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摘要本文从长期以来禁锢中国农村土地流转的现实问题出发,在不改变集体土地所有权性质的前提下,试通过一系列的制度设计避免与现行法律的正面冲突,搞活农村土地流转,同时要杜绝大规模的农民失地及耕地锐减等社会问题的出现。
关键词农地入股抵押 土地流转市场 土地用途管制 社会保障
中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-232-01
《中华人民共和国物权法》首次以正式国家法律的形式规定了农村土地承包经营权和宅基地使用权的物权属性,为农村集体土地的高效利用和物权效能的全面发挥消除了社会疑虑,扫清了法律障碍。但我们也应该看到,《物权法》中较多的宣示性限制了它的现实操作性。而在农村土地逐步被放活,流转的牢宠逐步被击碎的过程中,农村土地流转越来越需要明晰确定的法律规范的确认与引导。那么,我们要做的就是如何在制度设计上保障放活的同时尽量减少农民失地和流离失所。
一、消除城乡二元户籍制,完善农村社会公共服务
城乡二元户籍是工业化历史进程中乡村服务城市的历史產物。现在越来越成为社会对农村的歧视和农地流转保守者的借口。因此消除户籍差异,使农民能享有或者尽量享有与城市相同的教育,卫生及社会保障服务,是使农民摆脱土地,走向城镇,实现现代文明的前提。
二、补充农地入股抵押权能,搞活农地流转
(一)法律未禁止
《物权法》将土地承包经营权与宅基地使用权纳入第三编“用益物权”进行调整,从立法上对土地承包经营权和宅基地使用权的性质做出了界定。《农村土地承包法》第四十二条更是明确规定“承包方之间为发展农业经济,可以自愿联合将土地承包经营权入股,从事农业合作生产”且并没有对入股采取的具体组织形式作出限制,公司,合伙未尝不可。
(二)现行法律罅隙里的权宜
根据股东自愿原则,可以书面委托本村村民委员会代行股东共益权,“委托持股协议”或“委托书”应当载明上述权利义务问题。应采取有关机关协同把关和鼓励出资形式调整的方式来解决出资过户和股东退出问题,一是要求以农村土地承包经营权入股设立公司,应当在登记前完善财产权转移手续,提交区县土地承包管理部门出具的已办理农村土地承包经营权权属转移登记的书面证明或类似的证明;二是支持股东以所分配的利润或者其他货币、实物、知识产权、土地使用权、资本公积等出资方式置换其已出资的农村土地承包经营权,并在登记时积极给予指导帮助,防范农民失地风险
三、采取积极事前预防,减少农民失地风险
第一,农民在入股后享有对公司较大的决策权。使农民股东能随时掌握与监督土地承包经营权的使用情况和公司的运营情况,充分参与公司章程制定,公司合并分立组织形式变更等重大事项。对于这些事项应规定更严格的程序,如需全体农民股东三分之二以上同意方可通过。
第二,有条件的农民股东用其它资产转换土地使用权,并赋予公司享有以租赁等其它方式继续使用土地的权利。一方面可以降低农民失地风险,同时公司的生产经营也不会受到实质性影响。
第三,政府进行适当干预。如向公司派遣财务人员或一定数量的监事,监督公司的业务开展情况,审核公司财务报表等。
四、建立农地专业银行,提供土地抵押贷款
农地专业银行是立足于乡镇,资产规模较小,以农地使用权抵押放贷于农民,并具备一定的农地生产能力的新型专业银行法人。它的主要特点有:
第一,政策性。组织,设立,营业和资金支持等都来自国家政策的规定。
第二,专业性。以农地抵押为条件为农民朋友提供融资。
第三,农业性。对于抵押清偿的土地,该银行应当具有一定的消化能力,即不改变土地用途进行农业生产。
五、建立与城市土地相衔接的农村土地流转市场
第一,建立农村土地流转服务站。汇集土地供需信息,调配土地利用,完善农村土地流转服务体系,优化农村土地市场。
第二,严格区分公益性和非公益性征地。逐步缩小非公益性重地的范围,使非公益性的用地需求投靠市场,让市场来调节。
第三,转变政府在非公益性用地征收过程中的职能。使用地者和农民集体成为土地征收谈判的双方主体。政府在其中行使单纯的行政管理服务职能。消除政府在征地过程中对征用利益的盘剥。
六、加强土地规划,严格限制土地用途
第一,农地不管以什么方式流转,农村土地承包经营权的用途都不能改变。无论是入股破产,还是抵押物的清偿,受让土地使用权的主体都应遵守土地承包经营法,严格恪守土地用途,不进行非农活动,不破坏土壤结构。
第二,期限限制。土地使用权的最终受让人,都要遵守第一承包人与发包方制定的承包期限。对非本集体经济组织的宅基地合法受让人,法律应当参照建设用地使用权设立一定的年限。
七、结语
农村土地流转放活已经显现其新生事物巨大的生命力和远大发展前景。民间的探索与思考只是无奈的躲闪与规避。这时候,法律需要展现他的现实操控力与历史影响力。而中国农村和九亿中国农民正殷殷期待着一些变化。
参考文献:
[1]郭明瑞,等.民法.北京:高等教育出版社.2002.
[2]王利明.物权法研究.北京:中国人民大学出版社.2002.
关键词农地入股抵押 土地流转市场 土地用途管制 社会保障
中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-232-01
《中华人民共和国物权法》首次以正式国家法律的形式规定了农村土地承包经营权和宅基地使用权的物权属性,为农村集体土地的高效利用和物权效能的全面发挥消除了社会疑虑,扫清了法律障碍。但我们也应该看到,《物权法》中较多的宣示性限制了它的现实操作性。而在农村土地逐步被放活,流转的牢宠逐步被击碎的过程中,农村土地流转越来越需要明晰确定的法律规范的确认与引导。那么,我们要做的就是如何在制度设计上保障放活的同时尽量减少农民失地和流离失所。
一、消除城乡二元户籍制,完善农村社会公共服务
城乡二元户籍是工业化历史进程中乡村服务城市的历史產物。现在越来越成为社会对农村的歧视和农地流转保守者的借口。因此消除户籍差异,使农民能享有或者尽量享有与城市相同的教育,卫生及社会保障服务,是使农民摆脱土地,走向城镇,实现现代文明的前提。
二、补充农地入股抵押权能,搞活农地流转
(一)法律未禁止
《物权法》将土地承包经营权与宅基地使用权纳入第三编“用益物权”进行调整,从立法上对土地承包经营权和宅基地使用权的性质做出了界定。《农村土地承包法》第四十二条更是明确规定“承包方之间为发展农业经济,可以自愿联合将土地承包经营权入股,从事农业合作生产”且并没有对入股采取的具体组织形式作出限制,公司,合伙未尝不可。
(二)现行法律罅隙里的权宜
根据股东自愿原则,可以书面委托本村村民委员会代行股东共益权,“委托持股协议”或“委托书”应当载明上述权利义务问题。应采取有关机关协同把关和鼓励出资形式调整的方式来解决出资过户和股东退出问题,一是要求以农村土地承包经营权入股设立公司,应当在登记前完善财产权转移手续,提交区县土地承包管理部门出具的已办理农村土地承包经营权权属转移登记的书面证明或类似的证明;二是支持股东以所分配的利润或者其他货币、实物、知识产权、土地使用权、资本公积等出资方式置换其已出资的农村土地承包经营权,并在登记时积极给予指导帮助,防范农民失地风险
三、采取积极事前预防,减少农民失地风险
第一,农民在入股后享有对公司较大的决策权。使农民股东能随时掌握与监督土地承包经营权的使用情况和公司的运营情况,充分参与公司章程制定,公司合并分立组织形式变更等重大事项。对于这些事项应规定更严格的程序,如需全体农民股东三分之二以上同意方可通过。
第二,有条件的农民股东用其它资产转换土地使用权,并赋予公司享有以租赁等其它方式继续使用土地的权利。一方面可以降低农民失地风险,同时公司的生产经营也不会受到实质性影响。
第三,政府进行适当干预。如向公司派遣财务人员或一定数量的监事,监督公司的业务开展情况,审核公司财务报表等。
四、建立农地专业银行,提供土地抵押贷款
农地专业银行是立足于乡镇,资产规模较小,以农地使用权抵押放贷于农民,并具备一定的农地生产能力的新型专业银行法人。它的主要特点有:
第一,政策性。组织,设立,营业和资金支持等都来自国家政策的规定。
第二,专业性。以农地抵押为条件为农民朋友提供融资。
第三,农业性。对于抵押清偿的土地,该银行应当具有一定的消化能力,即不改变土地用途进行农业生产。
五、建立与城市土地相衔接的农村土地流转市场
第一,建立农村土地流转服务站。汇集土地供需信息,调配土地利用,完善农村土地流转服务体系,优化农村土地市场。
第二,严格区分公益性和非公益性征地。逐步缩小非公益性重地的范围,使非公益性的用地需求投靠市场,让市场来调节。
第三,转变政府在非公益性用地征收过程中的职能。使用地者和农民集体成为土地征收谈判的双方主体。政府在其中行使单纯的行政管理服务职能。消除政府在征地过程中对征用利益的盘剥。
六、加强土地规划,严格限制土地用途
第一,农地不管以什么方式流转,农村土地承包经营权的用途都不能改变。无论是入股破产,还是抵押物的清偿,受让土地使用权的主体都应遵守土地承包经营法,严格恪守土地用途,不进行非农活动,不破坏土壤结构。
第二,期限限制。土地使用权的最终受让人,都要遵守第一承包人与发包方制定的承包期限。对非本集体经济组织的宅基地合法受让人,法律应当参照建设用地使用权设立一定的年限。
七、结语
农村土地流转放活已经显现其新生事物巨大的生命力和远大发展前景。民间的探索与思考只是无奈的躲闪与规避。这时候,法律需要展现他的现实操控力与历史影响力。而中国农村和九亿中国农民正殷殷期待着一些变化。
参考文献:
[1]郭明瑞,等.民法.北京:高等教育出版社.2002.
[2]王利明.物权法研究.北京:中国人民大学出版社.2002.