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现阶段房地产企业的市场竞争越发激烈，加强成本控制管理，提高项目管理水平，已经成为房地产企业经营管理的重点。本文针对房地产项目成本管理，首先简要概述了房地产项目成本控制的概念，进而分析了房地产开发项目成本主要构成，最后就房地产项目成本控制优化，进行了深入地论述分析。
近年来，我国的房地产行业飞速发展，已经成为国民经济发展的重要支柱产业，随着国家宏观调控力度的不断加大，房地产行业也逐步从成长发展阶段步入成熟发展阶段，房地产行业发展的暴利时代已经终结，房地产行业项目开发也随之进入了精细化管理的阶段。在外部竞争越发激烈的形势下，更加要求房地产企业必须进一步加强成本控制管理，通过对房地产项目的全面成本控制管理，不断降低房地产成本支出，提高房地产企业的利润收益水平，这对于稳定房地产企业的市场占有，促进房地产企业的长远发展也具有重要意义。
一、房地产项目成本控制概念及房地产开发项目成本主要构成
房地产项目成本控制，也就是根据房地产开发项目实际，建立为完善的成本管理目标，在房地产项目各项生产耗费发生前以及成本控制的全过程中，对于各种影响房地产项目成本的因素和内外条件采取的一系列的预防调解措施，以确保房地产项目成本目标的实现。房地产项目成本控制管理是一项系统工程，贯穿房地产项目开发的投资决策、设计开发、招投标、施工建设等各个阶段，主要是通过制定房地产开发项目目标成本，并定期跟踪分析实际项目成本，通过成本法以分析，及时采取有效措施纠正解决，以促进提高房地产开发项目的经济效益和社会效益。
二、房地产开发项目成本构成分析
（一）土地费用。房地产开发项目的土地费用主要包括了项目的土地出让金、土地契税、土地使用税以及征收和拆迁安置补偿费用等。其中土地征收及拆迁安置补偿费用主要包括了土地证收费、房屋征收安置补偿费、土地契税、土地使用税等一系列的费用构成。
（二）前期工程费用。主要是在项目获得土地开发权以后，在项目开发建设的筹建、规划和设计、地质勘查、场地“三通一平”等方面的费用投入。相对来说，前期工程费用在房地产开发项目整个成本构成中所占比例略低。
（三）建筑安装工程费用。建筑安装工程费用是房地产开发项目的主要成本投入，主要包括了项目土建工程费用、装修工程费用、水电安装工程费用等，具体来说主要包括了各类的中介费用、间接费用、利润以及税金等。按照具体的建筑安装工程费用构成要素来分析，建筑安装工程费用又可以具体分为人工费用、材料费用、施工机具使用费用、企业管理费用、规费和税金以及利润等组成。
（四）基础设施建设费用。包括了基础设施工程费用、绿化补偿费用、水电气暖及绿化环卫费用、道路费用等，成本费用的种类相对较为繁琐。
（五）公共配套设施费用。主要是房地产开发项目的配套服务设施产生的费用，有各类商业网点等营利性配套设施费用以及服务中心、学校、医院等非营利性配套设施费用。
（六）期间费用。期间费用主要是与房地产开发项目相关或者在开发期间发生的管理费用、财务费用以及销售费用等。其中管理费用在房地产开发项目的总占比中大致可以占到3%-5%。
（七）税费。主要是房地产项目开发企业期间按照国家相关法律规定以地方政府有关收费标准缴纳的契税、土地使用税等等。
三、房地产开发项目成本控制优化策略
由于房地产开发项目的周期长、投资总量大、开发建设环节繁琐，因此在房地产开发项目成本控制管理方面应该采取过程的控制管理，在项目建设的决策、设计、建設等各个阶段，都设计制定相应的成本管理措施。
（一）决策阶段的成本控制
在房地产开发项目决策阶段，首先应该更加重视房地产开发项目的可行性研究，尤其是综合考虑项目建设所处区域的经济社会发展情况、房地产市场供求状况、建筑材料供求状况、项目建设所在地的环境、项目预计销售收入和投资估算情况等，综合这些因素对房地产开发项目进行财务分析，为项目成本控制打下良好的基础。其次，在房地产项目开发决策阶段，应该注意控制好土地竞拍价格，对土地价格进行精确测算以免由于房地产开发项目土地价格过高导致出现项目亏损。第三，应该进一步强化对房地产开发项目中土地增值税的控制，有效使用收入分散、独立销售等一系列的措施开展房地产开发项目的税收筹划，控制税费成本支出。此外，在决策阶段，还应该注重对投资过程进行准确的估算，通过投资估算指导房地产项目投资决策、设计开发以及建设施工等后期工作。
（二）设计阶段的成本控制
在房地产开发项目的设计阶段，应该对项目建设进行招标，并组织专业团队对房地产开发项目的具体设计方案进行综合评价，在评价标准方面，既应该注重各项技术标准，同时也应该综合考虑经济效益指标。其中，关键应该做好房地产开发项目设计方案的比选优化，重点针对不同设计方案在设计理念、成本配置以及目标客户等方面严格进行把关，以确保房地产开发项目设计方案的最合理化，进而实现成本的有效控制。
（三）招投标阶段的成本控制
在项目招投标阶段，应该谨慎能考虑，可以综合采用公开招标与邀请招标相集合的方式，吸引更多的具有房地产开发项目建设资格的设计、施工企业参与到房地产开发项目建设过程中。其中，在招投标阶段的成本控制管理方面，应该把合同管理作为关键，尤其应该确保合同内容应该详尽具体，重点应该对房地产开发项目的施工材料用量、具体规格、价格因素等有关内容进行详细的规定，以免在后期施工阶段出现影响房地产开发项目成本的纠纷问题。
（四）建设阶段的成本控制
对于房地产开发项目来说，建设阶段对于房地产开发项目的造价影响最大，有效降低房地产开发项目的整体成本，应该把建设阶段的成本控制作为关键。首先应该进一步对建筑施工材料以及设备采购成本进行优化控制，可以通过建立项目采购信息系统的方式，对需要采购的设备和材料相关信息进行动态关注，择优选择供应商，在确保采购质量的同时不断降低采购成本。其次，在项目建设施工期间，对于现场签证以及变更设计等应该采取动态管理的方式，项目建设施工开始之前加强对图纸的会审，尽量减少施工期间由于设计变更导致的返工成本，同时对于各项设计变更严格进行把关，确保在施工、设计、监理以及甲方共同确认设计变更，对于每项变更都应该严格按照规定进行费用计算。
（五）销售阶段的成本控制
销售阶段的成本支出在房地产开发项目的成本支出中也占有较大的比例，对于房地产开发项目销售阶段的成本支出，首先应该制定更加合理有效的营销推广方案，关键是应该准确的了解房地产项目的市场情况、价格因素、产品优势等，制定更加精准更有针对性地营销策略，同时拓宽广告宣传途径，积极采用互联网新兴媒体等费用投入相对较低的营销渠道，同时配合择优选用销售代理公司，以降低销售成本，扩大宣传效应。
四、结语
对于房地产项目的成本控制，应该结合房地产开发企业的实际情况，建立完善房地产企业的成本控制管理制度，加强成本控制管理措施执行，针对房地产项目开发各个不同阶段的实际特点制定合理的成本控制措施，以确保房地产企业成本控制目标的顺利实现。（作者单位为山东齐鲁盛华房地产有限责任公司）
近年来，我国的房地产行业飞速发展，已经成为国民经济发展的重要支柱产业，随着国家宏观调控力度的不断加大，房地产行业也逐步从成长发展阶段步入成熟发展阶段，房地产行业发展的暴利时代已经终结，房地产行业项目开发也随之进入了精细化管理的阶段。在外部竞争越发激烈的形势下，更加要求房地产企业必须进一步加强成本控制管理，通过对房地产项目的全面成本控制管理，不断降低房地产成本支出，提高房地产企业的利润收益水平，这对于稳定房地产企业的市场占有，促进房地产企业的长远发展也具有重要意义。
一、房地产项目成本控制概念及房地产开发项目成本主要构成
房地产项目成本控制，也就是根据房地产开发项目实际，建立为完善的成本管理目标，在房地产项目各项生产耗费发生前以及成本控制的全过程中，对于各种影响房地产项目成本的因素和内外条件采取的一系列的预防调解措施，以确保房地产项目成本目标的实现。房地产项目成本控制管理是一项系统工程，贯穿房地产项目开发的投资决策、设计开发、招投标、施工建设等各个阶段，主要是通过制定房地产开发项目目标成本，并定期跟踪分析实际项目成本，通过成本法以分析，及时采取有效措施纠正解决，以促进提高房地产开发项目的经济效益和社会效益。
二、房地产开发项目成本构成分析
（一）土地费用。房地产开发项目的土地费用主要包括了项目的土地出让金、土地契税、土地使用税以及征收和拆迁安置补偿费用等。其中土地征收及拆迁安置补偿费用主要包括了土地证收费、房屋征收安置补偿费、土地契税、土地使用税等一系列的费用构成。
（二）前期工程费用。主要是在项目获得土地开发权以后，在项目开发建设的筹建、规划和设计、地质勘查、场地“三通一平”等方面的费用投入。相对来说，前期工程费用在房地产开发项目整个成本构成中所占比例略低。
（三）建筑安装工程费用。建筑安装工程费用是房地产开发项目的主要成本投入，主要包括了项目土建工程费用、装修工程费用、水电安装工程费用等，具体来说主要包括了各类的中介费用、间接费用、利润以及税金等。按照具体的建筑安装工程费用构成要素来分析，建筑安装工程费用又可以具体分为人工费用、材料费用、施工机具使用费用、企业管理费用、规费和税金以及利润等组成。
（四）基础设施建设费用。包括了基础设施工程费用、绿化补偿费用、水电气暖及绿化环卫费用、道路费用等，成本费用的种类相对较为繁琐。
（五）公共配套设施费用。主要是房地产开发项目的配套服务设施产生的费用，有各类商业网点等营利性配套设施费用以及服务中心、学校、医院等非营利性配套设施费用。
（六）期间费用。期间费用主要是与房地产开发项目相关或者在开发期间发生的管理费用、财务费用以及销售费用等。其中管理费用在房地产开发项目的总占比中大致可以占到3%-5%。
（七）税费。主要是房地产项目开发企业期间按照国家相关法律规定以地方政府有关收费标准缴纳的契税、土地使用税等等。
三、房地产开发项目成本控制优化策略
由于房地产开发项目的周期长、投资总量大、开发建设环节繁琐，因此在房地产开发项目成本控制管理方面应该采取过程的控制管理，在项目建设的决策、设计、建設等各个阶段，都设计制定相应的成本管理措施。
（一）决策阶段的成本控制
在房地产开发项目决策阶段，首先应该更加重视房地产开发项目的可行性研究，尤其是综合考虑项目建设所处区域的经济社会发展情况、房地产市场供求状况、建筑材料供求状况、项目建设所在地的环境、项目预计销售收入和投资估算情况等，综合这些因素对房地产开发项目进行财务分析，为项目成本控制打下良好的基础。其次，在房地产项目开发决策阶段，应该注意控制好土地竞拍价格，对土地价格进行精确测算以免由于房地产开发项目土地价格过高导致出现项目亏损。第三，应该进一步强化对房地产开发项目中土地增值税的控制，有效使用收入分散、独立销售等一系列的措施开展房地产开发项目的税收筹划，控制税费成本支出。此外，在决策阶段，还应该注重对投资过程进行准确的估算，通过投资估算指导房地产项目投资决策、设计开发以及建设施工等后期工作。
（二）设计阶段的成本控制
在房地产开发项目的设计阶段，应该对项目建设进行招标，并组织专业团队对房地产开发项目的具体设计方案进行综合评价，在评价标准方面，既应该注重各项技术标准，同时也应该综合考虑经济效益指标。其中，关键应该做好房地产开发项目设计方案的比选优化，重点针对不同设计方案在设计理念、成本配置以及目标客户等方面严格进行把关，以确保房地产开发项目设计方案的最合理化，进而实现成本的有效控制。
（三）招投标阶段的成本控制
在项目招投标阶段，应该谨慎能考虑，可以综合采用公开招标与邀请招标相集合的方式，吸引更多的具有房地产开发项目建设资格的设计、施工企业参与到房地产开发项目建设过程中。其中，在招投标阶段的成本控制管理方面，应该把合同管理作为关键，尤其应该确保合同内容应该详尽具体，重点应该对房地产开发项目的施工材料用量、具体规格、价格因素等有关内容进行详细的规定，以免在后期施工阶段出现影响房地产开发项目成本的纠纷问题。
（四）建设阶段的成本控制
对于房地产开发项目来说，建设阶段对于房地产开发项目的造价影响最大，有效降低房地产开发项目的整体成本，应该把建设阶段的成本控制作为关键。首先应该进一步对建筑施工材料以及设备采购成本进行优化控制，可以通过建立项目采购信息系统的方式，对需要采购的设备和材料相关信息进行动态关注，择优选择供应商，在确保采购质量的同时不断降低采购成本。其次，在项目建设施工期间，对于现场签证以及变更设计等应该采取动态管理的方式，项目建设施工开始之前加强对图纸的会审，尽量减少施工期间由于设计变更导致的返工成本，同时对于各项设计变更严格进行把关，确保在施工、设计、监理以及甲方共同确认设计变更，对于每项变更都应该严格按照规定进行费用计算。
（五）销售阶段的成本控制
销售阶段的成本支出在房地产开发项目的成本支出中也占有较大的比例，对于房地产开发项目销售阶段的成本支出，首先应该制定更加合理有效的营销推广方案，关键是应该准确的了解房地产项目的市场情况、价格因素、产品优势等，制定更加精准更有针对性地营销策略，同时拓宽广告宣传途径，积极采用互联网新兴媒体等费用投入相对较低的营销渠道，同时配合择优选用销售代理公司，以降低销售成本，扩大宣传效应。
四、结语
对于房地产项目的成本控制，应该结合房地产开发企业的实际情况，建立完善房地产企业的成本控制管理制度，加强成本控制管理措施执行，针对房地产项目开发各个不同阶段的实际特点制定合理的成本控制措施，以确保房地产企业成本控制目标的顺利实现。（作者单位为山东齐鲁盛华房地产有限责任公司）