论文部分内容阅读
2013年房地产市场在成交量攀升、房价猛涨的高潮迭起之时落幕，而商品房土地拍卖市场也在“地王屡创”的高烧灼热之刻收官。随着各地出台加强房地产调控政策，如“沪七条”、银行收紧房贷、提高贷款利率等措施的出台，使房地产市场的交易量和交易价格有所遏制。
今年上海前两个月的交易量明显下降，房价上涨势头明显趋缓。于是乎，今年上海房价会不会降？或者涨幅多少的预测又是满城风雨。许多想购房者期盼着房价能降下来，或者是少涨点。而楼市淡季平稳的局面，又让闸北大宁地区4.7万/平方米的楼板价给搅乱了，这是今年真正的“面粉比面包贵”的真实市场烙印。土地楼板价超过区域市场去年商品房3.5万/平方米的成交均价，给盼跌的老百姓浇了一盆透心凉的冰水。
有关房价之争真是让人闹心，使各路神仙都陷入纠结、慌张、闹腾之中。以万科王石为代表的不少地产大佬都流露出形势不妙的情绪。香港房价下跌，上海出现新盘九折深幅优惠，似乎又在佐证和预示着什么……
而笔者认为，今年上海房价是涨是跌，似乎已无争议的悬念，而上海房价今年会涨多少，才是人们真正关心的敏感问题。
笔者在年前就此发表过观点，今年上海房价的涨幅会比去年低。去年房价疯涨的大好光阴今年不会重现，合理涨幅应该在10%。而今年上海新建商品房的交易量却会比去年有所下降，下降比例应该是10%，上海今年合理的新建商品房交易量应该在1000万平方米至1100万平方米之间。
如果出现以上数据的重大偏差，则我们必须关注以下四大政策敏感问题对房地产行业产生的实际影响力。
其一：房地产长效调控机制的实际影响力
今年我国房地产长效调控机制的发展目标是：促进房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道。同时，政府决策层对房地产的调控形式，已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”。因此，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革。
笔者认为，房地产市场建立长效的调控机制，肯定能促使房地产回归平稳健康的发展轨道。但我国各地房地产现状并不均衡，因此，短期内要让各地房价统一合理回归显然是不现实的，尤其是北上广深等一线城市。因此，政府的长效调控机制仅仅是“维稳”政策，而不是高压政策，至少今年不会对上海的房价形成打压之势，造成房价下跌。
由此而论，今年上海房价下跌的概率几乎为零，但如果上海的房价依然保持去年的疯涨势头，政府肯定会出临时性的调控压制措施。
其二：房地产税或者房产税的实际影响力
中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。财政部部长楼继伟明确说：减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。
笔者认为，房地产税或者房产税貌似一把逼空房价的利剑，而实际打压房价的作用短时期内不会显示。
理由之一：这次中央表示了推进房地产税改革的决心，但也强调了必须走立法程序。这样，短时期内不会正式出台房地产税，或者是全面实施房产税的征收，但今年有可能扩大试点的城市。
理由之二：上海和重庆已是房产税征收的试点城市。如果不提高征收的税率和扩大征收的范围，那么，上海的房地产市场已经消化了房产税的利空影响。因此，房产税扩大试点城市的实施，不会对今年上海的房价产生杀跌影响。至于今后几年会不会对上海房价产生打压的影响，主要看房产税的税率会不会提高？会不会对上海的存量房，或者高价房征收？如果对上海的存量房进行全面彻底的征收，且税率很高，肯定会对上海的房价造成重创，或者是致命的打击，成为压死骆驼的最后一根稻草。
其三：银行贷款利率和贷款门槛提高的实际影响力
去年年底不少地方出台调控措施提高了居民购买第二套房的首付比例为七成，同时，今年不少银行将购房贷款的利率提高，如取消居民购买首套房的银行贷款利率八折优惠，普遍采用九折以上优惠，甚至取消优惠。不少银行提高二套房贷款利率，最高标准是在贷款基准利率上上浮40%。
笔者认为，银行提高贷款利率和抬高贷款的门槛，肯定会对购房者产生不利的影响。其影响作用是提高了购房者首付资金的比例，对购房者自有资金的实力进行了考验。同时，增加了购房者的购房资金成本，等于是变相地抬高了房价，造成了购房者买不起，或者贷不起的结局。笔者分析认为，如果今年银行不放松此项措施，至少会对10%的购房者产生阻挠购房的实际作用。
其四：不动产统一登记制度和个人住房信息系统联网将产生不利市场的心理威慑影响力
国务院要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。
我国原计划2013年6月底完成500个城市个人住房信息系统联网。尽管由于种种原因而拖延着，但此项计划预计今年底能完成。
笔者认为，从技术层面分析，以上两项措施，将使各种“灰色”类房屋公开化，并使个人拥有的住房资料全部有案可查。这些措施有利于各项长效改革机制的数据化分析，也会使各项调控措施的研判有的放矢。但更主要的是会产生一种市场的心理威慑影响力，挤压出不合规的房屋和个人多余的房屋流向市场。比如个人拥有的“灰色”多套房屋可能会出售变现，或者出现短期的恐慌性低价抛售。
但上海房地产市场和整个经济环境还是比较健康的，因此，这两项措施的正式落地实施，对上海房价产生“催跌”的效应也是非常有限的。
上海房地产市场正是“树欲静而风永远不止”，因此，对今年上海房地产市场的房价走势判断，我们还必须关注开发商重回一、二线城市的项目数量和投资金额，同时，房地产金融化和房地产基金化的发展，也将会对上海房地产市场的发展产生相当敏感的影响。
今年上海前两个月的交易量明显下降，房价上涨势头明显趋缓。于是乎，今年上海房价会不会降？或者涨幅多少的预测又是满城风雨。许多想购房者期盼着房价能降下来，或者是少涨点。而楼市淡季平稳的局面，又让闸北大宁地区4.7万/平方米的楼板价给搅乱了，这是今年真正的“面粉比面包贵”的真实市场烙印。土地楼板价超过区域市场去年商品房3.5万/平方米的成交均价，给盼跌的老百姓浇了一盆透心凉的冰水。
有关房价之争真是让人闹心，使各路神仙都陷入纠结、慌张、闹腾之中。以万科王石为代表的不少地产大佬都流露出形势不妙的情绪。香港房价下跌，上海出现新盘九折深幅优惠，似乎又在佐证和预示着什么……
而笔者认为，今年上海房价是涨是跌，似乎已无争议的悬念，而上海房价今年会涨多少，才是人们真正关心的敏感问题。
笔者在年前就此发表过观点，今年上海房价的涨幅会比去年低。去年房价疯涨的大好光阴今年不会重现，合理涨幅应该在10%。而今年上海新建商品房的交易量却会比去年有所下降，下降比例应该是10%，上海今年合理的新建商品房交易量应该在1000万平方米至1100万平方米之间。
如果出现以上数据的重大偏差，则我们必须关注以下四大政策敏感问题对房地产行业产生的实际影响力。
其一：房地产长效调控机制的实际影响力
今年我国房地产长效调控机制的发展目标是：促进房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道。同时，政府决策层对房地产的调控形式，已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”。因此，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革。
笔者认为，房地产市场建立长效的调控机制，肯定能促使房地产回归平稳健康的发展轨道。但我国各地房地产现状并不均衡，因此，短期内要让各地房价统一合理回归显然是不现实的，尤其是北上广深等一线城市。因此，政府的长效调控机制仅仅是“维稳”政策，而不是高压政策，至少今年不会对上海的房价形成打压之势，造成房价下跌。
由此而论，今年上海房价下跌的概率几乎为零，但如果上海的房价依然保持去年的疯涨势头，政府肯定会出临时性的调控压制措施。
其二：房地产税或者房产税的实际影响力
中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。财政部部长楼继伟明确说：减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。
笔者认为，房地产税或者房产税貌似一把逼空房价的利剑，而实际打压房价的作用短时期内不会显示。
理由之一：这次中央表示了推进房地产税改革的决心，但也强调了必须走立法程序。这样，短时期内不会正式出台房地产税，或者是全面实施房产税的征收，但今年有可能扩大试点的城市。
理由之二：上海和重庆已是房产税征收的试点城市。如果不提高征收的税率和扩大征收的范围，那么，上海的房地产市场已经消化了房产税的利空影响。因此，房产税扩大试点城市的实施，不会对今年上海的房价产生杀跌影响。至于今后几年会不会对上海房价产生打压的影响，主要看房产税的税率会不会提高？会不会对上海的存量房，或者高价房征收？如果对上海的存量房进行全面彻底的征收，且税率很高，肯定会对上海的房价造成重创，或者是致命的打击，成为压死骆驼的最后一根稻草。
其三：银行贷款利率和贷款门槛提高的实际影响力
去年年底不少地方出台调控措施提高了居民购买第二套房的首付比例为七成，同时，今年不少银行将购房贷款的利率提高，如取消居民购买首套房的银行贷款利率八折优惠，普遍采用九折以上优惠，甚至取消优惠。不少银行提高二套房贷款利率，最高标准是在贷款基准利率上上浮40%。
笔者认为，银行提高贷款利率和抬高贷款的门槛，肯定会对购房者产生不利的影响。其影响作用是提高了购房者首付资金的比例，对购房者自有资金的实力进行了考验。同时，增加了购房者的购房资金成本，等于是变相地抬高了房价，造成了购房者买不起，或者贷不起的结局。笔者分析认为，如果今年银行不放松此项措施，至少会对10%的购房者产生阻挠购房的实际作用。
其四：不动产统一登记制度和个人住房信息系统联网将产生不利市场的心理威慑影响力
国务院要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。
我国原计划2013年6月底完成500个城市个人住房信息系统联网。尽管由于种种原因而拖延着，但此项计划预计今年底能完成。
笔者认为，从技术层面分析，以上两项措施，将使各种“灰色”类房屋公开化，并使个人拥有的住房资料全部有案可查。这些措施有利于各项长效改革机制的数据化分析，也会使各项调控措施的研判有的放矢。但更主要的是会产生一种市场的心理威慑影响力，挤压出不合规的房屋和个人多余的房屋流向市场。比如个人拥有的“灰色”多套房屋可能会出售变现，或者出现短期的恐慌性低价抛售。
但上海房地产市场和整个经济环境还是比较健康的，因此，这两项措施的正式落地实施，对上海房价产生“催跌”的效应也是非常有限的。
上海房地产市场正是“树欲静而风永远不止”，因此，对今年上海房地产市场的房价走势判断，我们还必须关注开发商重回一、二线城市的项目数量和投资金额，同时，房地产金融化和房地产基金化的发展，也将会对上海房地产市场的发展产生相当敏感的影响。