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摘要:本文主要论述了通过竣工结算审核作业指引,来规范项目公司与地产集团公司的竣工结算审核工作,从而达到事半功倍的效果。
关键词:竣工结算审核；数据库
Discussion on how to do well the estate company of completion settlement audit
Ma Xu
Abstract: This paper mainly discusses the completion settlement audit guidelines, to standardize the project company and the estate company of completion settlement verification work, so as to achieve a multiplier effect.
Key words: completion settlement verification; database technology scheme.
一、绪论
目前房地产业受国家限购等政策影响较大，市场低迷，项目能否盈利,成本控制工作十分关键,作为施工阶段成本控制的最后一环,结算审核的重要性也毋庸置疑。本人供职的公司成立于2002年，年销售额已由成立初期的几亿元增长到2010年的67亿元，随着公司由一家小型公司发展到一家中型公司，组织架构逐渐复杂。如何界定项目公司与集团公司的结算审核职责及深度，对项目竣工结算的顺利有序推进起到关键的作用。
二、竣工結算审核概述
1、竣工结算.指开发项目/各分项通过竣工验收合格后,由承包商/指定分包商/供应商依据合同约定提出的、并经造价咨询公司审核后，递交项目公司（或集团成本管理部）的开发项目建安工程最终估值[1]。
2、竣工结算目的[2]。工程竣工后，施工单位根据原施工图预算，加上补充修改预算（设计变更、材料调价、基础加深等允许调整部分）向建设单位办理结算，其意义在于调整工程计划，确定统计进度，考核基本建设投资使用情况，进行成本分析，目的是结清工程价款，作为施工单位和建设单位进行财务结算的依据。
3、竣工结算是施工阶段成本控制的最后一环。（1）调整上报审计流程，增加重复审计环节[3]，通过多次复核，来控制竣工结算造价，通过数据库建设为指导今后类似项目成本控制提供依据。（2）目前所供职公司基本是四级审核“工程部（竣工结算条件审核及现场情况说明）-造价咨询单位（全面复核）-项目成本部（抽查）-集团成本管理部（定性审查、定量抽查并做好数据库建设）”。
三、地产集团公司竣工结算审核作业指引
1、目的。明确总部成本管理部结算审核的要求。
2、适用范围。地产集团总部对项目公司提报的结算(已经过项目公司或造价咨询单位全面审核)审核。
3、编制结算审核计划。(1)督促项目公司及时提报结算计划（工程竣工验收完成后7日内），并在7日内完成结算计划的审批，转发项目公司执行。(2)结算审核计划（明确具体时间）及时限。依据审批过的结算计划（项目公司提报），编制结算审核计划。结算审核时限：项目公司提报结算审批资料至总部成本管理部经初审合格后（一周内），出具成本系统会签的结算复核报告（四周内），如需委托造价咨询单位审核的，审核时限执行汇编规定。
4、结算初审（资料齐全后开始正式审核）。(1)审核审批表填写是否正确无误；(2)审核结算是否超成本计划，如超成本计划项目成本部要分析原因，并附结算与成本计划子项的对比表及建筑面积、建造标准、施工范围等需对比项；(3)审核竣工结算资料是否齐全、合规（是否有结算资料移交表、竣工验收报告等）；已移交物业的项目要有物业部门出具的是否存在质量问题的说明，及相关施工单位的整改措施、针对存在质量问题的扣款承诺（扣款额需经项目公司、物业部门出书面核定意见）；(4)是否提报数据库资料；(5)是否有结算审核情况说明（项目公司在结算审核中都做了哪些工作，存在主要争议项是如何解决的）；(6)总包工程有预算的，必须附预算；对于固定单价合同，预结算要有对比表（依据投标报价表格式将预结算数量、价格进行对比；结算增加的子项按变更、签证等分类单独列出汇总）；咨询单位计算底稿（必须编页码），并提供电子版算量文件；(7)工程结算审价承诺书。
5、结算审核要点。（1）审核人应详细审阅项目/分项合同文本，了解合同范围、与其他承包商之间的界面划分、计价模式等。（2）结算范围/内容及计价标准与合同约定相一致；竣工图纸所示的工程量与实际完成相一致（必要时可踏勘现场）；完成的工程/服务、供应的物料、设备必须符合合同约定的质量要求并通过验收。（3）价格复核：1）费率合同要审核取费标准：建筑工程类别是否符合合同的约定；取费的程序与基数是否符合有关规定，有无违反合同约定及相关规定的取费；人工单价、措施费及利润让利等情况需按承包合同的约定执行。2）审核单价：竣工结算所列各分项工程单价是否符合承包合同的约定，固定单价计取的准确性或定额单价的合理、合规性；其名称、规格、计量单位和所包含的工程内容是否与合同或单位估价表相一致；单价换算，首先要审查换算的分项工程是否是合同/定额中允许换算的，再审查换算是否正确；补充合同单价/定额和单位估价表，要审查补充定额的编制是否符合编制原则，单位估价表计算是否正确；甲分包工程总包管理费的计取基数是否合理。3）甲供料扣款及核销。采用定额计价时，需在税后扣回甲供料定额预算价格；甲方供应数量与工程实际用量存在差异时，需进行材料核销，超供部分应按合同约定扣回（若合同无约定，按供应价扣回）。4）甲方代缴代扣。若存在甲方代缴代扣项目的（如工程水电费等），审核人应进行复核。5）合同约定的奖罚款。若依据合同约定，存在各类奖罚款的（如质量、工期等），审核人应进行复核。6）工程保修金预留。根据合同约定，审核人应对工程保修金进行计算并预留。7）算术校对。所有结算在甲乙双方（委托第三方的需第三方）签字盖章前，必须经算术校对。（4）工程量复核：利用预算(无预算按数据库资料或经验指标含量)，对主要工程量每平方米含量进行一次初步复核，以确定其是否在合理区间内；根据工作安排定期/不定期，利用统筹法审核平面及垂直面相关数据的合理性、正确性；逐层或选择典型楼层（地库、裙房、标准层、屋面层），复核柱、梁、楼板、剪力墙之砼（m3/m2）、钢筋（kg/ m3砼、kg/ m2建面）含量指标的合理性；对于结算（总包、精装、景观、外檐工程等）指标含量偏离数据库或经验值较大的，可申请委托造价咨询单位对结算进行全面复核。
6、结算审核发现问题处理步骤及注意事项。（1）与项目公司结算审核人员沟通确认审核中发现问题需修正的依据；（2）经确认地结算需修改项，由项目公司成本管理部通知结算原报单位及造价咨询单位进行修正；若结算原报单位同意修正，就通知造价咨询单位对结算进行修正；若结算原报单位不同意修正，阐明我方对结算存在问题的处理意见，通知项目公司及时发函给结算原报单位；（3）结算竣工备案、利润决算、税务清算，应把握好结算审核的策略和节奏。
7、结算复核成果文件。（1）结算复核情况说明；（2）结算按制度规定在集团审批完成后，留一套完整的竣工结算资料在地产集团成本管理部存档。
四、数据库：提供各类物业建安造价指标及工程量含量数据，以支持
1、前期成本规划的编制；
2、限额设计控制指标的确定；
3、“三算”校审管理；
4、对设计的经济合理性评判。
五、结论与展望
随着地产集团规模的不断扩大，城市公司、区域公司的诞生，地产集团对结算的管理将倾向于结算审核流程制度的制定与监督；对城市公司、区域公司结算定期或不定期进行审计等方面，只有把握好集团公司与项目公司、城市公司、区域公司结算审核工作的中心及工作分界，才能事半功倍的做好结算审核工作。
参考文献
1、赵丰，《成本决胜论》，东南大学出版社，2010年
2、张月明，赵乐宁，王明芳，张瑞萍，《工程量清单计价及示例》，中国建筑工业出版社，2004年
3、决策资源房地产研究中心，《房地产成本控制方法》，大连理工大学出版社，2007年
关键词:竣工结算审核；数据库
Discussion on how to do well the estate company of completion settlement audit
Ma Xu
Abstract: This paper mainly discusses the completion settlement audit guidelines, to standardize the project company and the estate company of completion settlement verification work, so as to achieve a multiplier effect.
Key words: completion settlement verification; database technology scheme.
一、绪论
目前房地产业受国家限购等政策影响较大，市场低迷，项目能否盈利,成本控制工作十分关键,作为施工阶段成本控制的最后一环,结算审核的重要性也毋庸置疑。本人供职的公司成立于2002年，年销售额已由成立初期的几亿元增长到2010年的67亿元，随着公司由一家小型公司发展到一家中型公司，组织架构逐渐复杂。如何界定项目公司与集团公司的结算审核职责及深度，对项目竣工结算的顺利有序推进起到关键的作用。
二、竣工結算审核概述
1、竣工结算.指开发项目/各分项通过竣工验收合格后,由承包商/指定分包商/供应商依据合同约定提出的、并经造价咨询公司审核后，递交项目公司（或集团成本管理部）的开发项目建安工程最终估值[1]。
2、竣工结算目的[2]。工程竣工后，施工单位根据原施工图预算，加上补充修改预算（设计变更、材料调价、基础加深等允许调整部分）向建设单位办理结算，其意义在于调整工程计划，确定统计进度，考核基本建设投资使用情况，进行成本分析，目的是结清工程价款，作为施工单位和建设单位进行财务结算的依据。
3、竣工结算是施工阶段成本控制的最后一环。（1）调整上报审计流程，增加重复审计环节[3]，通过多次复核，来控制竣工结算造价，通过数据库建设为指导今后类似项目成本控制提供依据。（2）目前所供职公司基本是四级审核“工程部（竣工结算条件审核及现场情况说明）-造价咨询单位（全面复核）-项目成本部（抽查）-集团成本管理部（定性审查、定量抽查并做好数据库建设）”。
三、地产集团公司竣工结算审核作业指引
1、目的。明确总部成本管理部结算审核的要求。
2、适用范围。地产集团总部对项目公司提报的结算(已经过项目公司或造价咨询单位全面审核)审核。
3、编制结算审核计划。(1)督促项目公司及时提报结算计划（工程竣工验收完成后7日内），并在7日内完成结算计划的审批，转发项目公司执行。(2)结算审核计划（明确具体时间）及时限。依据审批过的结算计划（项目公司提报），编制结算审核计划。结算审核时限：项目公司提报结算审批资料至总部成本管理部经初审合格后（一周内），出具成本系统会签的结算复核报告（四周内），如需委托造价咨询单位审核的，审核时限执行汇编规定。
4、结算初审（资料齐全后开始正式审核）。(1)审核审批表填写是否正确无误；(2)审核结算是否超成本计划，如超成本计划项目成本部要分析原因，并附结算与成本计划子项的对比表及建筑面积、建造标准、施工范围等需对比项；(3)审核竣工结算资料是否齐全、合规（是否有结算资料移交表、竣工验收报告等）；已移交物业的项目要有物业部门出具的是否存在质量问题的说明，及相关施工单位的整改措施、针对存在质量问题的扣款承诺（扣款额需经项目公司、物业部门出书面核定意见）；(4)是否提报数据库资料；(5)是否有结算审核情况说明（项目公司在结算审核中都做了哪些工作，存在主要争议项是如何解决的）；(6)总包工程有预算的，必须附预算；对于固定单价合同，预结算要有对比表（依据投标报价表格式将预结算数量、价格进行对比；结算增加的子项按变更、签证等分类单独列出汇总）；咨询单位计算底稿（必须编页码），并提供电子版算量文件；(7)工程结算审价承诺书。
5、结算审核要点。（1）审核人应详细审阅项目/分项合同文本，了解合同范围、与其他承包商之间的界面划分、计价模式等。（2）结算范围/内容及计价标准与合同约定相一致；竣工图纸所示的工程量与实际完成相一致（必要时可踏勘现场）；完成的工程/服务、供应的物料、设备必须符合合同约定的质量要求并通过验收。（3）价格复核：1）费率合同要审核取费标准：建筑工程类别是否符合合同的约定；取费的程序与基数是否符合有关规定，有无违反合同约定及相关规定的取费；人工单价、措施费及利润让利等情况需按承包合同的约定执行。2）审核单价：竣工结算所列各分项工程单价是否符合承包合同的约定，固定单价计取的准确性或定额单价的合理、合规性；其名称、规格、计量单位和所包含的工程内容是否与合同或单位估价表相一致；单价换算，首先要审查换算的分项工程是否是合同/定额中允许换算的，再审查换算是否正确；补充合同单价/定额和单位估价表，要审查补充定额的编制是否符合编制原则，单位估价表计算是否正确；甲分包工程总包管理费的计取基数是否合理。3）甲供料扣款及核销。采用定额计价时，需在税后扣回甲供料定额预算价格；甲方供应数量与工程实际用量存在差异时，需进行材料核销，超供部分应按合同约定扣回（若合同无约定，按供应价扣回）。4）甲方代缴代扣。若存在甲方代缴代扣项目的（如工程水电费等），审核人应进行复核。5）合同约定的奖罚款。若依据合同约定，存在各类奖罚款的（如质量、工期等），审核人应进行复核。6）工程保修金预留。根据合同约定，审核人应对工程保修金进行计算并预留。7）算术校对。所有结算在甲乙双方（委托第三方的需第三方）签字盖章前，必须经算术校对。（4）工程量复核：利用预算(无预算按数据库资料或经验指标含量)，对主要工程量每平方米含量进行一次初步复核，以确定其是否在合理区间内；根据工作安排定期/不定期，利用统筹法审核平面及垂直面相关数据的合理性、正确性；逐层或选择典型楼层（地库、裙房、标准层、屋面层），复核柱、梁、楼板、剪力墙之砼（m3/m2）、钢筋（kg/ m3砼、kg/ m2建面）含量指标的合理性；对于结算（总包、精装、景观、外檐工程等）指标含量偏离数据库或经验值较大的，可申请委托造价咨询单位对结算进行全面复核。
6、结算审核发现问题处理步骤及注意事项。（1）与项目公司结算审核人员沟通确认审核中发现问题需修正的依据；（2）经确认地结算需修改项，由项目公司成本管理部通知结算原报单位及造价咨询单位进行修正；若结算原报单位同意修正，就通知造价咨询单位对结算进行修正；若结算原报单位不同意修正，阐明我方对结算存在问题的处理意见，通知项目公司及时发函给结算原报单位；（3）结算竣工备案、利润决算、税务清算，应把握好结算审核的策略和节奏。
7、结算复核成果文件。（1）结算复核情况说明；（2）结算按制度规定在集团审批完成后，留一套完整的竣工结算资料在地产集团成本管理部存档。
四、数据库：提供各类物业建安造价指标及工程量含量数据，以支持
1、前期成本规划的编制；
2、限额设计控制指标的确定；
3、“三算”校审管理；
4、对设计的经济合理性评判。
五、结论与展望
随着地产集团规模的不断扩大，城市公司、区域公司的诞生，地产集团对结算的管理将倾向于结算审核流程制度的制定与监督；对城市公司、区域公司结算定期或不定期进行审计等方面，只有把握好集团公司与项目公司、城市公司、区域公司结算审核工作的中心及工作分界，才能事半功倍的做好结算审核工作。
参考文献
1、赵丰，《成本决胜论》，东南大学出版社，2010年
2、张月明，赵乐宁，王明芳，张瑞萍，《工程量清单计价及示例》，中国建筑工业出版社，2004年
3、决策资源房地产研究中心，《房地产成本控制方法》，大连理工大学出版社，2007年