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摘要：房地产成本的控制贯穿整个开发项目过程，因此，要想抓好房地产的成本控制，就要先抓好项目的进度与质量问题。开发成本是一个集开发过程中所有因素综合考虑的综合学科，只有做好开发过程中各方面的综合平衡才能制定出最节约的开发方案。本文就房地产行业的各种因素浅谈做好房地产开发成本控制的有效办法。
关键词：房地产开发；成本控制；存在问题；控制措施
1房地产开发中主要成本的构成
1.1 开发成本
1.1.1土地使用权出让金
对于土地的使用，国家有权将土地的使用权出让给土地所有者，土地使用者支付一定的出让金，出让金的估算可以依据政府前期对于类似土地出让的金额，但由于出让的时间、年限、地段、用途、环境状况以及土地状况的不同，出让金会做出相应的修改。
1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费
国家建设对于征用农村的土地就要给农民一定的土地征用费，主要包括：土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊费、青苗补偿费、耕地占用税、征地管理费等费用。由于国家对居民住房进行拆迁导致居民另找住所，所以国家需要给原地单位或个人提供一定的补偿金。包括：拆迁安置费和拆迁补偿费。
1.1.3前期工程费
对于房地产开发的前期需要进行设计、规划、可行性的研究，这些费用一般都是按项目的总投资的一定百分率估算。“三通一平”的土地开发费用，主要是一些对原有建筑物的拆迁费，场地平整费和一些路费、水费、电费等。
建安工程费主要是指工程建筑的总的成本费用，包括建筑工程费以及一些设备和室内装修的费用等。基础设施费，内部的工程费包括一些供水、供气、供电、绿化、污染、环卫等工程费用。开发期间有关部门的征收费用也需要计算在前期工程费用中。
1.2 开发费用
开发费用指的是在开发过程中房地产开发公司对于管理费用、销售费用和财务费用的支出。（1）管理费用，项目开发过程中的费用。（2）销售费用，房地产开发工程中对于建设项目在销售过程中的各种费用。（3）财务费用，在筹集资金的时候所消耗的各种费用，主要包括借款利息和其他的财务费用。
以上就是房地产在开发前期的过程中所涉及到的费用，而房地产开发控制成本就是要对上述所谈论到的费用进行规划、控制，综合实现利润的最大化。
2 房地产开发项目成本管理中存在的问题
2.1 开发成本管理的思维滞后性
长期以来，在计划经济的影响下许多企业单位对于企业的规模问题越来越重视而完全忽略了效益问题，如此庞大的规模肯定会有很大的开销但是并不能产生如此大的效益。以及一些重数量、轻质量，重过程、轻决策的现象层出不穷。使不少房地产开发商陷入困境，开发商不能只看重过程应该多采取好的战略决策否则开发的成本只会越来越高。
2.2 成本管理缺乏科学性
近些年来，许多房地产开发公司对于成本的管理往往缺乏经营管理的内涵，忽视了管理的策略问题。一般对于稳定的开发过程成本的结算在项目结束是进行，这样做在财务上具有一定的合理性；但对于动态的开发过程，这种结算方式就掩盖了经营管理中的一些弊端。有时一些经常是动态的开发企业，这种管理方式难以反映出项目的真实成本，一个项目完成后，往往不能把项目在开发过程中的赔赚问题说清楚。
2.3 成本管理体系缺乏全面性
虽然目前看来有不少的房地产企业意识到了成本管理的重要性，但是只是把开发项目的成本管理看成一项成本控制工作，根本没能在根本上对成本的消耗得到控制。在管理上每拨一笔款都要进程成本控制，这样实际上看是在某一方面将成本控制在了一个最低点但实际上在施工和销售的过程中，成本控制的弊端就不断地显现出来，成本管理变成了单纯的成本控制，企业不得不不断地去填补成本控制造成的漏洞，没有办法来防止漏洞的产生。
2.4 成本管理制度缺乏严肃性
成本管理制度是一个企业能否完成全过程的成本管理的保障。就目前的形势而言成本管理制度依然是各大企业成本管理方面的弱项，不少企业在这方面存在的一个严重的问题就是：严肃性和激励性不足。对于房地产的开发，由于需要的周期时间长，波及的范围广，在成本管理控制的过程中，各方面的讨价还价使成本管理制度成为了一纸空文，没有起到任何作用。
房地产企业是一个与其他行业不同的企业，他有自己独具特色的一方面，它通常以销售为龙头，销售人员的工资直接与销售业绩挂钩，而成本管理往往没有那么突出的作用，所以在一定程度上也影响了管理人员对于成本控制的积极性。
3 成本控制的措施
对于房地产的成本控制就要将整个成本控制的的理念贯穿于整个成本控制的过程中，具体分为几个阶段包括：前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工阶段。
3.1 前期调研
在房地产开始建设的初期就要做好调查，充分考虑是要需求，不要只根据自己的感觉去上项目，这是一种非常危险的做法。房地产开发商的根本目的就是为了盈利，而进行成本管理控制也是为了更好地盈利，因此，在立项目时就要充分考虑到所面临的风险、预期的利润、成本的消耗等。
于是只有做好充分的的市场调查、充分的估计与规划后，再决定是否开工。如果在前期调查中没有做好充分的准备就不要妄下断语。只有在做好充分的准备后，才能将风险减到最低，减少成本费用，让项目顺利的进行下去。
3.2 设计阶段成本控制
如果想要减少建筑安装的成本就要做好设计阶段的资金控制。把房地产开发项目的重心放在设计阶段，只有未雨绸缪才能做到事半功倍的效果。因此，需要注意以下三个方面：
3.2.1建立单位在委托进行设计时，要大力引进竞争机制，来控制成本。企业单位可组织设计方案来进行竞选，从中选出高质量高品质的设计方案；在设计时可以根据实际情况来进行招标或委托。对于一个好的设计方案，一般都是完全委托或是由境外设计，设计费用相当高。在进行竞争中的方案中选出一种好的方案在进行委托或招标，就可以减少一部分成本的支出。 3.2.2加强技术沟通，实行限额制度
只有在高竞争中，才会出现优秀的作品，所以当单位在进行招标的时候，可以实行限额制度。所有需要通过计算的设计都需要进行数字说明，否则无效。
在设计的时候还应充分考虑到施工的可能性以及经济效益，要求设计水平与管理水平能相辅相成。在设计的过程中也要充分考虑到材料的成本费用与设备的经济性，尽量不要使用一些技术不过关、质量难以保证、难运输等的材料。
3.2.3加强审核工作
加强设计图的审核工作，使工程的该变量尽量发生在施工之前。设计也不一定都是完美的，所以当设计阶段所设计的方案有些缺陷或不足不可避免时，就要在最低消耗的前提下来取得最好的效果。做好设计图的审核工作也会在很大程度上节约成本的支出，也可避免将错误带到施工过程中，造成难以避免的损失。
3.3 施工阶段成本控制
施工阶段也是投入成本最大的阶段，是合同具体化具体实行的阶段。具体包括下面三点：
3.3.1合理控制工程变更
工程的变更主要还是靠施工单位的自我约束，按照洽商变更程序办事，明确工程、预算及有关部门的人员以及分工职责，杜绝虚假签证的事情出现。
3.3.2严格审核承包的索赔要求
对于工程承包的索赔应严格按照合同处理，索赔事件时突发事件，因此要有预见性，尽量减少索赔事件的发生，避免索赔数额超出能承担的范围之内，造成不必要的麻烦。
3.3.3材料设备加工与订货要及时
成本管理的预算人要提前与材料市场进行协商，充分掌握整个材料市场的材料最低价格，合理控制材料价格的水平差。
3.4 竣工结算
房地产工程的完工必须按合同的规定时间完工，结算时要有结算凭据。如果在结算中有甩项要在验收单中注明，方面在结算中进行扣除。审核时要注意与原招标文章对照，确保正确，要严格按照合同以及有关部门的规定，合理的评选出优秀人员进行评奖活动，认真实行结算复审制度确保质量过关。
4结语
随着社会的发展，房地产企业也在逐步变化着，成本管理已成为房地产企业管理中的主要内容，房地产市场的竞争形式也在发生着变化，方式也在发生深刻的变革，房地产的开发成本控制也已经成为房地产企业发展的当务之急。
参考文献：
[1]任宝峰.房地产开发成本控制.《经济师》.2010年10期
[2]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策.《现代商业》.2010年21期
[3]王国强.对房地产开发成本控制的探讨.《城市建设理论研究（电子版）》.2011年22期
关键词：房地产开发；成本控制；存在问题；控制措施
1房地产开发中主要成本的构成
1.1 开发成本
1.1.1土地使用权出让金
对于土地的使用，国家有权将土地的使用权出让给土地所有者，土地使用者支付一定的出让金，出让金的估算可以依据政府前期对于类似土地出让的金额，但由于出让的时间、年限、地段、用途、环境状况以及土地状况的不同，出让金会做出相应的修改。
1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费
国家建设对于征用农村的土地就要给农民一定的土地征用费，主要包括：土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊费、青苗补偿费、耕地占用税、征地管理费等费用。由于国家对居民住房进行拆迁导致居民另找住所，所以国家需要给原地单位或个人提供一定的补偿金。包括：拆迁安置费和拆迁补偿费。
1.1.3前期工程费
对于房地产开发的前期需要进行设计、规划、可行性的研究，这些费用一般都是按项目的总投资的一定百分率估算。“三通一平”的土地开发费用，主要是一些对原有建筑物的拆迁费，场地平整费和一些路费、水费、电费等。
建安工程费主要是指工程建筑的总的成本费用，包括建筑工程费以及一些设备和室内装修的费用等。基础设施费，内部的工程费包括一些供水、供气、供电、绿化、污染、环卫等工程费用。开发期间有关部门的征收费用也需要计算在前期工程费用中。
1.2 开发费用
开发费用指的是在开发过程中房地产开发公司对于管理费用、销售费用和财务费用的支出。（1）管理费用，项目开发过程中的费用。（2）销售费用，房地产开发工程中对于建设项目在销售过程中的各种费用。（3）财务费用，在筹集资金的时候所消耗的各种费用，主要包括借款利息和其他的财务费用。
以上就是房地产在开发前期的过程中所涉及到的费用，而房地产开发控制成本就是要对上述所谈论到的费用进行规划、控制，综合实现利润的最大化。
2 房地产开发项目成本管理中存在的问题
2.1 开发成本管理的思维滞后性
长期以来，在计划经济的影响下许多企业单位对于企业的规模问题越来越重视而完全忽略了效益问题，如此庞大的规模肯定会有很大的开销但是并不能产生如此大的效益。以及一些重数量、轻质量，重过程、轻决策的现象层出不穷。使不少房地产开发商陷入困境，开发商不能只看重过程应该多采取好的战略决策否则开发的成本只会越来越高。
2.2 成本管理缺乏科学性
近些年来，许多房地产开发公司对于成本的管理往往缺乏经营管理的内涵，忽视了管理的策略问题。一般对于稳定的开发过程成本的结算在项目结束是进行，这样做在财务上具有一定的合理性；但对于动态的开发过程，这种结算方式就掩盖了经营管理中的一些弊端。有时一些经常是动态的开发企业，这种管理方式难以反映出项目的真实成本，一个项目完成后，往往不能把项目在开发过程中的赔赚问题说清楚。
2.3 成本管理体系缺乏全面性
虽然目前看来有不少的房地产企业意识到了成本管理的重要性，但是只是把开发项目的成本管理看成一项成本控制工作，根本没能在根本上对成本的消耗得到控制。在管理上每拨一笔款都要进程成本控制，这样实际上看是在某一方面将成本控制在了一个最低点但实际上在施工和销售的过程中，成本控制的弊端就不断地显现出来，成本管理变成了单纯的成本控制，企业不得不不断地去填补成本控制造成的漏洞，没有办法来防止漏洞的产生。
2.4 成本管理制度缺乏严肃性
成本管理制度是一个企业能否完成全过程的成本管理的保障。就目前的形势而言成本管理制度依然是各大企业成本管理方面的弱项，不少企业在这方面存在的一个严重的问题就是：严肃性和激励性不足。对于房地产的开发，由于需要的周期时间长，波及的范围广，在成本管理控制的过程中，各方面的讨价还价使成本管理制度成为了一纸空文，没有起到任何作用。
房地产企业是一个与其他行业不同的企业，他有自己独具特色的一方面，它通常以销售为龙头，销售人员的工资直接与销售业绩挂钩，而成本管理往往没有那么突出的作用，所以在一定程度上也影响了管理人员对于成本控制的积极性。
3 成本控制的措施
对于房地产的成本控制就要将整个成本控制的的理念贯穿于整个成本控制的过程中，具体分为几个阶段包括：前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工阶段。
3.1 前期调研
在房地产开始建设的初期就要做好调查，充分考虑是要需求，不要只根据自己的感觉去上项目，这是一种非常危险的做法。房地产开发商的根本目的就是为了盈利，而进行成本管理控制也是为了更好地盈利，因此，在立项目时就要充分考虑到所面临的风险、预期的利润、成本的消耗等。
于是只有做好充分的的市场调查、充分的估计与规划后，再决定是否开工。如果在前期调查中没有做好充分的准备就不要妄下断语。只有在做好充分的准备后，才能将风险减到最低，减少成本费用，让项目顺利的进行下去。
3.2 设计阶段成本控制
如果想要减少建筑安装的成本就要做好设计阶段的资金控制。把房地产开发项目的重心放在设计阶段，只有未雨绸缪才能做到事半功倍的效果。因此，需要注意以下三个方面：
3.2.1建立单位在委托进行设计时，要大力引进竞争机制，来控制成本。企业单位可组织设计方案来进行竞选，从中选出高质量高品质的设计方案；在设计时可以根据实际情况来进行招标或委托。对于一个好的设计方案，一般都是完全委托或是由境外设计，设计费用相当高。在进行竞争中的方案中选出一种好的方案在进行委托或招标，就可以减少一部分成本的支出。 3.2.2加强技术沟通，实行限额制度
只有在高竞争中，才会出现优秀的作品，所以当单位在进行招标的时候，可以实行限额制度。所有需要通过计算的设计都需要进行数字说明，否则无效。
在设计的时候还应充分考虑到施工的可能性以及经济效益，要求设计水平与管理水平能相辅相成。在设计的过程中也要充分考虑到材料的成本费用与设备的经济性，尽量不要使用一些技术不过关、质量难以保证、难运输等的材料。
3.2.3加强审核工作
加强设计图的审核工作，使工程的该变量尽量发生在施工之前。设计也不一定都是完美的，所以当设计阶段所设计的方案有些缺陷或不足不可避免时，就要在最低消耗的前提下来取得最好的效果。做好设计图的审核工作也会在很大程度上节约成本的支出，也可避免将错误带到施工过程中，造成难以避免的损失。
3.3 施工阶段成本控制
施工阶段也是投入成本最大的阶段，是合同具体化具体实行的阶段。具体包括下面三点：
3.3.1合理控制工程变更
工程的变更主要还是靠施工单位的自我约束，按照洽商变更程序办事，明确工程、预算及有关部门的人员以及分工职责，杜绝虚假签证的事情出现。
3.3.2严格审核承包的索赔要求
对于工程承包的索赔应严格按照合同处理，索赔事件时突发事件，因此要有预见性，尽量减少索赔事件的发生，避免索赔数额超出能承担的范围之内，造成不必要的麻烦。
3.3.3材料设备加工与订货要及时
成本管理的预算人要提前与材料市场进行协商，充分掌握整个材料市场的材料最低价格，合理控制材料价格的水平差。
3.4 竣工结算
房地产工程的完工必须按合同的规定时间完工，结算时要有结算凭据。如果在结算中有甩项要在验收单中注明，方面在结算中进行扣除。审核时要注意与原招标文章对照，确保正确，要严格按照合同以及有关部门的规定，合理的评选出优秀人员进行评奖活动，认真实行结算复审制度确保质量过关。
4结语
随着社会的发展，房地产企业也在逐步变化着，成本管理已成为房地产企业管理中的主要内容，房地产市场的竞争形式也在发生着变化，方式也在发生深刻的变革，房地产的开发成本控制也已经成为房地产企业发展的当务之急。
参考文献：
[1]任宝峰.房地产开发成本控制.《经济师》.2010年10期
[2]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策.《现代商业》.2010年21期
[3]王国强.对房地产开发成本控制的探讨.《城市建设理论研究（电子版）》.2011年22期