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（天津外国语大学研究生院，天津 300202）
【摘要】：美国并非不炒房，美国有其热门的炒房模式--房屋重建（House Flipping），其本质是低价购入旧房，修缮后高价售出。随着美国经济恢复，美国房屋翻修活动有所回升，其总体比例低而平稳，但美国炒房客所发挥的不同角色会对房地产经济态势产生云泥之别的效果。
【关键词】：炒房客；房屋重建（House Flipping）；中间人；投机者
1. 引言
继2000年到2006年房地产的一派欣欣向荣景象后，美国房价连续5年大幅下跌，在2007年房地产泡沫产生，美国房地产业暴露出十分鲜明的“繁荣与萧条”经济循环周期现象，对美国金融市场和整体经济的稳定性造成了巨大的困扰，与之紧密相关的无疑是活跃在美国市场中广泛的房产投资活动，其中不乏包括一些炒房活动。
对此，许多国内外研究者展开相关研究。中国部分学者认为“由于美国每年要开征高昂的房产税，所以美国人不炒房”[1]。然而，事实并非如此。美国一部分研究人员认为在近期的美国房地产盛况后期，涌现的大量的业余和非理性投资者是引发美国房地产泡沫的重要原因[2]。崔金旭（Jin Wook Choi）等人认为“在泡沫产生前期，美国房地产必然有庞大的交易量，而炒房客作为重要的投资群体，他们在此次交易中必然发挥了举足轻重的作用”[3]。
纵观国内外的相关研究，尚没有关于美国炒房客基本情况的研究。因此，本文将介绍美国最常见炒房模式的情况和影响，使中国读者对美国炒房客有一个基本的认识。
2.美国普遍炒房模式
房地产仍然是美国的一大投资領域，根据知名民意测验调查公司-盖普洛2017年4月发布的数据显示，随着美国房价回升，34%的美国人认为房地产是最佳的长期投资方式[4]。美国房地产投资形式多种多样，其中之一便是房屋翻修，指购房者低价购入旧房，再高价卖出。
由于一般购房者缺乏足够的精力和财力去修缮房屋，且绝大多数传统抵押贷款人也需要在低耗、便利的条件下拥有自己的庇护所，而修缮后的房屋恰好满足上述人的要求，因此此类炒房模式在美国拥有一定的市场。近期美国炒房呈现平稳谨慎态势。根据美国一大融资数据库ATTOM DATA Solutions 所发行的数据显示，2016年美国约有193009所单户住宅和公寓被翻修后倒卖，占据美国总单户住宅销售的5.7%[5]。
3.美国炒房有何利弊
美国炒房客的角色具有严重的不确定性，他们可能作为理性中间人创造潜在的物质提升，加快资金流动性；也可能作为非理性投机者，人为地哄抬房价，因此不同炒房者的行为会产生云泥之别的效果。
3.1 理性炒房
在美国理性炒房被视为是一个“高档化”的投资活动，不仅可增加财富价值还可鼓励人口转移，引入更多新人口和企业，给当地供应商创造更高的销售额，从而推动当地的经济发展。在21世纪初期，由于包括炒房者在内的大量房地产投资活动，美国加利福尼亚州的房地产价格高涨和充裕的工作机会吸引了许多财富追求者，许多加利福尼亚州人被迫迁移到亚利桑那州、内华达州等较不昂贵的地区。由于此次人口的大规模迁移，美国凤凰城等地区房价变得更加昂贵起来。
此类炒房活动可以增加当地政府的税收。美国各地方政府每年会根据房地产估价和相关税率对房地产所有人征收房产税，而且房价越贵，房产税越高。在房价稳定时期，房产税的多少依据购房价格决定，但经过旧房改造后，房屋增值，相应的房产税也会提高。
3.2 非理性炒房
利益驱使下，房屋翻修是最热门的投资趋势之一。在21世纪初期，美国联邦储备委员会为刺激经济增长，不断降低利率，极大刺激了房屋需求。高涨需求和有利的投资环境激发大量投资者进行房屋买卖，利益驱使性滋生众多投资者的非理性行为。据统计，大约有45，016起炒房交易活跃在市场之中，其中部分炒房者并与房地产估价师合作，人为抬高价格，获取高额利润[6]。
然而，房地产市场处于一定的经济循环周期机制中，投机者的活跃，使得房屋价格攀升至不可持续的水平，使供求状况发生转变，迫使房价暴跌，从而引发房地产泡沫。
4.结语
美国并非没有炒房客。随着美国经济恢复，美国旧房改造有所回升，但总体呈现平稳态势。美国炒房活动的性质取决于炒房客的理性与非理性。理性的炒房客，作为中间人可以创造潜在的物质提升、加快资金流动性、增加当地税收；非理性的炒房客，一般充当“投机者”的角色，人为的抬高房屋价格。
参考文献：
[1].董登新. 美国人为什么不“炒房”[J]. 广东：IT时代周刊，2010.
[2]. Coleman IV， Major， LaCour-Little， Michael and Vandell， Kerry D.Subprime Lending and the Housing Bubble： Tail Wags Dog [J]. San Diego： Journal of Housing Economics， 2008（17）： 272-290.
[3].Jin Man Lee and Jin Wook Choi1.The Role of House Flippers in a Boom and Bust Real Estate Market [J]. The Journal of Economic Asymmetries， 2011.
[4].Gallup. Americans Still Favor Real Estate for Long-Term Investment[EB/OL].
http：//www.gallup.com/poll/208820/americans-favor-real-estate-long-term-inv
estment.aspx？g_surce=real+estate&g_medium=search&g_campaign=tiles， 2017-04-
21.
[5].RealityTrac. U.S. Home Flipping Increases 3 Percent in 2016 to a 10-Year High [EB/OL].http：//www.realtytrac.com/news/real-estate-investing/2016-year-end-u-s-home-flipping-report/，2017-05-07.
[6]. Glaeser， E. L.A Nation of Gamblers： Real Estate Speculation and American History [J].American Economic Review： Papers & Proceedings， 2013.
【摘要】：美国并非不炒房，美国有其热门的炒房模式--房屋重建（House Flipping），其本质是低价购入旧房，修缮后高价售出。随着美国经济恢复，美国房屋翻修活动有所回升，其总体比例低而平稳，但美国炒房客所发挥的不同角色会对房地产经济态势产生云泥之别的效果。
【关键词】：炒房客；房屋重建（House Flipping）；中间人；投机者
1. 引言
继2000年到2006年房地产的一派欣欣向荣景象后，美国房价连续5年大幅下跌，在2007年房地产泡沫产生，美国房地产业暴露出十分鲜明的“繁荣与萧条”经济循环周期现象，对美国金融市场和整体经济的稳定性造成了巨大的困扰，与之紧密相关的无疑是活跃在美国市场中广泛的房产投资活动，其中不乏包括一些炒房活动。
对此，许多国内外研究者展开相关研究。中国部分学者认为“由于美国每年要开征高昂的房产税，所以美国人不炒房”[1]。然而，事实并非如此。美国一部分研究人员认为在近期的美国房地产盛况后期，涌现的大量的业余和非理性投资者是引发美国房地产泡沫的重要原因[2]。崔金旭（Jin Wook Choi）等人认为“在泡沫产生前期，美国房地产必然有庞大的交易量，而炒房客作为重要的投资群体，他们在此次交易中必然发挥了举足轻重的作用”[3]。
纵观国内外的相关研究，尚没有关于美国炒房客基本情况的研究。因此，本文将介绍美国最常见炒房模式的情况和影响，使中国读者对美国炒房客有一个基本的认识。
2.美国普遍炒房模式
房地产仍然是美国的一大投资領域，根据知名民意测验调查公司-盖普洛2017年4月发布的数据显示，随着美国房价回升，34%的美国人认为房地产是最佳的长期投资方式[4]。美国房地产投资形式多种多样，其中之一便是房屋翻修，指购房者低价购入旧房，再高价卖出。
由于一般购房者缺乏足够的精力和财力去修缮房屋，且绝大多数传统抵押贷款人也需要在低耗、便利的条件下拥有自己的庇护所，而修缮后的房屋恰好满足上述人的要求，因此此类炒房模式在美国拥有一定的市场。近期美国炒房呈现平稳谨慎态势。根据美国一大融资数据库ATTOM DATA Solutions 所发行的数据显示，2016年美国约有193009所单户住宅和公寓被翻修后倒卖，占据美国总单户住宅销售的5.7%[5]。
3.美国炒房有何利弊
美国炒房客的角色具有严重的不确定性，他们可能作为理性中间人创造潜在的物质提升，加快资金流动性；也可能作为非理性投机者，人为地哄抬房价，因此不同炒房者的行为会产生云泥之别的效果。
3.1 理性炒房
在美国理性炒房被视为是一个“高档化”的投资活动，不仅可增加财富价值还可鼓励人口转移，引入更多新人口和企业，给当地供应商创造更高的销售额，从而推动当地的经济发展。在21世纪初期，由于包括炒房者在内的大量房地产投资活动，美国加利福尼亚州的房地产价格高涨和充裕的工作机会吸引了许多财富追求者，许多加利福尼亚州人被迫迁移到亚利桑那州、内华达州等较不昂贵的地区。由于此次人口的大规模迁移，美国凤凰城等地区房价变得更加昂贵起来。
此类炒房活动可以增加当地政府的税收。美国各地方政府每年会根据房地产估价和相关税率对房地产所有人征收房产税，而且房价越贵，房产税越高。在房价稳定时期，房产税的多少依据购房价格决定，但经过旧房改造后，房屋增值，相应的房产税也会提高。
3.2 非理性炒房
利益驱使下，房屋翻修是最热门的投资趋势之一。在21世纪初期，美国联邦储备委员会为刺激经济增长，不断降低利率，极大刺激了房屋需求。高涨需求和有利的投资环境激发大量投资者进行房屋买卖，利益驱使性滋生众多投资者的非理性行为。据统计，大约有45，016起炒房交易活跃在市场之中，其中部分炒房者并与房地产估价师合作，人为抬高价格，获取高额利润[6]。
然而，房地产市场处于一定的经济循环周期机制中，投机者的活跃，使得房屋价格攀升至不可持续的水平，使供求状况发生转变，迫使房价暴跌，从而引发房地产泡沫。
4.结语
美国并非没有炒房客。随着美国经济恢复，美国旧房改造有所回升，但总体呈现平稳态势。美国炒房活动的性质取决于炒房客的理性与非理性。理性的炒房客，作为中间人可以创造潜在的物质提升、加快资金流动性、增加当地税收；非理性的炒房客，一般充当“投机者”的角色，人为的抬高房屋价格。
参考文献：
[1].董登新. 美国人为什么不“炒房”[J]. 广东：IT时代周刊，2010.
[2]. Coleman IV， Major， LaCour-Little， Michael and Vandell， Kerry D.Subprime Lending and the Housing Bubble： Tail Wags Dog [J]. San Diego： Journal of Housing Economics， 2008（17）： 272-290.
[3].Jin Man Lee and Jin Wook Choi1.The Role of House Flippers in a Boom and Bust Real Estate Market [J]. The Journal of Economic Asymmetries， 2011.
[4].Gallup. Americans Still Favor Real Estate for Long-Term Investment[EB/OL].
http：//www.gallup.com/poll/208820/americans-favor-real-estate-long-term-inv
estment.aspx？g_surce=real+estate&g_medium=search&g_campaign=tiles， 2017-04-
21.
[5].RealityTrac. U.S. Home Flipping Increases 3 Percent in 2016 to a 10-Year High [EB/OL].http：//www.realtytrac.com/news/real-estate-investing/2016-year-end-u-s-home-flipping-report/，2017-05-07.
[6]. Glaeser， E. L.A Nation of Gamblers： Real Estate Speculation and American History [J].American Economic Review： Papers & Proceedings， 2013.