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摘要：当下大陆房地产在全球流动性泛滥和资产荒背景下，价量进入非理性繁荣阶段。文章从工业化换代分析入手，指出滞后的城市化、资本市场投融资功能的不成熟、境内外无序的热钱流动、混乱的社会预期才是幕后的主要推手。大陆经济具有强大的韧性和自我再生修复能力，回归理性的房地产市场能够吸纳大部分流动性，可以起到海绵和湿地的作用。建议在创新具有中国特色的政治经济学理论框架和分析方法的基础上，通过系列结构性改革，用法治统一治理原由地方主导调控的市场，建立全国一体化、市场化的土地交易平台，同时提供有效的制度激励，发挥市场机制的作用和释放企业家创新的能量。此外要加强社会预期管理，引导房地产发展进入理性繁荣的轨道。
关键词：政治经济学；工业化换代；社会流动性：房地产市场；经济一体化；预期管理；理论创新
土地制度是新中国立国之本之一。进入新世纪后，社会流动性管理和房地产价格不时成为搅动大陆经济金融的敏感神经。作为大陆支柱产业之一的房地产业和金融业是两个紧密关联的产业，外溢效应强大，涉及经济金融稳定，牵一发而动全身。当下大陆金融体系功能尚未完全成熟，房地产市场治理长期由地方主导，无论针对周期的长短还是上涨幅度的大小，相机的调控策略成为地方在复杂的利益环境中深度介入经济运行的常态，同时需要全国一体化的金融部门驻地方机构，与中央统一经济金融治理意图相博弈。要厘清、洞察这一长期必然存在的滞后于正常经济周期的房地产与金融相互纠缠与交织现象的本质，需要跳出单一的产业范畴，在中国特色政治经济学理论创新统一框架下入手分析，从工业化和城市化进程相匹配、社会流动性流向与房地产周期拟合的角度解读，提出解决问题的若干洞见和措施，兴许能缓解当下人们的焦虑。
1工业化尾声中出现流动性泛滥、信用土地化和土地财政化等需要社会特别关注和解决的复杂问题
分析认为，在经济进入新常态初期的背景下，着力于实体经济供给侧结构性改革，创新驱动结构转型与产业升级，潜藏的一个重要议题是实现新旧版工业化平稳的交接或换代，当前大陆正处于第一代工业化尾声与第二代工业化序幕叠加阶段。以此为主线，发现滞后3～5年的第一代城市化和农业现代化不仅是其中的插曲，更是一个常被忽视、需要妥善衔接的翘尾工程。
1.1内需消费能力没有跟上工业化进程，与外储同步积累了天量的人民币流动性
大陆在工业化中期加入WTO，作为世界工厂分享到全球化红利，贸易使大多数居民摆脱了穷困，使大陆成为全球第二大经济体、第一大储蓄资金和外汇储备拥有国。尽管如此，在大陆第一代工业化进程尚未完全结束的情况下，需要为向经济金融强国迈进准备启动新一轮的工业化进程。重积累和投资，轻收入分配和境内消费，是大陆工业化过程的特点，导致境内储蓄和外汇储备同向被推高且同时居高不下。部分工业产能过剩，边际投资收益率进入零值的临界拐点，社会投资意愿下降和缺乏方向感，天量的社会流动性在外汇和资本管制的境内形成大大小小的堰塞湖，大量社会资金以影子金融的方式运行，有的甚至滞留在金融体系内部循环。当洪水般的流动性一致流向房地产时，房地产价格被迅速推高到吸引全球关注的境地。
1.2城市化过程严重滞后于工业化进程，资产荒导致房地产成为另类投资的一致首选
我国股票和债券市场取得了巨大进展，但与经济体量相比略显不足，间接融资仍占据金融体系的垄断地位，导致社会融资杠杆率持续上升。大陆2015年股灾之后，在边际投资收入下降规律作用下，各类经济主体有意愿投资的范围进一步收窄，市场上所谓风险低收益较高的资产供给严重短缺，即流动性面临“资产荒”；同时，为重建股灾后的金融秩序和配合供给侧改革，金融部门由鼓励创新回归到严格监管，以影子金融方式动作的部分资金汇入了日益高涨的社会流动性大池子。股市、债市流出的资金和境内外其他流动性一致“理性”的流向具有保值和阶段性升值预期的房地产，过多的货币追逐土地供给配额管理下的大城市房地产，必然迅速抬升资产价格，此情境与2014年开始启动的大陆股市和债市双双走向非理性繁荣具有惊人的相似。
值得关注的是，大陆尚未完成工业现代化的目标及与其进程相匹配或至少保持适当时滞的城市化进程，作为工业现代化彻底完成标识的农业现代化才迈出战术性落地的步伐，农村居民生活条件的城镇化也刚被破题和启动不久。在预算软约束条件下，大量待投向这些领域的存量和增量资金，政府和国企投资项目预算准备和结余，没有自愿降低杠杆率的国企持有的流动性。在找到确定的投资方向之前，需要过渡性地找到阶段性的交易机会，城镇化中的房地产成为其首选。
近年来，大陆城乡居住环境因共享日益完善的公共服务基础设施得到极大的改善，使得房地产的使用价值得到极大提高，越来越多摆脱贫困的居民将购置住房作为改善生活、提升社会地位的重要选择。加之大陆人多地少的资源约束，历史文化中房地产偏好情结。
上述这些情景的综合作用，使得作为消费必需品的房地产替代股票、债券等金融性投资成为人们投资的首选，使得房地产也因此成为为数不多的兼具耐用消费品和资本投资品特性、既有保值功能又有增值预期的大宗商品之一。在信贷配额管理放松和人口向大城市集中的趋势下，新增土地配额管理或供给数量控制，造成大城市房地产商品的供给短缺和部分地段房地产（即所谓好房子）的结构性稀缺。许多经济主体近20年来在房地产价格总体上扬中，分享到了大城市不动产增值的丰厚红利，在路径依赖和心理预期效应的相互强化下，流动性泛滥与资产荒叠加的剪刀差拉大。市场迅速消化了大城市房地产库存，流动性开始关注其他二线和部分三线城市，而土地供应相对充实、在追逐政绩下无序发展的四、五线中小城市面临加重的去库存压力。
执政党当前及今后重要的目标之一是提高中等收入者的比重，而拥有房产是进入中产者行列、迈入小康家庭的必要标识之一。在长远的将来，可以肯定的是不投资股票债券实现不了资产的保值增值，但近20年的历史表明，没有前瞻性投资房地产的居民难以成批地进入中产者的队伍。在全球货币宽松的大环境下，在资产组合中配置房地产是应对经济周期规律、避免在中等收入臨界点附近徘徊、实现资产保值增值的理性行为。然而，群体中多数个体的一致理性必然在某些领域出现“群体不理性”现象。前期大陆频率加快的房地产价格上涨周期面临着有可能造就新的资产泡沫的境地，给中低收入者分享城镇化生活条件制造“接盘式”的障碍，抬升了城乡居民真正市民化生活和社会创新创业的门槛。 1.3工业化换代时期短期化的土地信用与土地财政不具可持续性
土地的金融化或资本化是大陆近十多年来的自发性创新之一，它为工业化进程、城乡民生水平提升创造了新型的营商投资和生活环境。然而，经济金融过度土地化或者紧绑房地产单一的产业“战车”又是其中蕴藏的最大风险之一，增加了再工业化或新型工业化的地租成本和贫困家庭出身的年轻人努力进入中产者的难度。沿袭了计划经济部分痼疾的大陆土地制度在全球各经济体中比较独特，主要表在土地成为金融部门供给融资信用、地方增加财政收入来源而共同选择的单一基础资产。经济金融发展根基主要定位于土地资源，如不加以结构性改革，未来结构性风险在所难免。房市突变成频繁发作的“疯牛”，原因如下：①房地产投机性和部分投资性需求不断累加杠杆；②地方政府期望通过批租具有增值预期的土地，为发行用于公共服务设施投资的市政债券（如政府融资平台、地方债券、PPP）提供信用抵押。
2大陆能力管理工业化换代中房地产引致的经济金融风险
2.1大陆房地产价格波动的变迁考察
分析大陆房地产大大小小的周期，人们会发现都与货币环境和投资边际收益波动相关，滞后于经济周期1～2年，相当于统计反映真实GDP增长的时滞，与稍微对经济周期提前作出反应的股票市场错位交替运行。
（1）住房商品化和货币化。上世纪90年代政策主导的单位分房和货币化分房后，商品房成为解决家居的主要来源，购置资金主要来源于自有资金和儒家式的人情信用。尽管房价走势平稳，但政府从此丧失了调控房价房租的库存，为其后房地产波动式上涨提供了土壤。
（2）住房消费金融化和杠杆化。在世纪交替前后，市场开始大规模引入按揭贷款工具，在信贷配额管理的环境下，住房按揭成为城市居民为数不多的可以未来收入作为信用基础实现杠杆消费和投资的金融工具。随着市场的快速增长，由政府控制批租的土地价格开始上涨，地方政府官员从中发现不透明财政收入的新来源和举债投资政绩工程的抵押工具。
（3）住房资本化或投资理财化。大陆实现贸易自由化后，人民币长期盯住美元，实行结售汇管制，受制于不可能三角规律，被迫以外汇占款方式大量投放人民币。同时，包括房地产在内的生产要素成本具有比较优势，大量资本涌入制造业，固化了大陆世界工厂的定位和地位。此时，主要发达经济体经济低迷，房地产先后进入泡沫周期，大量境外资本开始关注大陆房地产市场，房地产价格暴涨强化了各类投资者的财富幻觉，土地财政开始形成规模，地方逐步陷入了依赖土地批租增加非税收入的路径依赖。
（4）房地产投机化和泡沫化。次贷危机后量化宽松成为各主要经济体的一致行为，全球流动性泛滥。此时，境内生产要素成本优势不再，境外需求锐减，大陆制造业边际收益迅速下滑至无利可图，实体经济增长开始进入中低速新常态。境内投资意愿下降，境外套利资金涌入，他们共同选择了大型城市的房地产作为投资标的。金融体系特别是银行也陷入了房地产抵押偏好的路径依赖，市场上以创新为名新增了诸多利用杠杆的金融交易工具，如在价格循环上涨预期下给房地产加按揭或提供循环抵押贷款，各类金融和保险机构名下规避或降低监管条件的资产管理产品通过多种渠道进入房地产领域，获得融资便利门槛较低的国有企业和产融结合的集团企业更是通过公开市场渠道、工具、机构和载体直接或曲线进入房地产领域，不少实体企业通过投资房地产成功回避了制造业转型时期的经营风险。
（5）房地产回归理性繁荣可期。2016年10月前后，房地产在以限贷限购为主题的密集的地方加码调控背景下，交易量回归正常平稳水平，阶段性价格呈现稳定趋势，可能成为非理性繁荣结束的一个关键时间窗口。执政党和中央政府在酝酿房地产税立法议程，有意统一大陆房地产市场治理机制，房地产业纳入统一的法治轨道规范发展为期不远。对此，民间和地方均应关注这一时间窗口的来临，跟踪形势做好充分的准备。
下半年，中国主导的亚投行、一路一带、国际产能合作、区域性贸易和投资自由化渐入佳境，人民币有序正式加入IMF一篮子货币池，货币自由兑换、汇率自由浮动空间逐步放开，社会流动性管理压力将得到缓解。预期中的美元加息时点过后，只要能承受国际热钱流出的短期压力，且不会（大概率）出现房地产价格断崖式的下降，交易价量都将在工业化换代和城市化加快的进程中平衡过渡，房地产最终将回归“消费+投资”复合体的本质初心。
2.2当务之急是控制土地市场泡沫再膨胀和限制投机性交易
无庸质疑，土地价格是商品房价格跳跃式上涨、放大商品市场泡沫的主要推手。在资本市场经历一个短暂的非理性繁荣后，天量境内外流动性涌入房地产市场。加之受耕地保护和绿色发展制约，从2015年下半年开始土地供需剪刀差加大，大型城市土地价格、住房价格、土地财政收入相互激励，屡创新高。有些热点城市以提高所谓的第三产业比重为目标，产业日趋空心化，需要增加缺乏透明度的土地收入来源来维持机构运转，而刻意严控供地计划，人为造成短缺预期致使“地王”频出；有些国企背景的开发商利用金融部门更乐于提供的融资便利和杠杆工具，不受成本预算约束参与推高土地价格。如果一个城市、一家大型企业将经济转型、产业升级的重心与房地产相捆绑，必须为区域经济金融风险、企业经营不可持续埋下隐患。
针对房地产投机性需求和部分多次投资性需求采取行政干预措施，是全球各经济体的一致做法。部分地方在中央的压力下采取限制措施无可非议，但政策出台时机、力度和密度需要把控，确保不会矫枉过正而出现压倒骆驼、踩踏效应现象，避免破坏本地的创新创业营商和人居生活环境，也不要刻意将潜在的部分投资者和投机者驱赶到境内外其他地区。对房地产市场秩序的治理，国际上最佳的实践是全国甚至国际区域一盘棋，从经济体的民生建设和市场统一治理的高度，统一出台法律规制，鼓励住房消费需求、规范投资需求、限制投机需求，再允許地方在授权范围内进行预调和微调。当然，大陆出台统一的规制也要拿捏好力度，政策要掌握好时机，绝对不能出现类似4万亿和2015年股市政策失误造成的经济金融大波动，这是考验高层智慧和能力的一大难题。金融部门也没有必要因个别地方调控密度和力度都加大，而反应过激，采用螺旋式的信用收缩行为。 2.3金融部门提前做好压力测试和风险缓释m-g应急准备
房地产价格波幅过大、过频繁给金融部门提出了巨大挑战。金融部门应主动放弃投机性和部分多次投资性房地产融资的短期收益，针对将出现的周期拐点，利用经济金融专门知识引导经济主体去杠杆，从非理性交易向理性投资迁移，将手持的流动性用于消费或投资于实体经济。
当下，金融部门成为事实上的房地产他项权益
抵押权的最大持有者，系统性风险过于集中。其中，银行又是最大的融资供应商和抵押权人，有必要提前做好抵押品价格波动的风险评估、压力测试、应急预案，放弃存款再保险和获得政府救助的幻想，利用金融市场上的风险缓释工具，为押品安装“保险杠”式的财务稳定器。
首先，优先处置使用高杠杆融资处于高价位购置地产和房产的企业和居民投机性和部分多次投资性的交易；其次，重点防控产业空心化、经济财税基本面虚弱的大城市和部分中小城市的房地产融资风险，有必要按去库存压力对城市进行分类管理，调整地方分支机构或子公司的融资审批权限；再次，运用现代数字科技实时监控每一笔资产抵押人的预期现金收入走势，提前购买保险工具和做好法律援助准备；最后，尽管房地产进入下行通道的可能性小，但仍应密切关注作为抵押品的价格波动走势。
2.4大陆经济具有强大的韧性和自我修复能力
大陆具有全球独一无二、自成体系、独立完整的产业链条，现正从经济金融大国向强国目标迈进；加大对外开放力度仍然很重要，现可扮演锦上添花的角色；通过内部持续的结构性改革、创新和创业也能实现闭环运行；没有必要在作何一个产业领域都向发达经济体的结构靠拢，成为其主导下的产业价值链条理论的拥趸。大陆成功主导发起了诸多全球化贸易与投资秩序建设项目，表明已有条件脱下“世界工厂”的外衣，摆脱西方主导的微笑曲线低附加值环节的宿命。即使前期面临前所未有的经济膨胀压力，当前错综复杂的四期叠加压力，还是未来因去杠杆、去过剩产能、去库存可能导致的短期的增速换档压力，大陆经济的自我修复和再生功能均可有效应对，但过程不会顺风顺水。大陆产业空心化后，没有任何一个地区或经济主体可解决其消费问题，特别是粮食、能源和住宅。推动实体经济的转型和产业的升级，保证国家经济金融安全，是当下最大的政治经济学理念，任由股市、房市崩盘、推倒重来或用欧美模式再造，改变有中国特色的发展路径会导致灾难。
大陆大中城市也没有必要模仿对标的境外先进城市的发展路径，在定位于国际化大都市、提升第三产业比重的同时，特别需要防止出现产业空心化现象。大型城市虽然背靠广阔的城乡腹地，可以主导周边腹地、区域甚至全国的产业分工，但绝对不可放弃或缺乏具有护城河式的实体产业竞争能力，否则一夜空城的悲剧会随时上演。
2.5培育理性繁荣的房地产市场可创造性吸纳大量的流动性
大陆近几十来以来一直在模仿、追赶西方发展模式，但除农村联产承包责任制、经济特区试点改革和实践外，有中国特色、显著改变历史发展路径的制度创新不多，房地产领域也是如此。
（1）处于历史特定阶段的土地信用与土地财政存在合理性。社会整体诚信度不高、地方需要供养庞大的市政人员和既得利益集团是不争的事实。大陆的信用体系建立于土地信用基础上，大部分社会融资交易基于不动产信用是经济主体在市场博弈中的共同选择，此信用体系与传统的国家和政府信用既有巨大的区别又有紧密的联系。在地方预算约束日益硬化、减政放权改革后财税权利向中央适当集中的过程中，土地财政为地方经济创新行为提供了有效的激励。但客观地说，土地信用和土地财政象一把双刃剑，在前所未有的改变了大陸城市发展的格局的同时，也为未来经济金融可持续、包容性发展制造了难题，其成功与问题需要使用全新的政治经济学来解读，这可能会冲击或颠覆一些传统的理念和观念。在当下语境中，以“去”为主题的结构性改革都涉及到限制土地信用和规范土地财政，这确实是个两难选择。但凡事轻重缓急，优先滞后，“去财政土地化”才是需要优先处理的重大事项。
（2）各自为政的地方主导调控不是长期、有效的治理机制。诸侯经济和区域、全国经济没有实现一体化，是大陆在推动贸易投资自由化中出现的引人注目的逆全球化、自由化、市场化现象。地方调控此起彼伏，频率加快、力度加大，但收效甚微。事实表明限购、限贷的老路只会强化房地产紧俏的心理预期，平抑不了价格，解决不了当前宏观流动性问题。与此同时，一些“专家”不时高调鼓吹出现泡沫或者误导推迟购房，又提不出一些可行的落地建议以供解决问题时作为决策参考。地方治理无非是迭加限制措施，出发点不可能站在全国一体化的市场治理和经济政策的高度。从购房入户开始到城乡户籍一体化改革，在房地产投融资方面政出多门，出尔反尔，充斥傲慢、歧视与偏见，发展到如今的简单粗暴，与中央统一税制改革进行最后一轮博弈。最终将与通过调控促进区域性房地产健康发展的初衷背道而驰，可能诱发区域性市场风险并漫延到其他地区。
（3）房地产泡沫破灭大概率是一个伪命题。房地产是粘合其他协同产业和协作环节的不可或缺的实体经济载体。大多数大型活力城市的房地产交易量价充分体现了市场出清规律，谈不上存在泡沫，泡沫破灭也就无从谈起；不少数中小城市缺乏有竞争力的产业，利用土地充裕扩大城镇规模如同规划空中楼阁，即使建成新城新区最终也多沦落为库存甚至成鬼城，实现不了产品使用价值的惊险一跃
成为商品。不可否认，少部分大城市房价飙升的背后是实体产业不振或缺少核心产业，而为了维持城市的地位与市政人员的就业、相关集团既得利益出发，不愿收缩地方房地产规模。与当下大陆深厚的经济底蕴相比，消化或稀释这些改革发展中必然存在的沉没成本一小型区域性风险，完全不需要劳师动众。
（4）金融部门也面临去杠杆，吸纳流动性寄望于理性繁荣的房地产。大陆股市吸纳流动性能力有限，控制政府部门杠杆和压缩企业部门杠杆，使得债券发行规模增长放缓。金融机构的任务是先稳定自己的杠杆率，去杠杆安排在其后，事实上实体部门降低了杠杆和政府部门杠杆得到控制，金融部门的杠杆自然下降。房地产既有消费必需商品属性，又有金融投资品属性，且其市场规模体量巨大，完全可吸纳大部分冗余的流动性，在作为海绵的同时可发挥湿地的净化功能。 3创新制度供给培育理性繁荣的房地产市场的建言
走出经济低迷不振或周期底部的可行路径是新的一轮固定资产和技术更新投资。大陆L型经济走势己现投资回升、增长止稳迹象，结构调整时期正是布局新产业投资、城乡建设与新一轮创新创业的最佳时期。在经济新常态初期、工业化换代之际解决上述问题，都需要由代表市场力量的企业家和为市场服务的政府相互默契协同协作、前瞻筹划摆布。导入绿色发展、包容发展等理念，建设美丽城乡，补足房地产市场的短板，降低城乡居民城镇化生活成本，应成为培育法治化、市场化、全国一体化的房地产业的重要原则。要配套逐步消除诸侯经济乱象，找准突破口推进境内经济一体化，统一大陆房地产市场治理是其中条件已经成熟的一个抓手。政府在其中可继续发挥重要作用，并在法治建设、公共政策上转型进行预期管理、精准提供足够激励的基础上，可将“三去”和结构性问题更多地交给市场和企业家自发出清和优化，当然这需要社会具有足够的定力和耐心。
3.1创新土地和住宅供给和管理制度，不能再让房地产成为地方与中央频繁博弈的场所
逐步根除经营城市资产负债表、建立政府融资平台、依赖土地财政维系地方地位、维持地方运转的痼疾，禁止城市政府将市民缴纳的税收与国有企业投融资混同，加大力度惩处房地产领域非法设租、寻租、利益输送等腐败行为。
（1）允许城乡宅基地流转，增加土地供应。当前需要加快城乡宅基地、农村耕地和林地确权进度。
（2）试点推广土地用途结构性转置改革。总结重庆的地票模式，激励远离城市的地区绿化荒地，增加林地；在不破坏生态且或具有生态可持续的前提下，开垦荒地成标准产量的可耕地，可按一定比例的面积释放城市周边的耕地、林地作为建设用地。
（3）对没有承担太大、太多城市功能的旧城区进行现代化改造。重点保留承担了创新创业劳动力居家功能、城市化程度较高的城中村；改造卫生条件、居住环境不良的棚户区；回收或赎买无偿划拨或低价批租给僵尸企业的国有土地。
地方对允许存在的城中村环境改造提供适当补贴，有的可改造成兼具城市发展历史博物馆功能、中低收入人群体和新加盟城市的人群的中转站，从而提升劳动力市场的活力和容纳、吸引创新创业人群的低地租供给能力。现代城区覆盖城中村和周边农村后，注意增进小区和谐，保留其特色的古老建筑和绿化用地，先行城镇化的原住居民可记住到乡愁。
（4）重点建设大都市圈周边的卫星城镇。按照共享经济的理念，发挥大中城市的辐射功能，而非全面开花建设远离大中城市的小城镇，禁止以政绩考核方式无序、优先建设行政驻地的小城镇。
（5）鼓励将条件较好的乡村居民小区发展成新型城镇。建设美丽村乡与建设宜居都市圈一样，是城乡房地产使用价值再提升的关键。财政应为与乡村利益相关的民间资金自发投向新农村建设提供激励。
（6）发展养老休养休闲房地产。应对人口老龄化和居民服务消费结构升级。
（7）改革招拍挂制度，建设规范和统一的土地使用权交易大市场。大陆土地批租借鉴了单一的离岸城市经济体香港土地拍卖的做法，有利于地方取得稳定的土地财政收入，但同时也给地方利益集团操控土地供应、交易提供了运作空间，发展至今成为地方抬升租金、增加不透明预算收支的平台，既得利益设租和寻租的温床，供养日益庞大的市政人员的经费来源，甚至沦落为与民争利的利益相关工具，广大民众难以平等分享不动产增值福利，徒增实体经济运营成本。
无论是欧美发达经济体，还是金砖国家或类似发展中经济体，土地交易都主要通过市场完成，政府只充当市场秩序的守夜人。香港、新加坡等少数离岸式城市经济体土地拍卖的经验，并不适用于幅员广阔、又需要统一市场秩序的在岸大型复杂的经济体。
解决之道应进一步推进市场化进程，建立区域或全国统一的土地使用权交易平台，比如从长三角或珠三角开始试点，将各地可交易大大小小的土地放在统一的电子化平台上，形成批发与零售并存、库存充裕、连续交易的超级大市场。如此在某个时间点，平台上均有数量充足、结构合理（面积大小、城乡、地区不同）的地块可供选择和交易，在促进区域经济一体化的过程中可有效平抑地价，降低非理性暴涨暴跌的概率。
（8）发挥商人、职业经理和企业家的创新创业精神。充分发挥这三类人员在市场经济中的交易、管理和创新功能，要提供有效的激励由企业家带领各类经济主体利用市场机制将去杠杆、去库存腾出的流动性投向普惠性住宅建设。政府应适当压缩地方主导、廉租性質的独立住宅小区建设规模，此类住宅宜有机嵌入商品房小区；适当减少各类人员的住房补贴；限制廉租性质的住宅转化成商品性住房、合理收购部分库存商品房、赎买并改造部分城中村房屋，保有地方可用于调控租金和普通房价的足够的实物库存。
3.2创新房地产金融服务供给，引导社会流动性形成长期资本
认可城乡房地产兼具金融信用功能，可作为经济主体进行理性投融资的资产载体，但房地产投融资活动的短期化不利于长期资本形成，重点要规范带有影子银行属性的金融与保险理财产品、打击境内外投机资金进入房地产领域。
（1）扩大可抵押融资、可资本化入股的土地范围。配合土地流转，提供过桥性质的融资，包括夹层基金、并购贷款等。
（2）发展普惠的消费金融，提升将储蓄转化为消费和资本的效率。引导具有支付能力的城乡居民购置兼具居住和保值增值功能的城乡房地产，促进城乡中低收入居民实现住房和耐用品消费升级。
（3）择时降息和慎用降准。适时降息或者采取可以有效降低实体经济融资成本的措施具有必要性，也具有操作可行性。慎用降准或类似释放过多流动性的工具，防止过多新增流动性。
（4）创新风险缓释工具和风险管理技术，减少对土地抵押的依赖。包括但不限于担保、保险、信用保证保险、CDS，CLO，期货、期权等风险缓释工具（CRM）只能治标，技术也只能起到辅助作用，治本的策略应根植于社会诚信水平、金融部门风险经管和管理能力的提升。 3.3创新财税制度供给，逐步让土地财政退出历程舞台
配合事权改革，减政放权，改革房地产相关税制，逐步将土地批租收入、相关交易税费、不动产增值税费等纳入统一、透明的税制轨道，同时通过结构性减税降低住宅消费成本。在收入分配方面，建议加大国企分红力度，适当动用外储补充社会保险资金池。
（1）国家统一法治市场化的房地产业。土地财政实质上为隐性税收制度，房地产业由地方主导分散治理不利于全国经济一体化。由于廉价批租，造成其后公共投入形成的使用价值和市场价值增值部分在不同经济主体间分享不均，容易造成、拉大地区与居民之间新的贫富差距；且由地方治理不透明且差异大，须纳入统一的法治轨道。统一、有效的税制有助于缓解、熨平地区、居民财产性收入差距，建议研究改革与房地产交易与持有相关的税种，增设遗产税。
（2）改革地方债券和市政债券发行制度。有步骤地放弃地方土地隐性担保潜规则，改为国际通行未来税收抵押方式。
（3）规范发展PPP模式。将中央主导创新的PPP发展成有效替代以土地为信用担保的城乡建设投融资方式。
（4）结构性减税和加税。推行部分消费性住宅按揭月供、租房费用抵扣应纳税收入总额。对投机行为和多次投资行为加收托宾税或特别税、空置税，对豪宅、容积率低的房屋加征消费税。
3.4创新贸易投资制度供给.通过提升自由、便利程度分流庞大的外储
不能将消化、吸纳、净化流动性的法宝单一压在房地产上，调整境内外贸易结构、加大境内外投资特别是科技创新力度可有效的分流外汇库存，为冗余的流动性找到有序的流动方向。人民币国际化后将逐步成为国际储备的重要货币，从理论上讲维持庞大的外储规模特别是美元储备没有实际意义，改变发展中经济体特别是大陆被动向美国提供透支消费和全球化投资的资金来源的时机已经成熟。
（1）有计划和步骤地缩减外储。破除贸易和资本平衡基础上追求盈余的传统观念，加大知识产权、技术装备进口力度，容忍经常性贸易、资本项目适当出现逆差，第一个目标将外储规模压缩至2万亿美元。
（2）顺势而为，推动人民币国际化深入。结合加入SDR进度，适当放松资本流动管制，允许提前偿付没有投资效益的外资。
（3）加强创新开发区和自贸区商业地产监督管。防止区内滥用房地产开发机会。
（4）鼓励并引导民间对内对外加大直接投资力度。规范国企投资行为，禁止地方政府再投资商业性企业和国有垄断企业。
（5）善用境内外贸易和投资发展平台，深度介入规则建设。以WTO、IMF、G20等为平台，参与、更多主导推动全球建立贸易与投资新秩序，提升对内对外贸易与投资的自由度和便利度。
4贴近实践创新理论促进公共政策转型到以预期管理为主
经济转型过程面临各种复杂的利益博弈、社会价值观重构，需要管理好社会预期。大陆30多年来取得了巨大的经济成就，其路径经验开始被越来越多的欠发达经济体所借鉴、模仿。但大陆至少没有归纳、演绎出一套独立、完整的理论体系，并在国民教育中推广和用于对外交流。有生命力的理论创新需要坚持实践是检验真理的唯一标准，需要以解决关键、核心和焦点问题为核心，更需要各类具有洞察能力的知识工作者分工协作，有勇气颠覆不合时宜的传统观点和理论，引导社会形成理性预期，他们包括：①提出正确的问题和符合实际的假设，探索、归纳发现规律；②深入研究经济转型和产业升级，推动解决阶段性热点问题；③具有企业家特质的从业人员，发现商机并转化成社会财富；④不可或缺的知识传播者，坚守常识的阵地，启发、培育具有创新创业潜质的下一代人力资本。
4.1将房地产问题研究纳入有中国特色的理论创新与分析框架
分析、解决大陆长期积累的房地产和金融交织形成的错综复杂问题，培育理性繁荣、一体化规制的房地产市场，应放在具有中国特色的社会主义政治经济学理论创新框架下进行，并从中汲取理论、理念、方法营养。在大陆特殊的土地制度框架下，近20年来房地产市场的融资效率大于股票、债券等金融市场，土地信用和土地财政在特定历史阶段性有效替代了资本市场的投融资功能，这有助于缓释人们对大陆经济长期高速增长而股票市场反而长期低迷的困惑。在政府过去主导的招商引资、征地建设高速公路和铁路中，通过廉价批租土地为企业获得社会融资提供了增信工具，这为地方和全国经济同步发展起到了特殊作用，此类创新对经济长期高速增长和税源培植起到的直接作用比文山会海和空洞的产业政策更大。
4.2将共享经济理念导入不動产增值红利分配中
分享经济和包容性发展契合于社会主义经济基本原则。房地产除了具有使用价值，还可分享到市场增值的红利。由政府主导使用纳税建设公共服务基础设施和批租国有资源带来了巨大的长期福利增进，而不动产红利是其使用价值提升后市场化共享的表现形式，可考虑安排适当的制度由政府代表社会通过课税的方式与投资者共享此红利。此观点可初步为社会与房地产消费者、理性投资者分享部分不动产增值收益、为统一规制房地产投机者行为、改革房地产税制提供共享经济上的逻辑依据。为盘活国有资产存量，国有企业可推行混合所有制、名下资产可证券化处理。同理，公共事业单位的不动产、高速公路和高速铁路也可进行证券化处理，集体土地使用权也可试行，这样整体经济资源的货币化、资本化便有了更大的腾挪空间，为国民经济、产业部门及各经济主体的资产负债表的去杠杆提供新的思路。
4.3将引导社会形成理性预期引入从业人员履行公民社会责任
商人和企业家、作为企业雇员的研究者以利润为中心无可非议，但作为财税供养的人员作为兼职明星出现在各种场合为境内外利益相关者代言，有的混淆视听，设置误导性观点陷阱，则有损人格的独立；有的从业人员缺乏独立的见解或创新能力，迎合部门或地方提升政绩的观点和做法，诠释或论证其合理性还有的为了提升社会影响力，屡抛惊人观点，吸引眼球。我们需要践行百家争鸣，也期望通过理性的言行传承知识、传递善意、引导社会形成理性预期，为推动社会法治、公共政策向预期管理转型提供更多接地气的建言。
关键词：政治经济学；工业化换代；社会流动性：房地产市场；经济一体化；预期管理；理论创新
土地制度是新中国立国之本之一。进入新世纪后，社会流动性管理和房地产价格不时成为搅动大陆经济金融的敏感神经。作为大陆支柱产业之一的房地产业和金融业是两个紧密关联的产业，外溢效应强大，涉及经济金融稳定，牵一发而动全身。当下大陆金融体系功能尚未完全成熟，房地产市场治理长期由地方主导，无论针对周期的长短还是上涨幅度的大小，相机的调控策略成为地方在复杂的利益环境中深度介入经济运行的常态，同时需要全国一体化的金融部门驻地方机构，与中央统一经济金融治理意图相博弈。要厘清、洞察这一长期必然存在的滞后于正常经济周期的房地产与金融相互纠缠与交织现象的本质，需要跳出单一的产业范畴，在中国特色政治经济学理论创新统一框架下入手分析，从工业化和城市化进程相匹配、社会流动性流向与房地产周期拟合的角度解读，提出解决问题的若干洞见和措施，兴许能缓解当下人们的焦虑。
1工业化尾声中出现流动性泛滥、信用土地化和土地财政化等需要社会特别关注和解决的复杂问题
分析认为，在经济进入新常态初期的背景下，着力于实体经济供给侧结构性改革，创新驱动结构转型与产业升级，潜藏的一个重要议题是实现新旧版工业化平稳的交接或换代，当前大陆正处于第一代工业化尾声与第二代工业化序幕叠加阶段。以此为主线，发现滞后3～5年的第一代城市化和农业现代化不仅是其中的插曲，更是一个常被忽视、需要妥善衔接的翘尾工程。
1.1内需消费能力没有跟上工业化进程，与外储同步积累了天量的人民币流动性
大陆在工业化中期加入WTO，作为世界工厂分享到全球化红利，贸易使大多数居民摆脱了穷困，使大陆成为全球第二大经济体、第一大储蓄资金和外汇储备拥有国。尽管如此，在大陆第一代工业化进程尚未完全结束的情况下，需要为向经济金融强国迈进准备启动新一轮的工业化进程。重积累和投资，轻收入分配和境内消费，是大陆工业化过程的特点，导致境内储蓄和外汇储备同向被推高且同时居高不下。部分工业产能过剩，边际投资收益率进入零值的临界拐点，社会投资意愿下降和缺乏方向感，天量的社会流动性在外汇和资本管制的境内形成大大小小的堰塞湖，大量社会资金以影子金融的方式运行，有的甚至滞留在金融体系内部循环。当洪水般的流动性一致流向房地产时，房地产价格被迅速推高到吸引全球关注的境地。
1.2城市化过程严重滞后于工业化进程，资产荒导致房地产成为另类投资的一致首选
我国股票和债券市场取得了巨大进展，但与经济体量相比略显不足，间接融资仍占据金融体系的垄断地位，导致社会融资杠杆率持续上升。大陆2015年股灾之后，在边际投资收入下降规律作用下，各类经济主体有意愿投资的范围进一步收窄，市场上所谓风险低收益较高的资产供给严重短缺，即流动性面临“资产荒”；同时，为重建股灾后的金融秩序和配合供给侧改革，金融部门由鼓励创新回归到严格监管，以影子金融方式动作的部分资金汇入了日益高涨的社会流动性大池子。股市、债市流出的资金和境内外其他流动性一致“理性”的流向具有保值和阶段性升值预期的房地产，过多的货币追逐土地供给配额管理下的大城市房地产，必然迅速抬升资产价格，此情境与2014年开始启动的大陆股市和债市双双走向非理性繁荣具有惊人的相似。
值得关注的是，大陆尚未完成工业现代化的目标及与其进程相匹配或至少保持适当时滞的城市化进程，作为工业现代化彻底完成标识的农业现代化才迈出战术性落地的步伐，农村居民生活条件的城镇化也刚被破题和启动不久。在预算软约束条件下，大量待投向这些领域的存量和增量资金，政府和国企投资项目预算准备和结余，没有自愿降低杠杆率的国企持有的流动性。在找到确定的投资方向之前，需要过渡性地找到阶段性的交易机会，城镇化中的房地产成为其首选。
近年来，大陆城乡居住环境因共享日益完善的公共服务基础设施得到极大的改善，使得房地产的使用价值得到极大提高，越来越多摆脱贫困的居民将购置住房作为改善生活、提升社会地位的重要选择。加之大陆人多地少的资源约束，历史文化中房地产偏好情结。
上述这些情景的综合作用，使得作为消费必需品的房地产替代股票、债券等金融性投资成为人们投资的首选，使得房地产也因此成为为数不多的兼具耐用消费品和资本投资品特性、既有保值功能又有增值预期的大宗商品之一。在信贷配额管理放松和人口向大城市集中的趋势下，新增土地配额管理或供给数量控制，造成大城市房地产商品的供给短缺和部分地段房地产（即所谓好房子）的结构性稀缺。许多经济主体近20年来在房地产价格总体上扬中，分享到了大城市不动产增值的丰厚红利，在路径依赖和心理预期效应的相互强化下，流动性泛滥与资产荒叠加的剪刀差拉大。市场迅速消化了大城市房地产库存，流动性开始关注其他二线和部分三线城市，而土地供应相对充实、在追逐政绩下无序发展的四、五线中小城市面临加重的去库存压力。
执政党当前及今后重要的目标之一是提高中等收入者的比重，而拥有房产是进入中产者行列、迈入小康家庭的必要标识之一。在长远的将来，可以肯定的是不投资股票债券实现不了资产的保值增值，但近20年的历史表明，没有前瞻性投资房地产的居民难以成批地进入中产者的队伍。在全球货币宽松的大环境下，在资产组合中配置房地产是应对经济周期规律、避免在中等收入臨界点附近徘徊、实现资产保值增值的理性行为。然而，群体中多数个体的一致理性必然在某些领域出现“群体不理性”现象。前期大陆频率加快的房地产价格上涨周期面临着有可能造就新的资产泡沫的境地，给中低收入者分享城镇化生活条件制造“接盘式”的障碍，抬升了城乡居民真正市民化生活和社会创新创业的门槛。 1.3工业化换代时期短期化的土地信用与土地财政不具可持续性
土地的金融化或资本化是大陆近十多年来的自发性创新之一，它为工业化进程、城乡民生水平提升创造了新型的营商投资和生活环境。然而，经济金融过度土地化或者紧绑房地产单一的产业“战车”又是其中蕴藏的最大风险之一，增加了再工业化或新型工业化的地租成本和贫困家庭出身的年轻人努力进入中产者的难度。沿袭了计划经济部分痼疾的大陆土地制度在全球各经济体中比较独特，主要表在土地成为金融部门供给融资信用、地方增加财政收入来源而共同选择的单一基础资产。经济金融发展根基主要定位于土地资源，如不加以结构性改革，未来结构性风险在所难免。房市突变成频繁发作的“疯牛”，原因如下：①房地产投机性和部分投资性需求不断累加杠杆；②地方政府期望通过批租具有增值预期的土地，为发行用于公共服务设施投资的市政债券（如政府融资平台、地方债券、PPP）提供信用抵押。
2大陆能力管理工业化换代中房地产引致的经济金融风险
2.1大陆房地产价格波动的变迁考察
分析大陆房地产大大小小的周期，人们会发现都与货币环境和投资边际收益波动相关，滞后于经济周期1～2年，相当于统计反映真实GDP增长的时滞，与稍微对经济周期提前作出反应的股票市场错位交替运行。
（1）住房商品化和货币化。上世纪90年代政策主导的单位分房和货币化分房后，商品房成为解决家居的主要来源，购置资金主要来源于自有资金和儒家式的人情信用。尽管房价走势平稳，但政府从此丧失了调控房价房租的库存，为其后房地产波动式上涨提供了土壤。
（2）住房消费金融化和杠杆化。在世纪交替前后，市场开始大规模引入按揭贷款工具，在信贷配额管理的环境下，住房按揭成为城市居民为数不多的可以未来收入作为信用基础实现杠杆消费和投资的金融工具。随着市场的快速增长，由政府控制批租的土地价格开始上涨，地方政府官员从中发现不透明财政收入的新来源和举债投资政绩工程的抵押工具。
（3）住房资本化或投资理财化。大陆实现贸易自由化后，人民币长期盯住美元，实行结售汇管制，受制于不可能三角规律，被迫以外汇占款方式大量投放人民币。同时，包括房地产在内的生产要素成本具有比较优势，大量资本涌入制造业，固化了大陆世界工厂的定位和地位。此时，主要发达经济体经济低迷，房地产先后进入泡沫周期，大量境外资本开始关注大陆房地产市场，房地产价格暴涨强化了各类投资者的财富幻觉，土地财政开始形成规模，地方逐步陷入了依赖土地批租增加非税收入的路径依赖。
（4）房地产投机化和泡沫化。次贷危机后量化宽松成为各主要经济体的一致行为，全球流动性泛滥。此时，境内生产要素成本优势不再，境外需求锐减，大陆制造业边际收益迅速下滑至无利可图，实体经济增长开始进入中低速新常态。境内投资意愿下降，境外套利资金涌入，他们共同选择了大型城市的房地产作为投资标的。金融体系特别是银行也陷入了房地产抵押偏好的路径依赖，市场上以创新为名新增了诸多利用杠杆的金融交易工具，如在价格循环上涨预期下给房地产加按揭或提供循环抵押贷款，各类金融和保险机构名下规避或降低监管条件的资产管理产品通过多种渠道进入房地产领域，获得融资便利门槛较低的国有企业和产融结合的集团企业更是通过公开市场渠道、工具、机构和载体直接或曲线进入房地产领域，不少实体企业通过投资房地产成功回避了制造业转型时期的经营风险。
（5）房地产回归理性繁荣可期。2016年10月前后，房地产在以限贷限购为主题的密集的地方加码调控背景下，交易量回归正常平稳水平，阶段性价格呈现稳定趋势，可能成为非理性繁荣结束的一个关键时间窗口。执政党和中央政府在酝酿房地产税立法议程，有意统一大陆房地产市场治理机制，房地产业纳入统一的法治轨道规范发展为期不远。对此，民间和地方均应关注这一时间窗口的来临，跟踪形势做好充分的准备。
下半年，中国主导的亚投行、一路一带、国际产能合作、区域性贸易和投资自由化渐入佳境，人民币有序正式加入IMF一篮子货币池，货币自由兑换、汇率自由浮动空间逐步放开，社会流动性管理压力将得到缓解。预期中的美元加息时点过后，只要能承受国际热钱流出的短期压力，且不会（大概率）出现房地产价格断崖式的下降，交易价量都将在工业化换代和城市化加快的进程中平衡过渡，房地产最终将回归“消费+投资”复合体的本质初心。
2.2当务之急是控制土地市场泡沫再膨胀和限制投机性交易
无庸质疑，土地价格是商品房价格跳跃式上涨、放大商品市场泡沫的主要推手。在资本市场经历一个短暂的非理性繁荣后，天量境内外流动性涌入房地产市场。加之受耕地保护和绿色发展制约，从2015年下半年开始土地供需剪刀差加大，大型城市土地价格、住房价格、土地财政收入相互激励，屡创新高。有些热点城市以提高所谓的第三产业比重为目标，产业日趋空心化，需要增加缺乏透明度的土地收入来源来维持机构运转，而刻意严控供地计划，人为造成短缺预期致使“地王”频出；有些国企背景的开发商利用金融部门更乐于提供的融资便利和杠杆工具，不受成本预算约束参与推高土地价格。如果一个城市、一家大型企业将经济转型、产业升级的重心与房地产相捆绑，必须为区域经济金融风险、企业经营不可持续埋下隐患。
针对房地产投机性需求和部分多次投资性需求采取行政干预措施，是全球各经济体的一致做法。部分地方在中央的压力下采取限制措施无可非议，但政策出台时机、力度和密度需要把控，确保不会矫枉过正而出现压倒骆驼、踩踏效应现象，避免破坏本地的创新创业营商和人居生活环境，也不要刻意将潜在的部分投资者和投机者驱赶到境内外其他地区。对房地产市场秩序的治理，国际上最佳的实践是全国甚至国际区域一盘棋，从经济体的民生建设和市场统一治理的高度，统一出台法律规制，鼓励住房消费需求、规范投资需求、限制投机需求，再允許地方在授权范围内进行预调和微调。当然，大陆出台统一的规制也要拿捏好力度，政策要掌握好时机，绝对不能出现类似4万亿和2015年股市政策失误造成的经济金融大波动，这是考验高层智慧和能力的一大难题。金融部门也没有必要因个别地方调控密度和力度都加大，而反应过激，采用螺旋式的信用收缩行为。 2.3金融部门提前做好压力测试和风险缓释m-g应急准备
房地产价格波幅过大、过频繁给金融部门提出了巨大挑战。金融部门应主动放弃投机性和部分多次投资性房地产融资的短期收益，针对将出现的周期拐点，利用经济金融专门知识引导经济主体去杠杆，从非理性交易向理性投资迁移，将手持的流动性用于消费或投资于实体经济。
当下，金融部门成为事实上的房地产他项权益
抵押权的最大持有者，系统性风险过于集中。其中，银行又是最大的融资供应商和抵押权人，有必要提前做好抵押品价格波动的风险评估、压力测试、应急预案，放弃存款再保险和获得政府救助的幻想，利用金融市场上的风险缓释工具，为押品安装“保险杠”式的财务稳定器。
首先，优先处置使用高杠杆融资处于高价位购置地产和房产的企业和居民投机性和部分多次投资性的交易；其次，重点防控产业空心化、经济财税基本面虚弱的大城市和部分中小城市的房地产融资风险，有必要按去库存压力对城市进行分类管理，调整地方分支机构或子公司的融资审批权限；再次，运用现代数字科技实时监控每一笔资产抵押人的预期现金收入走势，提前购买保险工具和做好法律援助准备；最后，尽管房地产进入下行通道的可能性小，但仍应密切关注作为抵押品的价格波动走势。
2.4大陆经济具有强大的韧性和自我修复能力
大陆具有全球独一无二、自成体系、独立完整的产业链条，现正从经济金融大国向强国目标迈进；加大对外开放力度仍然很重要，现可扮演锦上添花的角色；通过内部持续的结构性改革、创新和创业也能实现闭环运行；没有必要在作何一个产业领域都向发达经济体的结构靠拢，成为其主导下的产业价值链条理论的拥趸。大陆成功主导发起了诸多全球化贸易与投资秩序建设项目，表明已有条件脱下“世界工厂”的外衣，摆脱西方主导的微笑曲线低附加值环节的宿命。即使前期面临前所未有的经济膨胀压力，当前错综复杂的四期叠加压力，还是未来因去杠杆、去过剩产能、去库存可能导致的短期的增速换档压力，大陆经济的自我修复和再生功能均可有效应对，但过程不会顺风顺水。大陆产业空心化后，没有任何一个地区或经济主体可解决其消费问题，特别是粮食、能源和住宅。推动实体经济的转型和产业的升级，保证国家经济金融安全，是当下最大的政治经济学理念，任由股市、房市崩盘、推倒重来或用欧美模式再造，改变有中国特色的发展路径会导致灾难。
大陆大中城市也没有必要模仿对标的境外先进城市的发展路径，在定位于国际化大都市、提升第三产业比重的同时，特别需要防止出现产业空心化现象。大型城市虽然背靠广阔的城乡腹地，可以主导周边腹地、区域甚至全国的产业分工，但绝对不可放弃或缺乏具有护城河式的实体产业竞争能力，否则一夜空城的悲剧会随时上演。
2.5培育理性繁荣的房地产市场可创造性吸纳大量的流动性
大陆近几十来以来一直在模仿、追赶西方发展模式，但除农村联产承包责任制、经济特区试点改革和实践外，有中国特色、显著改变历史发展路径的制度创新不多，房地产领域也是如此。
（1）处于历史特定阶段的土地信用与土地财政存在合理性。社会整体诚信度不高、地方需要供养庞大的市政人员和既得利益集团是不争的事实。大陆的信用体系建立于土地信用基础上，大部分社会融资交易基于不动产信用是经济主体在市场博弈中的共同选择，此信用体系与传统的国家和政府信用既有巨大的区别又有紧密的联系。在地方预算约束日益硬化、减政放权改革后财税权利向中央适当集中的过程中，土地财政为地方经济创新行为提供了有效的激励。但客观地说，土地信用和土地财政象一把双刃剑，在前所未有的改变了大陸城市发展的格局的同时，也为未来经济金融可持续、包容性发展制造了难题，其成功与问题需要使用全新的政治经济学来解读，这可能会冲击或颠覆一些传统的理念和观念。在当下语境中，以“去”为主题的结构性改革都涉及到限制土地信用和规范土地财政，这确实是个两难选择。但凡事轻重缓急，优先滞后，“去财政土地化”才是需要优先处理的重大事项。
（2）各自为政的地方主导调控不是长期、有效的治理机制。诸侯经济和区域、全国经济没有实现一体化，是大陆在推动贸易投资自由化中出现的引人注目的逆全球化、自由化、市场化现象。地方调控此起彼伏，频率加快、力度加大，但收效甚微。事实表明限购、限贷的老路只会强化房地产紧俏的心理预期，平抑不了价格，解决不了当前宏观流动性问题。与此同时，一些“专家”不时高调鼓吹出现泡沫或者误导推迟购房，又提不出一些可行的落地建议以供解决问题时作为决策参考。地方治理无非是迭加限制措施，出发点不可能站在全国一体化的市场治理和经济政策的高度。从购房入户开始到城乡户籍一体化改革，在房地产投融资方面政出多门，出尔反尔，充斥傲慢、歧视与偏见，发展到如今的简单粗暴，与中央统一税制改革进行最后一轮博弈。最终将与通过调控促进区域性房地产健康发展的初衷背道而驰，可能诱发区域性市场风险并漫延到其他地区。
（3）房地产泡沫破灭大概率是一个伪命题。房地产是粘合其他协同产业和协作环节的不可或缺的实体经济载体。大多数大型活力城市的房地产交易量价充分体现了市场出清规律，谈不上存在泡沫，泡沫破灭也就无从谈起；不少数中小城市缺乏有竞争力的产业，利用土地充裕扩大城镇规模如同规划空中楼阁，即使建成新城新区最终也多沦落为库存甚至成鬼城，实现不了产品使用价值的惊险一跃
成为商品。不可否认，少部分大城市房价飙升的背后是实体产业不振或缺少核心产业，而为了维持城市的地位与市政人员的就业、相关集团既得利益出发，不愿收缩地方房地产规模。与当下大陆深厚的经济底蕴相比，消化或稀释这些改革发展中必然存在的沉没成本一小型区域性风险，完全不需要劳师动众。
（4）金融部门也面临去杠杆，吸纳流动性寄望于理性繁荣的房地产。大陆股市吸纳流动性能力有限，控制政府部门杠杆和压缩企业部门杠杆，使得债券发行规模增长放缓。金融机构的任务是先稳定自己的杠杆率，去杠杆安排在其后，事实上实体部门降低了杠杆和政府部门杠杆得到控制，金融部门的杠杆自然下降。房地产既有消费必需商品属性，又有金融投资品属性，且其市场规模体量巨大，完全可吸纳大部分冗余的流动性，在作为海绵的同时可发挥湿地的净化功能。 3创新制度供给培育理性繁荣的房地产市场的建言
走出经济低迷不振或周期底部的可行路径是新的一轮固定资产和技术更新投资。大陆L型经济走势己现投资回升、增长止稳迹象，结构调整时期正是布局新产业投资、城乡建设与新一轮创新创业的最佳时期。在经济新常态初期、工业化换代之际解决上述问题，都需要由代表市场力量的企业家和为市场服务的政府相互默契协同协作、前瞻筹划摆布。导入绿色发展、包容发展等理念，建设美丽城乡，补足房地产市场的短板，降低城乡居民城镇化生活成本，应成为培育法治化、市场化、全国一体化的房地产业的重要原则。要配套逐步消除诸侯经济乱象，找准突破口推进境内经济一体化，统一大陆房地产市场治理是其中条件已经成熟的一个抓手。政府在其中可继续发挥重要作用，并在法治建设、公共政策上转型进行预期管理、精准提供足够激励的基础上，可将“三去”和结构性问题更多地交给市场和企业家自发出清和优化，当然这需要社会具有足够的定力和耐心。
3.1创新土地和住宅供给和管理制度，不能再让房地产成为地方与中央频繁博弈的场所
逐步根除经营城市资产负债表、建立政府融资平台、依赖土地财政维系地方地位、维持地方运转的痼疾，禁止城市政府将市民缴纳的税收与国有企业投融资混同，加大力度惩处房地产领域非法设租、寻租、利益输送等腐败行为。
（1）允许城乡宅基地流转，增加土地供应。当前需要加快城乡宅基地、农村耕地和林地确权进度。
（2）试点推广土地用途结构性转置改革。总结重庆的地票模式，激励远离城市的地区绿化荒地，增加林地；在不破坏生态且或具有生态可持续的前提下，开垦荒地成标准产量的可耕地，可按一定比例的面积释放城市周边的耕地、林地作为建设用地。
（3）对没有承担太大、太多城市功能的旧城区进行现代化改造。重点保留承担了创新创业劳动力居家功能、城市化程度较高的城中村；改造卫生条件、居住环境不良的棚户区；回收或赎买无偿划拨或低价批租给僵尸企业的国有土地。
地方对允许存在的城中村环境改造提供适当补贴，有的可改造成兼具城市发展历史博物馆功能、中低收入人群体和新加盟城市的人群的中转站，从而提升劳动力市场的活力和容纳、吸引创新创业人群的低地租供给能力。现代城区覆盖城中村和周边农村后，注意增进小区和谐，保留其特色的古老建筑和绿化用地，先行城镇化的原住居民可记住到乡愁。
（4）重点建设大都市圈周边的卫星城镇。按照共享经济的理念，发挥大中城市的辐射功能，而非全面开花建设远离大中城市的小城镇，禁止以政绩考核方式无序、优先建设行政驻地的小城镇。
（5）鼓励将条件较好的乡村居民小区发展成新型城镇。建设美丽村乡与建设宜居都市圈一样，是城乡房地产使用价值再提升的关键。财政应为与乡村利益相关的民间资金自发投向新农村建设提供激励。
（6）发展养老休养休闲房地产。应对人口老龄化和居民服务消费结构升级。
（7）改革招拍挂制度，建设规范和统一的土地使用权交易大市场。大陆土地批租借鉴了单一的离岸城市经济体香港土地拍卖的做法，有利于地方取得稳定的土地财政收入，但同时也给地方利益集团操控土地供应、交易提供了运作空间，发展至今成为地方抬升租金、增加不透明预算收支的平台，既得利益设租和寻租的温床，供养日益庞大的市政人员的经费来源，甚至沦落为与民争利的利益相关工具，广大民众难以平等分享不动产增值福利，徒增实体经济运营成本。
无论是欧美发达经济体，还是金砖国家或类似发展中经济体，土地交易都主要通过市场完成，政府只充当市场秩序的守夜人。香港、新加坡等少数离岸式城市经济体土地拍卖的经验，并不适用于幅员广阔、又需要统一市场秩序的在岸大型复杂的经济体。
解决之道应进一步推进市场化进程，建立区域或全国统一的土地使用权交易平台，比如从长三角或珠三角开始试点，将各地可交易大大小小的土地放在统一的电子化平台上，形成批发与零售并存、库存充裕、连续交易的超级大市场。如此在某个时间点，平台上均有数量充足、结构合理（面积大小、城乡、地区不同）的地块可供选择和交易，在促进区域经济一体化的过程中可有效平抑地价，降低非理性暴涨暴跌的概率。
（8）发挥商人、职业经理和企业家的创新创业精神。充分发挥这三类人员在市场经济中的交易、管理和创新功能，要提供有效的激励由企业家带领各类经济主体利用市场机制将去杠杆、去库存腾出的流动性投向普惠性住宅建设。政府应适当压缩地方主导、廉租性質的独立住宅小区建设规模，此类住宅宜有机嵌入商品房小区；适当减少各类人员的住房补贴；限制廉租性质的住宅转化成商品性住房、合理收购部分库存商品房、赎买并改造部分城中村房屋，保有地方可用于调控租金和普通房价的足够的实物库存。
3.2创新房地产金融服务供给，引导社会流动性形成长期资本
认可城乡房地产兼具金融信用功能，可作为经济主体进行理性投融资的资产载体，但房地产投融资活动的短期化不利于长期资本形成，重点要规范带有影子银行属性的金融与保险理财产品、打击境内外投机资金进入房地产领域。
（1）扩大可抵押融资、可资本化入股的土地范围。配合土地流转，提供过桥性质的融资，包括夹层基金、并购贷款等。
（2）发展普惠的消费金融，提升将储蓄转化为消费和资本的效率。引导具有支付能力的城乡居民购置兼具居住和保值增值功能的城乡房地产，促进城乡中低收入居民实现住房和耐用品消费升级。
（3）择时降息和慎用降准。适时降息或者采取可以有效降低实体经济融资成本的措施具有必要性，也具有操作可行性。慎用降准或类似释放过多流动性的工具，防止过多新增流动性。
（4）创新风险缓释工具和风险管理技术，减少对土地抵押的依赖。包括但不限于担保、保险、信用保证保险、CDS，CLO，期货、期权等风险缓释工具（CRM）只能治标，技术也只能起到辅助作用，治本的策略应根植于社会诚信水平、金融部门风险经管和管理能力的提升。 3.3创新财税制度供给，逐步让土地财政退出历程舞台
配合事权改革，减政放权，改革房地产相关税制，逐步将土地批租收入、相关交易税费、不动产增值税费等纳入统一、透明的税制轨道，同时通过结构性减税降低住宅消费成本。在收入分配方面，建议加大国企分红力度，适当动用外储补充社会保险资金池。
（1）国家统一法治市场化的房地产业。土地财政实质上为隐性税收制度，房地产业由地方主导分散治理不利于全国经济一体化。由于廉价批租，造成其后公共投入形成的使用价值和市场价值增值部分在不同经济主体间分享不均，容易造成、拉大地区与居民之间新的贫富差距；且由地方治理不透明且差异大，须纳入统一的法治轨道。统一、有效的税制有助于缓解、熨平地区、居民财产性收入差距，建议研究改革与房地产交易与持有相关的税种，增设遗产税。
（2）改革地方债券和市政债券发行制度。有步骤地放弃地方土地隐性担保潜规则，改为国际通行未来税收抵押方式。
（3）规范发展PPP模式。将中央主导创新的PPP发展成有效替代以土地为信用担保的城乡建设投融资方式。
（4）结构性减税和加税。推行部分消费性住宅按揭月供、租房费用抵扣应纳税收入总额。对投机行为和多次投资行为加收托宾税或特别税、空置税，对豪宅、容积率低的房屋加征消费税。
3.4创新贸易投资制度供给.通过提升自由、便利程度分流庞大的外储
不能将消化、吸纳、净化流动性的法宝单一压在房地产上，调整境内外贸易结构、加大境内外投资特别是科技创新力度可有效的分流外汇库存，为冗余的流动性找到有序的流动方向。人民币国际化后将逐步成为国际储备的重要货币，从理论上讲维持庞大的外储规模特别是美元储备没有实际意义，改变发展中经济体特别是大陆被动向美国提供透支消费和全球化投资的资金来源的时机已经成熟。
（1）有计划和步骤地缩减外储。破除贸易和资本平衡基础上追求盈余的传统观念，加大知识产权、技术装备进口力度，容忍经常性贸易、资本项目适当出现逆差，第一个目标将外储规模压缩至2万亿美元。
（2）顺势而为，推动人民币国际化深入。结合加入SDR进度，适当放松资本流动管制，允许提前偿付没有投资效益的外资。
（3）加强创新开发区和自贸区商业地产监督管。防止区内滥用房地产开发机会。
（4）鼓励并引导民间对内对外加大直接投资力度。规范国企投资行为，禁止地方政府再投资商业性企业和国有垄断企业。
（5）善用境内外贸易和投资发展平台，深度介入规则建设。以WTO、IMF、G20等为平台，参与、更多主导推动全球建立贸易与投资新秩序，提升对内对外贸易与投资的自由度和便利度。
4贴近实践创新理论促进公共政策转型到以预期管理为主
经济转型过程面临各种复杂的利益博弈、社会价值观重构，需要管理好社会预期。大陆30多年来取得了巨大的经济成就，其路径经验开始被越来越多的欠发达经济体所借鉴、模仿。但大陆至少没有归纳、演绎出一套独立、完整的理论体系，并在国民教育中推广和用于对外交流。有生命力的理论创新需要坚持实践是检验真理的唯一标准，需要以解决关键、核心和焦点问题为核心，更需要各类具有洞察能力的知识工作者分工协作，有勇气颠覆不合时宜的传统观点和理论，引导社会形成理性预期，他们包括：①提出正确的问题和符合实际的假设，探索、归纳发现规律；②深入研究经济转型和产业升级，推动解决阶段性热点问题；③具有企业家特质的从业人员，发现商机并转化成社会财富；④不可或缺的知识传播者，坚守常识的阵地，启发、培育具有创新创业潜质的下一代人力资本。
4.1将房地产问题研究纳入有中国特色的理论创新与分析框架
分析、解决大陆长期积累的房地产和金融交织形成的错综复杂问题，培育理性繁荣、一体化规制的房地产市场，应放在具有中国特色的社会主义政治经济学理论创新框架下进行，并从中汲取理论、理念、方法营养。在大陆特殊的土地制度框架下，近20年来房地产市场的融资效率大于股票、债券等金融市场，土地信用和土地财政在特定历史阶段性有效替代了资本市场的投融资功能，这有助于缓释人们对大陆经济长期高速增长而股票市场反而长期低迷的困惑。在政府过去主导的招商引资、征地建设高速公路和铁路中，通过廉价批租土地为企业获得社会融资提供了增信工具，这为地方和全国经济同步发展起到了特殊作用，此类创新对经济长期高速增长和税源培植起到的直接作用比文山会海和空洞的产业政策更大。
4.2将共享经济理念导入不動产增值红利分配中
分享经济和包容性发展契合于社会主义经济基本原则。房地产除了具有使用价值，还可分享到市场增值的红利。由政府主导使用纳税建设公共服务基础设施和批租国有资源带来了巨大的长期福利增进，而不动产红利是其使用价值提升后市场化共享的表现形式，可考虑安排适当的制度由政府代表社会通过课税的方式与投资者共享此红利。此观点可初步为社会与房地产消费者、理性投资者分享部分不动产增值收益、为统一规制房地产投机者行为、改革房地产税制提供共享经济上的逻辑依据。为盘活国有资产存量，国有企业可推行混合所有制、名下资产可证券化处理。同理，公共事业单位的不动产、高速公路和高速铁路也可进行证券化处理，集体土地使用权也可试行，这样整体经济资源的货币化、资本化便有了更大的腾挪空间，为国民经济、产业部门及各经济主体的资产负债表的去杠杆提供新的思路。
4.3将引导社会形成理性预期引入从业人员履行公民社会责任
商人和企业家、作为企业雇员的研究者以利润为中心无可非议，但作为财税供养的人员作为兼职明星出现在各种场合为境内外利益相关者代言，有的混淆视听，设置误导性观点陷阱，则有损人格的独立；有的从业人员缺乏独立的见解或创新能力，迎合部门或地方提升政绩的观点和做法，诠释或论证其合理性还有的为了提升社会影响力，屡抛惊人观点，吸引眼球。我们需要践行百家争鸣，也期望通过理性的言行传承知识、传递善意、引导社会形成理性预期，为推动社会法治、公共政策向预期管理转型提供更多接地气的建言。