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[摘要]本文从数字化审计角度，介绍一种基于多源多维数据进行分析的审计模式，并将该审计模式应用于自有不动产内部审计，利用精确定位，有效降低自有不动产管理这一非核心经营领域的风险。
[关键词]多源多维数据 直属企业 不动产 审计模式
电力行业不动产及相关业务绝大多数情况下属非企业核心业务，国有电网公司的不动产有相当部分为其直属企业持有。不少企业往往投入资源与精力较少，管控力度低于核心主营业务领域，忽略了利用存在于内外部信息系统中的多种数据进行精益管理，管理方式粗放，不动产登记、处理程序、合同和协议、持续性动态管理等方面发生问题的可能性较高，易导致合法合规、提质增效、经营方面的风险。在数字化审计背景下，亟需利用信息技术构建一种模式，借助来源于内外部多种信息系统不同描述维度的数据，实现严内控、强管理。
一、基于多源多维数据的审计模式
按照《国家电网公司大数据应用指导意见》要求，国网下辖的电网公司基本都实现了信息系统的全业务覆盖、多业务数据存储，为数字化审计打下了坚实基础。上海市电力公司审计中心在对核心业务领域开展数字化审计的基础上，拓宽审计视角，把非核心业务纳入审计范围，将基于多源、多维数据分析的审计模式延展至直属企业自有不动产审计领域，进一步发挥其效用并积累全业务领域应用经验，模式概念如图1所示。
（一）内部数据源
1.基础信息维度。获取各直属单位不动产电子台账。不动产台账须包含不动产名称、产权所属单位、不动产产证编号、不动产地址、建筑面积（面积）、对应银行账户、当前用途、实际使用单位等主要数据。对于具备条件的单位，抓取不动产权证扫描件电子档和不动产权证外观（外立面）照片电子档。要求被审计单位提供自有不动产管理机构设置及人员配置明细表，包含人员姓名、身份证号、职务岗位等数据。以上台账数据将与直属企业的自有不动产管理信息系统、ERP系统人力资源模块中的数据进行比对，验证数据质量。
2.运营状况维度。调用经济法律管理系统（以下简称经法系统）、财务管控系统、结算系统、ERP系统中的相关数据。从经法系统中获取的合同数据，如承办单位、承办时间，合同名称、合同内容、内容起止期间，不动产地点，合同价款金额、合同订立依据等，可与财务管控系统、结算系统、ERP系统中的收、付款数据与凭证比对。以核查租金的及时、足额收取情况为例，通过财务管控系统、ERP系统财务模块查询租赁收入明细，穿透明细查询具体凭证，并与上述经法系统中的数据进行核对，判断在约定租期内，租金是否按照合同约定价格足额、及时入账。
3.资产管理维度。调取ERP系统中年度预算数据及OA办公协同系统中的下达批复文件，结合其他内部系统中的相关数据，从以下三个角度对不动产进行分析。（1）取得或处置不动产的情况。从经法系统、ERP系统、结算系统中获取交易对方、处置时间、处置损益、处置价格、评估报告影像及批复电子档、出售时账面余值、获取时入账价值、投资性不动产以公允值计量的时间、相关批复、公允价值评估方式等数据，核实不动产的取得或处分是否合规、合理，是否符合企业利益。（2）保有不动产的情况。例如，核查物业维护事项，可从上述各系统中抓取年度预算中的物业费用（可含安保、清洁、绿化等内容）预算完成情况、物业承接单位、物业合同金额、合同订立依据等数据。又如，对于不动产改造、小型基建项目进行核查，可以从工程一体化、项目管理系统及上述其他系统中抓取项目名称、项目编号、项目批复、项目内容及规模、投资金额、实施单位、项目开竣工时间、项目结算时间、金额及依据等数据。（3）闲置不动产的盘活使用情况。可重点核查租赁情况，从上述各系统中抓取不动产出租的租赁面积、租赁合同起止时间、承租人、租赁合同金额及租赁价格、租赁价格评估报告（评估服务方、评估时间）等关键数据纳入分析。
4.规章制度维度。利用规章制度查询系统匹配审计事项关键字，获得与被审计事项及事项时间对应的内部规章制度和管理办法电子档，执行文字搜索，标记相关篇幅内容，作为审计规则辅助支撑依据。
（二）外部数据源
从企业外部数据源获得市场租赁价格维度数据。在远程内部审计中，锁定与待查不动产同地块、同类型的不动产，采用Python等高级程序设计语言，同时引用Requests、JSON、XPath等库，以不动产市场用户角色，对市面上专业不动产交易服务网站上的相关二手不动产租赁数据进行搜集，组成有限集且具代表性的样本（数量级根据需要可控制在百万、千万量级）。需重点搜集与待查不动产同一地块、类似属性、相似用途的不动产租赁挂牌价格等数据，作为辅助参考数据源。获得数据源后，对其进行数据清洗和数据项整理，依据数据规模采用CSV格式导出或导入轻量级数据库。在分析阶段，将不动产的面积、租赁价格数据做标准化（如归一化）处理后，使用聚类算法多次迭代计算，获得不动产样本的大致面积、租赁价格分类及每类可参照租赁价格的均值、质心。将待查不动产依据条件与上述计算结果进行对比，判断不动产租赁价格在同地域、同类型不动产中，是否定位于市场合理租赁价格区间内。过高、过低的租赁价格将作为审计工作进一步核查的线索。在后续核查中，还能通过第三方企业资信、工商信息查询系统了解交易对方的注册工商信息及法人信息，以判别是否存在关联交易等情况。
（三）审计模式运用要点
应当指出的是，基于多源多维数据的审计模式高度依赖于所用数据的真实性、完整性、准确性，对被审計单位相关业务的数据质量有一定要求。即便在电力行业内，不同企业的信息化建设推进程度不同，运用水平也不一，对于自有不动产管理这类非核心业务的相关数据保有质量和审计可用性情况更是不同。因此，在使用基于多源多维数据的审计模式时，企业内审部门需根据实际情况进行具体分析，与业务部门、科技信息部门紧密配合，总结出适应本企业的实施措施与技术手段，最大化发挥数字化审计的效果，有力识别与化解企业在自有不动产管理方面的风险。对于部分历史遗留重要文档以纸质形式存在的情形，数字化审计无法对业务所有内容进行全覆盖，现场审计与核实在现阶段仍是必不可缺的手段，与基于多源、多维数据审计模式的数字化远程审计互补。 二、多源多维审计模式在电网公司直属企业自有不动产领域的运用
（一）案例一：直属企业D所辖YH路A1号不动产
内审人员查询经法系统内合同订立数据及ERP财务系统内租金收入数据，发现该不动产同时存在两份租赁合同，一份合同备注“作废”，另一份有效的合同显示租赁方为G茶叶销售有限公司，租赁合同签订于2014年12月，合同中约定租期为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日。租赁价格评估报告影像数据显示，该房屋租赁价格估价报告由C资产评估服务有限公司出具。经查询外部系统中社会咨询机构工商及资质信息，C公司为第三方社会资产评估机构，具备相应的资产评估资质。该估价报告的评估基准日为2013年11月27日，有效期为1年。可见该估价报告在时效上无法作为此次租赁行为的租金定价依据。通过比对不同系统中的相关数据细节，发现了审计疑点。
（二）案例二：直属企业N所辖FDU路A2号不动产
内审人员查询内部系统发现，该不动产的租赁定价没有经第三方专业机构评估和企业内部调查分析，租金价格制定无依据，更未综合考虑不动产价值、所在地段、租赁市场行情等因素。利用特定算法程序，以不动产租赁市场客户角色，于2018年某月在某主流不动产交易网站，对该不动产所在的BC地块内所有挂牌出租、同种用途的不动产进行查询，搜集到1000—2000数据量的样本集。对样本集进行K-means聚类分析，得到特征近似的5个簇群（某次迭代的示意图如图2所示），并计算每个簇群的质心和单位面积日租金价格平均值作为参考。待查不动产租赁面积为200平方米，周边配套条件优越，故以簇团1作为对比参照。调取ERP系统财务模块内记录，与经法系统内对应租赁合同的相关数据对比，得出该不动产的当前租金为4.52元/平方米·日，明显低于簇团1的平均6—7元/平方米·日的出租价格。运用内、外系统数据源，经信息技术处理，分析合同金额、实际收入、市场价格水平，发现了审计疑点。
（三）案例三：直属企业J所辖LBG路A3、A4、A5号不动产
内审人员抽取经法系统内合同订立数据及ERP财务系统内租金收入数据，发现2016年J企业与H企业签订了为期一年的租赁合同，租赁对象为A3、A4、A5号不动产。在2017年租赁合同到期后，J企业仅就A3号不动产与H企业订立了租赁协议，ERP系统财务入账数据反映的租金收入情况与此吻合。内审人员对同地块、同用途不动产，采集外部系统市场租赁数据进行聚类分析，发现租赁合同锁定租金价格偏低，在进一步访问外部系统公众用户能够查阅的街景数据后发现，外部搜索引擎采集的2018年初LBG路街景数据显示LBG路A3、A4、A5为联排沿街铺面，街景照片中铺面经营方标志为H企业，意味着2016年至2018年初，H企業存在一直占用以上三处不动产的嫌疑，与经法系统内、ERP系统财务模块内数据矛盾。同时，内审人员查询外部系统获取H企业工商信息，将显示的H企业法人代表名称与ERP系统内J企业所有曾在册员工姓名比对后发现，H企业法人代表疑为J企业曾在职员工，表明H企业与J企业有某种联系，发现审计疑点。
（作者单位：国网上海市电力公司，邮政编码：200122，电子邮箱：2167766011@qq.com）
主要参考文献
黄志勇.浅析企业房屋出租业务的内部控制[J].商场现代化， 2010（5）
潘观明.绩效维度下行政单位房屋资产管理审计实践[J].中国内部审计， 2017（6）
邵宏楠.国企闲置房屋土地资产的规范化管理及盘活创收[J].经营与管理， 2016（6）
孙亮.内部审计如何促进集团公司高质量发展[J].中国内部审计， 2018（9）
余济荣.国企不动产资源管理的问题原因及解决对策[J].新会计， 2012（5）
张丽，李秀路.行政事业单位房屋租赁行为研究[J].财经问题研究， 2013（S1）
[关键词]多源多维数据 直属企业 不动产 审计模式
电力行业不动产及相关业务绝大多数情况下属非企业核心业务，国有电网公司的不动产有相当部分为其直属企业持有。不少企业往往投入资源与精力较少，管控力度低于核心主营业务领域，忽略了利用存在于内外部信息系统中的多种数据进行精益管理，管理方式粗放，不动产登记、处理程序、合同和协议、持续性动态管理等方面发生问题的可能性较高，易导致合法合规、提质增效、经营方面的风险。在数字化审计背景下，亟需利用信息技术构建一种模式，借助来源于内外部多种信息系统不同描述维度的数据，实现严内控、强管理。
一、基于多源多维数据的审计模式
按照《国家电网公司大数据应用指导意见》要求，国网下辖的电网公司基本都实现了信息系统的全业务覆盖、多业务数据存储，为数字化审计打下了坚实基础。上海市电力公司审计中心在对核心业务领域开展数字化审计的基础上，拓宽审计视角，把非核心业务纳入审计范围，将基于多源、多维数据分析的审计模式延展至直属企业自有不动产审计领域，进一步发挥其效用并积累全业务领域应用经验，模式概念如图1所示。
（一）内部数据源
1.基础信息维度。获取各直属单位不动产电子台账。不动产台账须包含不动产名称、产权所属单位、不动产产证编号、不动产地址、建筑面积（面积）、对应银行账户、当前用途、实际使用单位等主要数据。对于具备条件的单位，抓取不动产权证扫描件电子档和不动产权证外观（外立面）照片电子档。要求被审计单位提供自有不动产管理机构设置及人员配置明细表，包含人员姓名、身份证号、职务岗位等数据。以上台账数据将与直属企业的自有不动产管理信息系统、ERP系统人力资源模块中的数据进行比对，验证数据质量。
2.运营状况维度。调用经济法律管理系统（以下简称经法系统）、财务管控系统、结算系统、ERP系统中的相关数据。从经法系统中获取的合同数据，如承办单位、承办时间，合同名称、合同内容、内容起止期间，不动产地点，合同价款金额、合同订立依据等，可与财务管控系统、结算系统、ERP系统中的收、付款数据与凭证比对。以核查租金的及时、足额收取情况为例，通过财务管控系统、ERP系统财务模块查询租赁收入明细，穿透明细查询具体凭证，并与上述经法系统中的数据进行核对，判断在约定租期内，租金是否按照合同约定价格足额、及时入账。
3.资产管理维度。调取ERP系统中年度预算数据及OA办公协同系统中的下达批复文件，结合其他内部系统中的相关数据，从以下三个角度对不动产进行分析。（1）取得或处置不动产的情况。从经法系统、ERP系统、结算系统中获取交易对方、处置时间、处置损益、处置价格、评估报告影像及批复电子档、出售时账面余值、获取时入账价值、投资性不动产以公允值计量的时间、相关批复、公允价值评估方式等数据，核实不动产的取得或处分是否合规、合理，是否符合企业利益。（2）保有不动产的情况。例如，核查物业维护事项，可从上述各系统中抓取年度预算中的物业费用（可含安保、清洁、绿化等内容）预算完成情况、物业承接单位、物业合同金额、合同订立依据等数据。又如，对于不动产改造、小型基建项目进行核查，可以从工程一体化、项目管理系统及上述其他系统中抓取项目名称、项目编号、项目批复、项目内容及规模、投资金额、实施单位、项目开竣工时间、项目结算时间、金额及依据等数据。（3）闲置不动产的盘活使用情况。可重点核查租赁情况，从上述各系统中抓取不动产出租的租赁面积、租赁合同起止时间、承租人、租赁合同金额及租赁价格、租赁价格评估报告（评估服务方、评估时间）等关键数据纳入分析。
4.规章制度维度。利用规章制度查询系统匹配审计事项关键字，获得与被审计事项及事项时间对应的内部规章制度和管理办法电子档，执行文字搜索，标记相关篇幅内容，作为审计规则辅助支撑依据。
（二）外部数据源
从企业外部数据源获得市场租赁价格维度数据。在远程内部审计中，锁定与待查不动产同地块、同类型的不动产，采用Python等高级程序设计语言，同时引用Requests、JSON、XPath等库，以不动产市场用户角色，对市面上专业不动产交易服务网站上的相关二手不动产租赁数据进行搜集，组成有限集且具代表性的样本（数量级根据需要可控制在百万、千万量级）。需重点搜集与待查不动产同一地块、类似属性、相似用途的不动产租赁挂牌价格等数据，作为辅助参考数据源。获得数据源后，对其进行数据清洗和数据项整理，依据数据规模采用CSV格式导出或导入轻量级数据库。在分析阶段，将不动产的面积、租赁价格数据做标准化（如归一化）处理后，使用聚类算法多次迭代计算，获得不动产样本的大致面积、租赁价格分类及每类可参照租赁价格的均值、质心。将待查不动产依据条件与上述计算结果进行对比，判断不动产租赁价格在同地域、同类型不动产中，是否定位于市场合理租赁价格区间内。过高、过低的租赁价格将作为审计工作进一步核查的线索。在后续核查中，还能通过第三方企业资信、工商信息查询系统了解交易对方的注册工商信息及法人信息，以判别是否存在关联交易等情况。
（三）审计模式运用要点
应当指出的是，基于多源多维数据的审计模式高度依赖于所用数据的真实性、完整性、准确性，对被审計单位相关业务的数据质量有一定要求。即便在电力行业内，不同企业的信息化建设推进程度不同，运用水平也不一，对于自有不动产管理这类非核心业务的相关数据保有质量和审计可用性情况更是不同。因此，在使用基于多源多维数据的审计模式时，企业内审部门需根据实际情况进行具体分析，与业务部门、科技信息部门紧密配合，总结出适应本企业的实施措施与技术手段，最大化发挥数字化审计的效果，有力识别与化解企业在自有不动产管理方面的风险。对于部分历史遗留重要文档以纸质形式存在的情形，数字化审计无法对业务所有内容进行全覆盖，现场审计与核实在现阶段仍是必不可缺的手段，与基于多源、多维数据审计模式的数字化远程审计互补。 二、多源多维审计模式在电网公司直属企业自有不动产领域的运用
（一）案例一：直属企业D所辖YH路A1号不动产
内审人员查询经法系统内合同订立数据及ERP财务系统内租金收入数据，发现该不动产同时存在两份租赁合同，一份合同备注“作废”，另一份有效的合同显示租赁方为G茶叶销售有限公司，租赁合同签订于2014年12月，合同中约定租期为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日。租赁价格评估报告影像数据显示，该房屋租赁价格估价报告由C资产评估服务有限公司出具。经查询外部系统中社会咨询机构工商及资质信息，C公司为第三方社会资产评估机构，具备相应的资产评估资质。该估价报告的评估基准日为2013年11月27日，有效期为1年。可见该估价报告在时效上无法作为此次租赁行为的租金定价依据。通过比对不同系统中的相关数据细节，发现了审计疑点。
（二）案例二：直属企业N所辖FDU路A2号不动产
内审人员查询内部系统发现，该不动产的租赁定价没有经第三方专业机构评估和企业内部调查分析，租金价格制定无依据，更未综合考虑不动产价值、所在地段、租赁市场行情等因素。利用特定算法程序，以不动产租赁市场客户角色，于2018年某月在某主流不动产交易网站，对该不动产所在的BC地块内所有挂牌出租、同种用途的不动产进行查询，搜集到1000—2000数据量的样本集。对样本集进行K-means聚类分析，得到特征近似的5个簇群（某次迭代的示意图如图2所示），并计算每个簇群的质心和单位面积日租金价格平均值作为参考。待查不动产租赁面积为200平方米，周边配套条件优越，故以簇团1作为对比参照。调取ERP系统财务模块内记录，与经法系统内对应租赁合同的相关数据对比，得出该不动产的当前租金为4.52元/平方米·日，明显低于簇团1的平均6—7元/平方米·日的出租价格。运用内、外系统数据源，经信息技术处理，分析合同金额、实际收入、市场价格水平，发现了审计疑点。
（三）案例三：直属企业J所辖LBG路A3、A4、A5号不动产
内审人员抽取经法系统内合同订立数据及ERP财务系统内租金收入数据，发现2016年J企业与H企业签订了为期一年的租赁合同，租赁对象为A3、A4、A5号不动产。在2017年租赁合同到期后，J企业仅就A3号不动产与H企业订立了租赁协议，ERP系统财务入账数据反映的租金收入情况与此吻合。内审人员对同地块、同用途不动产，采集外部系统市场租赁数据进行聚类分析，发现租赁合同锁定租金价格偏低，在进一步访问外部系统公众用户能够查阅的街景数据后发现，外部搜索引擎采集的2018年初LBG路街景数据显示LBG路A3、A4、A5为联排沿街铺面，街景照片中铺面经营方标志为H企业，意味着2016年至2018年初，H企業存在一直占用以上三处不动产的嫌疑，与经法系统内、ERP系统财务模块内数据矛盾。同时，内审人员查询外部系统获取H企业工商信息，将显示的H企业法人代表名称与ERP系统内J企业所有曾在册员工姓名比对后发现，H企业法人代表疑为J企业曾在职员工，表明H企业与J企业有某种联系，发现审计疑点。
（作者单位：国网上海市电力公司，邮政编码：200122，电子邮箱：2167766011@qq.com）
主要参考文献
黄志勇.浅析企业房屋出租业务的内部控制[J].商场现代化， 2010（5）
潘观明.绩效维度下行政单位房屋资产管理审计实践[J].中国内部审计， 2017（6）
邵宏楠.国企闲置房屋土地资产的规范化管理及盘活创收[J].经营与管理， 2016（6）
孙亮.内部审计如何促进集团公司高质量发展[J].中国内部审计， 2018（9）
余济荣.国企不动产资源管理的问题原因及解决对策[J].新会计， 2012（5）
张丽，李秀路.行政事业单位房屋租赁行为研究[J].财经问题研究， 2013（S1）