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【摘 要】本文首先对房屋维修进行了分析，然后分析了房屋修的特点，接着对房屋维修的内容和技术进行了分析，最后提出了房屋维修的管理方法，以供参考。
【关键词】房屋维修；技术；管理方法
所谓的房屋维修，就是指在房屋的经济寿命期限内，对房屋的完损等级评定的基础上对其进行维护修理，以保证其具有原本的使用功能所进行的活动。房屋维修同时包括对已经损坏房屋的修理和没有损坏房屋的维护。房屋维修有广义和狭义之分，狭义的房屋维修是指无疑管理公司对房屋的养护和维修，而广义的处理狭义维修的内容之后还包括改建。经过分析总结，房屋维修主要包括：①日常保养②对破损部位的维修③对不同等级房屋的装修和功能的恢复④采取有效的加固措施提高房屋的抗震能力等。
1、房屋维修的特点
房屋维修具有三个方面的特点，第一是维修量大、面广且零星分散。其中量大，面广就是说房屋维修会涉及多个单位和用户，所涉及的项目比较复杂，而零星分散是因为房屋具有固定性的特征，但因为其损坏的程度是各不相同的，这就决定了维修队伍会随着房屋所处位置的不同而呈现出流动性和分散性；第二个特点是经常性，房屋使用期限一般比较长，在使用的过程中由于受到多方面的影响，会在一定程度上给其的使用功能造成影响，同时其因为在环境、地理位置以及功能等方面都存在着一定的差异，相同结构的房屋的使用功能所遭受破坏的程度也是各不相同的，由此可见房屋维修是一项经常进行的工作，也就是说经常性是其的一个重要特点之一；第三，房屋维修的在技术方面有着较高的要求，在进行房屋维修时，由于不能改变建筑物原有的风格，这和建设同类型的新工程相比起来，有着更好的难度，也就是说技术要求会更高。房屋维修有着独特的设计、施工技术以及操作技能等方面的要求，针对不同的房屋会采用不同的维修标准，因此说房屋维修是一项技术含量较好的工作。
2、房屋维修的内容分析
2.1砖砌体结构的维修。第一，在最大限度上减少环境腐蚀以及侵蚀介质给砌体所带来的影响；第二，如果外墙的热工性能不好，应采取有效的保温措施；第三，应设法提高砌体的抗腐蚀能力；第四，对于湿度比较大的房间应该对防水层以及排水时设施采取一定的措施加以维护，以遭到水的侵蚀；第五，对已有的防水层进行养护，对失效的防水层进行维修；第六，为防止建筑物四周出现积水现象应确保室外场地是平整的同时应具有一定的排水坡度；第七，为了防止污水和蒸汽等侵蚀墙体，不能在墙上随意开洞，并排放污水蒸汽；第八，为了防止侵蚀在墙体上的结晶持续腐蚀墙体，应及时将其清除干净；第九，对屋面的排水系统定时进行检查，如果出现异常应及时进行维修以保证其正常工作。
2.2钢筋混凝土结构以及裂缝的维修。钢筋混凝土中的钢筋和混凝土这两种材料的物理力学性能是完全不同的，其中钢筋的主要功能是承受拉力，而混凝土的主要功能是抗压力，二者共同满足工程结构的受力要要求。一旦二者中任意一个出现了问题，都应及时采取有效的措施进行维修，日常应加强对其的保养，以保证工程结构的受力安全；钢筋混凝土结构由于受到多方面的影响，难免会出现裂缝，一旦出现裂缝，应及时找到原因并采取有效的措施进行处理。
2.3装饰工程以及门窗工程的維修。抹灰作为装饰工程中的重要内容，其所起到的作用是非常重要的。而保护体机构可以防止外界带来的侵蚀，确保房屋的整体使用功能，因此应定期检查如果存在问题应及时采取措施进行维修；门窗的作用众所周知，这里就不多说，由于其在使用中会受到自然或者是认为的损坏，应及时进行修理以防损坏的地方越来越严重。
2.4屋面工程的维修。屋面作为建筑物承重结构的重要组成部分处于建筑物的最上面，其主要承受屋顶的自重及其上部荷载，其还起着抵御风寒、绿化景观以及供热节能等作用，总之屋面作为建筑物中不可缺少的部分。屋面通常会包括防水层、保温层以及支撑结构三个部分，应定时对其进行保养如果出现问题应采取措施进行维修。
3、对屋面维修的管理
3.1对房屋维修计划的管理。房屋的维修计划主要包括房屋维修施工计划和房屋维修辅助计划，房屋维修施工计划作为房屋维修计划的核心，其它计划的编制都是依据其进行的。在房屋维修计划中包括了在计划期内需要维修房屋的所有情况；而房屋维修辅助计划主要包括维修施工力量计划、材料和维修机具供应计划、维修技术支持计划、资金使用计划以及成本利润计划等。物业公司应根据房屋的实际情况将切实可行的维修方案确定出来，对维修资金进行合理的分配，有计划的组织维修，对确定的维修方案进行审核并做好工程预算和决算。
3.2对房屋维修预算和成本的管理。房屋维修工程预算是在工程开工之前对维修工程造价进行计算的计划性文件，作为承包方和发包方最终核算工程款的依据。成本管理作为企业经营管理的重要内容，企业所有管理工作的开展都和成本之间有着密切的关系，管理的质量的好坏最终都会在成本中体现出来。成本管理顾名思义就是要设法降低成本，也就是说以最好的资金获得最大的效益。成本管理的主要方法有：第一，以项目经理为中心，建立成本控制管理体系，让项目管理者都参与进来，项目经理对整个工程项目负有全面的责任，工程项目成本的控制作为项目管理的重要内容。在项目经理人的带领下，要做好对数额较大成本费用的审查；要将成本控制贯穿整个工程项目的始终；第二，不断完善项目成本管理责任制，只有所有的项目管理人员都能明确自己的成本管理责任，并严格执行才能保证项目工程成本控制目标的实现；第三，要加强项目成本的分析和考核。这是实现成本控制目标必须进行的工作。在施工前对所有的费用进行分析，在完工之后对这些费用的使用情况根据不同部门不同人员的责任和不同阶段的工作进行考核，以实现成本控制的目标；第四，办理索赔应及时，结算理据应充分。通常房屋维修具有很多的不确定因素，这就需要在施工中多和业主沟通，让他们对工程了解工程的进展情况；对索赔事件要做出详细分析说明，做到有理有据以免出现歧义。这样在很大成上保证了工程结算的快速顺利进行。
3.3房屋维修施工项目管理。房屋维修施工管理是物业管理公司的基层管理工作，其管理内容主要包括：第一，维修任务的落实以及承包合同的签订；第二，在施工之间确保各项准备工作就绪；第三，有效组织施工的进行做好对施工质量的管理和控制；第四，加强对施工现场的管理工作，确保文明施工；第五，做好施工参与方之间的协调工作并做好合同管理。在整个施工阶段都会涉及到施工项目的管理，而且在不同的施工阶段，管理的重点和内容都是各不相同的。这就需要管理者针对不同的阶段和施工内容做好施工各阶段的管理，以保证房屋维修施工的质量和进度。
4、结束语
综上所述，为了确保建筑物在使用寿命期限之内的功能正常发挥，需要对房屋进行必要的维修，基于房屋维修的特点，必须加强对房屋维修的管理，确保维修的质量，同时控制好成本，以使得建筑物能正常使用。
参考文献：
[1]周俊卿，鲁美娟．工程项目成本管理中存在的问题与对策[J]．江西煤炭科技.2003（3）．
[2]王连之，闵启武．对高校维修工程管理的思考[J]．科技创业月刊.2007（7）．
【关键词】房屋维修；技术；管理方法
所谓的房屋维修，就是指在房屋的经济寿命期限内，对房屋的完损等级评定的基础上对其进行维护修理，以保证其具有原本的使用功能所进行的活动。房屋维修同时包括对已经损坏房屋的修理和没有损坏房屋的维护。房屋维修有广义和狭义之分，狭义的房屋维修是指无疑管理公司对房屋的养护和维修，而广义的处理狭义维修的内容之后还包括改建。经过分析总结，房屋维修主要包括：①日常保养②对破损部位的维修③对不同等级房屋的装修和功能的恢复④采取有效的加固措施提高房屋的抗震能力等。
1、房屋维修的特点
房屋维修具有三个方面的特点，第一是维修量大、面广且零星分散。其中量大，面广就是说房屋维修会涉及多个单位和用户，所涉及的项目比较复杂，而零星分散是因为房屋具有固定性的特征，但因为其损坏的程度是各不相同的，这就决定了维修队伍会随着房屋所处位置的不同而呈现出流动性和分散性；第二个特点是经常性，房屋使用期限一般比较长，在使用的过程中由于受到多方面的影响，会在一定程度上给其的使用功能造成影响，同时其因为在环境、地理位置以及功能等方面都存在着一定的差异，相同结构的房屋的使用功能所遭受破坏的程度也是各不相同的，由此可见房屋维修是一项经常进行的工作，也就是说经常性是其的一个重要特点之一；第三，房屋维修的在技术方面有着较高的要求，在进行房屋维修时，由于不能改变建筑物原有的风格，这和建设同类型的新工程相比起来，有着更好的难度，也就是说技术要求会更高。房屋维修有着独特的设计、施工技术以及操作技能等方面的要求，针对不同的房屋会采用不同的维修标准，因此说房屋维修是一项技术含量较好的工作。
2、房屋维修的内容分析
2.1砖砌体结构的维修。第一，在最大限度上减少环境腐蚀以及侵蚀介质给砌体所带来的影响；第二，如果外墙的热工性能不好，应采取有效的保温措施；第三，应设法提高砌体的抗腐蚀能力；第四，对于湿度比较大的房间应该对防水层以及排水时设施采取一定的措施加以维护，以遭到水的侵蚀；第五，对已有的防水层进行养护，对失效的防水层进行维修；第六，为防止建筑物四周出现积水现象应确保室外场地是平整的同时应具有一定的排水坡度；第七，为了防止污水和蒸汽等侵蚀墙体，不能在墙上随意开洞，并排放污水蒸汽；第八，为了防止侵蚀在墙体上的结晶持续腐蚀墙体，应及时将其清除干净；第九，对屋面的排水系统定时进行检查，如果出现异常应及时进行维修以保证其正常工作。
2.2钢筋混凝土结构以及裂缝的维修。钢筋混凝土中的钢筋和混凝土这两种材料的物理力学性能是完全不同的，其中钢筋的主要功能是承受拉力，而混凝土的主要功能是抗压力，二者共同满足工程结构的受力要要求。一旦二者中任意一个出现了问题，都应及时采取有效的措施进行维修，日常应加强对其的保养，以保证工程结构的受力安全；钢筋混凝土结构由于受到多方面的影响，难免会出现裂缝，一旦出现裂缝，应及时找到原因并采取有效的措施进行处理。
2.3装饰工程以及门窗工程的維修。抹灰作为装饰工程中的重要内容，其所起到的作用是非常重要的。而保护体机构可以防止外界带来的侵蚀，确保房屋的整体使用功能，因此应定期检查如果存在问题应及时采取措施进行维修；门窗的作用众所周知，这里就不多说，由于其在使用中会受到自然或者是认为的损坏，应及时进行修理以防损坏的地方越来越严重。
2.4屋面工程的维修。屋面作为建筑物承重结构的重要组成部分处于建筑物的最上面，其主要承受屋顶的自重及其上部荷载，其还起着抵御风寒、绿化景观以及供热节能等作用，总之屋面作为建筑物中不可缺少的部分。屋面通常会包括防水层、保温层以及支撑结构三个部分，应定时对其进行保养如果出现问题应采取措施进行维修。
3、对屋面维修的管理
3.1对房屋维修计划的管理。房屋的维修计划主要包括房屋维修施工计划和房屋维修辅助计划，房屋维修施工计划作为房屋维修计划的核心，其它计划的编制都是依据其进行的。在房屋维修计划中包括了在计划期内需要维修房屋的所有情况；而房屋维修辅助计划主要包括维修施工力量计划、材料和维修机具供应计划、维修技术支持计划、资金使用计划以及成本利润计划等。物业公司应根据房屋的实际情况将切实可行的维修方案确定出来，对维修资金进行合理的分配，有计划的组织维修，对确定的维修方案进行审核并做好工程预算和决算。
3.2对房屋维修预算和成本的管理。房屋维修工程预算是在工程开工之前对维修工程造价进行计算的计划性文件，作为承包方和发包方最终核算工程款的依据。成本管理作为企业经营管理的重要内容，企业所有管理工作的开展都和成本之间有着密切的关系，管理的质量的好坏最终都会在成本中体现出来。成本管理顾名思义就是要设法降低成本，也就是说以最好的资金获得最大的效益。成本管理的主要方法有：第一，以项目经理为中心，建立成本控制管理体系，让项目管理者都参与进来，项目经理对整个工程项目负有全面的责任，工程项目成本的控制作为项目管理的重要内容。在项目经理人的带领下，要做好对数额较大成本费用的审查；要将成本控制贯穿整个工程项目的始终；第二，不断完善项目成本管理责任制，只有所有的项目管理人员都能明确自己的成本管理责任，并严格执行才能保证项目工程成本控制目标的实现；第三，要加强项目成本的分析和考核。这是实现成本控制目标必须进行的工作。在施工前对所有的费用进行分析，在完工之后对这些费用的使用情况根据不同部门不同人员的责任和不同阶段的工作进行考核，以实现成本控制的目标；第四，办理索赔应及时，结算理据应充分。通常房屋维修具有很多的不确定因素，这就需要在施工中多和业主沟通，让他们对工程了解工程的进展情况；对索赔事件要做出详细分析说明，做到有理有据以免出现歧义。这样在很大成上保证了工程结算的快速顺利进行。
3.3房屋维修施工项目管理。房屋维修施工管理是物业管理公司的基层管理工作，其管理内容主要包括：第一，维修任务的落实以及承包合同的签订；第二，在施工之间确保各项准备工作就绪；第三，有效组织施工的进行做好对施工质量的管理和控制；第四，加强对施工现场的管理工作，确保文明施工；第五，做好施工参与方之间的协调工作并做好合同管理。在整个施工阶段都会涉及到施工项目的管理，而且在不同的施工阶段，管理的重点和内容都是各不相同的。这就需要管理者针对不同的阶段和施工内容做好施工各阶段的管理，以保证房屋维修施工的质量和进度。
4、结束语
综上所述，为了确保建筑物在使用寿命期限之内的功能正常发挥，需要对房屋进行必要的维修，基于房屋维修的特点，必须加强对房屋维修的管理，确保维修的质量，同时控制好成本，以使得建筑物能正常使用。
参考文献：
[1]周俊卿，鲁美娟．工程项目成本管理中存在的问题与对策[J]．江西煤炭科技.2003（3）．
[2]王连之，闵启武．对高校维修工程管理的思考[J]．科技创业月刊.2007（7）．