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摘要：我国《物权法》及《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范》专门规定了不动产登记的主要规范；已出台的法律法规中也有不少涉及关于不动产登记的相关规定，但是如此众多的法律法规，我们在日常工作中应该如何正确应用呢？笔者就一些典型事例谈了自己的一些观点和看法。
关键词：不动产登记；相关法律；正确应用
按照《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定：“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明及相关申请材料。”可见，无论什么样的不动产登记都要依申请人自愿申请从而启动登记机关的登记程序。申请人提出不动产登记申请是登记程序中的第一环节，其申请程序一旦运行，就会引发登记机关的相应行为，并可能涉及到其他人，如“对登记提出异议抗辩的利害关系人”。因此，我们在办理不动产权属登记时，必须认真审查该登记的以下事项：
（一）该登记究竟涉及了几种法律关系，几种什么法律关系；
（二）涉及的法律关系有几个权利主体，同一个权利主体有几个权利人，是否有代理关系；
（三）涉及的法律关系如果有义务主体的，有几个义务主体，同一个义务主体有几个义务人，是否有代理关系；
法律关系的构成要素有三项：第一，法律关系主体；第二，法律关系内容；第三，法律关系客体。法律关系内容具有三层含义：第一，法律关系的法律内容，即法律上的权利和义务；第二，法律关系的社会内容，即事实上的社会关系；第三，法律关系的物质内容，即享有权利和履行义务的事实行为。法律关系的物质内容关联了法律关系的法律内容和法律关系的社会内容。
案例：2003年1月张某因感情不合与妻子黄某协议离婚。为使妻子黄某同意离婚，张某自愿把婚后共同购买的房产分归黄某所有，随后两人办理了离婚登记并将房产过户至黄某名下。由于张某找不到住房，离婚后两人仍住在该房子内。2003年12月两人又登记复婚。如果此时，张某与黄某共同来申请房屋登记，要求将该房屋登记为夫妻共有财产，我们如何登记？
该案例中，申请主体为张某、黄某。适用的法律关系为民事法律关系，即《婚姻法》。法律关系的客体为其所申请登记的房屋。依据《婚姻法：第31条规定：“男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。”“第32条规定“男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。”第35条规定：“离婚后，男女双方自愿恢复夫妻关系的，必须到婚姻登记机关进行复婚登记。”可见，不管是协商离婚还是诉讼离婚，一旦离婚后原婚姻关系即告终止。复婚为一新的婚姻关系开始。根据案例一的情况，此时的房屋已经登记至黄某名下，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明… …除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可见，该物权当时已根据双方当事人申请并登记至黄某名下，已产生物权效力，如需办理成张某、黄某的共有财产，必须双方当事人共同申请转移登记。
假设1：如果案例中張某与黄某是法院判决离婚，房产判决归属黄某所有（该判决已生效），但黄某并未进行相关房产转移登记，现在张某与黄某复婚，并共同提出申请要求将其房屋登记为其共有财产，我们如何登记？
根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”可见，由于生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有，作为一种确权判决，在该判决书生效时，房屋的所有权已发生变动，虽然登记还没有完成，但房屋已归判决书上确定的一方所有。依据法院生效判决确定房屋权属的，房屋所有权的取得是在法院文书生效的时候，而非登记完成的时候，但是法院文书确定权属的一方当事人要处分房屋的，必须根据法院的生效文书先行完成登记，然后才能再行处分，这就是物权法上未经登记不得处分原则的体现。因此，如果黄某与张某申请要求将该房产登记为其共有财产的话，房屋部门应当先根据法院的生效判决将房屋登记在判决书确定的一方当事人，然后再根据双方当事人申请，办理该房屋的转移登记。
假设2：如果案例中张某与黄某已协议离婚，且协议房产归黄某所有，但是，黄某并未办理相关房产登记。现在，张某与黄某复婚，为改变现在居住环境，一致同意将该房产卖与他人，那么，该房产还属于其双方共同财产吗？登记部门应该如何登记？
根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”笔者认为张某与黄某当时签订的离婚协议，虽然约定房屋归属黄某所有，但是黄某并未进行房产登记，该协议仅对张某和黄某起约束力，对登记部门并不具备约束力。如果，现在张某与黄某已经复婚，且一致同意将该房产处分他人，登记部门应按照当事人的意思，根据其新的婚姻状况，就该房产询问当事人：是否按当时离婚协议执行，如果按当时离婚协议执行，可先登记为黄某一人名下，再办理房产转移登记。如黄某与张某均表示，复婚后，二人对原协议需要修改且一致认为该房产还是其共有财产，登记部门如果再按其约定登记为共有财产，然后再进行转移登记，显然会给申请人带来不便，也违反了其意识自治的原则。根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”登记部门可将其二人新的协议约定作为申请材料与后续的房产转移一并受理登记。
结语：
这样的假设还有很多、很多… …虽然同为黄某与张某的房产，但是如果其申请的法律关系不同，其相应的法律内容也不尽相同，那么登记部门的登记程序也不尽相同。这就要求我们登记人员必要的时候多分析多思考，按照相应的思维逻辑模式进行受理业务，不断在提问与回答中发现问题解决问题，更好的应用相关的法律法规及之间的法律关系，更好的服务办证群众，从而使不动产登记提升到一个新的高度。
关键词：不动产登记；相关法律；正确应用
按照《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定：“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明及相关申请材料。”可见，无论什么样的不动产登记都要依申请人自愿申请从而启动登记机关的登记程序。申请人提出不动产登记申请是登记程序中的第一环节，其申请程序一旦运行，就会引发登记机关的相应行为，并可能涉及到其他人，如“对登记提出异议抗辩的利害关系人”。因此，我们在办理不动产权属登记时，必须认真审查该登记的以下事项：
（一）该登记究竟涉及了几种法律关系，几种什么法律关系；
（二）涉及的法律关系有几个权利主体，同一个权利主体有几个权利人，是否有代理关系；
（三）涉及的法律关系如果有义务主体的，有几个义务主体，同一个义务主体有几个义务人，是否有代理关系；
法律关系的构成要素有三项：第一，法律关系主体；第二，法律关系内容；第三，法律关系客体。法律关系内容具有三层含义：第一，法律关系的法律内容，即法律上的权利和义务；第二，法律关系的社会内容，即事实上的社会关系；第三，法律关系的物质内容，即享有权利和履行义务的事实行为。法律关系的物质内容关联了法律关系的法律内容和法律关系的社会内容。
案例：2003年1月张某因感情不合与妻子黄某协议离婚。为使妻子黄某同意离婚，张某自愿把婚后共同购买的房产分归黄某所有，随后两人办理了离婚登记并将房产过户至黄某名下。由于张某找不到住房，离婚后两人仍住在该房子内。2003年12月两人又登记复婚。如果此时，张某与黄某共同来申请房屋登记，要求将该房屋登记为夫妻共有财产，我们如何登记？
该案例中，申请主体为张某、黄某。适用的法律关系为民事法律关系，即《婚姻法》。法律关系的客体为其所申请登记的房屋。依据《婚姻法：第31条规定：“男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。”“第32条规定“男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。”第35条规定：“离婚后，男女双方自愿恢复夫妻关系的，必须到婚姻登记机关进行复婚登记。”可见，不管是协商离婚还是诉讼离婚，一旦离婚后原婚姻关系即告终止。复婚为一新的婚姻关系开始。根据案例一的情况，此时的房屋已经登记至黄某名下，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明… …除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可见，该物权当时已根据双方当事人申请并登记至黄某名下，已产生物权效力，如需办理成张某、黄某的共有财产，必须双方当事人共同申请转移登记。
假设1：如果案例中張某与黄某是法院判决离婚，房产判决归属黄某所有（该判决已生效），但黄某并未进行相关房产转移登记，现在张某与黄某复婚，并共同提出申请要求将其房屋登记为其共有财产，我们如何登记？
根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”可见，由于生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有，作为一种确权判决，在该判决书生效时，房屋的所有权已发生变动，虽然登记还没有完成，但房屋已归判决书上确定的一方所有。依据法院生效判决确定房屋权属的，房屋所有权的取得是在法院文书生效的时候，而非登记完成的时候，但是法院文书确定权属的一方当事人要处分房屋的，必须根据法院的生效文书先行完成登记，然后才能再行处分，这就是物权法上未经登记不得处分原则的体现。因此，如果黄某与张某申请要求将该房产登记为其共有财产的话，房屋部门应当先根据法院的生效判决将房屋登记在判决书确定的一方当事人，然后再根据双方当事人申请，办理该房屋的转移登记。
假设2：如果案例中张某与黄某已协议离婚，且协议房产归黄某所有，但是，黄某并未办理相关房产登记。现在，张某与黄某复婚，为改变现在居住环境，一致同意将该房产卖与他人，那么，该房产还属于其双方共同财产吗？登记部门应该如何登记？
根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”笔者认为张某与黄某当时签订的离婚协议，虽然约定房屋归属黄某所有，但是黄某并未进行房产登记，该协议仅对张某和黄某起约束力，对登记部门并不具备约束力。如果，现在张某与黄某已经复婚，且一致同意将该房产处分他人，登记部门应按照当事人的意思，根据其新的婚姻状况，就该房产询问当事人：是否按当时离婚协议执行，如果按当时离婚协议执行，可先登记为黄某一人名下，再办理房产转移登记。如黄某与张某均表示，复婚后，二人对原协议需要修改且一致认为该房产还是其共有财产，登记部门如果再按其约定登记为共有财产，然后再进行转移登记，显然会给申请人带来不便，也违反了其意识自治的原则。根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”登记部门可将其二人新的协议约定作为申请材料与后续的房产转移一并受理登记。
结语：
这样的假设还有很多、很多… …虽然同为黄某与张某的房产，但是如果其申请的法律关系不同，其相应的法律内容也不尽相同，那么登记部门的登记程序也不尽相同。这就要求我们登记人员必要的时候多分析多思考，按照相应的思维逻辑模式进行受理业务，不断在提问与回答中发现问题解决问题，更好的应用相关的法律法规及之间的法律关系，更好的服务办证群众，从而使不动产登记提升到一个新的高度。