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摘 要：房地产业在我国经济增长具有重要贡献，基于它的重要性，政府以宏观调控目标为指导，运用多项具体政策对房地产业的投资规模和发展规划进行引导。为促进政策更好地发挥效用，文章选取2007-2015年的季度数据，利用格兰杰因果分析进行实证检验，探究政府宏观调控对房地产市场规模的影响。结果表明：宏观调控中，税收政策的影响力度最大，土地政策次之。金融政策相对来说影响力度最弱，更偏向于长期影响。本文据此提出了三方面的政策建议：进一步完善税收政策；合理规划土地供应；加强金融监管。
关键词：房地产；宏观调控；市场规模；实证分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009 — 2234（2017）04 — 0077 — 03
一、房地产市场规模的发展现状
房地产行业是我国的支柱型产业，具有很强的联动效应，房地产业的规模扩张，可以促进国民经济的增长。但当房地产业过度扩张致使市场过热时，可能会导致投资过度集中，房价迅速攀升。根据国家统计局公布数据，我国房地产开发投资额从2000年的4984.05亿元增长到2015年的95978.85亿元，15年间增长了近20倍，年均复合增长率为21.79%。从政府的角度来说，房地产业的发展需要建立在满足人民生活需求的基础上。当市场规模的过度发展导致房价过高时，政府需要采取措施加以限制，消解投资过热的现象，使房价水平回落到合理区间。本文从政策作用机制角度出发，分析我国政府对房地产市场规模的调控影响，根据实证检验结果进行评价，并提出相应的政策建议。
二、影响房地产市场规模因素的文献综述
目前对影响房地产市场规模因素的研究主要侧重房地产市场规模与地区人口发展的关系，房地产市场规模与城市化的关系，房地产市场规模与经济增长的关系等方面。
在房地产市场规模与地区人口发展因素方面，龙奋杰、吴公樑（2003）利用我国31个大中城市2000年末的数据建立多元线性回归模型，证明直接影响房地产投资的人口因素中暂住人口对房地产投资的重要影响〔1〕。何薇、章恒全（2014）选取经济、社会、政策机制等三方面的驱动因素进行主成分回归分析，证实人口发展对房地产投资存在显著的驱动作用〔2〕。
在房地产市场规模与城市化因素方面，赵朋（2006）从理论上分析了房地产投资增长的两种效应对城市化水平影响，并通过一般均衡模型证实了房地产投资与城市化的正相关关系〔3〕。张立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省际面板数据进行实证研究，结果表明：全国层面上，其他影响因素一定时，空间城市化和资本城市化对房地产开发投资的影响远大于人口城市化〔4〕。
在房地产市场规模与经济增长因素方面，黄忠华、吴次芳等（2008）采用1997-2006年我国31个省市的面板数据，证明全国及区域层面房地产投资能够引起经济增长，并且相互影响〔5〕。潘涛、李敏等（2015）利用2000-2011年全国31个省市财政支出、房地产投资和经济增长的有关数据进行实证，研究表明房地产投资对经济增长具有明显的促进作用〔6〕。
根据以上研究结果，房地产市场规模的发展受多重因素的影响。而从我国产业发展的环境来说，政府宏观调控不可忽视。要全面总结房地产市场规模的影响因素，则需要结合对政府宏观调控作用的分析。
三、房地产市场规模主要政策作用机制
政府应对房地产规模过度扩张时，主要运用金融政策、土地政策、税收政策等手段，调节相关的市场需求状况、土地获取渠道、资金融通渠道，将行业的投资发展速度维持在合理程度，保证房地产行业的产品及价格能够贴合民生需求。
在市场需求状况中，购房者的需求受信贷税率等政策调控的影响。政府可以通过金融政策对个人住房贷款的投放量和额度进行调节，调控房地产企业的回笼资金量，影响房地产企业的发展规模。在税收政策方面，政府通过实行差别化税率，放宽首套房征税额度，提高二套房等的征税额度，以此挤出投机性需求。购房者消费资金是房地产企业后续运转资金的重要来源，通过政策调节购房者需求，可以起到控制房地产企业开发投资规模的作用。
在土地获取渠道，一般有“招拍挂”的方式〔7〕。为防止大型房地产企业过度囤积土地，政府通过调控土地供应量、用地途径，抑制土地储备过热。另外，房地产开发企业还会通过兼并重组来扩充土地占有量，实现规模化扩张。针对这种情况，政府通过制定并购重组规范来调控房地产行业的并购行为，合理分配土地资源。
在资金融通渠道，房地产企业融资主要来自银行贷款。一方面，政府运用信贷政策调整银行贷款利率、额度，调节整体融资环境，使房地产行业的融资规模合理化，防止资本过于集聚在房地产行业；另一方面，加强对融资来源的监管，限制非法渠道的资金进入房地产业融资范围，保证调控政策的实施效果。
四、多重政策影响房地产业市场规模的实证分析
结合上文，我国政府为实现房地产行业健康发展、资源配置效率提高的宏观调控目标，运用了税收、土地、金融等主要政策对房地產业的投资规模和发展规划进行引导性调控，保证房地产业市场规模的合理发展。接下来对政策影响房地产业市场规模的效果进行实证分析。
（一）变量数据的选取及单位根检验
本文收集了2007年到2015年的全国性季度数据，原始数据均源自中国建设银行网站以及中经网统计数据库。本文采用Eviews 8.0来进行格兰杰因果检验〔8〕。
政策方面，房地产税收政策调整选取全国房产税收入（简称PTR）进行表示；土地政策选取房地产开发企业土地购置面积（简称LPQ）作为政策变量；金融政策选取1-5年中长期贷款利率（简称LIR）作为变量。本文选取房地产开发企业投资完成额（简称RI）代表房地产市场规模，进行分析。
为了消除变量数据的异方差性，变量中的比率指标均乘以100，再对所有变量取自然对数，增加数据的稳定性，接下来的模型论证均采用经对数处理后的数据。 采用ADF检验法对4个变量展开单位根检验，判断各时间序列数据的平稳性。检验得知，4个變量均为一阶单整的数据，可以假设变量之间存在协整关系，接下来对这些变量展开协整性检验。
（二）协整性检验
本模型的构建涉及到4个变量，因此采用Johansen检验法进行协整检验，检验结果如表2。
根据表2内容所示，在5%的显著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四个变量之间存在着2个协整关系，这说明了房产税收入、土地购置量、中长期贷款利率与房地产投资额之间存在着长期稳定的经济关系。
将变量在检验中的协整系数标准化，可以得到如下方程式：
方程式体现了变量间的长期均衡关系，即房产税收入和土地购置量对房地产投资额产生正效应，而中长期贷款利率则对房地产投资额起负效应。并且根据方程，房产税收入对房地产投资额的助推作用即影响系数最大，土地购置量次之，中长期贷款利率的影响作用最小。
（三）格兰杰因果检验
结合单位根检验和协整检验结果，4项变量指标均为一阶单整时间序列，并存在协整关系，因此进行格兰杰因果检验，显著性水平取10%，滞后期取1-4，检验结果如下文。
据检验结果的F统计量和P值，对于PTR，仅在滞后1期时，PTR是RI的格兰杰原因；对于LPQ，在滞后1-4期时，LPQ是RI的格兰杰原因；对于LIR，仅在滞后4期时，LIR是RI的格兰杰原因。
也就是说，在相对较短的时期里（滞后1季），上一季房产税收入与土地购置量是影响当季房地产投资发展的因素；在相对较长的时期内（滞后4季），房产税收入、土地购置量、中长期利率三者与房地产投资额之间存在着显著的影响。结合上文的协整方程式，从长期来看，税收、土地、金融等政策都影响着房地产开发投资规模，并且政府在信贷等金融方面的调控会抑制房地产规模发展，而短期来看，政府在税收、土地方面的调控对房地产规模发展的效用更为显著。
五、政策建议
实证表明，政府宏观调控能够对房地产市场规模起到相应的调节作用。其中，税收政策和土地政策能在短期内实现一定的调控效果，也存在着长期效应；而结合金融政策，可以长时间的维护政策目标，起到理想的政策效果。
由此，本文从税收政策、土地政策、金融政策等宏观调控方面出发，提出以下政策建议：
第一，完善税收政策，适当调整税收优惠政策。政府在弥补保有环节税负空缺时，应减轻流通环节征税额度，促进住房资源的合理流动，以保证房地产开发与存量周转相结合，使市场规模控制在合理的水平内。同时，在房地产业发展过程中，若出现投资过热现象，政府应适当取消土地增值税、个人所得税等优惠政策，减少投机行为产生的便利条件。
第二，合理规划土地供应，实现土地的有效供给。政府应加强土地供应规划，注意与城市规划结合。合理供应住房建设用地同时，根据住房市场的去库存分化现象，进行分类调控，结合现状提升一二线城市土地供应量，减少三四线城市土地供应量。并根据当地供需状况扩大相应住房建设用地供应计划，以最大限度的实现政策目标。
第三，灵活运用利率杠杆，加强监管房地产企业的资金周转。政府应加强银行融资监管力度，对开发商项目贷款按低中高档类型住房进行区分，对于中低档住房实行利率优惠政策，对高档住房提高利率，并按情况扩大差别力度。同时，结合房地产业的发展现状分类调控，采取诸如提高一线城市信贷首付，降低三四线城市的首付比例等措施，提高政策调节的针对性。
〔参 考 文 献〕
〔1〕龙奋杰，吴公樑.城市人口对房地产投资的影响研究〔J〕.土木工程学报，2003，（09）：65-70.
〔2〕何薇，章恒全.基于主成分分析的房地产投资驱动力研究〔J〕.武汉理工大学学报：信息与管理工程版，2014，（02）：274-278.
〔3〕赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究〔J〕.华东经济管理，2006，（10）：37-40.
〔4〕张立新，秦俊武.城市化与房地产开发投资区域差异—基于动态面板数据模型的实证〔J〕.当
代财经，2014，（11）：103-110.
〔5〕黄忠华，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长—全国及区域层面的面板数据分析〔J〕.财贸经济，2008，（08）：56-60，72.
〔6〕潘涛，李敏.政府支出、房地产投资与经济增长—基于省际面板数据的实证分析〔J〕.工业技术经济，2015，（03）：138-144.
〔7〕吴振华，蒋红.房地产市场主体行为对土地价格的影响实证研究〔J〕.价格月刊，2015，（11）：
44-49.
〔8〕胡志宁.Stata/Eviews计量经济分析〔M〕.北京：中国人民大学出版社，2010：253-261.
〔责任编辑：孙玉婷〕
关键词：房地产；宏观调控；市场规模；实证分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009 — 2234（2017）04 — 0077 — 03
一、房地产市场规模的发展现状
房地产行业是我国的支柱型产业，具有很强的联动效应，房地产业的规模扩张，可以促进国民经济的增长。但当房地产业过度扩张致使市场过热时，可能会导致投资过度集中，房价迅速攀升。根据国家统计局公布数据，我国房地产开发投资额从2000年的4984.05亿元增长到2015年的95978.85亿元，15年间增长了近20倍，年均复合增长率为21.79%。从政府的角度来说，房地产业的发展需要建立在满足人民生活需求的基础上。当市场规模的过度发展导致房价过高时，政府需要采取措施加以限制，消解投资过热的现象，使房价水平回落到合理区间。本文从政策作用机制角度出发，分析我国政府对房地产市场规模的调控影响，根据实证检验结果进行评价，并提出相应的政策建议。
二、影响房地产市场规模因素的文献综述
目前对影响房地产市场规模因素的研究主要侧重房地产市场规模与地区人口发展的关系，房地产市场规模与城市化的关系，房地产市场规模与经济增长的关系等方面。
在房地产市场规模与地区人口发展因素方面，龙奋杰、吴公樑（2003）利用我国31个大中城市2000年末的数据建立多元线性回归模型，证明直接影响房地产投资的人口因素中暂住人口对房地产投资的重要影响〔1〕。何薇、章恒全（2014）选取经济、社会、政策机制等三方面的驱动因素进行主成分回归分析，证实人口发展对房地产投资存在显著的驱动作用〔2〕。
在房地产市场规模与城市化因素方面，赵朋（2006）从理论上分析了房地产投资增长的两种效应对城市化水平影响，并通过一般均衡模型证实了房地产投资与城市化的正相关关系〔3〕。张立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省际面板数据进行实证研究，结果表明：全国层面上，其他影响因素一定时，空间城市化和资本城市化对房地产开发投资的影响远大于人口城市化〔4〕。
在房地产市场规模与经济增长因素方面，黄忠华、吴次芳等（2008）采用1997-2006年我国31个省市的面板数据，证明全国及区域层面房地产投资能够引起经济增长，并且相互影响〔5〕。潘涛、李敏等（2015）利用2000-2011年全国31个省市财政支出、房地产投资和经济增长的有关数据进行实证，研究表明房地产投资对经济增长具有明显的促进作用〔6〕。
根据以上研究结果，房地产市场规模的发展受多重因素的影响。而从我国产业发展的环境来说，政府宏观调控不可忽视。要全面总结房地产市场规模的影响因素，则需要结合对政府宏观调控作用的分析。
三、房地产市场规模主要政策作用机制
政府应对房地产规模过度扩张时，主要运用金融政策、土地政策、税收政策等手段，调节相关的市场需求状况、土地获取渠道、资金融通渠道，将行业的投资发展速度维持在合理程度，保证房地产行业的产品及价格能够贴合民生需求。
在市场需求状况中，购房者的需求受信贷税率等政策调控的影响。政府可以通过金融政策对个人住房贷款的投放量和额度进行调节，调控房地产企业的回笼资金量，影响房地产企业的发展规模。在税收政策方面，政府通过实行差别化税率，放宽首套房征税额度，提高二套房等的征税额度，以此挤出投机性需求。购房者消费资金是房地产企业后续运转资金的重要来源，通过政策调节购房者需求，可以起到控制房地产企业开发投资规模的作用。
在土地获取渠道，一般有“招拍挂”的方式〔7〕。为防止大型房地产企业过度囤积土地，政府通过调控土地供应量、用地途径，抑制土地储备过热。另外，房地产开发企业还会通过兼并重组来扩充土地占有量，实现规模化扩张。针对这种情况，政府通过制定并购重组规范来调控房地产行业的并购行为，合理分配土地资源。
在资金融通渠道，房地产企业融资主要来自银行贷款。一方面，政府运用信贷政策调整银行贷款利率、额度，调节整体融资环境，使房地产行业的融资规模合理化，防止资本过于集聚在房地产行业；另一方面，加强对融资来源的监管，限制非法渠道的资金进入房地产业融资范围，保证调控政策的实施效果。
四、多重政策影响房地产业市场规模的实证分析
结合上文，我国政府为实现房地产行业健康发展、资源配置效率提高的宏观调控目标，运用了税收、土地、金融等主要政策对房地產业的投资规模和发展规划进行引导性调控，保证房地产业市场规模的合理发展。接下来对政策影响房地产业市场规模的效果进行实证分析。
（一）变量数据的选取及单位根检验
本文收集了2007年到2015年的全国性季度数据，原始数据均源自中国建设银行网站以及中经网统计数据库。本文采用Eviews 8.0来进行格兰杰因果检验〔8〕。
政策方面，房地产税收政策调整选取全国房产税收入（简称PTR）进行表示；土地政策选取房地产开发企业土地购置面积（简称LPQ）作为政策变量；金融政策选取1-5年中长期贷款利率（简称LIR）作为变量。本文选取房地产开发企业投资完成额（简称RI）代表房地产市场规模，进行分析。
为了消除变量数据的异方差性，变量中的比率指标均乘以100，再对所有变量取自然对数，增加数据的稳定性，接下来的模型论证均采用经对数处理后的数据。 采用ADF检验法对4个变量展开单位根检验，判断各时间序列数据的平稳性。检验得知，4个變量均为一阶单整的数据，可以假设变量之间存在协整关系，接下来对这些变量展开协整性检验。
（二）协整性检验
本模型的构建涉及到4个变量，因此采用Johansen检验法进行协整检验，检验结果如表2。
根据表2内容所示，在5%的显著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四个变量之间存在着2个协整关系，这说明了房产税收入、土地购置量、中长期贷款利率与房地产投资额之间存在着长期稳定的经济关系。
将变量在检验中的协整系数标准化，可以得到如下方程式：
方程式体现了变量间的长期均衡关系，即房产税收入和土地购置量对房地产投资额产生正效应，而中长期贷款利率则对房地产投资额起负效应。并且根据方程，房产税收入对房地产投资额的助推作用即影响系数最大，土地购置量次之，中长期贷款利率的影响作用最小。
（三）格兰杰因果检验
结合单位根检验和协整检验结果，4项变量指标均为一阶单整时间序列，并存在协整关系，因此进行格兰杰因果检验，显著性水平取10%，滞后期取1-4，检验结果如下文。
据检验结果的F统计量和P值，对于PTR，仅在滞后1期时，PTR是RI的格兰杰原因；对于LPQ，在滞后1-4期时，LPQ是RI的格兰杰原因；对于LIR，仅在滞后4期时，LIR是RI的格兰杰原因。
也就是说，在相对较短的时期里（滞后1季），上一季房产税收入与土地购置量是影响当季房地产投资发展的因素；在相对较长的时期内（滞后4季），房产税收入、土地购置量、中长期利率三者与房地产投资额之间存在着显著的影响。结合上文的协整方程式，从长期来看，税收、土地、金融等政策都影响着房地产开发投资规模，并且政府在信贷等金融方面的调控会抑制房地产规模发展，而短期来看，政府在税收、土地方面的调控对房地产规模发展的效用更为显著。
五、政策建议
实证表明，政府宏观调控能够对房地产市场规模起到相应的调节作用。其中，税收政策和土地政策能在短期内实现一定的调控效果，也存在着长期效应；而结合金融政策，可以长时间的维护政策目标，起到理想的政策效果。
由此，本文从税收政策、土地政策、金融政策等宏观调控方面出发，提出以下政策建议：
第一，完善税收政策，适当调整税收优惠政策。政府在弥补保有环节税负空缺时，应减轻流通环节征税额度，促进住房资源的合理流动，以保证房地产开发与存量周转相结合，使市场规模控制在合理的水平内。同时，在房地产业发展过程中，若出现投资过热现象，政府应适当取消土地增值税、个人所得税等优惠政策，减少投机行为产生的便利条件。
第二，合理规划土地供应，实现土地的有效供给。政府应加强土地供应规划，注意与城市规划结合。合理供应住房建设用地同时，根据住房市场的去库存分化现象，进行分类调控，结合现状提升一二线城市土地供应量，减少三四线城市土地供应量。并根据当地供需状况扩大相应住房建设用地供应计划，以最大限度的实现政策目标。
第三，灵活运用利率杠杆，加强监管房地产企业的资金周转。政府应加强银行融资监管力度，对开发商项目贷款按低中高档类型住房进行区分，对于中低档住房实行利率优惠政策，对高档住房提高利率，并按情况扩大差别力度。同时，结合房地产业的发展现状分类调控，采取诸如提高一线城市信贷首付，降低三四线城市的首付比例等措施，提高政策调节的针对性。
〔参 考 文 献〕
〔1〕龙奋杰，吴公樑.城市人口对房地产投资的影响研究〔J〕.土木工程学报，2003，（09）：65-70.
〔2〕何薇，章恒全.基于主成分分析的房地产投资驱动力研究〔J〕.武汉理工大学学报：信息与管理工程版，2014，（02）：274-278.
〔3〕赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究〔J〕.华东经济管理，2006，（10）：37-40.
〔4〕张立新，秦俊武.城市化与房地产开发投资区域差异—基于动态面板数据模型的实证〔J〕.当
代财经，2014，（11）：103-110.
〔5〕黄忠华，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长—全国及区域层面的面板数据分析〔J〕.财贸经济，2008，（08）：56-60，72.
〔6〕潘涛，李敏.政府支出、房地产投资与经济增长—基于省际面板数据的实证分析〔J〕.工业技术经济，2015，（03）：138-144.
〔7〕吴振华，蒋红.房地产市场主体行为对土地价格的影响实证研究〔J〕.价格月刊，2015，（11）：
44-49.
〔8〕胡志宁.Stata/Eviews计量经济分析〔M〕.北京：中国人民大学出版社，2010：253-261.
〔责任编辑：孙玉婷〕