大,最多10%左右。房价仍在高位段运行。幻想房价回归到2005年前已无可能。
总之,2010年房地产市场像2009年下半年那样疯狂是不现实的,市场没这么傻,民怨沸腾会凝聚成强大的抵抗力,中央政府也不会等闲视之,因此房价调整势在必行。
从2009年年底和2010年年初政府连续出台的政策来看,中央政府2010年整个房地产市场调控的思路是:以增加供给为主要手段,遏制过度投资为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策,搞好综合平衡。
房地产产业仍是当前中国经济的一大支柱,如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下,过度打击房地产投资客,势必也会伤害民间资本,而主要是采取增加供给的措施将资本温和地“挤出”市场。
这是在两难中搞综合平衡,既不想过早地扔掉拐杖,也不想让房地产过热尾大不掉,挟持整个经济。
在经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软、仍然需要宽松货币政策和实施积极财政政策为经济增长保驾护航的宏观背景下,在城市化催旺住房需求、房地产对国民经济拉动巨大、地方政府严重依赖土地财政的行业环境中,又不能指望房价能降多少。
来自专家、学者和开发商的预测也印证了上述观点。
全国工商联房地产商会秘书长钟彬说,综合分析,2010年房地产市场上行压力仍然存在,房价上涨压力比下降压力大。而从总体上看,受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑,今年房价大幅下跌的可能性不大。
国务院发展研究中心期货证券研究室主任廖英敏认为,2010年初,虽然大部分需求持币观望,但开发商手中资金宽裕,并不急于销售,供需双方将呈僵持和胶着状态,房价将在高位盘整。随着调控政策进一步落实,普通住房供应增加,投机需求被进一步抑制,房价涨幅将回落。
开发商代言人王石预测,2010年的房产市场非常不确定,未来三年房价将上升。
一个不容回避的现实是,目前房价中有65%都是成本,所以即便一线城市的房价按成本价出售,老百姓也未必能承受。从成本的角度来说,所有构成房子成本的因素都在涨,房价没有降的理由,未来的房价还要继续涨,而涨幅则较为理智。
因势利导加强监管
在今年“两会”上,全国人大、政协近半议案都是围绕着高房价展开,房价成为今年两会上当之无愧的重头戏,更有人形容:2010年“两会”似乎已变成了一场蔓延全国的“楼市论坛”。
迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机去年12月初相继爆发,为中国房地产市场敲响了警钟。
而纵观中国楼市险象环生,不管“空头大师”查诺斯的乌鸦嘴如何危言耸听地“看空”中国是否正确,也不管这一轮调控政策是否能遏制住楼价上涨势头,有一点我们是必须清楚的,中国房地产业已是在刀尖上跳舞。
有识之士担心,中央调节房地产市场的政策虽然已经出台,能否达到预期效果还要看地方政府以及监管部门的落实和执行情况。
这一担心很快就得到印证,3月15日,就在全国两会结束后的第一天,北京土地市场一天造就了三个地王,北京房价也出现报复性反弹。
有鉴于此,2010年必须在有保有压的原则下,从地方政府守土有责、管理层严格监管两个方面因势利导,形成合力,保持全年房地产平稳发展。
要坚持有保有压、区别对待的原则,对不同需求采取不同政策。
当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存,存在结构性矛盾。
消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性解决,消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房,存在多占、滥占住房资源,还伴随着恶意炒房。
2010年房地产政策将转向“有保有压”,因为今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济,因此仍将发挥房地产的支柱作用。鉴于目前经济复苏所处阶段,短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境,预计从二季度开始,随着宏观经济增长继续走稳,房价还会呈现上涨,政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势,而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。
因此,要有保有压,保民生性住房,压投机性住房。要千方百计供应保障性住房,从批地、信贷、建筑、申请购房等几个环节严格把关。要打压投机性住房,提高交易税,让炒房者无利可图。
要力促地方政府贯彻执行中央政策。房价高得太离谱,这当中除了开发商赚黑心钱、投机客疯狂炒房等因素外,地方政府有不可推卸的责任,可以说地方政府是高房价的“内鬼”。地方政府的某些腐败官员与开发商多有勾结,凡是房价高得离谱的地方,一定有腐败官员,像《蜗居》中的市长秘书宋思明那样的人物。所以要抓住地方政府这个内鬼,高房价才能真正降下来。
中央在敦促地方政府执行房地产调控政策方面要下猛药,实行严格的问责制,要像抓菜篮子和米袋子那样重视。地方政府要对房价负总责,房价降不下来的,则摘乌纱帽,换个一把手看看能不能降下来。
要出重拳整治房地产市场。要大力整顿和规范房地产市场秩序,完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
特别是要遏制银行放贷冲动。房地产非理性繁荣,银行也脱不了“干系”。银行对开发商频送秋波,从房地产暴利中分得可观利息。要抓住银行这个软肋,加大监管力度。
令人欣喜的是,银监会闻风而动,已就房地产贷款风险防控出台四项措施。特别是对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业,对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请,已授信的要保全,并要停止对其新增授信。将带有垄断色彩的国企从房地产市场竞争中“撵”出去,实为明智之举。