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【摘要】：随着我国社会主义市场经济的持续迅猛发展，房地产业逐渐成为了我国国民经济中起着主导性作用的产业部分。但我国房地产企业相关的会计制度并不完善，并不能全方位的覆盖，因此有一部分房地產企业会利用现行制度的漏洞做出操纵利润，粉饰报表等的违规违法行为，特别是在收入核算方面。本文通过分析我国房地产业收入核算中出现问题的原因和现状，对房地产企业会计收入的核算提出相应的对策。从而保证房地产企业正常的经营管理，保证投资者的利益，进而稳定社会主义市场经济，保证国家宏观调控政策的制定。
【关键词】：房地产企业；收入核算；对策
房地产业是我国国民经济的重要产业，起着主导地位，到2014年全国累计投资已经接近10万亿。虽然我国的房地产业发展迅速，但不免也会产生一些问题，，由此产生的收入核算问题也比较普遍。尤其是在新会计准则的实施之后，对房地产企业的会计核算要求又有了新标准。房地产企业收入核算问题更是重中之重，它不仅关系到企业正常的经营管理，而且关系到投资者的信任问题和社会道德问题，甚至关系到社会市场经济的稳定、健康发展。
一、房地产企业的收入来源
房地产企业的收入来源，主要包括以下四个方面：
第一，商品销售。本企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，本企业不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和实际控制权，相关的收入能够可靠计量，销售款已经收到或取得了收款的证据，相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
第二，提供劳务。在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，可靠估计是指收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。在期末按照完工百分比法确认劳务收入。
第三，土地开发。房地产企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。土地开发按照完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和费用。
第四，让渡资产使用权。与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
二、我国房地产上市公司收入确认与比较分析
截止到2014年，我国共有144家房地产上市公司。不同的上市公司对于劳务收入，土地开发，以及让渡资产使用权取得收入的确认方式基本相同，而对于商品销售收入确认主要有以下几种：
第一，工程竣工验收之后即进行收入确认（商品房已经完工，已验收合格，并具备了交房条件），比如金融街控股股份有限公司，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司。
第二，在房地产交付的时候进行收入确认的（房地产开发商将已经将具有交房条件的商品房交付给购房者，再进行收入确认若业主无正当的理由拒绝接收，那么就以书面通知所确定的交付期限结束之后进行收入确认），比如中粮地产（集团）股份有限公司，海南高速公路股份有限公司。
第三，根据合同分期收入确认，按应收合同价款的公允价值分期确认，比如天津市房地产发展（集团）股份有限公司，嘉凯城集团股份有限公司。
以上三种收入确认方式，各有利弊。
实现，工程竣工验收之后即进行收入确认，通常年度财务上反映出来的就只是投资费用，使得报表无法真实体现实际发生情况。当企业的所有在建工程都完工，产品符合确认标准并完成验收后，以前的预收账款就会确定为收入。这样，公司本年度的收入就会突然增加很多。
其次，在交付的时候进行收入确认，这种确认方式与上一种情况基本类似。但与之相比，收入确认的跨度更长，不确定性更加明显。
最后，根据合同分期收入确认，这种情形是比较多的，实质上具有融资性质，或者说是采用了递延方式。在这种收入确认模式下，不会出现像前两种模式波动很大的情况。
综合来看，第三种按照合同分期确认收入的模式，收入确认平稳，利润波动较小，这对于投资人、债权人以及相关政府部门来说能更好的反映企业的经营业绩，从而衡量现在的财务状况，预测未来的发展趋势，从而制定更好的发展策略，使企业发展更上一层楼。对于市场经济秩序的稳定和国家宏观调控的顺利进行也有很重要的现实意义。
而前两种模式，收入确认起伏较大，利润波动大，使收入与费用不配比，收入与现金流不配比，造成信息不对称，会计信息质量下降，容易对投资人、债权人以及相关政府部门起误导作用，使他们难以把握企业的营运能力和财务状况，做出错误决策，进而影响企业正常经营，甚至影响市场经济秩序。
三、 房地产上市公司收入核算的建议
（一）针对性地完善并细化房地产企业法规体系
企业会计准则中并没有特别提及房地产行业的收入确认，而财政部特别制定的《房地产开发企业会计制度》中对与收入的确认原则制定的也比较模糊，因此在房地产企业会计制度上仍有待完善和细化。
（二）企业要多角度全方位的考量
房地产企业收入确认方法的选取除了考虑会计原理以外，还应当考虑实践环境，从目前房地产行业的状态和房地产市场的趋势出发考量。目前房价飞涨，很多时候业主都会选择分期付款，在这种情况下选择分期确认收入更适合目前现状，对企业发展更有利。
房地产会计是房地产健康发展的内部保证。然而目前的形式仍然不是很乐观，问题依然存在，房地产企业会计销售收入确认就是一个重要表现。而要想解决好这一主要问题，自身与外界的联系不可分割，也就是说房地产企业会计核算准则仍然有待完善，企业自身在收入确认方式的选择上也有待商榷。本文试着对此提出了自己的见解。但是我相信房地产企业的发展势头是无法被阻止的，因为新一代的会计工作者将会进一步完善房地产企业会计。
参考文献：
[1] 财政部.企业会计准则 [M]. 北京：经济科学出版社.2006.
[2]陈玉杰，刘新国.房地产开发企业会计与财务管理[M].中华工商联合出版社.2013.
[3]张韬. 关于房地产企业收入确认标准差异分析[J].会计师，2011.
[4]叶建芳，薄昀.议房地产企业收入确认方法[J].会计之友. 2012.
【关键词】：房地产企业；收入核算；对策
房地产业是我国国民经济的重要产业，起着主导地位，到2014年全国累计投资已经接近10万亿。虽然我国的房地产业发展迅速，但不免也会产生一些问题，，由此产生的收入核算问题也比较普遍。尤其是在新会计准则的实施之后，对房地产企业的会计核算要求又有了新标准。房地产企业收入核算问题更是重中之重，它不仅关系到企业正常的经营管理，而且关系到投资者的信任问题和社会道德问题，甚至关系到社会市场经济的稳定、健康发展。
一、房地产企业的收入来源
房地产企业的收入来源，主要包括以下四个方面：
第一，商品销售。本企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，本企业不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和实际控制权，相关的收入能够可靠计量，销售款已经收到或取得了收款的证据，相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
第二，提供劳务。在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，可靠估计是指收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。在期末按照完工百分比法确认劳务收入。
第三，土地开发。房地产企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。土地开发按照完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和费用。
第四，让渡资产使用权。与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
二、我国房地产上市公司收入确认与比较分析
截止到2014年，我国共有144家房地产上市公司。不同的上市公司对于劳务收入，土地开发，以及让渡资产使用权取得收入的确认方式基本相同，而对于商品销售收入确认主要有以下几种：
第一，工程竣工验收之后即进行收入确认（商品房已经完工，已验收合格，并具备了交房条件），比如金融街控股股份有限公司，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司。
第二，在房地产交付的时候进行收入确认的（房地产开发商将已经将具有交房条件的商品房交付给购房者，再进行收入确认若业主无正当的理由拒绝接收，那么就以书面通知所确定的交付期限结束之后进行收入确认），比如中粮地产（集团）股份有限公司，海南高速公路股份有限公司。
第三，根据合同分期收入确认，按应收合同价款的公允价值分期确认，比如天津市房地产发展（集团）股份有限公司，嘉凯城集团股份有限公司。
以上三种收入确认方式，各有利弊。
实现，工程竣工验收之后即进行收入确认，通常年度财务上反映出来的就只是投资费用，使得报表无法真实体现实际发生情况。当企业的所有在建工程都完工，产品符合确认标准并完成验收后，以前的预收账款就会确定为收入。这样，公司本年度的收入就会突然增加很多。
其次，在交付的时候进行收入确认，这种确认方式与上一种情况基本类似。但与之相比，收入确认的跨度更长，不确定性更加明显。
最后，根据合同分期收入确认，这种情形是比较多的，实质上具有融资性质，或者说是采用了递延方式。在这种收入确认模式下，不会出现像前两种模式波动很大的情况。
综合来看，第三种按照合同分期确认收入的模式，收入确认平稳，利润波动较小，这对于投资人、债权人以及相关政府部门来说能更好的反映企业的经营业绩，从而衡量现在的财务状况，预测未来的发展趋势，从而制定更好的发展策略，使企业发展更上一层楼。对于市场经济秩序的稳定和国家宏观调控的顺利进行也有很重要的现实意义。
而前两种模式，收入确认起伏较大，利润波动大，使收入与费用不配比，收入与现金流不配比，造成信息不对称，会计信息质量下降，容易对投资人、债权人以及相关政府部门起误导作用，使他们难以把握企业的营运能力和财务状况，做出错误决策，进而影响企业正常经营，甚至影响市场经济秩序。
三、 房地产上市公司收入核算的建议
（一）针对性地完善并细化房地产企业法规体系
企业会计准则中并没有特别提及房地产行业的收入确认，而财政部特别制定的《房地产开发企业会计制度》中对与收入的确认原则制定的也比较模糊，因此在房地产企业会计制度上仍有待完善和细化。
（二）企业要多角度全方位的考量
房地产企业收入确认方法的选取除了考虑会计原理以外，还应当考虑实践环境，从目前房地产行业的状态和房地产市场的趋势出发考量。目前房价飞涨，很多时候业主都会选择分期付款，在这种情况下选择分期确认收入更适合目前现状，对企业发展更有利。
房地产会计是房地产健康发展的内部保证。然而目前的形式仍然不是很乐观，问题依然存在，房地产企业会计销售收入确认就是一个重要表现。而要想解决好这一主要问题，自身与外界的联系不可分割，也就是说房地产企业会计核算准则仍然有待完善，企业自身在收入确认方式的选择上也有待商榷。本文试着对此提出了自己的见解。但是我相信房地产企业的发展势头是无法被阻止的，因为新一代的会计工作者将会进一步完善房地产企业会计。
参考文献：
[1] 财政部.企业会计准则 [M]. 北京：经济科学出版社.2006.
[2]陈玉杰，刘新国.房地产开发企业会计与财务管理[M].中华工商联合出版社.2013.
[3]张韬. 关于房地产企业收入确认标准差异分析[J].会计师，2011.
[4]叶建芳，薄昀.议房地产企业收入确认方法[J].会计之友. 2012.