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摘 要：基于我国社会经济的迅猛发展，房地产价格已经引起人们的重视。通过分析房地产价格区位的影响因素，能够提高资源的利用率，满足人们的要求。因此，本文主要以大连市为例，研究影响房地产价格的区位因素，希望能够给相关工作人员提供一定的参考与帮助。
关键词：房地产价格 区位因素 房地产评估
根据大量研究表明，房地产价格的主要由多种因素交叉影响而成，在众多影响因素中，区位因素对房地产价格的影响最大。由于人们比较重视常见因素对房地产价格的影响，往往忽视区位因素对房地产价格的影响，在一定程度上影响了房地产企业的经济效益。鉴于此，本文主要研究区位因素对房地产价格的影响，从而推动我国房地产企业能够更加稳定快速的发展。
一、区位因素在房地产评估中的重要性
区位主要指的是事物与事物之间的空间位置关系，通常情况下，人们将区位分为三种，分别是自然区位、经济区位与社会区位。在我国房地产行业中，由于城市的发展速度不同，使得区位因素对房价的影响各不相同。房价会根据区位的变化而不断改变，总的来说，区位条件在一定程度上决定了房地产的价格。房地产的用途不同，同一区位因素对房地产的价格影响也不同。根据大量的研究数据表明，商业区的交通条件与教育条件等，已经成为影响房地产价格的重要区位因素，房地产行业的中的相关工作人员需要结合企业的实际运行情况，认真分析区位因素对房地产价格的影响，保证房价预估结果的准确性。分析影响房地产价格的区位因素，能够保证房地产企业的稳定发展，减少资源的浪费，选择合理的区位，不仅能够保证企业的经济效益以及人们的生活质量，还可以影响其销售价格也不同。例如，大连市中心的房地产与周边的房地产价格之间存在一定的差异，大连市中心的房地产价格明显高于郊区的房地产价格。通过分析房地产价格的区位影响因素，能够帮助相关工作人员更好的了解区位因素对房地产价格的影响，并结合房地产企业的实际经营情况，选择合理的建设位置，从而有效满足人们的各项要求。
二、区位因素对房地产评估的影响——以大连为例
1.交通环境对房价的影响。大连，位于辽东半岛的南端，与山东隔海相望属于我国东部沿海重要的工业城市，大连市的交通比较便捷，海陆空交通发达，是闻名世界的天然良港。大连市的交通比较发达，市内有近百余条公交车线路，有轨电车两条。房地产位置，主要指的是房地产与事物在时间与距离上的关系，而交通环境对房地产价格的影响较大，交通条件是衡量一个地区地理位置优劣的重要指标，也是影响房地产区位的核心因素。本文主要以大连为例，详细分析交通环境对大连房价的影响。对于购房者来说，为了保证生活质量，在购房的过程中，会选择交通便利的住房。房地产与市中心的距离对房地产价格具有非常重要的作用，房地产与市中心的距离主要指的是时间距离。一般情况下，市中心附近的房地产，其房价大致相同，差距不大。另外，房地产企业中的相关工作人员也可以利用空间距离，一般距离市中心的时间越短，房地产附近的交通条件越好，各项基础设施也比较完善。因此，距离市中心越近的房地产，其价格就越高。例如，在大连东一环，每平方米的房价已经破万，各大房地产开发商在销售的过程中，位于大量的龙岗板房价依然处于5000元/平方米。由此可见，交通环境与房地产价格具有非常大的影响。
2.基础设施对房价的影响。影响房地产价格的区位因素有很多，其中，基础设施与房地产价格的影响较大。基础设施主要分为生活保障设施与教育设施。通过不断完善生活基础设施，能够有效提高房地产价格。由于大连水资源比较丰富，人们的生活垃圾能够得到更好的处理，生活污水与来垃圾的有效处理，能够有效提高人们的满意度。通过完善生活基础设施，能够有效保证人们的生活质量，保证房地产价格得到更好的提升。随着计算机网络技术的快速发展，通讯设施已经引起人们的重视，房地产企业需要定期完善通讯设施，进一步提高人们的满意度。教育设施对房价也有一定的影响，根据相关调查表明，在大连，教育设施对房地产价格具有一定的促进作用，能有效提供房地产价格，进一步推动我国房地差企业的快速发展。2015年在大连举行了一次“教育设施对房地产价格影响”的调查活动，共有500人参加调查，调查结果表明，有79.2%的人希望在学校附近买房，有85.6%的人希望在学习附近购买二套房。因此，对于房地产企业来说，在销售的过程中，適当融入教学概念，选择教育设施比较完善的学区，在一定程度上提高了房地产价格。
3.居住环境对房价的影响。研究表明，社会环境对房地产价格具有一定的影响，社会环境主要指的是房地产周围的公共环境与社会群体。通过相关调查表明，90%的居民都希望居住在高档小区，由于该小区中的居民素质普遍偏高，社会秩序较好。因此，社会环境较好的建筑楼盘，其房地产价格也比较高，需要购房者具有一定的经济实力。另外，社会治安的好坏也会对房地产价格产生较大的影响，如果小区中的治安环境较好，基础设施比较齐全，能够给居民提供一个良好的生活环境，房地产价格也会不断提高。小区居民的综合素质也会影响房地产价格，居民在购房的过程中，需要结合自身的实际情况，选择居民综合素质较高的小区。除此之外，环境污染与房地产价格之间也具有一定的关联，大连属于海滨城市，空气质量比较好，为了提高房地产价格，房地产企业需要减少环境污染，并结合城市的发展情况，不断健全各项管理制度，从根本上保证居民的生活质量。
三、区位因素分析在房地产评估中的应用
大连市共有行政区包括中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、金普新区，还有高新园区、保税区、长兴岛开发区、花园口经济区等4个国家级对外开放先导区。现主要分析西岗区、沙河口区、中山区、甘井子区。因为这四区代表着大连市的政治，经济，教育等方面。
西岗区因为是行政区域，是市政府所在地，居于大连市的行政中心地位。同时也是正在形成的大连市中部商贸商务中心、大连市网络信息中心和文化体育中心。越靠近市中心的房价越高，所以该地区的房子价格会逐渐升高。2012年新开盘的南娄海景中心的房产均价就达到了15000元/平方米，其位于鞍山路、新开路与长江路的交汇处，临近CED和CBD。周边区域配套成熟，距周水子机场六公里，大连火车站0.5公里，201有轨电车及多条公交线路途本项目。还有在2012年开盘的天源秀景房产均价就达到了16500元/平方米，其位于大连市西岗区南石道街，毗邻大连森林动物园与李四光公园，距离大连森林动物园仅两分钟车程，莲花山公园、李四光公园、白云雁水近在咫尺，26中学、南石道街小学满足教育需求；医疗、生活等配套设施齐全；并有10余路公交车， 交通便捷。在设计上，天源秀景秉承打造最舒适生活的一贯理念。1.42的超低容积率，40%以上绿化面积，让业主远离喧嚣和拥挤。到了2017年，房价更是持续上涨，汇智云顶周边房产均价已经达到了21500元/平方米，悦泰福里周边房产均价达到了19200，因为具备这些区位因素，对购房者也就更具吸引力，房地产商在这样的位置建设房产，可以让房产更具价值，提高房地产的价格。 中山区商业区和交通枢纽，是大连市的市中心，这对城市居住者有很大的吸引力，该地区的房价开始时还比较低，之后房价不断上涨。通常在距离市中心的等距的同心圆上的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距城市中心的距离可以用空间距离和到达的时间来进行度量。中山区是市中心，因此时间距离越短，人们越喜欢，加上具有完善的交通设施，可以为市民的出行提供便利，人们对该地区的综合评价就会越来越高，这也会让该地区的房地产价值越来越高。如，中山区在2015年房地产整体均价还在10079元/m2，但是因为具有这些区位因素，房价在不断的上涨，到2017年9月房价就达到了13763/m2。
沙河口区因为建设较好，加上受到大连整体房价的影响，房价在逐渐上涨。区内大专院校众多，科研力量雄厚，有大连理工大学、东北财经大学、大连医科大学、大连海洋大学，辽宁师范大学、大连交通大学以及中国科学院大连化学物理研究所等大专院校和科研院所14所，还有很多的幼儿园及学校，教育设施完善，有中科院化学物理研究所、大连机床研究所、天河科技创业服务中心、晨熙生物创业服务中心等多家科研和高新技术群体。沙河口区还具有交通便捷的优势，哈大铁路贯穿辖区境内，并设有沙河口火车站。东至大连港4公里，北到周水子国际机场3公里。辖区内共有路街352条，其中路37条，街223条，巷92条。华北路、西安路、中山路、五一路、西南路、黄河路、疏港路纵横交错，构成了全区道路交通骨架，城市快轨、公交线路密布在城区每条街巷。沙河口区在文化体育上发展也很好，社会保障较好，还具有一些旅游景点，因为具备这些区位因素，对购买者的吸引力很大，这也让该区域的房地产价格不断上涨。也因此，有很多的房地产商都到这篇区域进行开发，到2017年，东港天鹅湾新房的均价达到了18000元/平方米，中航国际广场因为在沙河口政府对面，新房的均价达到了22000元/平方米。
甘井子区位置较为偏僻，地属农村、城乡结合部，所以交通、生活都不方便，因此价格一直比较低，后来因为开发水平较高，该地区的开发前景较大，房地产的价格也逐渐上涨。设在区境内的中国民航大连周水子国际机场，国内外航线四通八达。海岸有专业码头多处，海运发达。因为其他三区的开发比较饱和，很多房地产商也都开始到甘井子区进行开发及建设，新建成的项目有很多，这些也带动了区内的交通、经济等发展，让甘井子的发展越来越好，房地产的价值也在不断提高，在2017年，远洋钻石湾的新房均价达到了16500元/平方米，华润二十四城的新房均价达到了11000元/平方米，颐和银座新房均价达到了11600元/平方米。
綜上所述，通过分析房地产价格区位影响因素，能够帮助房地产企业中的相关工作人员更好的了解房地产企业的运行情况，并针对企业中存在的问题，采用相应的解决措施。但是，房地产企业中的相关工作人员在实际工作当中，依然会遇到很多问题，这就需要工作人员在原有的基础上，不断学习与创新，提高自身的专业技能，从而推动我国房地产企业的快速发展，促进国民经济的稳定发展。
参考文献：
[1]李泽涵.城市轨道交通对房地产价格的影响机理分析[J]. 价格月刊，2016，（10）：1-4.
[2]晏景瑞，曾洋洋，彭馨乐. 基于Hedonic模型的地铁沿线房地产价格分析——以长沙地铁二号线为例[J].当代经济，2015，（15）：126-128.
[3]彭保发，石忆邵，单玥，陈端吕. 上海市三甲医院对周边地区住房价格的空间影响效应分析[J].地理科学，2015，（07）：860-866.
[4]张然，耿继进，李妍，汪友结. 基于空间位置分析的商业房地产适应性估价技术[J].武汉大学学报（工学版），2015，（04）：508-513.
[5]吴殿廷，钟景鼐，江周祥，郭乾坤，姜晔，韦韧. 大都市与中小城市居民家庭购房影响因素对比分析——以北京市与瓦房店市为例[J].社会科学辑刊，2016，（02）：100-105.
[6]蒋立红，李庆花. 影响房价的区位因素分析[J].城市开发，2015，（04）：79-81.
关键词：房地产价格 区位因素 房地产评估
根据大量研究表明，房地产价格的主要由多种因素交叉影响而成，在众多影响因素中，区位因素对房地产价格的影响最大。由于人们比较重视常见因素对房地产价格的影响，往往忽视区位因素对房地产价格的影响，在一定程度上影响了房地产企业的经济效益。鉴于此，本文主要研究区位因素对房地产价格的影响，从而推动我国房地产企业能够更加稳定快速的发展。
一、区位因素在房地产评估中的重要性
区位主要指的是事物与事物之间的空间位置关系，通常情况下，人们将区位分为三种，分别是自然区位、经济区位与社会区位。在我国房地产行业中，由于城市的发展速度不同，使得区位因素对房价的影响各不相同。房价会根据区位的变化而不断改变，总的来说，区位条件在一定程度上决定了房地产的价格。房地产的用途不同，同一区位因素对房地产的价格影响也不同。根据大量的研究数据表明，商业区的交通条件与教育条件等，已经成为影响房地产价格的重要区位因素，房地产行业的中的相关工作人员需要结合企业的实际运行情况，认真分析区位因素对房地产价格的影响，保证房价预估结果的准确性。分析影响房地产价格的区位因素，能够保证房地产企业的稳定发展，减少资源的浪费，选择合理的区位，不仅能够保证企业的经济效益以及人们的生活质量，还可以影响其销售价格也不同。例如，大连市中心的房地产与周边的房地产价格之间存在一定的差异，大连市中心的房地产价格明显高于郊区的房地产价格。通过分析房地产价格的区位影响因素，能够帮助相关工作人员更好的了解区位因素对房地产价格的影响，并结合房地产企业的实际经营情况，选择合理的建设位置，从而有效满足人们的各项要求。
二、区位因素对房地产评估的影响——以大连为例
1.交通环境对房价的影响。大连，位于辽东半岛的南端，与山东隔海相望属于我国东部沿海重要的工业城市，大连市的交通比较便捷，海陆空交通发达，是闻名世界的天然良港。大连市的交通比较发达，市内有近百余条公交车线路，有轨电车两条。房地产位置，主要指的是房地产与事物在时间与距离上的关系，而交通环境对房地产价格的影响较大，交通条件是衡量一个地区地理位置优劣的重要指标，也是影响房地产区位的核心因素。本文主要以大连为例，详细分析交通环境对大连房价的影响。对于购房者来说，为了保证生活质量，在购房的过程中，会选择交通便利的住房。房地产与市中心的距离对房地产价格具有非常重要的作用，房地产与市中心的距离主要指的是时间距离。一般情况下，市中心附近的房地产，其房价大致相同，差距不大。另外，房地产企业中的相关工作人员也可以利用空间距离，一般距离市中心的时间越短，房地产附近的交通条件越好，各项基础设施也比较完善。因此，距离市中心越近的房地产，其价格就越高。例如，在大连东一环，每平方米的房价已经破万，各大房地产开发商在销售的过程中，位于大量的龙岗板房价依然处于5000元/平方米。由此可见，交通环境与房地产价格具有非常大的影响。
2.基础设施对房价的影响。影响房地产价格的区位因素有很多，其中，基础设施与房地产价格的影响较大。基础设施主要分为生活保障设施与教育设施。通过不断完善生活基础设施，能够有效提高房地产价格。由于大连水资源比较丰富，人们的生活垃圾能够得到更好的处理，生活污水与来垃圾的有效处理，能够有效提高人们的满意度。通过完善生活基础设施，能够有效保证人们的生活质量，保证房地产价格得到更好的提升。随着计算机网络技术的快速发展，通讯设施已经引起人们的重视，房地产企业需要定期完善通讯设施，进一步提高人们的满意度。教育设施对房价也有一定的影响，根据相关调查表明，在大连，教育设施对房地产价格具有一定的促进作用，能有效提供房地产价格，进一步推动我国房地差企业的快速发展。2015年在大连举行了一次“教育设施对房地产价格影响”的调查活动，共有500人参加调查，调查结果表明，有79.2%的人希望在学校附近买房，有85.6%的人希望在学习附近购买二套房。因此，对于房地产企业来说，在销售的过程中，適当融入教学概念，选择教育设施比较完善的学区，在一定程度上提高了房地产价格。
3.居住环境对房价的影响。研究表明，社会环境对房地产价格具有一定的影响，社会环境主要指的是房地产周围的公共环境与社会群体。通过相关调查表明，90%的居民都希望居住在高档小区，由于该小区中的居民素质普遍偏高，社会秩序较好。因此，社会环境较好的建筑楼盘，其房地产价格也比较高，需要购房者具有一定的经济实力。另外，社会治安的好坏也会对房地产价格产生较大的影响，如果小区中的治安环境较好，基础设施比较齐全，能够给居民提供一个良好的生活环境，房地产价格也会不断提高。小区居民的综合素质也会影响房地产价格，居民在购房的过程中，需要结合自身的实际情况，选择居民综合素质较高的小区。除此之外，环境污染与房地产价格之间也具有一定的关联，大连属于海滨城市，空气质量比较好，为了提高房地产价格，房地产企业需要减少环境污染，并结合城市的发展情况，不断健全各项管理制度，从根本上保证居民的生活质量。
三、区位因素分析在房地产评估中的应用
大连市共有行政区包括中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、金普新区，还有高新园区、保税区、长兴岛开发区、花园口经济区等4个国家级对外开放先导区。现主要分析西岗区、沙河口区、中山区、甘井子区。因为这四区代表着大连市的政治，经济，教育等方面。
西岗区因为是行政区域，是市政府所在地，居于大连市的行政中心地位。同时也是正在形成的大连市中部商贸商务中心、大连市网络信息中心和文化体育中心。越靠近市中心的房价越高，所以该地区的房子价格会逐渐升高。2012年新开盘的南娄海景中心的房产均价就达到了15000元/平方米，其位于鞍山路、新开路与长江路的交汇处，临近CED和CBD。周边区域配套成熟，距周水子机场六公里，大连火车站0.5公里，201有轨电车及多条公交线路途本项目。还有在2012年开盘的天源秀景房产均价就达到了16500元/平方米，其位于大连市西岗区南石道街，毗邻大连森林动物园与李四光公园，距离大连森林动物园仅两分钟车程，莲花山公园、李四光公园、白云雁水近在咫尺，26中学、南石道街小学满足教育需求；医疗、生活等配套设施齐全；并有10余路公交车， 交通便捷。在设计上，天源秀景秉承打造最舒适生活的一贯理念。1.42的超低容积率，40%以上绿化面积，让业主远离喧嚣和拥挤。到了2017年，房价更是持续上涨，汇智云顶周边房产均价已经达到了21500元/平方米，悦泰福里周边房产均价达到了19200，因为具备这些区位因素，对购房者也就更具吸引力，房地产商在这样的位置建设房产，可以让房产更具价值，提高房地产的价格。 中山区商业区和交通枢纽，是大连市的市中心，这对城市居住者有很大的吸引力，该地区的房价开始时还比较低，之后房价不断上涨。通常在距离市中心的等距的同心圆上的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距城市中心的距离可以用空间距离和到达的时间来进行度量。中山区是市中心，因此时间距离越短，人们越喜欢，加上具有完善的交通设施，可以为市民的出行提供便利，人们对该地区的综合评价就会越来越高，这也会让该地区的房地产价值越来越高。如，中山区在2015年房地产整体均价还在10079元/m2，但是因为具有这些区位因素，房价在不断的上涨，到2017年9月房价就达到了13763/m2。
沙河口区因为建设较好，加上受到大连整体房价的影响，房价在逐渐上涨。区内大专院校众多，科研力量雄厚，有大连理工大学、东北财经大学、大连医科大学、大连海洋大学，辽宁师范大学、大连交通大学以及中国科学院大连化学物理研究所等大专院校和科研院所14所，还有很多的幼儿园及学校，教育设施完善，有中科院化学物理研究所、大连机床研究所、天河科技创业服务中心、晨熙生物创业服务中心等多家科研和高新技术群体。沙河口区还具有交通便捷的优势，哈大铁路贯穿辖区境内，并设有沙河口火车站。东至大连港4公里，北到周水子国际机场3公里。辖区内共有路街352条，其中路37条，街223条，巷92条。华北路、西安路、中山路、五一路、西南路、黄河路、疏港路纵横交错，构成了全区道路交通骨架，城市快轨、公交线路密布在城区每条街巷。沙河口区在文化体育上发展也很好，社会保障较好，还具有一些旅游景点，因为具备这些区位因素，对购买者的吸引力很大，这也让该区域的房地产价格不断上涨。也因此，有很多的房地产商都到这篇区域进行开发，到2017年，东港天鹅湾新房的均价达到了18000元/平方米，中航国际广场因为在沙河口政府对面，新房的均价达到了22000元/平方米。
甘井子区位置较为偏僻，地属农村、城乡结合部，所以交通、生活都不方便，因此价格一直比较低，后来因为开发水平较高，该地区的开发前景较大，房地产的价格也逐渐上涨。设在区境内的中国民航大连周水子国际机场，国内外航线四通八达。海岸有专业码头多处，海运发达。因为其他三区的开发比较饱和，很多房地产商也都开始到甘井子区进行开发及建设，新建成的项目有很多，这些也带动了区内的交通、经济等发展，让甘井子的发展越来越好，房地产的价值也在不断提高，在2017年，远洋钻石湾的新房均价达到了16500元/平方米，华润二十四城的新房均价达到了11000元/平方米，颐和银座新房均价达到了11600元/平方米。
綜上所述，通过分析房地产价格区位影响因素，能够帮助房地产企业中的相关工作人员更好的了解房地产企业的运行情况，并针对企业中存在的问题，采用相应的解决措施。但是，房地产企业中的相关工作人员在实际工作当中，依然会遇到很多问题，这就需要工作人员在原有的基础上，不断学习与创新，提高自身的专业技能，从而推动我国房地产企业的快速发展，促进国民经济的稳定发展。
参考文献：
[1]李泽涵.城市轨道交通对房地产价格的影响机理分析[J]. 价格月刊，2016，（10）：1-4.
[2]晏景瑞，曾洋洋，彭馨乐. 基于Hedonic模型的地铁沿线房地产价格分析——以长沙地铁二号线为例[J].当代经济，2015，（15）：126-128.
[3]彭保发，石忆邵，单玥，陈端吕. 上海市三甲医院对周边地区住房价格的空间影响效应分析[J].地理科学，2015，（07）：860-866.
[4]张然，耿继进，李妍，汪友结. 基于空间位置分析的商业房地产适应性估价技术[J].武汉大学学报（工学版），2015，（04）：508-513.
[5]吴殿廷，钟景鼐，江周祥，郭乾坤，姜晔，韦韧. 大都市与中小城市居民家庭购房影响因素对比分析——以北京市与瓦房店市为例[J].社会科学辑刊，2016，（02）：100-105.
[6]蒋立红，李庆花. 影响房价的区位因素分析[J].城市开发，2015，（04）：79-81.