技术变革和政策冲击下的房地产市场显得波动不已，房地产企业要在当下并不占优势的环境下寻找到差异化的优势，商业模式创新势在必行。站在战略的制高点，才能实现企业经营和利润收益的新高点。越秀地产显然是这一商业模式改革创新潮流下的先行者，革新原有商业模式，树立越秀品牌优势。
　　一、地产开发——多样化并行开发
　　地产开发作为房地产企业的根本，是任何一个地产企业商业模式创新都无法忽视的重点。越秀地产的开发新模式为——双轮模式。
　　本土地产项目与全国性地产项目相结合。越秀地产本就是扎根在广州的本土企业，以广州为辐射点珠三角地区的消费者对越秀地产的项目和企业背景都有所了解，那么首先需要把握住原有的优势——巩固珠三角区域市场，这是越秀地产的本土项目拓展，增加消费者对越秀的忠诚度。企业谋求长远的发展，要分散风险也要拓展新市场。越秀地产除珠三角区域市场之外，进一步拓展了长三角、环渤海和中部区域市场，分布在广州、佛山、中山、江门、烟台、沈阳、青岛、杭州、昆山、武汉、海口、香港等12个主要城市。
　　住宅和商业地产并行发展。为了规避住宅地产销售资金回笼时间过长的风险，商业地产无疑是保证稳定现金流的项目。越秀地产基于此点，其在地产项目开发的具体形式上表现出多样化的业务风格，既有城市综合体，也有零售商场、主题商城、写字楼及酒店公寓等。
　　二、资本运作——房地产信托基金
　　越秀地产在建立地产项目和金融相衔接的链条时，巧妙地运用了投资信托基金双平台，在商业地产项目成熟时，即达到预定回报率时，将地产项目注入房托，实现二次证券化。
　　越秀房地产信托基金是2005年在香港上市的其中一个REITs平台，广东省广州市的维多利亚广场、财富广场、城建大厦以及白马大厦四个商业地产项目都为越秀地产信托基金运营，还掌管了广州越秀新都会项目，出租率稳定在98%以上。越秀地产利用REITs平台以广州金融中心项目注入越秀房地产信托基金尤为特别，项目引人注目，同时拥有稳定的收益回报增长。而越秀地产在2012年将广州IFC注入越秀房托，使越秀房托持有物业数增至220亿元；而利用REITs平台的广州IFC在2013年期末出租率达到74.13%，较2012年增加3.95%。
　　REITs的平台在越秀地产的产业链条中，充分体现了资本运作在地产开发的可行性和有效性，维持了稳定的现金流，区别于传统地产企业在地产项目开发时陷入资金链断裂的困境，增强了越秀地产经营管理的软实力。
　　三、金融——私募股权基金
　　越秀地产善用金融杠杆，小投资，大回报。在地产开发投入初期，拍卖地皮的时候，一般的房地产企业与基金机构合作中，双方的股权投入一般是1：1，遵循投资对等、风险共担的目的原则，但是越秀地产和基金公司合作取得地皮的时候其股权比例却远远低于50%的持股。例如，越秀地产广州项目中只持有10%股权，投资基金“广州越秀仁达五号实业投资合伙企业”持有剩余的90%的股权；武汉项目中，越秀地产持有的股权低至8%。由此可见，越秀地产善用金融投资杠杆，争取在保证收益的基础上控制业务扩张带来的风险，既提高企业现有资源的利用率，也保证了企业资本不必要在单一项目里被捆绑，保持较低负债比率，有利于建立企业独特的规模效应。
　　虽然越秀地产在与基金机构合作地产项目的过程，保持的是较低的股权投入，但是并不意味越秀地产在地产项目开发进行的过程中处于话语权的劣势区。与越秀地产合作的基金机构都是越秀地产旗下的基金，相当于是越秀地产在整个项目过程中占据了绝对的话语权。而越秀基金的类型还就所处的领域不同分为地产、交通、金融、房地产信托四大板块，就目前来看，越秀地产的这几家基金机构都具有很好的发展前景，特别以发展速度相对迅猛的越秀金融为代表。
　　与越秀地产除了利用地产与金融REITs平台累积资本之外，还利用收购合并金融机构来增加可利用现金流和企业价值。越秀地产在2013年12月成功收购具有较低负债率和撇除不良资产的香港创兴银行。越秀地产这一并购活动不仅仅意味着突破了国内银监会同一控制人下两家控股子公司之间发生关联交易不得超过5%的限制，还意味着越秀地产在进入香港市场时能有利用创新银行的金融资源，为越秀地产在香港现有的子公司提供了便利以及新的业务契机。
　　四、结论
　　越秀地产打出“开发经营金融”的组合拳，实施二次证券化，形成“有效变现、控股持有、基金配置”的资本集聚效应。通过地产开发和资本运作并行，打造“四轮驱动、双剑合璧”，实现融资平台、现金流平台和成功商业模式有效结合。地产开发、资本运作与金融三者在越秀地产的综合灵活运用，促使越秀地产铸造利益相关者的稳定价值链条，最终实现项目的持久稳定运营和资产再升级，为公司创造价值，同时保障和提升所有利益相关者的价值。
　　第一作者就职于广州农业银行博士后科研工作站
　　第二作者就读于广州工业大学管理学院