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摘 要:近年来我国房地产市场的繁荣推动了国民经济的增长，但是房价的非正常波动，房地产业呈不理性化发展的趋势令人堪忧。如何规范房地产市场，保持整个国民经济的健康发展，迫在眉睫。
关键词: 房地产市场 房价 宏观调控
在国民经济连续保持高速增长的发展态势下，我国的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，房地产的发展不但改善了投资环境和人民的居住条件，还为国家财政提供了巨大积累，并且带动了建筑业、金融业、建材业等众多产业的发展；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。
从经济发展的宏观阶段以及发达国家和地区的经验来看，房地产业作为基础产业是绝对性的，而作为支柱产业是相对性的，只是存在于一定的时期内。温家宝总理在十届人大第五次全体会议发表的政府工作报告中，明确指出了今后我国房地产行业调控策略和发展的方向，从而使我国此轮房地产宏观调控真正进入了战略转型和理性发展的新时期。
一、房地产市场的现状
（一）房地产价格上涨放缓，部分地区出现下滑态势
国家发改委、国家统计局公布的最新数据显示，2007年6月深圳的房价比去年均价上涨了70%，全国其他 70 个大中城市房屋售价同比、环比均继续上涨。但是从2007年10月至今，房价的上涨速度放缓，广东部分地区出现下滑的态势，深圳房价在2008年4月30日新开盘项目首次跌破了每平方米万元的大关。部分一线城市的房地产发展状况影响了二、三级城市的消费市场，使得目前我国部分地区居民购房的观望氛围比较浓厚。
从目前我国房地产业状况来看，全国大中城市房地产价格的不正常发展，已成为人们和政府关注的焦点。房地产业是关系国计民生的产业，房价增长过快不仅不利于社会的和谐稳定，使得“居者有其屋”难以实现，更对宏观经济的健康发展构成严重威胁。
（二）房价呈现出此起彼伏的变化效应
在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价上涨出现了涨跌轮动效应。进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却再次快速提高；而当北京2008年奥运会即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又加大了房价增长预期，使其开始上涨；但2007年10月至2008年5月，广东地区持续低迷，房价呈下跌的趋势，而北京上海则呈持续上涨发展态势。
特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发沿海地区房价上涨带来的更为严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。
（三）外资的投资战略转移，其投机性注入使得我国楼市风险加剧
随着我国对房地产业的宏观调控的不断深入和调控力度的不断加大，外商和外资在我国沿海地区和中心城市房地产投资成本上升和具备吸引力的项目减少的时候，已经开始在我国房地产发展的新时期进行房地产投资的战略转移。国家统计局的统计数据表明：2007年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去的单纯投资沿海地区和中心城市的房地产发展策略，开始向新兴城市和内陆城市转移。而且外商和外资的房地产投资领域也从过去较为单一的住宅和办公楼扩大至商业、物流和工业地产方面。
（四）房地产调控中保障性住房供应仍显不足
加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题，降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖，抑制房价的过快上涨。然而目前的情况是大部分地区房价偏离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。另外部分城市限价房购买条件太高，实际生活中有真正需求的人能够购房的太少。而限价房只有在与廉租房和经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用，单纯依靠限价房来调控房价是很难取得实际效果的。
二、我国房地产市场目前存在的问题
（一）房地产市场秩序混乱
一段时间以来，我国的房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效的治理，而一些投机商大量购置房产，再高价售出，推动房产需求只升不降，造成全国商品房空置面积居高不下，居民对房产的需求居高不下，这“两高”造成我国房地产业住房销售的假象。在某些城市，普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房空置积压，使得愈来愈高的买不起房的呼声和高能耗的豪宅、别墅的拔地而起形成矛盾。
（二）房地产金融市场不完善
房地产开发投资过分依赖银行。随着房地产开发热潮的不断上涨，银行贷款日益增多，房地产经营性欠款也一直水涨船高。2005年末，全国房地产不良贷款余额已经上升到1093亿元，居同行业排名第四。上海2008年第一季度欠税前三甲有两家就是房地产企业。如果不良资产继续增加，势必给金融业带来巨大的风险。
（三）部分城市房价上涨过快
部分一线城市房价的持续上涨，使普通工薪阶层对供不应求的中低价位经济适用房“望楼兴叹”。更为严重的是，消费者对房价继续攀升的心理预期，使得一时间购房需求激增，开发商借机哄抬楼价形成楼价继续上涨的恶性循环。
（四）宏观调控政策缺乏有效执行
我国地方政府在调控方面也存在“过当”或“失当”的问题。一是少数地方政府的地方保护主义使得市场的公平竞争机制得不到有效运行，导致垄断；二是我国没有完善的财产税法体系，造成资源配置无效和严重浪费，也成为投机购房的温床；三是土地交易的资金投向缺乏明确合理的规范。我国房地产开发中普遍存在的非法侵占，征用土地的现象得不到有效治理，政府监管不力。
三、规范当前房地产市场发展的建议
（一）强化地方政府对房地产市场调控的作用
在房地产市场中，土地供应是地方调节器，金融税收杠杆是中央遥控器，社会保障是社会稳定器，三者协调作用才能达到宏观调控的最佳结果。地方政府应对市场体制的房价规律有足够的认识，并且及时调整楼市调控思路。一是调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应中的比重，要增加低价位、中小套型商品房的建设用地的供应；二是完善住房保障体系，增加廉租房的供应，完善经济适用房的制度，加强对集资合作建房的管理，解决好低收入人群的住房困难；三是综合运用税收、金融贷款等经济手段，努力保持房地产价格的稳定，可以征收较高的开发投资税，从开发源头上进行控制，适当减少房地产业的利润，同时采取措施防止炒房。
（二）斟酌制定住房贷款政策
对居民个人而言，由于政府对抵押贷款的支持力度不减，个人住房消费信贷有肆意扩张的趋势。一方面要保证居民有房可住，另一方面又要限制利用大宗贷款投机购房。政府应该细化贷款政策, 宜对初次置业者与再次置业者区别对待，鼓励并帮助首次置业者购房； 还可以降低对房屋流通的税收，提高对保有房屋的税收，从而盘活闲置住房，降低购房者的成本。
（三）控制外资炒房
虽然还没有外企进入我国房地产业，但相关信息表明，国外资金早已在中国房地产市场上占有巨大的份额。外资进入我国房地产市场，有利于提高房地产行业的整体水平，也有利于拓展房地产企业融资渠道。但利弊同在，在正确引导外资为我国的房地产市场做出积极作用的同时，应严格限制国外“热钱”来抬高市场价格，保障房地产市场健康有序的发展。
一是采取适当措施限制外资进入房地产市场。目前，我国对境外资金购买国内房地产是作为一般贸易项目管理。应该尽快将外资购买国内房地产列为资本项目管理，在资本项目开放的前提下，选择独立的货币政策，实行浮动汇率制度，即使存在人民币升值压力，也可以有效防止房地产泡沫。可借鉴国际经验，按资本项目管理原则，对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范；同时，对房地产项目下违法违规资金加大查处力度，以抑制投机行为。
二是控制外债规模，减少外资的套利行为。外商投资企业应按照企业外资所占比例，外资实际到位比例来借用外债。转股设立的外商投资企业在外资转股款完全到位以前，禁止对外担保融资。对房地产开发和销售公司实行专门账户管理，明确结汇后的人民币款项直接支付开发商。同时，充分利用税收等工具，对外商房地产开发企业实行“两税合一”，对外资投资房地产增长较快的地区开征级差利得税，对购房持有时间少于规定时限即出售的征收营业税。
三是把外资引向生产性领域，同时加速发展直接融资渠道。通过加强金融基础设施建设，发展商业房地产市场，提高房地产资产证券化水平等手段，创造有利于国外长期投资者的市场环境，改变当前中国房地产市场上的外资主要以短期投机性投资为主的状况。
四是加强监管，完善信息披露。修改和制定有关房地产金融方面的法律法规，严查虚假进出口贸易，遏制国际游资非正常渠道流入，完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策。还需完善相关市场信息的披露，建立健全风险预警和规避机制。
（四）控制人民币升值对房地产市场的影响
为了克服人民币升值对房地产经济的冲击，避免出现房地产泡沫经济，促使我国房地产经济的持续和健康发展，可以从以下几点来进行防范。
1.加强银行监管，提升国家调控房地产市场和股票市场联动的能力。根据日本泡沫经济破裂的经验，日本的股市和楼市的联动效应加速了日本泡沫经济的破灭。所以我国应当充分认识股市和楼市的联动效应，加强银行等金融机构的监管，防止房地产市场泡沫的膨胀。
2.改革现行的外汇管理体制，完善外汇市场。推进以国有银行为主体的金融体系改革，建立灵活的市场汇率机制，推出新的外汇风险产品等一系列措施的组合。
3.建立风险预警机制，提升房地产投资者的风险防范能力。政府应支持金融机构建立风险预警机制，适时向投资者发出警告，公告有关市场信息，加强对投资者市场风险的教育，调整市场情绪，尽量化解大众的非理性行为。
参考文献：
[1]王炳．论我国房地产新政的现代性突破及完善．现代管理科学，2007（10）．
[2]邹备战．中国房地产发展状况及原因分析．经济金融观察，2007（9）．
[3]孙彬彬．外资进入与我国房地产市场的发展．商业时代，2007（15）．
关键词: 房地产市场 房价 宏观调控
在国民经济连续保持高速增长的发展态势下，我国的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，房地产的发展不但改善了投资环境和人民的居住条件，还为国家财政提供了巨大积累，并且带动了建筑业、金融业、建材业等众多产业的发展；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。
从经济发展的宏观阶段以及发达国家和地区的经验来看，房地产业作为基础产业是绝对性的，而作为支柱产业是相对性的，只是存在于一定的时期内。温家宝总理在十届人大第五次全体会议发表的政府工作报告中，明确指出了今后我国房地产行业调控策略和发展的方向，从而使我国此轮房地产宏观调控真正进入了战略转型和理性发展的新时期。
一、房地产市场的现状
（一）房地产价格上涨放缓，部分地区出现下滑态势
国家发改委、国家统计局公布的最新数据显示，2007年6月深圳的房价比去年均价上涨了70%，全国其他 70 个大中城市房屋售价同比、环比均继续上涨。但是从2007年10月至今，房价的上涨速度放缓，广东部分地区出现下滑的态势，深圳房价在2008年4月30日新开盘项目首次跌破了每平方米万元的大关。部分一线城市的房地产发展状况影响了二、三级城市的消费市场，使得目前我国部分地区居民购房的观望氛围比较浓厚。
从目前我国房地产业状况来看，全国大中城市房地产价格的不正常发展，已成为人们和政府关注的焦点。房地产业是关系国计民生的产业，房价增长过快不仅不利于社会的和谐稳定，使得“居者有其屋”难以实现，更对宏观经济的健康发展构成严重威胁。
（二）房价呈现出此起彼伏的变化效应
在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价上涨出现了涨跌轮动效应。进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却再次快速提高；而当北京2008年奥运会即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又加大了房价增长预期，使其开始上涨；但2007年10月至2008年5月，广东地区持续低迷，房价呈下跌的趋势，而北京上海则呈持续上涨发展态势。
特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发沿海地区房价上涨带来的更为严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。
（三）外资的投资战略转移，其投机性注入使得我国楼市风险加剧
随着我国对房地产业的宏观调控的不断深入和调控力度的不断加大，外商和外资在我国沿海地区和中心城市房地产投资成本上升和具备吸引力的项目减少的时候，已经开始在我国房地产发展的新时期进行房地产投资的战略转移。国家统计局的统计数据表明：2007年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去的单纯投资沿海地区和中心城市的房地产发展策略，开始向新兴城市和内陆城市转移。而且外商和外资的房地产投资领域也从过去较为单一的住宅和办公楼扩大至商业、物流和工业地产方面。
（四）房地产调控中保障性住房供应仍显不足
加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题，降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖，抑制房价的过快上涨。然而目前的情况是大部分地区房价偏离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。另外部分城市限价房购买条件太高，实际生活中有真正需求的人能够购房的太少。而限价房只有在与廉租房和经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用，单纯依靠限价房来调控房价是很难取得实际效果的。
二、我国房地产市场目前存在的问题
（一）房地产市场秩序混乱
一段时间以来，我国的房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效的治理，而一些投机商大量购置房产，再高价售出，推动房产需求只升不降，造成全国商品房空置面积居高不下，居民对房产的需求居高不下，这“两高”造成我国房地产业住房销售的假象。在某些城市，普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房空置积压，使得愈来愈高的买不起房的呼声和高能耗的豪宅、别墅的拔地而起形成矛盾。
（二）房地产金融市场不完善
房地产开发投资过分依赖银行。随着房地产开发热潮的不断上涨，银行贷款日益增多，房地产经营性欠款也一直水涨船高。2005年末，全国房地产不良贷款余额已经上升到1093亿元，居同行业排名第四。上海2008年第一季度欠税前三甲有两家就是房地产企业。如果不良资产继续增加，势必给金融业带来巨大的风险。
（三）部分城市房价上涨过快
部分一线城市房价的持续上涨，使普通工薪阶层对供不应求的中低价位经济适用房“望楼兴叹”。更为严重的是，消费者对房价继续攀升的心理预期，使得一时间购房需求激增，开发商借机哄抬楼价形成楼价继续上涨的恶性循环。
（四）宏观调控政策缺乏有效执行
我国地方政府在调控方面也存在“过当”或“失当”的问题。一是少数地方政府的地方保护主义使得市场的公平竞争机制得不到有效运行，导致垄断；二是我国没有完善的财产税法体系，造成资源配置无效和严重浪费，也成为投机购房的温床；三是土地交易的资金投向缺乏明确合理的规范。我国房地产开发中普遍存在的非法侵占，征用土地的现象得不到有效治理，政府监管不力。
三、规范当前房地产市场发展的建议
（一）强化地方政府对房地产市场调控的作用
在房地产市场中，土地供应是地方调节器，金融税收杠杆是中央遥控器，社会保障是社会稳定器，三者协调作用才能达到宏观调控的最佳结果。地方政府应对市场体制的房价规律有足够的认识，并且及时调整楼市调控思路。一是调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应中的比重，要增加低价位、中小套型商品房的建设用地的供应；二是完善住房保障体系，增加廉租房的供应，完善经济适用房的制度，加强对集资合作建房的管理，解决好低收入人群的住房困难；三是综合运用税收、金融贷款等经济手段，努力保持房地产价格的稳定，可以征收较高的开发投资税，从开发源头上进行控制，适当减少房地产业的利润，同时采取措施防止炒房。
（二）斟酌制定住房贷款政策
对居民个人而言，由于政府对抵押贷款的支持力度不减，个人住房消费信贷有肆意扩张的趋势。一方面要保证居民有房可住，另一方面又要限制利用大宗贷款投机购房。政府应该细化贷款政策, 宜对初次置业者与再次置业者区别对待，鼓励并帮助首次置业者购房； 还可以降低对房屋流通的税收，提高对保有房屋的税收，从而盘活闲置住房，降低购房者的成本。
（三）控制外资炒房
虽然还没有外企进入我国房地产业，但相关信息表明，国外资金早已在中国房地产市场上占有巨大的份额。外资进入我国房地产市场，有利于提高房地产行业的整体水平，也有利于拓展房地产企业融资渠道。但利弊同在，在正确引导外资为我国的房地产市场做出积极作用的同时，应严格限制国外“热钱”来抬高市场价格，保障房地产市场健康有序的发展。
一是采取适当措施限制外资进入房地产市场。目前，我国对境外资金购买国内房地产是作为一般贸易项目管理。应该尽快将外资购买国内房地产列为资本项目管理，在资本项目开放的前提下，选择独立的货币政策，实行浮动汇率制度，即使存在人民币升值压力，也可以有效防止房地产泡沫。可借鉴国际经验，按资本项目管理原则，对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范；同时，对房地产项目下违法违规资金加大查处力度，以抑制投机行为。
二是控制外债规模，减少外资的套利行为。外商投资企业应按照企业外资所占比例，外资实际到位比例来借用外债。转股设立的外商投资企业在外资转股款完全到位以前，禁止对外担保融资。对房地产开发和销售公司实行专门账户管理，明确结汇后的人民币款项直接支付开发商。同时，充分利用税收等工具，对外商房地产开发企业实行“两税合一”，对外资投资房地产增长较快的地区开征级差利得税，对购房持有时间少于规定时限即出售的征收营业税。
三是把外资引向生产性领域，同时加速发展直接融资渠道。通过加强金融基础设施建设，发展商业房地产市场，提高房地产资产证券化水平等手段，创造有利于国外长期投资者的市场环境，改变当前中国房地产市场上的外资主要以短期投机性投资为主的状况。
四是加强监管，完善信息披露。修改和制定有关房地产金融方面的法律法规，严查虚假进出口贸易，遏制国际游资非正常渠道流入，完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策。还需完善相关市场信息的披露，建立健全风险预警和规避机制。
（四）控制人民币升值对房地产市场的影响
为了克服人民币升值对房地产经济的冲击，避免出现房地产泡沫经济，促使我国房地产经济的持续和健康发展，可以从以下几点来进行防范。
1.加强银行监管，提升国家调控房地产市场和股票市场联动的能力。根据日本泡沫经济破裂的经验，日本的股市和楼市的联动效应加速了日本泡沫经济的破灭。所以我国应当充分认识股市和楼市的联动效应，加强银行等金融机构的监管，防止房地产市场泡沫的膨胀。
2.改革现行的外汇管理体制，完善外汇市场。推进以国有银行为主体的金融体系改革，建立灵活的市场汇率机制，推出新的外汇风险产品等一系列措施的组合。
3.建立风险预警机制，提升房地产投资者的风险防范能力。政府应支持金融机构建立风险预警机制，适时向投资者发出警告，公告有关市场信息，加强对投资者市场风险的教育，调整市场情绪，尽量化解大众的非理性行为。
参考文献：
[1]王炳．论我国房地产新政的现代性突破及完善．现代管理科学，2007（10）．
[2]邹备战．中国房地产发展状况及原因分析．经济金融观察，2007（9）．
[3]孙彬彬．外资进入与我国房地产市场的发展．商业时代，2007（15）．