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摘要：房地产开发的规划设计管理是房地产企业管理的重要内容，其管理水平的高低对项目的成败十分关键。通过对当前房地产开发规划管理的现状和问题及其原因的分析，提出了当前的房地产规划管理应当重新界定规划职能，实施新型规划管理，改革机构设置，以促进我国房地产业健康持续地发展。
关键词：房地产开发 规划管理 现状分析
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产开发中的规划管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，其管理水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。
1. 房地产开发规划管理的现状和问题
房地产开发过程中的规划管理主要包括建设用地规划管理和建设工程规划管理两个方面，建设工程规划管理是保证城市规划顺利实施的关键。由于房地产开发用地规划管理体制的不完善，导致了一系列城市问题和规划问题。
1.1规划滞后于房地产开发
近年来虽然房地产业的发展迅速，然而城市规划的滞后，带来的结果是城市规划对房地产开发的指导作用有限，出现了房地产开发引着规划走、房地产开发迫着规划变的局面，这种由市场所推动的缺乏城市规划指导的开发，带来的后果是市政配套的先天不足，小区配套的重复建设，开发商与政府角色的错位。一些新区超出规划范围，建设根本无规划可依据，这就使得一些开发商不顾环境和基础设施的承受能力，肆意建设，给环境、交通以及后续开发带来无穷后患此外，在城市开发建设中，由于市政设施、绿化、道路等公用基础设施的开发没有直接的经济效益，难以刺激开发部门主动进行投资。因此，在城市规划滞后的情况下，市场机制往往导致公共基础设施等公共开发供给不足，滞后于城市发展。
1.2规划变动问题较为突出
开发企业受利益驱动，根据市场情况变动用地性质、规划指标（如容积率）及规划设计方案。开发企业变动项目规划一般须向政府规划部门申请报批，获批准后方能变动规划。能否获得政府批准一方面取决于现有的城市控制性详细规划，另一方面受人为因素的影响较大，谁的能耐大、影响大，变更规划的可能性就大。在项目规划的变动中，一些开发企业不告知业主，使业主因规划调整而承受较大的经济损失。此外，也有一些开发企业有意向业主隐瞒规划，如故意将政府已规划的将经过小区的城市道路暂做成公园绿地。政府变动规划的原因各地有所不同，有的是因城市经济快速发展，已编制的规划已不适应城市发展的需要，规划面临重新调整；有的则仅凭领导的一句话就更改规划，给开发企业、业主造成较大的经济损失，而这些损失往往都得不到相应的补偿。因城市市政及公共配套设施建设的需要，变更开发项目用地性质，由此造成的企业前期费用的损失，政府一般不考虑补偿。开发商甘愿冒风险违规开发，除了规划本身可能不完善外，规划监管不力、缺乏行之有效的奖罚措施是开发商敢于违规开发的重要原因。
1.3规划管理执行现状堪忧
我国的城市规划，从编制到实施管理，基本是一种政府行为，在实际操作过程中缺少公众参与，导致规划与公众需求之间存在相当的差异。总体而言，各地政府规划部门的规划管理水平在不断提高，但在协调管理及信息沟通方面，还存在不足，主要表现为政府内部管理的不协调、缺乏信息沟通和政府与开发企业的信息不对称。政府内部管理的不协调一方面是部门之间的利益关系所致，另一方面在于部门信息不沟通，而带来的结果就是管理上的混乱。。政府与开发企业的信息不对称主要表现为开发企业较难从公开的渠道获取政府规划编制、决策及管理方面的信息，政府和开发企业在城市规划、建设和房地产项目开发管理上缺乏信息沟通。
2. 房地产开发中规划管理问题成因分析
由于城市规划编制与管理都是由政府独家运作，这一封闭运行的制度已不适应市场经济条件下的城市建设，必然导致规划的公平性、科学性、法律性难以体现，影响规划的实施和管理效果。同一地域空间同时存在多种规划，分设于不同的政府部门，彼此冲突，制约了规划指导实践的能力，影响规划的实施、管理。同时，高度集权的政府行为强烈影响着城市规划的编制与实施，干扰着城市规划的合理性与科学性。在目前的规划调整中，政府更多地是以所谓的公众利益为规划调整的唯一依据，而对规划变动可能造成的个体、集团利益的损害及经济可行性缺乏考虑。在进行具体的规划调整编制时，往往只注重规划的技术性，而对土地利用现状、历史问题、产权现状缺乏详细的调查，对相关的利益问题缺乏考虑。殊不知，在市场经济体制下，土地使用制度较计划经济时期已发生了根本变化，城市土地实行所有权与使用权相分离，土地使用者有偿获取一定年限的土地使用权后，便对开发的土地拥有了收益、占有和处分的权利。因此，城市规划的调整可能形成对私人产权的侵犯，影响了投资者的投资信心。
3. 房地产开发用地规划管理策略
房地产开发与规划是城市建设的两个关键因子，规划的实施要依靠房地产开发来完成，房地产的开发需要规划来进行规范和管理。在市场经济体制逐渐深化的背景下，应该重新构建新的房地产开发用地管理体制。
3.1 改革房地产开发管理中的规划职能
随着我国市场经济体制的日益完善，在房地產开发中我们更应该注意充分发挥市场调控作用，发挥房地产开发的自主性，提高土地资源的配置效率。但是房地产市场在促进经济增长、配置效率提高的同时，也同样存在市场失灵。所以，规划在本质上是弥补房地产开发中出现的市场失灵的一种手段。市场经济体制下规划管理的主要职责是给房地产开发活动提供规则和秩序，着重于运用经济规律与手段，引导和协调投资在空间上的分布。
3.2实施新型的规划管理
要加强和拓展房地产、区域经济发展状况等资料的收集积累和调研工作。城市规划工作权威程度来源于城市规划专业知识和技能的高低。我国城市规划工作应在已有法律和行政权力的基础上，提高规划部门的专业水平，在规划的编制过程中要强调公众参与，包括专家学者、利益相关者以及普通的民众。由于某一时期出让地块的具体位置、数量及具体地块规划设计条件是在规划中预先确定的。因此，规划管理部门要把重点放在开发商递交的建设工程规划上，在审批的过程中，要提高透明度、公开性及公众参与性。要确保规划的有效执行，提高监督参与度，对房地产开发活动进行实时监督、跟踪反馈。
4. 结束语
房地产开发中的规划设计管理是房地产企业的核心之一，是房地产开发的灵魂。当前我国房地产开发管理中规划的职能应该定位于两个方面，一是宏观上的平衡发展理念，即确保城市开发建设能够在经济、社会和环境上可持续；另一方面是微观上的开发控制引导，即通过规划合理配置开发资源，促进市场的协调健康发展。
参考文献：
[1] 朱颖鹏.关于小城镇房地产开发的几点思考[J].中国城市经济，2011(06)
[2] 陈袁.城市规划对房地产开发的影响与思考[J].现代商业，2010(17)
[3] 于健.论房地产前期策划与规划设计的有机契合[J].现代经济信息，2010(15)
[4] 薛刚，张明远.谈城市规划管理面临的问题及解决措施[J].科技创新与应用，2012(05)
关键词：房地产开发 规划管理 现状分析
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产开发中的规划管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，其管理水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。
1. 房地产开发规划管理的现状和问题
房地产开发过程中的规划管理主要包括建设用地规划管理和建设工程规划管理两个方面，建设工程规划管理是保证城市规划顺利实施的关键。由于房地产开发用地规划管理体制的不完善，导致了一系列城市问题和规划问题。
1.1规划滞后于房地产开发
近年来虽然房地产业的发展迅速，然而城市规划的滞后，带来的结果是城市规划对房地产开发的指导作用有限，出现了房地产开发引着规划走、房地产开发迫着规划变的局面，这种由市场所推动的缺乏城市规划指导的开发，带来的后果是市政配套的先天不足，小区配套的重复建设，开发商与政府角色的错位。一些新区超出规划范围，建设根本无规划可依据，这就使得一些开发商不顾环境和基础设施的承受能力，肆意建设，给环境、交通以及后续开发带来无穷后患此外，在城市开发建设中，由于市政设施、绿化、道路等公用基础设施的开发没有直接的经济效益，难以刺激开发部门主动进行投资。因此，在城市规划滞后的情况下，市场机制往往导致公共基础设施等公共开发供给不足，滞后于城市发展。
1.2规划变动问题较为突出
开发企业受利益驱动，根据市场情况变动用地性质、规划指标（如容积率）及规划设计方案。开发企业变动项目规划一般须向政府规划部门申请报批，获批准后方能变动规划。能否获得政府批准一方面取决于现有的城市控制性详细规划，另一方面受人为因素的影响较大，谁的能耐大、影响大，变更规划的可能性就大。在项目规划的变动中，一些开发企业不告知业主，使业主因规划调整而承受较大的经济损失。此外，也有一些开发企业有意向业主隐瞒规划，如故意将政府已规划的将经过小区的城市道路暂做成公园绿地。政府变动规划的原因各地有所不同，有的是因城市经济快速发展，已编制的规划已不适应城市发展的需要，规划面临重新调整；有的则仅凭领导的一句话就更改规划，给开发企业、业主造成较大的经济损失，而这些损失往往都得不到相应的补偿。因城市市政及公共配套设施建设的需要，变更开发项目用地性质，由此造成的企业前期费用的损失，政府一般不考虑补偿。开发商甘愿冒风险违规开发，除了规划本身可能不完善外，规划监管不力、缺乏行之有效的奖罚措施是开发商敢于违规开发的重要原因。
1.3规划管理执行现状堪忧
我国的城市规划，从编制到实施管理，基本是一种政府行为，在实际操作过程中缺少公众参与，导致规划与公众需求之间存在相当的差异。总体而言，各地政府规划部门的规划管理水平在不断提高，但在协调管理及信息沟通方面，还存在不足，主要表现为政府内部管理的不协调、缺乏信息沟通和政府与开发企业的信息不对称。政府内部管理的不协调一方面是部门之间的利益关系所致，另一方面在于部门信息不沟通，而带来的结果就是管理上的混乱。。政府与开发企业的信息不对称主要表现为开发企业较难从公开的渠道获取政府规划编制、决策及管理方面的信息，政府和开发企业在城市规划、建设和房地产项目开发管理上缺乏信息沟通。
2. 房地产开发中规划管理问题成因分析
由于城市规划编制与管理都是由政府独家运作，这一封闭运行的制度已不适应市场经济条件下的城市建设，必然导致规划的公平性、科学性、法律性难以体现，影响规划的实施和管理效果。同一地域空间同时存在多种规划，分设于不同的政府部门，彼此冲突，制约了规划指导实践的能力，影响规划的实施、管理。同时，高度集权的政府行为强烈影响着城市规划的编制与实施，干扰着城市规划的合理性与科学性。在目前的规划调整中，政府更多地是以所谓的公众利益为规划调整的唯一依据，而对规划变动可能造成的个体、集团利益的损害及经济可行性缺乏考虑。在进行具体的规划调整编制时，往往只注重规划的技术性，而对土地利用现状、历史问题、产权现状缺乏详细的调查，对相关的利益问题缺乏考虑。殊不知，在市场经济体制下，土地使用制度较计划经济时期已发生了根本变化，城市土地实行所有权与使用权相分离，土地使用者有偿获取一定年限的土地使用权后，便对开发的土地拥有了收益、占有和处分的权利。因此，城市规划的调整可能形成对私人产权的侵犯，影响了投资者的投资信心。
3. 房地产开发用地规划管理策略
房地产开发与规划是城市建设的两个关键因子，规划的实施要依靠房地产开发来完成，房地产的开发需要规划来进行规范和管理。在市场经济体制逐渐深化的背景下，应该重新构建新的房地产开发用地管理体制。
3.1 改革房地产开发管理中的规划职能
随着我国市场经济体制的日益完善，在房地產开发中我们更应该注意充分发挥市场调控作用，发挥房地产开发的自主性，提高土地资源的配置效率。但是房地产市场在促进经济增长、配置效率提高的同时，也同样存在市场失灵。所以，规划在本质上是弥补房地产开发中出现的市场失灵的一种手段。市场经济体制下规划管理的主要职责是给房地产开发活动提供规则和秩序，着重于运用经济规律与手段，引导和协调投资在空间上的分布。
3.2实施新型的规划管理
要加强和拓展房地产、区域经济发展状况等资料的收集积累和调研工作。城市规划工作权威程度来源于城市规划专业知识和技能的高低。我国城市规划工作应在已有法律和行政权力的基础上，提高规划部门的专业水平，在规划的编制过程中要强调公众参与，包括专家学者、利益相关者以及普通的民众。由于某一时期出让地块的具体位置、数量及具体地块规划设计条件是在规划中预先确定的。因此，规划管理部门要把重点放在开发商递交的建设工程规划上，在审批的过程中，要提高透明度、公开性及公众参与性。要确保规划的有效执行，提高监督参与度，对房地产开发活动进行实时监督、跟踪反馈。
4. 结束语
房地产开发中的规划设计管理是房地产企业的核心之一，是房地产开发的灵魂。当前我国房地产开发管理中规划的职能应该定位于两个方面，一是宏观上的平衡发展理念，即确保城市开发建设能够在经济、社会和环境上可持续；另一方面是微观上的开发控制引导，即通过规划合理配置开发资源，促进市场的协调健康发展。
参考文献：
[1] 朱颖鹏.关于小城镇房地产开发的几点思考[J].中国城市经济，2011(06)
[2] 陈袁.城市规划对房地产开发的影响与思考[J].现代商业，2010(17)
[3] 于健.论房地产前期策划与规划设计的有机契合[J].现代经济信息，2010(15)
[4] 薛刚，张明远.谈城市规划管理面临的问题及解决措施[J].科技创新与应用，2012(05)