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摘 要：随着社会经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产行业逐渐成为我国国民经济的支柱型产业，对经济增长起到极大促进作用。基于此，本文就城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策展开研究，首先就城市规划对房地产开发调控失灵的现状进行分析，然后结合城市规划的实际情况，就城市规划对房地产开发调控失灵的治理对策進行探讨，以此提升城市规划的水平。
关键词：城市规划；房地产开发；调控失灵
引言：房地产行业的快速发展一方面使社会经济不断增长，另一方面也使得各种矛盾涌现出来，例如土地资源的配置不合理，其他相关配套产业发展不健全等，都对经济健康发展产生极大的阻碍。城市规划作为一种政府宏观调控的手段，能够对房地产行业进行合理的调整，从而促进该行业的健康发展，但是在城市规划过程中却存在调控失灵的现象，因此对调控失灵现状及治理对策的分析是很有必要的。
一、城市规划对房地产开发调控失灵的现状
（一）城市规划相对滞后
城市规划是房地产开发的前提，也是引导房地产行业健康稳定发展的必要条件。在城市化进程逐渐加快的时代背景下，房地产开发项目如同雨后春笋一般纷纷开展，很多城市为了增加经济效益，都会采用先成立项目再进行规划的策略，这种做法虽然极大程度上提升了房地产的投资效益，但是却严重影响城市规划的水平，导致城市规划的滞后性。从城市规划滞后对房地产开发的影响来看，主要存在两方面的内容，一方面，投资商会投入大量资金对城市周边售价较低的土地进行开发，从而造成城市郊区化现象发生；另一方面，城市中售价较高的土地出现闲置现象，导致城市发展严重失衡。
（二）政府缺乏有力管控
当前房地产开发之所以存在很多乱象，最主要的原因在于政府缺乏有力的管控。很多政府在房地产开发问题上缺乏必要的法律意识，没有对城市规划的重要性给予充分的重视，因此宣传工作严重不到位。另外，政府虽然会针对房地产开发出台相关政策，当时执行力度却相对较低，例如政府对城市违规建筑不具备强制拆除的权力，因此从执法方面而言具有一定的制约性。除此以外，政府对房地产开发的审批时限较长、手续较多，一些开放商在审批未下的情况下就会进行违规开发，导致城市规划建设不合理的情况发生[1]。
（三）宏观调控效率低下
城市规划是一项大工程，必须对各方面的影响因素进行综合性的考虑，例如城市人口、人均占地面积、用地指标等，政府在宏观调控时必须先进行详细深入的调查，然后根据调查所得的数据和内容进行分析，最终得出城市规划的整体方案，由于宏观调控需要的时间较长，因此会对房地产开发项目的进行形成一定程度的制约，无法与之相协调。另外，政府宏观调控的弹性较小，缺乏动态调整的功能，不能根据房地产开发项目中存在的一些实际情况进行相应的改变，因此制约着城市规划的合理性和健全性。
（四）政府干预不够到位
房地产开发项目的进行必须在政府宏观调控的管理和监督下，但是部分地方政府在进行宏观调控时往往没有严格遵循城市规划的相关规范，因此规划方案和执行方式严重缺乏科学性，对房地产开发项目的开展和进行产生较大阻碍。例如对土地市场的正常经营操作进行过分的干预，或者为了提升政绩过度招商引资等。另外，一些对城市规划的决策方式简单，严重缺乏有效性，例如采用集体开会决议的方式，对房地产开发项目进行简单的审批通过，或者对房地产开发项目的规模和地点进行武断审批等。
二、城市规划对房地产调控失灵的治理对策
（一）有效转变政府的职能
城市规划对房地产开发具有至关重要的作用，而政府在实行宏观调控的职能时，必须注重干预的力度，既不能过分干预，也不能干预无效，因此政府必须根据当前房地产开发的现状，对宏观调控的职能进行科学化的转变。为此，政府要注重城市规划的地位，为城市经济发展做出保障。房地产开发对城市经济增长具有积极意义，但如果缺乏必要的规划，就会影响到城市的公共利益，为了城市发展的长远性，必须注重城市规划的地位和作用，将城市规划作为政府宏观调控经济的重要手段，例如对政府和开发商之间的关系进行协调，对城市规划的相关制度进行完善，减少政府对房地产开发的财政依赖，从而促进城市资源的合理配置。另外，政府应该对宏观调控的原则进行把控，避免过分干预阻碍经济发展，例如减少行政职权的使用，避免对土地市场的正常运营进行过分干预。
（二）增强城市规划的科学性
城市规划对于房地产开发而言主要起到引导作用，因此科学的城市规划能够促进房地产开发的合理性，保障城市各项资源的合理利用，从而实现城市健康有序的发展，为此必须增强城市规划的合理性。首先，城市规划应该坚持以人为本的原则，保障经济效益与环境效益的协调发展。政府在进行城市规划时，要坚持以公众利益为先的原则，确保各项环境资源的承受力，避免过度开发造成环境破坏；其次，政府在城市规划时要注重各项资源的合理分配。房地产开发涉及到的主要资源是土地资源和水资源，因此政府要对这些资源的使用进行合理的分配，例如在保护环境的前提下进行土地分配，对闲置土地进行合理的应用，对水资源进行循环利用等。
（三）提高规划监督的力度
要增强城市建设的质量，必须提高城市规划监督的力度，确保房地产开发项目在阳光下有序开展。首先，政府应该对城市规划的各项信息进行公开透明，确保各项数据的真实性和及时性，从而保障社会的知情权，并且促进房地产开发商之间的公平竞争，以此提高房地产开发的合理性；其次，政府应该对内部的监督机制进行完善，避免职权滥用的情况发生，例如对监督举报的渠道进行拓展，利用互联网平台加强社会公众对政府的监督等[2]。
（四）加强城市规划的约束力
当前很多地方政府虽然对房地产开发进行必要的宏观调控，但是效果却并不尽如人意，主要原因在于政府宏观调控的约束力度不够，导致房地产开发商出现“阴奉阳违”的情况，为此必须从政策和法律的角度，加强政府城市规划的约束力，以此促进城市建设的健康发展。为此，政府应该对城市规划的管理模式进行创新。例如转变以往单一的审批制管理模式，将政策制定、法律规范与经济调控相结合，形成一种具有综合性的管理模式，并且对各职能部门进行有序协调、综合利用，从而保障城市规划的合理性和科学性。
结论：综上所述，针对城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策的研究是很有必要的。本文主要针对城市规划对房地产开发的现状，提出一些具有针对性的合理化建议。研究可得，有效转变政府职能、增强城市规划的科学性、加强城市规划的约束力、提高规划监督的力度能够有效提升城市规划的水平。希望本文可以为研究城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策的相关人员提供参考。
参考文献：
[1]叶新阶. 基于市场主体的中国房地产金融风险处置研究[D].中国社会科学院研究生院，2017.
[2]周婷婷. 城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策研究[D].南京航空航天大学，2016.
作者简介：
王顺（1995.04--）；性别：男，籍贯：贵州省黔南州，学历：本科，在读于徐州工程学院；现有职称：学生；研究方向：房地产开发与管理；
关键词：城市规划；房地产开发；调控失灵
引言：房地产行业的快速发展一方面使社会经济不断增长，另一方面也使得各种矛盾涌现出来，例如土地资源的配置不合理，其他相关配套产业发展不健全等，都对经济健康发展产生极大的阻碍。城市规划作为一种政府宏观调控的手段，能够对房地产行业进行合理的调整，从而促进该行业的健康发展，但是在城市规划过程中却存在调控失灵的现象，因此对调控失灵现状及治理对策的分析是很有必要的。
一、城市规划对房地产开发调控失灵的现状
（一）城市规划相对滞后
城市规划是房地产开发的前提，也是引导房地产行业健康稳定发展的必要条件。在城市化进程逐渐加快的时代背景下，房地产开发项目如同雨后春笋一般纷纷开展，很多城市为了增加经济效益，都会采用先成立项目再进行规划的策略，这种做法虽然极大程度上提升了房地产的投资效益，但是却严重影响城市规划的水平，导致城市规划的滞后性。从城市规划滞后对房地产开发的影响来看，主要存在两方面的内容，一方面，投资商会投入大量资金对城市周边售价较低的土地进行开发，从而造成城市郊区化现象发生；另一方面，城市中售价较高的土地出现闲置现象，导致城市发展严重失衡。
（二）政府缺乏有力管控
当前房地产开发之所以存在很多乱象，最主要的原因在于政府缺乏有力的管控。很多政府在房地产开发问题上缺乏必要的法律意识，没有对城市规划的重要性给予充分的重视，因此宣传工作严重不到位。另外，政府虽然会针对房地产开发出台相关政策，当时执行力度却相对较低，例如政府对城市违规建筑不具备强制拆除的权力，因此从执法方面而言具有一定的制约性。除此以外，政府对房地产开发的审批时限较长、手续较多，一些开放商在审批未下的情况下就会进行违规开发，导致城市规划建设不合理的情况发生[1]。
（三）宏观调控效率低下
城市规划是一项大工程，必须对各方面的影响因素进行综合性的考虑，例如城市人口、人均占地面积、用地指标等，政府在宏观调控时必须先进行详细深入的调查，然后根据调查所得的数据和内容进行分析，最终得出城市规划的整体方案，由于宏观调控需要的时间较长，因此会对房地产开发项目的进行形成一定程度的制约，无法与之相协调。另外，政府宏观调控的弹性较小，缺乏动态调整的功能，不能根据房地产开发项目中存在的一些实际情况进行相应的改变，因此制约着城市规划的合理性和健全性。
（四）政府干预不够到位
房地产开发项目的进行必须在政府宏观调控的管理和监督下，但是部分地方政府在进行宏观调控时往往没有严格遵循城市规划的相关规范，因此规划方案和执行方式严重缺乏科学性，对房地产开发项目的开展和进行产生较大阻碍。例如对土地市场的正常经营操作进行过分的干预，或者为了提升政绩过度招商引资等。另外，一些对城市规划的决策方式简单，严重缺乏有效性，例如采用集体开会决议的方式，对房地产开发项目进行简单的审批通过，或者对房地产开发项目的规模和地点进行武断审批等。
二、城市规划对房地产调控失灵的治理对策
（一）有效转变政府的职能
城市规划对房地产开发具有至关重要的作用，而政府在实行宏观调控的职能时，必须注重干预的力度，既不能过分干预，也不能干预无效，因此政府必须根据当前房地产开发的现状，对宏观调控的职能进行科学化的转变。为此，政府要注重城市规划的地位，为城市经济发展做出保障。房地产开发对城市经济增长具有积极意义，但如果缺乏必要的规划，就会影响到城市的公共利益，为了城市发展的长远性，必须注重城市规划的地位和作用，将城市规划作为政府宏观调控经济的重要手段，例如对政府和开发商之间的关系进行协调，对城市规划的相关制度进行完善，减少政府对房地产开发的财政依赖，从而促进城市资源的合理配置。另外，政府应该对宏观调控的原则进行把控，避免过分干预阻碍经济发展，例如减少行政职权的使用，避免对土地市场的正常运营进行过分干预。
（二）增强城市规划的科学性
城市规划对于房地产开发而言主要起到引导作用，因此科学的城市规划能够促进房地产开发的合理性，保障城市各项资源的合理利用，从而实现城市健康有序的发展，为此必须增强城市规划的合理性。首先，城市规划应该坚持以人为本的原则，保障经济效益与环境效益的协调发展。政府在进行城市规划时，要坚持以公众利益为先的原则，确保各项环境资源的承受力，避免过度开发造成环境破坏；其次，政府在城市规划时要注重各项资源的合理分配。房地产开发涉及到的主要资源是土地资源和水资源，因此政府要对这些资源的使用进行合理的分配，例如在保护环境的前提下进行土地分配，对闲置土地进行合理的应用，对水资源进行循环利用等。
（三）提高规划监督的力度
要增强城市建设的质量，必须提高城市规划监督的力度，确保房地产开发项目在阳光下有序开展。首先，政府应该对城市规划的各项信息进行公开透明，确保各项数据的真实性和及时性，从而保障社会的知情权，并且促进房地产开发商之间的公平竞争，以此提高房地产开发的合理性；其次，政府应该对内部的监督机制进行完善，避免职权滥用的情况发生，例如对监督举报的渠道进行拓展，利用互联网平台加强社会公众对政府的监督等[2]。
（四）加强城市规划的约束力
当前很多地方政府虽然对房地产开发进行必要的宏观调控，但是效果却并不尽如人意，主要原因在于政府宏观调控的约束力度不够，导致房地产开发商出现“阴奉阳违”的情况，为此必须从政策和法律的角度，加强政府城市规划的约束力，以此促进城市建设的健康发展。为此，政府应该对城市规划的管理模式进行创新。例如转变以往单一的审批制管理模式，将政策制定、法律规范与经济调控相结合，形成一种具有综合性的管理模式，并且对各职能部门进行有序协调、综合利用，从而保障城市规划的合理性和科学性。
结论：综上所述，针对城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策的研究是很有必要的。本文主要针对城市规划对房地产开发的现状，提出一些具有针对性的合理化建议。研究可得，有效转变政府职能、增强城市规划的科学性、加强城市规划的约束力、提高规划监督的力度能够有效提升城市规划的水平。希望本文可以为研究城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策的相关人员提供参考。
参考文献：
[1]叶新阶. 基于市场主体的中国房地产金融风险处置研究[D].中国社会科学院研究生院，2017.
[2]周婷婷. 城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策研究[D].南京航空航天大学，2016.
作者简介：
王顺（1995.04--）；性别：男，籍贯：贵州省黔南州，学历：本科，在读于徐州工程学院；现有职称：学生；研究方向：房地产开发与管理；