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近几年来，三亚房地产业发展迅速，对经济增长的贡献突出，同时也提供了大量的财政收入，是推动三亚经济发展支柱产业之一。经过几年的快速发展，加之当前全国经济发展的新常态及产业宏观调控的新形势，三亚房地产业面临一些新情况和新问题。本文通过分析近几年三亚房地产业发展的情况、对三亚经济增长和财政收入的影响，再结合当前产业发展的宏观经济环境及今后影响房地产业发展的因素，探索三亚房地产业发展的定位和方向，提出未来房地产发展思路，以期促进房地产业可持续发展。
一、三亚房地产业发展情况
2009年以来，凭借环境气候等得天独厚的优势以及海南国际旅游岛建设的政策的推动下，三亚房地产业在自我发展和宏观调控中不断壮大，呈现较快发展的格局，成为推动三亚国民经济增长和财政收入的重要支撑。
（一）房地产开发投资增长快速
三亚得天独厚的气候、环境、旅游资源优势和房地产市场发展潜力吸引大批实力雄厚的房地产投资企业到三亚投资。2009年以来，三亚克服了金融危机等不利因素以及国家限贷、限购等宏观调控政策的影响，房地产开发投资规模保持稳定、快速增长态势，占固定资产投资的比重稳步提升。房地产开发投资额从2009年的97.89亿元增长到2014年的380.02亿元，年均增长30.7%，年均增速快于固定资产投资4.5个百分点;占固定资产投资的比重由2009年的46.3 %提升到2014年的60.4%。
（二）房地产开发企业资金充足
从三亚房地产开发投资的资金来源结构看，三亚房地产开发企业的资金充足。2009-2013年，三亚房地产开发投资资金到位率均达200%左右（2014年为175%）。其中，企业自筹资金和以预付款为主的其他资金来源占本年度资金的比例达70%以上（2014年为65%）。表明一是三亚市投资的房地产开发企业自身实力较为雄厚;二是已建商品房销售率较高，回笼资金减轻了房地产企业对银行贷款的依赖程度。
（三）房地产开发企业税收贡献大
随着三亚房地产业的快速发展，房地产业提供的税收不断增长，有力地拉动地方税收增长，是地方税收的增长的主要动力。2009-2014年，全市房地产业税收占地方税收的一半。五年间房地产业地方税收增长2.4倍，年均增长28.0%，增速高于全市地方税收增速4.7个百分点。
（四）房地产企业对经济增长影响大
近几年，三亚房地产业快速发展，房地产经济规模显著扩大，房地产业增加值占全市经济的比重居各行业之首，房地产业的发展在很大程度上决定全市经济的增长。从占比看，房地产业增加值占GDP比重從2009年的24.7%提高到2010年的32.2%，随后四年逐步降低，2014年降至19.4%，但占比仍居各行业之首。从增速看，2009-2010年房地产业增速均达20%以上，带动GDP呈现17%以上的高速增长;随后四年随着房地产增速明显回落，GDP增速同步放缓，GDP增速与房地产业发展趋势基本一致。
（五）商品房销售受政策波动明显
房地产业是易受政策影响的行业，宏观调控政策直接影响房地产行业的发展方向，而销售市场表现最敏感、最直接。总体来看，三亚房地产发展轨迹与国家宏观调控政策的走向一致，三亚商品房销售市场受政策影响波动明显。2009年，在2008年末央行进行年内第三次下调存贷款利率以及对购买商品住房免征一系列税收等有利房产销售的利好政策因素影响下，商品房销售呈高速增长态势，全年商品房销售面积达到114.50万平方米，同比增长48.2%。2010年，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，政策效应集聚释放，全年商品房销售面积同比增长23.0%。2011、2012年在国家出台新“国八条”、限贷限购等一系列从紧的宏观调控政策，商品房销售市场明显萎缩，两年商品房销售面积分别为79.13万平方米、61.68万平方米。2013年，三亚房地产市场刚性需求开始逐步释放，加之北方雾霾、严寒等恶劣天气愈演愈烈，三亚自然环境优势凸显，全市房地产市场需求旺盛，全年商品房销售面积达105.14平方米。2014年，国家更加注重房地产市场调控的稳定性，强调双向调控、分类指导，全国房地产市场观望情绪比较严重，在此大背景下，三亚全年商品房销售为93.99万平方米。
二、三亚房地产业发展面临的主要问题
（一）三亚土地资源稀缺。三亚可利用的土地资源稀缺，房地产业供地规模过大同时意味着发展旅游、现代服务业等产业的土地资源越少，不利于形成合理的、可持续发展的产业布局。
（二）房地产同质化程度高。目前，三亚房地产产品仍以居住地产为绝对主导。目前，三亚出商品住房销售面积占比约占八成左右，产权式酒店和酒店式公寓等经营性旅游地产的销售面积约占2成，商业、商务办公、文化教育等产业型地产极少。从资源利用角度来看，纯居住地产容易造成楼房空置浪费、基础设施浪费、公共服务设施浪费、管理成本增加;从财政收入来看，纯居住地产只产生一次性销售税收，不利于形成稳定持续的税源;从产业发展看，纯居住地产占比过大，不利于形成房地产与旅游、文化、商务等产业融合发展。
（三）商品房入住率低。三亚商品房销售主要面向全国市场，近90%的购房者来自岛外，与其他城市相比具有特殊性。主要是一方面三亚的自然资源和气候环境吸引岛外购房者来三亚置业;另一方面，相对三亚较低的居民收入而言，三亚商品房价格高，本地居民购买能力十分有限。岛外购房者购房主要是投资和养老过冬，每年仅有短暂时间的入住，有的甚至常年空置，造成三亚商品房入住率低。
（四）房地产住宅小区配套设施少。三亚以往开发的房地产项目，在配套设施上往往并不健全，小区停车场严重缺乏，特色街区不足，现代商业缺乏，购物环境欠佳，休闲娱乐和文化场馆需求缺口大，教育医疗配套如幼儿园、卫生室缺乏等问题突出。业主的消费和服务需求大部分依赖于城市公共设施，而目前三亚有限的公共资源和服务能力尚无法很好地满足这些需求，这在一定程度上限制了房地产业对城市消费的带动作用，同时也给城市公共资源和服务带来巨大的压力，极大地增加了城市管理的难度。 三、三亚房地产可持续发展的影响因素
未来三亚房地产业发展趋势，可从国家宏观调控政策和三亚房地产自身发展来解析。
（一）国家宏观调控政策。从国家层面看，全国经济发展步入新常态。今后很长一段时期内，在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。从调控目标看，政策调控以单一房价为目标变为以社会（住有所居）、经济（房地产市场稳定发展，与经济协调发展）、环境（生态绿色低碳）三重为目标。从政策导向看，抑制投资、投机性需求将是较为长期的政策导向，保民生、促发展、强功能将是今后国内房地产政策的基本落脚点。从调控手段看，未来更注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导，根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策;对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）三亚房地产自身发展。从长远来看，三亚独特的气候资源和良好的生态环境决定了三亚房地产业的发展潜力和前景。从近期看，尽管近年来，房地产市场整体吃紧，但三亚房地产行业大部分企业实力较强，对三亚市场抱有信心。未来三亚商品房需求来源主要有：城市化进程将会带来的商品房需求;新型服务业带来的如文化地产、养老地产、旅游地产、园区地产等需求;城市发展过程中旧城拆迁导致的住房需求;城市居民不断上升的改善性住房需求。但三亚房地产仍面临着一些问题，主要有：一是城市规模小导致的土地资源供求矛盾的问题。三亚城市规模小，建设用地少，加上三亚商品房存在与国内其他城市不同的特殊性，其主要面对的是全国市场。从长远看，三亚未来土地供应将小于需求，这是制约三亚房地产业可持续发展的关键性因素。二是房地产开发给环境保护带来较大压力。三亚优美的环境，宜人的气候让很多游客在游览完美丽的三亚后开始在三亚置业、居住，直接带动了三亚房地产业的发展。但城市居民的增长必须要消耗一定的资源，在超过三亚环境自身的承受能力之后，居民对资源的破坏就不可逆转，造成三亚环境资源等级的退化，将影响到三亚的房地产业发展。
四、未来三亚房地产业发展思路
（一）优化结构，发展产业地产。积极引导企业优化房地产业内部结构，将房地产业与产业结构调整结合起来，鼓励发展以度假酒店、主题酒店、休闲疗养度假区为代表的经营性房地产，重点培育和发展旅游综合体项目、商业、商务办公、文化教育等产业型地产，既是三亚产业结构调整的要求，也是三亚未来的房地产业发展方向。
1.丰富产品结构，促进经营性旅游地产的深度、专业化发展。一是以高端度假酒店、度假村为主体，严格控制低端酒店的发展，在多元化的基础上偏重高端产品，提升其品质和管理水平，促进高端酒店的规模化、品牌化和国际化。鼓励、规范产权式酒店的发展，使之成为三亚酒店产品的重要及特色组成部分。二是积极发展主题公园、游艇地产、邮轮码头等新兴旅游地产形式，满足高端度假旅游多元化的市场需求。着力打造旅游综合体项目，高标准建设囊括旅游六要素的大型主题度假村;充分利用温泉及热带生态资源，建立大型、国际水准的康体养生及医疗康复设施，既作为国际旅游的重要配套设施，也作为三亚度假养生旅游的重要旅游吸引物。
2.重点培育发展商业、商务办公、金融、会展、文化、创意等产业型地产。培育旅游配套服务性质的商业地产，着力打造购物城、地域风情商业街等特色旅游购物空间;与城区生活相结合，采取风情式街区的形式，建设具有三亚特色的步行街、购物街和特色美食街，体现滨水、滨海和旅游特色。打造配套设施齐全的专业性写字楼，培育发展总部经济;充分利用优美的自然风光和宜人的气候这些特有的热带滨海旅游资源，适度开发具有旅游度假性质的生态办公写字楼、以及创意办公区等。吸引国际高等学校或者研究机构落户三亚，在三亚设立分支机构，围绕国际化和旅游产业两个中心，打造旅游教育和交流的国际化平台。
3.对于已取得土地但未开工建设的纯居住型房地产项目，可制定财政、信贷、土地方面的优惠政策，引导和鼓励项目调整升级，控制纯住宅型地产，积极引导项目向产业地产、旅游地产调整。
（二）严格管控土地资源，科学规划地产蓝图。三亚房地产发展要基于有限的土地资源，控制规模，适度发展。按照科学发展观和坚持可持续发展的要求，健全以政府供给制约和引导需求的供地机制，强化政府对土地供应的调控能力。一是要严格控制房地产土地供应。要从土地供应这个源头抓起，由国土、规划、发改、房管、建设和旅游部门联合，加强土地利用总体规划对各业各类用地布局、规模、时序的调控，统筹安排各类用地。科学编制新增土地供应年度计划，大幅压缩纯居住型地產新增用地规模;优先保障经济适用住房、廉租住房建设的用地需求;优先保障国际旅游岛建设鼓励扶持类建设项目用地;优先保障旅游设施及配套、高新技术产业、教育医疗等社会事业、基础设施等项目用地。二是优先消化存量用地，盘活闲置土地。鼓励开发商积极消化近期重点开发地区的存量土地。根据相关规定以及通过实行新增经营性用地计划与消化存量土地挂钩的政策，结合延长开发建设时间、改变土地用地性质、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等办法，敦促盘活存量土地。
（三）鼓励利用旧城改造发展房地产项目。对于三亚城市发展来说，随着城市化进程快速推进，土地资源缺乏将成为制约城市发展的重大问题之一，可开发土地资源不足的问题也日益加剧。三亚可学习发达城市好的做法和经验，鼓励利用旧城改造发展房地产项目，走新开发项目同旧城改造并举的路子，既可以释放更多土地到市场，又可以改变城市面貌，改善群众居住条件，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现持续发展。
（四）着力提高物业管理、经营管理等一系列后续增值服务水平。
1.加大政府引导产权式酒店规范发展的力度。出台产权式酒店管理规范或行业标准，规范产权式酒店的管理是三亚亟待解决的问题。建议尽快出台产权式酒店规范管理办法，条件成熟时可以地方性法规或市政府规章形式制定相关立法，或扶持指导行业协会出台行业管理规范，积极引导，加快建立健全产权式酒店的规范化管理体制，以解决产权式酒店在主管部门、用地性质、规划设计、报建审批、产权办证、公共部分区分、维修与更新以及业主大会成立、回报与支付方式、免费住宿天数、财务公开与监管等经营管理、退出机制方面存在的一系列问题，切实推动产权式酒店依法有序发展。
2.着力提升物业管理水平。一是进一步完善政策措施。针对近几年来物业管理出现的新情况和新问题，进一步完善服务标准，着力解决政策法规滞后的问题。二是完善监管和评价机制。建立物管企业信息库，常态化、动态化地跟踪物管企业的服务质量、信用水平，并引入“黑名单”退出机制。建立由社区、业委会、业主和专家参与的评估机构，评价物管企业的服务质量和信用水平，并赋予评估机构必要的约束能力。提高物管企业组织化程度，鼓励其加入物业协会，进而发挥行业协会的指导作用。
（五）完善城市基础设施，加强城市管理，提升公共服务水平。第一，强化旅游配套服务设施的建设。加大对旅游配套服务设施的导向性投入，优先安排旅游景区景点及各类旅游度假区公共服务设施的建设，大的旅游项目建在哪里，政府的基础设施应尽快配套到那里，以改善旅游业发展环境;第二，着力于“服务游客、服务市民”的目标，加强城市管理，有力提升城市形象。围绕“让路于民”的目标，大力开展交通综合整治，严厉查处违法违章交通乱象，引导市民文明出行，强化城市交通管理。加大旅游服务市场监管力度，强化社会监督，着力推进旅游经营主体诚信建设;第三，采取积极有效的政策措施，引进国内外资金及知名机构，共同参与市政、医疗、疗养、教育、体育、娱乐、商业、商务等旅游配套设施的开发建设，逐步建立多元化、多层次的、与国际接轨的医疗康复保健体系和公共服务体系，优化度假环境，提高服务品质。
一、三亚房地产业发展情况
2009年以来，凭借环境气候等得天独厚的优势以及海南国际旅游岛建设的政策的推动下，三亚房地产业在自我发展和宏观调控中不断壮大，呈现较快发展的格局，成为推动三亚国民经济增长和财政收入的重要支撑。
（一）房地产开发投资增长快速
三亚得天独厚的气候、环境、旅游资源优势和房地产市场发展潜力吸引大批实力雄厚的房地产投资企业到三亚投资。2009年以来，三亚克服了金融危机等不利因素以及国家限贷、限购等宏观调控政策的影响，房地产开发投资规模保持稳定、快速增长态势，占固定资产投资的比重稳步提升。房地产开发投资额从2009年的97.89亿元增长到2014年的380.02亿元，年均增长30.7%，年均增速快于固定资产投资4.5个百分点;占固定资产投资的比重由2009年的46.3 %提升到2014年的60.4%。
（二）房地产开发企业资金充足
从三亚房地产开发投资的资金来源结构看，三亚房地产开发企业的资金充足。2009-2013年，三亚房地产开发投资资金到位率均达200%左右（2014年为175%）。其中，企业自筹资金和以预付款为主的其他资金来源占本年度资金的比例达70%以上（2014年为65%）。表明一是三亚市投资的房地产开发企业自身实力较为雄厚;二是已建商品房销售率较高，回笼资金减轻了房地产企业对银行贷款的依赖程度。
（三）房地产开发企业税收贡献大
随着三亚房地产业的快速发展，房地产业提供的税收不断增长，有力地拉动地方税收增长，是地方税收的增长的主要动力。2009-2014年，全市房地产业税收占地方税收的一半。五年间房地产业地方税收增长2.4倍，年均增长28.0%，增速高于全市地方税收增速4.7个百分点。
（四）房地产企业对经济增长影响大
近几年，三亚房地产业快速发展，房地产经济规模显著扩大，房地产业增加值占全市经济的比重居各行业之首，房地产业的发展在很大程度上决定全市经济的增长。从占比看，房地产业增加值占GDP比重從2009年的24.7%提高到2010年的32.2%，随后四年逐步降低，2014年降至19.4%，但占比仍居各行业之首。从增速看，2009-2010年房地产业增速均达20%以上，带动GDP呈现17%以上的高速增长;随后四年随着房地产增速明显回落，GDP增速同步放缓，GDP增速与房地产业发展趋势基本一致。
（五）商品房销售受政策波动明显
房地产业是易受政策影响的行业，宏观调控政策直接影响房地产行业的发展方向，而销售市场表现最敏感、最直接。总体来看，三亚房地产发展轨迹与国家宏观调控政策的走向一致，三亚商品房销售市场受政策影响波动明显。2009年，在2008年末央行进行年内第三次下调存贷款利率以及对购买商品住房免征一系列税收等有利房产销售的利好政策因素影响下，商品房销售呈高速增长态势，全年商品房销售面积达到114.50万平方米，同比增长48.2%。2010年，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，政策效应集聚释放，全年商品房销售面积同比增长23.0%。2011、2012年在国家出台新“国八条”、限贷限购等一系列从紧的宏观调控政策，商品房销售市场明显萎缩，两年商品房销售面积分别为79.13万平方米、61.68万平方米。2013年，三亚房地产市场刚性需求开始逐步释放，加之北方雾霾、严寒等恶劣天气愈演愈烈，三亚自然环境优势凸显，全市房地产市场需求旺盛，全年商品房销售面积达105.14平方米。2014年，国家更加注重房地产市场调控的稳定性，强调双向调控、分类指导，全国房地产市场观望情绪比较严重，在此大背景下，三亚全年商品房销售为93.99万平方米。
二、三亚房地产业发展面临的主要问题
（一）三亚土地资源稀缺。三亚可利用的土地资源稀缺，房地产业供地规模过大同时意味着发展旅游、现代服务业等产业的土地资源越少，不利于形成合理的、可持续发展的产业布局。
（二）房地产同质化程度高。目前，三亚房地产产品仍以居住地产为绝对主导。目前，三亚出商品住房销售面积占比约占八成左右，产权式酒店和酒店式公寓等经营性旅游地产的销售面积约占2成，商业、商务办公、文化教育等产业型地产极少。从资源利用角度来看，纯居住地产容易造成楼房空置浪费、基础设施浪费、公共服务设施浪费、管理成本增加;从财政收入来看，纯居住地产只产生一次性销售税收，不利于形成稳定持续的税源;从产业发展看，纯居住地产占比过大，不利于形成房地产与旅游、文化、商务等产业融合发展。
（三）商品房入住率低。三亚商品房销售主要面向全国市场，近90%的购房者来自岛外，与其他城市相比具有特殊性。主要是一方面三亚的自然资源和气候环境吸引岛外购房者来三亚置业;另一方面，相对三亚较低的居民收入而言，三亚商品房价格高，本地居民购买能力十分有限。岛外购房者购房主要是投资和养老过冬，每年仅有短暂时间的入住，有的甚至常年空置，造成三亚商品房入住率低。
（四）房地产住宅小区配套设施少。三亚以往开发的房地产项目，在配套设施上往往并不健全，小区停车场严重缺乏，特色街区不足，现代商业缺乏，购物环境欠佳，休闲娱乐和文化场馆需求缺口大，教育医疗配套如幼儿园、卫生室缺乏等问题突出。业主的消费和服务需求大部分依赖于城市公共设施，而目前三亚有限的公共资源和服务能力尚无法很好地满足这些需求，这在一定程度上限制了房地产业对城市消费的带动作用，同时也给城市公共资源和服务带来巨大的压力，极大地增加了城市管理的难度。 三、三亚房地产可持续发展的影响因素
未来三亚房地产业发展趋势，可从国家宏观调控政策和三亚房地产自身发展来解析。
（一）国家宏观调控政策。从国家层面看，全国经济发展步入新常态。今后很长一段时期内，在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。从调控目标看，政策调控以单一房价为目标变为以社会（住有所居）、经济（房地产市场稳定发展，与经济协调发展）、环境（生态绿色低碳）三重为目标。从政策导向看，抑制投资、投机性需求将是较为长期的政策导向，保民生、促发展、强功能将是今后国内房地产政策的基本落脚点。从调控手段看，未来更注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导，根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策;对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）三亚房地产自身发展。从长远来看，三亚独特的气候资源和良好的生态环境决定了三亚房地产业的发展潜力和前景。从近期看，尽管近年来，房地产市场整体吃紧，但三亚房地产行业大部分企业实力较强，对三亚市场抱有信心。未来三亚商品房需求来源主要有：城市化进程将会带来的商品房需求;新型服务业带来的如文化地产、养老地产、旅游地产、园区地产等需求;城市发展过程中旧城拆迁导致的住房需求;城市居民不断上升的改善性住房需求。但三亚房地产仍面临着一些问题，主要有：一是城市规模小导致的土地资源供求矛盾的问题。三亚城市规模小，建设用地少，加上三亚商品房存在与国内其他城市不同的特殊性，其主要面对的是全国市场。从长远看，三亚未来土地供应将小于需求，这是制约三亚房地产业可持续发展的关键性因素。二是房地产开发给环境保护带来较大压力。三亚优美的环境，宜人的气候让很多游客在游览完美丽的三亚后开始在三亚置业、居住，直接带动了三亚房地产业的发展。但城市居民的增长必须要消耗一定的资源，在超过三亚环境自身的承受能力之后，居民对资源的破坏就不可逆转，造成三亚环境资源等级的退化，将影响到三亚的房地产业发展。
四、未来三亚房地产业发展思路
（一）优化结构，发展产业地产。积极引导企业优化房地产业内部结构，将房地产业与产业结构调整结合起来，鼓励发展以度假酒店、主题酒店、休闲疗养度假区为代表的经营性房地产，重点培育和发展旅游综合体项目、商业、商务办公、文化教育等产业型地产，既是三亚产业结构调整的要求，也是三亚未来的房地产业发展方向。
1.丰富产品结构，促进经营性旅游地产的深度、专业化发展。一是以高端度假酒店、度假村为主体，严格控制低端酒店的发展，在多元化的基础上偏重高端产品，提升其品质和管理水平，促进高端酒店的规模化、品牌化和国际化。鼓励、规范产权式酒店的发展，使之成为三亚酒店产品的重要及特色组成部分。二是积极发展主题公园、游艇地产、邮轮码头等新兴旅游地产形式，满足高端度假旅游多元化的市场需求。着力打造旅游综合体项目，高标准建设囊括旅游六要素的大型主题度假村;充分利用温泉及热带生态资源，建立大型、国际水准的康体养生及医疗康复设施，既作为国际旅游的重要配套设施，也作为三亚度假养生旅游的重要旅游吸引物。
2.重点培育发展商业、商务办公、金融、会展、文化、创意等产业型地产。培育旅游配套服务性质的商业地产，着力打造购物城、地域风情商业街等特色旅游购物空间;与城区生活相结合，采取风情式街区的形式，建设具有三亚特色的步行街、购物街和特色美食街，体现滨水、滨海和旅游特色。打造配套设施齐全的专业性写字楼，培育发展总部经济;充分利用优美的自然风光和宜人的气候这些特有的热带滨海旅游资源，适度开发具有旅游度假性质的生态办公写字楼、以及创意办公区等。吸引国际高等学校或者研究机构落户三亚，在三亚设立分支机构，围绕国际化和旅游产业两个中心，打造旅游教育和交流的国际化平台。
3.对于已取得土地但未开工建设的纯居住型房地产项目，可制定财政、信贷、土地方面的优惠政策，引导和鼓励项目调整升级，控制纯住宅型地产，积极引导项目向产业地产、旅游地产调整。
（二）严格管控土地资源，科学规划地产蓝图。三亚房地产发展要基于有限的土地资源，控制规模，适度发展。按照科学发展观和坚持可持续发展的要求，健全以政府供给制约和引导需求的供地机制，强化政府对土地供应的调控能力。一是要严格控制房地产土地供应。要从土地供应这个源头抓起，由国土、规划、发改、房管、建设和旅游部门联合，加强土地利用总体规划对各业各类用地布局、规模、时序的调控，统筹安排各类用地。科学编制新增土地供应年度计划，大幅压缩纯居住型地產新增用地规模;优先保障经济适用住房、廉租住房建设的用地需求;优先保障国际旅游岛建设鼓励扶持类建设项目用地;优先保障旅游设施及配套、高新技术产业、教育医疗等社会事业、基础设施等项目用地。二是优先消化存量用地，盘活闲置土地。鼓励开发商积极消化近期重点开发地区的存量土地。根据相关规定以及通过实行新增经营性用地计划与消化存量土地挂钩的政策，结合延长开发建设时间、改变土地用地性质、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等办法，敦促盘活存量土地。
（三）鼓励利用旧城改造发展房地产项目。对于三亚城市发展来说，随着城市化进程快速推进，土地资源缺乏将成为制约城市发展的重大问题之一，可开发土地资源不足的问题也日益加剧。三亚可学习发达城市好的做法和经验，鼓励利用旧城改造发展房地产项目，走新开发项目同旧城改造并举的路子，既可以释放更多土地到市场，又可以改变城市面貌，改善群众居住条件，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现持续发展。
（四）着力提高物业管理、经营管理等一系列后续增值服务水平。
1.加大政府引导产权式酒店规范发展的力度。出台产权式酒店管理规范或行业标准，规范产权式酒店的管理是三亚亟待解决的问题。建议尽快出台产权式酒店规范管理办法，条件成熟时可以地方性法规或市政府规章形式制定相关立法，或扶持指导行业协会出台行业管理规范，积极引导，加快建立健全产权式酒店的规范化管理体制，以解决产权式酒店在主管部门、用地性质、规划设计、报建审批、产权办证、公共部分区分、维修与更新以及业主大会成立、回报与支付方式、免费住宿天数、财务公开与监管等经营管理、退出机制方面存在的一系列问题，切实推动产权式酒店依法有序发展。
2.着力提升物业管理水平。一是进一步完善政策措施。针对近几年来物业管理出现的新情况和新问题，进一步完善服务标准，着力解决政策法规滞后的问题。二是完善监管和评价机制。建立物管企业信息库，常态化、动态化地跟踪物管企业的服务质量、信用水平，并引入“黑名单”退出机制。建立由社区、业委会、业主和专家参与的评估机构，评价物管企业的服务质量和信用水平，并赋予评估机构必要的约束能力。提高物管企业组织化程度，鼓励其加入物业协会，进而发挥行业协会的指导作用。
（五）完善城市基础设施，加强城市管理，提升公共服务水平。第一，强化旅游配套服务设施的建设。加大对旅游配套服务设施的导向性投入，优先安排旅游景区景点及各类旅游度假区公共服务设施的建设，大的旅游项目建在哪里，政府的基础设施应尽快配套到那里，以改善旅游业发展环境;第二，着力于“服务游客、服务市民”的目标，加强城市管理，有力提升城市形象。围绕“让路于民”的目标，大力开展交通综合整治，严厉查处违法违章交通乱象，引导市民文明出行，强化城市交通管理。加大旅游服务市场监管力度，强化社会监督，着力推进旅游经营主体诚信建设;第三，采取积极有效的政策措施，引进国内外资金及知名机构，共同参与市政、医疗、疗养、教育、体育、娱乐、商业、商务等旅游配套设施的开发建设，逐步建立多元化、多层次的、与国际接轨的医疗康复保健体系和公共服务体系，优化度假环境，提高服务品质。