论文部分内容阅读
国内房产投资环境扑朔迷离，有需求的中产家庭纷纷转向海外市场。对于他们来说，海外置业投资更看重未来的使用价值，多数人不为炒房，而是为孩子将来在国外读书生活准备。可是，海外的房子真的便宜吗？最适合海外置业的国家有哪些？
在新华社工作的林女士觉得她无论如何算不上房产投资爱好者。结婚之后，她和老公在北京南三环以外买下一套自住房，没有过投资二套房的打算。几年后，当她想给孩子在中关村附近买一套学区房，才发现尽管家庭收入增加了，房价却已经高得难以承受。就在她犹豫的几年间，中关村一套二手的小户型都涨到了350万元。“不仅买不起，而且不值得！”她愤然却无奈。
在今年春天的北京房展会上，她看到了许多海外房产项目的资料，之后下了狠心不在国内二次置业。“只需要25万元人民币，就能买下美国迈阿密海滩55平米小户型的度假公寓，推开窗子就能闻到大海的气息，比青岛的房产还便宜一半。设施完备、风景秀美，真想买下来，每年去度个假也不错。”看到美国的“学区房”，她心里更是不平，“为什么非得花350万元买一套中关村二手小户型呢？有这么大笔现金，我不如直接在哈佛大学旁边给儿子买套学区房呢。”而澳洲的学区房，更显得“便宜”又实惠，均价才2万元一平米。真是不比不知道，越比越觉得出国置业更划算。
之后林女士开始请教在纽约工作的同学王女士：“海外的房子，真的这么便宜，这么值得买吗？” 关于相对国内的便宜，王女士的答案是肯定的，但是不是值得买，就另当别论了——王女士自己在纽约就一套房也没买。她在纽约曼哈顿一家金融公司工作，收入不菲，去年刚刚结婚，与先生租住曼哈顿中心一套两居室公寓。美国房子这么便宜，为什么不买下来呢？一行人都表示疑惑。她解释说，她住的这套公寓70多平米，价值80多万美金，租金是每年3万美元。如果她买下这套房产，每年房产税就要交3万多美元，比租金还贵，另有维护费用若干，租房显然更划算。
买房需考虑未来汇率
很多中产阶级家长乐于在子女高中毕业后，送去加拿大、澳大利亚读大学及研究生。为了孩子有更好的居住环境，也有些家庭会选择买房，专为孩子读书期间居住，甚至有妈妈去陪读。
以房价处于上升期的澳洲为例。2009年，一位北京的家长花费60万澳元，买下一套4房产，配有4个卧室，儿子读书住一间，另外3间出租，年租金约2万澳元。一年后，房产增值到63万澳元，总收益5万澳元，够支付儿子这一年大部分的留学开销。
根据历史数据，从1960年至今，澳洲房价大约每7年翻一倍，恰好是一名国内高中毕业生来到澳洲，从预科、本科读到研究生毕业需要的时间。如果2004年孩子高中毕业，赴澳留学，购买一套价值30万澳元的房产，研究生毕业之后回国，房产可以卖到60万澳元，获利约200余万元人民币，基本可以抵消留学的所有支出。
投资风险
● 澳洲通胀率处于高位，如果加息，房产价格未来能否持续攀升是未知的。
● 澳币对人民币的汇率一度下跌到1：4.2，目前处于最高位1：6.8。在目前汇率最高的时点买下房产，如果未来汇率下跌，出售房产则会面临不小的损失。
● 购买前了解所在地段的增值潜力，挑一个合适的学区房，这对国内工作繁忙的中产阶级而言不容易，可能要花些时间甚至实地考察。
● 如果只是在孩子求学期间使用，购买后是否容易出租？孩子毕业后是否容易出售？这些问题都要先想清楚。
房产“便宜”的背后
美国大部分城市住宅多数为120~300平米左右，折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元。一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。中国住宅只有70年的居住权，而美国人纳税之后享有对住宅的永久所有权。价值人民币20万元的海滩度假屋，300万元的学区房，对国内房产投资者而言都很有吸引力。
投资风险
● 中美相隔两万里，如不为居住，只为投资或出租，管理成本高。
● 无论居住与否，都要交纳房产税，每年需数千甚至数万美元。
● 投资美国房产无法使用银行贷款，需要大笔现金。
● 投资周期比较长，一般需要5~8年，需用钱时，也不容易变现。
● 普通投资者适合购买4~30万美元之间的房产，有些超过100年的房子，售价虽低，维护成本却很高。同理还有标价1美元即售的别墅，面积大，但物业费不菲。
● 美国各个城市都有独立的房产维修标准，作为所有人，需要按当地标准维护房产外观。
房产成新宠
以房价昂贵著称的首尔与东京房价并不比国内的北上广更离谱。韩国首尔一套90多平方米的住宅，价格为1.5~2.5亿韩元（相当于人民币100~165万元）；日本现在在东京市中心新建公寓，实用面积80平米，合人民币225万元，房子是全装修的，还有中央空调和地板暖气，厨房设施也都一并配齐。
亚洲的度假房产正在成为中国买家的新宠。韩国济州岛甚至形成了第一个“中国村”——150位中国客人，买下总价值2亿元人民币的度假屋，价格并不像想像中“贵”：精装修现房，配备家具、电器，均价人民币18000元/平米，买房后拿到永久绿卡，并可享受免费高尔夫球场、免费班车等优惠。日本政府为保护本国利益，早已开始考虑限制外国人在日本随意购买房产，不排除今后会出台限制贷款、提高房产税等政策。因此在日本买房后，可能会面临高额房产税的负担。
与国内类似，韩国等亚洲国家也经历着房价飞速飙升的过程，在国外房价的历史最高点上买房，多少会有些高处不胜寒吧？
海外置业是好时机吗？
目前出手海外置业是否合适，要看两个主要因素，一是市场涨跌情况，另一个则是不同国家对于海外置业者的政策变化。
看好跌涨再出手
2010年，中产阶级最喜欢购买的澳洲房产价格增长速度达到9.4%，创下全球最快水平。房产涨价的国家还有法国，为6.8%；瑞典5.6%、瑞士4.7%和英国4.4%。同样是中国人热爱购买的美国、加拿大等北美房产则处于价格下滑状态，分别下降了0.4%与1.5%，北美只有唐人街等华人聚居区的房价在逆市上涨。房产降价的还有西班牙为5.2%、日本为2.8%。如果买房，你愿意买涨还是买跌呢？
海外置业也“限购”
尽管理论上，近两年中国买家拉动了海外低迷的房产市场，却引发相关政府的紧张情绪，本地原著民买不起房也是各国政府担忧的。多国政府2010年出台措施，限制海外人士投资买房。
澳大利亚：政府宣布，将限制海外投资者在澳洲置业，违反者将会受到严厉处罚。限制措施包括：无临时居留签证的外国人不得在澳购买现有住房，只能买新房，或自建新房；如果买土地，必须在二年内建好房屋，否则要把土地转售出去。海外学生购房前要向投资审核委员会提交申请，离境时必须立即出售房产。
香港：将房产从投资移民计划的资产类别中剔除，并将投资金额上限从650万港币提升到1000万港币，还推出了一项“先租后买”计划，控制房价上涨。
日本：北海道知事在议会上表示，对于外国资本购买北海道的森林、沼泽、土地等问题，计划制定一份独自的《土地交易事前申请条例》，以保证北海道的土地资源和水资源不至于被外国资本控制。
英国：不断上调利率，抑制买房热潮。
阿根廷：政府拟推动制定相关法规，限制外国投资者在阿根廷购买土地，确保土地在阿根廷人的手中。
在新华社工作的林女士觉得她无论如何算不上房产投资爱好者。结婚之后，她和老公在北京南三环以外买下一套自住房，没有过投资二套房的打算。几年后，当她想给孩子在中关村附近买一套学区房，才发现尽管家庭收入增加了，房价却已经高得难以承受。就在她犹豫的几年间，中关村一套二手的小户型都涨到了350万元。“不仅买不起，而且不值得！”她愤然却无奈。
在今年春天的北京房展会上，她看到了许多海外房产项目的资料，之后下了狠心不在国内二次置业。“只需要25万元人民币，就能买下美国迈阿密海滩55平米小户型的度假公寓，推开窗子就能闻到大海的气息，比青岛的房产还便宜一半。设施完备、风景秀美，真想买下来，每年去度个假也不错。”看到美国的“学区房”，她心里更是不平，“为什么非得花350万元买一套中关村二手小户型呢？有这么大笔现金，我不如直接在哈佛大学旁边给儿子买套学区房呢。”而澳洲的学区房，更显得“便宜”又实惠，均价才2万元一平米。真是不比不知道，越比越觉得出国置业更划算。
之后林女士开始请教在纽约工作的同学王女士：“海外的房子，真的这么便宜，这么值得买吗？” 关于相对国内的便宜，王女士的答案是肯定的，但是不是值得买，就另当别论了——王女士自己在纽约就一套房也没买。她在纽约曼哈顿一家金融公司工作，收入不菲，去年刚刚结婚，与先生租住曼哈顿中心一套两居室公寓。美国房子这么便宜，为什么不买下来呢？一行人都表示疑惑。她解释说，她住的这套公寓70多平米，价值80多万美金，租金是每年3万美元。如果她买下这套房产，每年房产税就要交3万多美元，比租金还贵，另有维护费用若干，租房显然更划算。
买房需考虑未来汇率
很多中产阶级家长乐于在子女高中毕业后，送去加拿大、澳大利亚读大学及研究生。为了孩子有更好的居住环境，也有些家庭会选择买房，专为孩子读书期间居住，甚至有妈妈去陪读。
以房价处于上升期的澳洲为例。2009年，一位北京的家长花费60万澳元，买下一套4房产，配有4个卧室，儿子读书住一间，另外3间出租，年租金约2万澳元。一年后，房产增值到63万澳元，总收益5万澳元，够支付儿子这一年大部分的留学开销。
根据历史数据，从1960年至今，澳洲房价大约每7年翻一倍，恰好是一名国内高中毕业生来到澳洲，从预科、本科读到研究生毕业需要的时间。如果2004年孩子高中毕业，赴澳留学，购买一套价值30万澳元的房产，研究生毕业之后回国，房产可以卖到60万澳元，获利约200余万元人民币，基本可以抵消留学的所有支出。
投资风险
● 澳洲通胀率处于高位，如果加息，房产价格未来能否持续攀升是未知的。
● 澳币对人民币的汇率一度下跌到1：4.2，目前处于最高位1：6.8。在目前汇率最高的时点买下房产，如果未来汇率下跌，出售房产则会面临不小的损失。
● 购买前了解所在地段的增值潜力，挑一个合适的学区房，这对国内工作繁忙的中产阶级而言不容易，可能要花些时间甚至实地考察。
● 如果只是在孩子求学期间使用，购买后是否容易出租？孩子毕业后是否容易出售？这些问题都要先想清楚。
房产“便宜”的背后
美国大部分城市住宅多数为120~300平米左右，折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元。一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。中国住宅只有70年的居住权，而美国人纳税之后享有对住宅的永久所有权。价值人民币20万元的海滩度假屋，300万元的学区房，对国内房产投资者而言都很有吸引力。
投资风险
● 中美相隔两万里，如不为居住，只为投资或出租，管理成本高。
● 无论居住与否，都要交纳房产税，每年需数千甚至数万美元。
● 投资美国房产无法使用银行贷款，需要大笔现金。
● 投资周期比较长，一般需要5~8年，需用钱时，也不容易变现。
● 普通投资者适合购买4~30万美元之间的房产，有些超过100年的房子，售价虽低，维护成本却很高。同理还有标价1美元即售的别墅，面积大，但物业费不菲。
● 美国各个城市都有独立的房产维修标准，作为所有人，需要按当地标准维护房产外观。
房产成新宠
以房价昂贵著称的首尔与东京房价并不比国内的北上广更离谱。韩国首尔一套90多平方米的住宅，价格为1.5~2.5亿韩元（相当于人民币100~165万元）；日本现在在东京市中心新建公寓，实用面积80平米，合人民币225万元，房子是全装修的，还有中央空调和地板暖气，厨房设施也都一并配齐。
亚洲的度假房产正在成为中国买家的新宠。韩国济州岛甚至形成了第一个“中国村”——150位中国客人，买下总价值2亿元人民币的度假屋，价格并不像想像中“贵”：精装修现房，配备家具、电器，均价人民币18000元/平米，买房后拿到永久绿卡，并可享受免费高尔夫球场、免费班车等优惠。日本政府为保护本国利益，早已开始考虑限制外国人在日本随意购买房产，不排除今后会出台限制贷款、提高房产税等政策。因此在日本买房后，可能会面临高额房产税的负担。
与国内类似，韩国等亚洲国家也经历着房价飞速飙升的过程，在国外房价的历史最高点上买房，多少会有些高处不胜寒吧？
海外置业是好时机吗？
目前出手海外置业是否合适，要看两个主要因素，一是市场涨跌情况，另一个则是不同国家对于海外置业者的政策变化。
看好跌涨再出手
2010年，中产阶级最喜欢购买的澳洲房产价格增长速度达到9.4%，创下全球最快水平。房产涨价的国家还有法国，为6.8%；瑞典5.6%、瑞士4.7%和英国4.4%。同样是中国人热爱购买的美国、加拿大等北美房产则处于价格下滑状态，分别下降了0.4%与1.5%，北美只有唐人街等华人聚居区的房价在逆市上涨。房产降价的还有西班牙为5.2%、日本为2.8%。如果买房，你愿意买涨还是买跌呢？
海外置业也“限购”
尽管理论上，近两年中国买家拉动了海外低迷的房产市场，却引发相关政府的紧张情绪，本地原著民买不起房也是各国政府担忧的。多国政府2010年出台措施，限制海外人士投资买房。
澳大利亚：政府宣布，将限制海外投资者在澳洲置业，违反者将会受到严厉处罚。限制措施包括：无临时居留签证的外国人不得在澳购买现有住房，只能买新房，或自建新房；如果买土地，必须在二年内建好房屋，否则要把土地转售出去。海外学生购房前要向投资审核委员会提交申请，离境时必须立即出售房产。
香港：将房产从投资移民计划的资产类别中剔除，并将投资金额上限从650万港币提升到1000万港币，还推出了一项“先租后买”计划，控制房价上涨。
日本：北海道知事在议会上表示，对于外国资本购买北海道的森林、沼泽、土地等问题，计划制定一份独自的《土地交易事前申请条例》，以保证北海道的土地资源和水资源不至于被外国资本控制。
英国：不断上调利率，抑制买房热潮。
阿根廷：政府拟推动制定相关法规，限制外国投资者在阿根廷购买土地，确保土地在阿根廷人的手中。