成名于2008奥运会，受惠于顺义新城的总规划，顺义区马坡组团的楼市一路走高。随着轨道交通建设利好的持续性作用，该区域内在售楼盘一直保持稳定的交易态势。对于同样区位的通州、大兴早已在调控中遭遇数次迫降后，顺义区内的普通住宅市场也开始急转而下，并且这一次，大有“一降到底”的苗头。
　　名盘暗降，最高降幅6000元/平米
　　进入今年3月以来，北京各个区域内在售项目均不同程度地“以价换量”争取了住宅市场的整体回暖。与东通州、南大兴辖地范围内楼盘之间此起彼伏的价格博弈相比，北顺义的楼市颇有波澜不惊的意味。然而，记者了解到近期顺义区马坡板块内的多个在售项目也开始暗中“较劲”，在即将到来的5月中下旬的新一轮楼市放量中背水一战。
　　4月27日，地处马坡板块核心区的鲁能七号院为将在5月中旬推出的新产品展开前期蓄客预热活动，并向每一位意向购房人打出了“10000元/平米”起价的口号。据销售人员介绍，本次“万元盘”与前期的洋房产品有所不同，是二期的小高层产品，户型较小且均价为11000元/平米，其中118平米三居按照最低总价计算，单价为10084元/平米。记者采访了解到，二期小高层产品位于项目整体北侧，紧邻一期花园洋房，园林配套规划并无较大差异。而据悉，该项目花园洋房在2011年3月份售价曾达到21500元/平米的峰值，目前均价为17000元/平米，与即将推出的换代产品形成6000元/平米的落差。记者还了解到，“万元盘”的引力之下，在不到一周时间内已有超过300组客户登记认筹，未来需要摇号选房。
　　一位对顺义普宅市场熟悉的业内人士指出：“今年以来，顺义马坡板块的住宅均价有所回落，但也始终维持在13000—14000元/平米的水平，目前看来单价11000元/平米已算得上是区域底价了，看来开发商销售压力确实很大。” 根据北京市住建委网站数据显示，自2010年开盘以来截止到上个月，该项目共售出413套，目前仍有872套已取证而未售出，压力可见一斑。
　　闻风而动，周边项目酝酿价格战
　　记者调查发现，马坡区域内在售的项目，包括金宝城将在5月中下旬集中推出新产品，且都制定了相应的调价计划，届时区域楼市竞争更趋白热化。而在距离鲁能七号院不远的香悦四季已然闻风而动，五一期间也推出了新品“特价房”认筹活动。
　　值得一提的是，香悦四季同样推出了117平米三居户型，均价11000元/平米，另赠送15平米空间，精装修交房，标准为2500元/平米。“折合下来每平米仅约为8000多元，”据销售人员介绍，此次共推出20套“特价房”，目前只接受前期认筹，最后需要摇号决出，不过，其他新产品的优惠政策暂未推出。
　　记者还了解到，这已是香悦四季今年来第二次做出价格调整。据知情人士透露，该项目年初均价13000元/平米，每月出货量都能维持在六七十套的水平，4月份该项目涨价至14000元/平米，成交量随之腰斩。亚豪机构副总经理任启鑫通过分析京城4月楼市整体情况认为，项目盲目涨价容易出现“二次滞销”，在以价换量的大势之下，降价项目虽然已取得不错的业绩，但涨价仍需谨慎。
　　后劲不足，单盘降价对区域影响有限
　　作为顺义楼市的新兴热点区域，在纳入顺义新城的发展规划后，随着马坡组团的一系列地块出让，中铁、龙湖、鲁能等品牌开发商迅速入驻该区域，区域楼盘也多为纯新盘。据了解，马坡板块内目前在售的项目主要分为两类，一类是以龙湖好望山、纳帕尔湾等为代表的大户型别墅产品；另一类是以鲁能七号院、香悦四季、金宝城等为代表的普通住宅产品，以花园洋房业态居多。此前该区域内普通住宅、花园洋房均价集中在15000—17000元/平米的价格区间。
　　同时根据规划，马坡区域已经纳入未来顺义新城的总规划，预计居住人口50万，将成为城市级的商务、商业中心地带。但就目前来看，区域内尚未形成商业环境，人口尚未大量入住，商业物业稀缺，这成为其无法形成商业氛围的主要原因。
　　一位不愿具名的业内分析人士认为，马坡区域内多数产品都针对改善型购房需求，但受限于偏远的区位且尚属新区，交通及商业配套十分欠缺，向心力不足，环境优势并未足够显示出来，供需有一定误差。不过，单个项目的价格调整对同类项目影响较大，但不足以撼动整个区域的价格。