论高周转模式对中国房地产业的影响

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  【摘要】房地产业在我国经济产业中占据重要地位。一方面,房地产业对经济的贡献度较高,另一方面,通过房地产开发,改变了城市面貌,改善了人们的居住状况。然而,由于房地产开发的产品具有特殊性,受国家政策和居民购买力的影响较大,对房地产业的发展带来较高的风险,一部分房地产企业采取高周转模式,以期减少风险发生,在这种情况下对房地产业发展带来一定影响。为此,本文就高周期模式对我国房地产业的影响进行探讨。
  【关键词】高周转模式;房地产业;影响分析
  近几年来,房价的快速上涨引起社会高度关注,国家不断出台政策维护房产地市场的稳定。通过对一部分城市采用限购限价及金融措施,引导房地产业稳步发展。从房地产业的发展情况来看,希望采取高周转模式,加快拿地、销售、回款的节奏,规避政策风险,促进自身发展。然而,由于房地产开发的周期性较强,高周转的结果极有可能带来一些不利于因素,会对房地产业发展带来较大影响。
  1、高周转模式对房地产业发展的现实意义
  房地产业涉及面广、综合性强,行业要求高,同时与其他行业关联性很强,又与其他行业比如工业制造、服务企业等有着很大区别,开发的产品较为特殊,对房地产业的影响很大。
  如今,国家对房地产调整极为严格,市场对房价十分敏感,房地产业发展面临极大挑战,在多种不利形势下,采用高周转模式对房地产业发展具有重要的现实意义。
  首先,有利于房地产业控制成本增长。常规情况下,房地产业的开发周期较长,从项目立项、投入建设完工,需要较长的建设周期,由于建设周期较长,所需的资金成本增大,不可预见费用增加,从而导致项目建设成本难以控制,影响着项目的预算管理,从而使项目陷入危险状况。而采用高周转模式下,项目运营处于高速运转状况,项目建设呈现短平快的特点,从而对成本实行有效益控制,保证成本增长在可控范围。
  其次,有利于防范各项风险发生。房地产项目受政策影响较大,特别是土地政策、金融政策、户籍管理政策等影响明显。土地价格不仅直接造成项目成本增长,同时,给项目开发带来较大风险,金融政策的影响更大,国家通过信贷政策,运用限贷或者利率调节手段加强房地产业调控,影响房地产业的扩张或者缩减,影响着房地产企业的运行活动。此外,国家通过限购政策控制房地产市场的购买行为,影响着房地产业的发展。因此,国家政策和市场风险对房地产业发展带来很大危机,采取高周转模式有利于房地产项目快速推进,快速完成,实现预期目标,防范项目风险的发生。
  最后,有利于提高房地产业的项目效益。企业的目标是获取经济效益,房地产企业也是如此。如今,房地产业投入大,竞争性强,面临的压力大,采取高周转模式加快项目运行速度,提高项目的运行效率,从而保证房地产项目获取最大效益,促进企业发展。
  2、高周转模式对我国房地产业的影响分析及应对措施
  2.1资金筹集问题
  由于房地产业属于资金密集性产业,对资金的需求量较高,在高周转模式下,项目的建设周转缩短,由此,需要房地产项目短期内筹集更多的项目资金,满足项目建设的需要,这就要求房地产企业要较高的资金筹集能力,能够随时做好资金调度,满足项目资金需求。许多房地产项目难以支撑下去,就是因为项目资金不足所致,形成半拉子工程,影响了企业的发展。
  2.2工程质量问题
  房地产业与其他产业不同,其他产业比如工业企业,可以在厂区内进行固定式流水线作业,受外界因素与作业条件的限制较小,并且流程固化,操作相对方便,质量可以自行检验,得到保证。而房地产业则受自然因素和作业条件限制较大,从而对工程质量产生很大影响。比如,在风雨天施工,房地产项目的质量将会受到影响,而在高周转条件下,有的项目为了保证项目进度,就会不顾自然条件,狠抓工期,在此条件下施工,从而影响工程质量,同时,项目建设自身的工艺流程,产品形成有一定的时间周期,而一部分项目追求项目的快,缩短工序或者缩短工序上的时间,实行违规运行,从而导致质量难以保证。
  2.3工程安全问题
  房地产项目施工过程中的安全要求较高,稍有不慎就会引发安全事故,造成人员伤亡。在高周转模式下,各方对于工程的进度抓得紧,有的项目中出现安全措施不到位的问题,如对脚手架的加固没有检验,吊车的安全性没有严格检查,存在安全隐患。再者部分工人自身的压力大,在施工中可以出现误操作,出现安全事故,影响着项目进度。此外,施工中噪音、灰尘等不可避免的对周边环境造成影响,以及施工车辆进出对周边交通安全产生影响。
  2.4项目协调问题
  房地产项目涉及面广,内外协调的难度较大,任何一个环节出现问题,将会导致项目无法运行下去,影响着项目进度。在高周转模式下,需要对项目具有较强的协调能力,掌控项目进度。然而,在实际中难度很大。从外部看,项目协调涉及到政府部门较多,比如规划、城管、土地、防空、住建等多个职能部门,每一个环节出现阻碍将会影响项目周转的延迟。再有银行金融部门,需要解决融资问题,保持项目资金需求。在项目内部看,需要把好物料采购及质量关、机械设备调配关、施工人员管理关,每一个关口不能及时对接,将会延迟工期,增加运营成本,导致项目投资收益难以保证。
  房地產业采取高周转模,就是讲究运营上的快节奏,追求项目运营效率。然而,由于房地产项目开发建设有着自身的规律性,办理手续多,项目管理复杂,具有一定的建设周期,因此,在高周转模式下,我国房地产业发展要采取有效的应对措施。一是做好资金筹集。要根据项目需求合理制定资金筹集,做好用款规划,保证项目用款需求。二是加强工程质量管理,制定项目进度,严格落实标准化管理,明确项目质量监管责任,确保工程质量。三是加强工程安全监督,严格规范操作程序,加强安全防范与监督检查,减少安全事故的发生。四是建立项目管理与协调专班,实行责任分工,落实管理人员责任,外部联系人员要处理好与政府部门、金融部门的关系,做好项目手续快速完成,使用项目能够得以及时开工。对内要做好统筹规划,将人员、物料与工程机构进行合理调度,保证项目流程及时对接,减少怠工情况发生,提高运营效率。
  结论:
  随着房地产业的调控力度加大,房地产业发展受到多方挑战,采取高周转模式有利于房地产企业降低运营成本,防范风险发生。然而,对房地产业压力更大,将会面临较大的资金压力、工程质量与安全问题难以控制,管理协调难度加大。为此,需要房地产企业做好统筹规划,进行合理安全,应用高周转模式助推房地产业快速发展。
  参考文献:
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