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当前，我国人口老龄化发展态势已非常严峻。2008年，我国60岁以上老年人为1.67亿，到2020年，老年人口将达到2.48亿；到2050年，老年人口将超过4亿。这意味着平均每4个人中就有1个老年人。有关调研数据表明，我国人口老龄化引发的矛盾“十分突出”，主要体现在五大方面：一是老龄人口快速增长与养老保障负担能力的矛盾十分突出；二是劳动人口逐步减少与赡养人口快速增长的矛盾十分突出；三是人口流动加快与空巢老人照料的矛盾十分突出；四是老年人多种需求与老年服务业发展相对滞后的矛盾十分突出；五是老龄人口服务管理与现行体制的矛盾十分突出。
这些矛盾的产生，与我国人口老龄化特殊的国情背景密切相关，“未富先老”、“421家庭结构”、“多部治老”等是其中的主要因素。在经济不十分富裕、社会结构发生重大变化的条件下，应对一个13亿人口大国的老龄化问题，成为新时期国家级的战略课题。
在前不久刚刚在京召开的首届中国养老产业与养老地产高端论坛上，400多位来自政府部门、民间组织、房地产企业的负责人聚焦于同一个议题：中国的养老服务业，包括养老地产在内，未来将走向何方?
养老地产呼之欲出
在论坛上，民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀指出，“最近一年来，我国养老服务政策的推进取得了一定进展，其中包括在农村建立新型农民养老保险；推行高龄津贴，即对80岁以上的高龄老人，按月给予适度的生活津贴；加快养老服务业的床位建设。根据初步统计，去年一年增加的养老床位约7万张，同时也增加了1000多个养老院以及其他养老机构。此外，整个养老服务业的工作布局发生变化，按照我国基本的养老方针：家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，养老工作从单一的床位建设，发展到养老社区的多元化结构。”根据2006年我国提出的以家庭养老为基础的养老方针，将有90％的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老(即居家养老)，7％的老年人通过社区照顾养老，3％的老人将入住养老机构集中养老，这种结构被业内称为“9073”。
“如果按照‘9073’分类的话，居家养老可以建造一些适老化的普通住宅，还有老年居住社区和老年公寓。社区养老提供的是一些服务，老人在配套社区里面通过享受社区的照料，也就是住在家里，但是由社区提供服务。而机构养老是指由政府或企业创办的公共福利院、私立老人院、老人护理中心等，老人住在机构里，过的是一种集体生活。”清华大学建筑学院教授周燕珉指出了根据不同人群而划分的养老地产开发的几种类型。
她同时指出，从发达国家的养老产业发展历史来看，经历了先建医院到建老人机构，再到家庭社区养老的循环过程，“因此，我们从社区养老开始，就不用走弯路了”。人口老龄化事关我国的可持续发展，养老模式向适度普惠型转移成为未来的发展趋势。然而王振耀指出，必须认识到目前我国养老服务远远落后于我国经济发展水平的现状。
养老地产尚处于摸索阶段
据了解，很多城市打出适宜养老的口号，而万科、万通、中海、华润、海尔等地产公司更专门成立了养老地产的研发团队。
然而，周燕珉表示，目前我国养老地产存在诸多问题。“首先是开发档次比较低，配套和服务的设施有限，专门为老人设计这方面做得还很不够。其次是产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备都很缺乏，产品也特别少，比如说专用扶手。此外，也缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬来又水土不服。因为国情不同，发展阶段不同，在日本，政策层面给了养老产业很大支持。我国相关配套政策还不能马上落地，因此直接学国外的经验，如日本的小规模、多功能的养老模式恐怕也不是很适宜。”
周燕珉更尖锐地指出，开发企业缺乏清晰的市场定位、对老年客户群细分不够更需引起注意。很多企业仅针对有钱的老人进行一些产品的开发。事实上，老人的情况非常复杂，年纪轻一点的老人身体非常健康，老了以后就会出现身体不好，需要照护。当下比较健康，就觉得住得非常合适，假设摔一跤，需要护理，现在的产品设计又满足不了。“有一些政策虽然已经开始制定，但是还不能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，在适应性上还差一些。”
事实上，正是老龄人口所谓的“夕阳人群”催生了老年产业这一“朝阳产业”，这一点已经成为很多人的共识。但我们在看到这一产业未来广阔的前景的同时，也可以看到，我国养老产业刚刚起步，产业整合还处于摸索阶段，其中如养老地产等领域，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。
与发达国家相比，中国老龄化有着自身的特点，如老年人口基数大、老龄人口加速度增长、高龄化趋势明显、未富先老、少子化等特点，造成中国的老龄化问题具有一定的特殊性和复杂性。因此，在养老模式、养老服务、居住和医疗保障等方面都需要探索符合中国国情的解决途径。
养老地产将呈多元化发展
中国旧有的大家族形态下，养老是家庭的主要任务之一，这就形成了老年人居家养老的传统。一方面，原有的家庭形式可以实现家庭内的代际互助，满足老年人的物质、护理等方面的需求，另一方面，更可以满足老年人的精神和价值需求。大家庭尽享天伦之乐，这是祖祖辈辈中国人心目中的幸福场景。根据中国老龄科研中心2006年对我国九大城市老年人口居住状况和意愿的调查结果显示，85.05％的老人仍选择晚年在家居住，只有6.69％的老人表示愿意入住养老机构。但是随着人口计划生育政策长期的贯彻实施，随着“421”家庭的不断涌现，随着国家经济发展速度的提升，原有的家庭结构越来越不能承担养老任务，空巢老人、高龄老人同时大比例的出现迫使养老问题的解决走上社会化的道路。
未富先老和快速老龄化的国情使得养老机构不足问题尤为突出，主要体现在两个方面：其一是绝对数量不足——即与国际上老年人口入住老年机构4％～6％的比率相比，我国目前养老设施所提供的床位数与老年人的比率仅为1％左右；其二是有效供给不足——目前国内建设的养老设施有两种类型，一种是豪华型的，即面积标准比较高，区位也比较好，但价格高得普通人难以接受，另一种是平民型的，即价格可以接受，标准一般，但离市区太远，老人出行很不方便。因此，这两种类型的养老设施都存在一定的“门槛”，把相当数量的老人拒绝在外。这在一定程度上也造成了真正发挥作用的养老机构并不多的现实。
事实上，欧美、日本等发达国家在20世纪50～80年代先后步入老龄化社会后，都先后出台了老人福利措施和养老政策法规，也先后经历了从设施养 老、照护残病困难老人转向完善老年人住宅供应和社区护理、养老福利惠及全体老年人的发展历程。早期推广的设施养老模式暴露出各种问题，如医疗服务资源的过度投入、老人原有住宅资源的浪费、远离原有生活环境、对老人身心不利等。近二三十年来，随着各国在老年人比例上升到一定的阶段后，欧美、日本等国家开始关注居家养老和社区养老，推行社区老年护理服务，即为居家老年人提供多种不同形式的养老服务，形成覆盖广泛、种类多样的老年居住建筑和服务设施体系。
根据调查，“80后”在出生籍贯地与生活城市之间已经出现了大规模流动现象，未来将有6成以上的“80后”生活在京、深、广、沪四个一线城市和较发达的二线城市中。“80后”的大规模进城已替代农民工进城，成为未来城市化的主要生力军。而未来5～10年中，随着“50后”逐渐进入退休养老阶段，“80后”逐步进入生育期，“50后”随“80后”迁徙、老龄人口集中于大城市的态势日趋明显。伴随医疗保障突破跨地域限制，异地养老将越来越多地成为常态。这为大城市养老地产开发提供了更多的市场。
随着家庭财富的积累和需求的多样性，除了提供专门的养老机构以及在普通住区内提供老年住宅、两代居住宅、老年公寓之外，还可以提供专门的老年社区和适应老年修养的度假居住设施。而不同的城市区位对开发养老地产也有着各自的优势和选择。按照城市区位的分布，养老地产的开发将分以下几种形态：
旧城改造：城市中的旧城区一般建设历史比较久远，城市各种服务资源经过长期的积累和沉淀形成的可选择性比较高，比如中小学优教资源多，医院、公园、商业设施等类型多样，使用十分方便。同时由于老城区一般为传统社区，旧建筑比较多，建筑密度比较高，主要的建设行为以零星改建、插建为主。很难成片开发建设。此外，老城区老龄化现象比较突出，以北京和上海为例，老城区的老年人口比例往往高出其他地区5％～10％。因此，在老城区可以结合旧建筑更新改造，嵌入式地改建、加建养老服务设施，如老年日间照护中心(托老所)，老年活动中心等。
新城建设：在旧城区外，更广大的区域处于待建和新建形态。旧城区以外的城市建设区，一般多为近20～30年建设的地区，建筑密度也比较高，城市配套服务设施相对齐备。住宅多以居住小区为基本特征，人口年龄构成相对均衡，住宅区内配备有必要的幼儿园、中小学以及商店、卫生所等各种便民服务设施。伴随着老龄化趋势和家庭少子女化趋势，很多住宅小区内的托幼和小学设施面临空置的问题。因此，在建成区的现有普通社区中，可以结合托幼设施改建，增加老年日间照护中心和老年活动中心，以满足不断增加的老年人口的使用需求；也可以在适当地区嵌入式配建老年公寓，提供给与普通住区内核心家庭比邻而居的老年家庭使用，也可以为定期探望子女的老年人提供可供出租使用的临时住所。当然，如果有成片新建住区的机会，应该在住区中嵌入式建设一定数量的适老型住宅户型、两代家庭比邻而居的老少户、老年公寓等满足老年人居住需求的多样化住宅类型，同时配建多样化的老年服务设施。
卫星城及近郊区：在建成区外围以及交通便捷的近郊地区，是目前建设量最大、也是最集中的地区。由于城市中心区用地紧张、地价高昂，导致在城市中心区养老成本很高。因此老人可以通过将原有住宅出售、租赁或者给下一代继承，自己在郊外环境良好、配套完善的老年社区居住。专门化的老年社区应该提供不同类型、不同服务标准和不同建设档次的老年住宅，从单间老年公寓、普通的二室户、三室户老年住宅到独立别墅，从完全自住型住宅和公寓到提供陪护，甚至提供特别护理的公寓。同时，由于这一地区的城市服务设施并不十分完善，建设专门化的老年社区可以在社区内部提供医院、护理中心、文化活动站等满足老年居住需求的各种设施。当然，在建成区外围以及交通便捷的近郊地区的新建普通住区中，应该按照一定比例配建适老型住宅和老少户，适当配建老年公寓。甚至在普通住区中建设老年组团，形成复合型社区。
远郊区：由于远郊区建设密度低，周边生态环境好，有条件营造出更为宜人的养生环境，因此，建设老年养生度假设施，为老年人提供候鸟式的疗养度假型居住场所，是适用于远郊区的方兴未艾的养老地产模式。这类养生度假老年村，除了满足基本的居住生活、创造宜人环境之外，还应该为疗养、养生提供知识讲授、医疗照护、健身康复等服务，以及休闲、文化、娱乐等服务和设施，以满足消费能力比较高的老龄人群的个性化需求。
当然，随着城市的不断生长和变化，很多近郊地区会逐渐融入卫星城区，很多建设密度低的地区逐渐成为城市高密度地区，城市服务和服务设施也逐步完善。因此这些地区的老年地产和养老设施的开发和建设应该具有一定的可生长性和灵活性，以便更有效地发挥为老年社会服务的功效。
这些矛盾的产生，与我国人口老龄化特殊的国情背景密切相关，“未富先老”、“421家庭结构”、“多部治老”等是其中的主要因素。在经济不十分富裕、社会结构发生重大变化的条件下，应对一个13亿人口大国的老龄化问题，成为新时期国家级的战略课题。
在前不久刚刚在京召开的首届中国养老产业与养老地产高端论坛上，400多位来自政府部门、民间组织、房地产企业的负责人聚焦于同一个议题：中国的养老服务业，包括养老地产在内，未来将走向何方?
养老地产呼之欲出
在论坛上，民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀指出，“最近一年来，我国养老服务政策的推进取得了一定进展，其中包括在农村建立新型农民养老保险；推行高龄津贴，即对80岁以上的高龄老人，按月给予适度的生活津贴；加快养老服务业的床位建设。根据初步统计，去年一年增加的养老床位约7万张，同时也增加了1000多个养老院以及其他养老机构。此外，整个养老服务业的工作布局发生变化，按照我国基本的养老方针：家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，养老工作从单一的床位建设，发展到养老社区的多元化结构。”根据2006年我国提出的以家庭养老为基础的养老方针，将有90％的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老(即居家养老)，7％的老年人通过社区照顾养老，3％的老人将入住养老机构集中养老，这种结构被业内称为“9073”。
“如果按照‘9073’分类的话，居家养老可以建造一些适老化的普通住宅，还有老年居住社区和老年公寓。社区养老提供的是一些服务，老人在配套社区里面通过享受社区的照料，也就是住在家里，但是由社区提供服务。而机构养老是指由政府或企业创办的公共福利院、私立老人院、老人护理中心等，老人住在机构里，过的是一种集体生活。”清华大学建筑学院教授周燕珉指出了根据不同人群而划分的养老地产开发的几种类型。
她同时指出，从发达国家的养老产业发展历史来看，经历了先建医院到建老人机构，再到家庭社区养老的循环过程，“因此，我们从社区养老开始，就不用走弯路了”。人口老龄化事关我国的可持续发展，养老模式向适度普惠型转移成为未来的发展趋势。然而王振耀指出，必须认识到目前我国养老服务远远落后于我国经济发展水平的现状。
养老地产尚处于摸索阶段
据了解，很多城市打出适宜养老的口号，而万科、万通、中海、华润、海尔等地产公司更专门成立了养老地产的研发团队。
然而，周燕珉表示，目前我国养老地产存在诸多问题。“首先是开发档次比较低，配套和服务的设施有限，专门为老人设计这方面做得还很不够。其次是产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备都很缺乏，产品也特别少，比如说专用扶手。此外，也缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬来又水土不服。因为国情不同，发展阶段不同，在日本，政策层面给了养老产业很大支持。我国相关配套政策还不能马上落地，因此直接学国外的经验，如日本的小规模、多功能的养老模式恐怕也不是很适宜。”
周燕珉更尖锐地指出，开发企业缺乏清晰的市场定位、对老年客户群细分不够更需引起注意。很多企业仅针对有钱的老人进行一些产品的开发。事实上，老人的情况非常复杂，年纪轻一点的老人身体非常健康，老了以后就会出现身体不好，需要照护。当下比较健康，就觉得住得非常合适，假设摔一跤，需要护理，现在的产品设计又满足不了。“有一些政策虽然已经开始制定，但是还不能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，在适应性上还差一些。”
事实上，正是老龄人口所谓的“夕阳人群”催生了老年产业这一“朝阳产业”，这一点已经成为很多人的共识。但我们在看到这一产业未来广阔的前景的同时，也可以看到，我国养老产业刚刚起步，产业整合还处于摸索阶段，其中如养老地产等领域，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。
与发达国家相比，中国老龄化有着自身的特点，如老年人口基数大、老龄人口加速度增长、高龄化趋势明显、未富先老、少子化等特点，造成中国的老龄化问题具有一定的特殊性和复杂性。因此，在养老模式、养老服务、居住和医疗保障等方面都需要探索符合中国国情的解决途径。
养老地产将呈多元化发展
中国旧有的大家族形态下，养老是家庭的主要任务之一，这就形成了老年人居家养老的传统。一方面，原有的家庭形式可以实现家庭内的代际互助，满足老年人的物质、护理等方面的需求，另一方面，更可以满足老年人的精神和价值需求。大家庭尽享天伦之乐，这是祖祖辈辈中国人心目中的幸福场景。根据中国老龄科研中心2006年对我国九大城市老年人口居住状况和意愿的调查结果显示，85.05％的老人仍选择晚年在家居住，只有6.69％的老人表示愿意入住养老机构。但是随着人口计划生育政策长期的贯彻实施，随着“421”家庭的不断涌现，随着国家经济发展速度的提升，原有的家庭结构越来越不能承担养老任务，空巢老人、高龄老人同时大比例的出现迫使养老问题的解决走上社会化的道路。
未富先老和快速老龄化的国情使得养老机构不足问题尤为突出，主要体现在两个方面：其一是绝对数量不足——即与国际上老年人口入住老年机构4％～6％的比率相比，我国目前养老设施所提供的床位数与老年人的比率仅为1％左右；其二是有效供给不足——目前国内建设的养老设施有两种类型，一种是豪华型的，即面积标准比较高，区位也比较好，但价格高得普通人难以接受，另一种是平民型的，即价格可以接受，标准一般，但离市区太远，老人出行很不方便。因此，这两种类型的养老设施都存在一定的“门槛”，把相当数量的老人拒绝在外。这在一定程度上也造成了真正发挥作用的养老机构并不多的现实。
事实上，欧美、日本等发达国家在20世纪50～80年代先后步入老龄化社会后，都先后出台了老人福利措施和养老政策法规，也先后经历了从设施养 老、照护残病困难老人转向完善老年人住宅供应和社区护理、养老福利惠及全体老年人的发展历程。早期推广的设施养老模式暴露出各种问题，如医疗服务资源的过度投入、老人原有住宅资源的浪费、远离原有生活环境、对老人身心不利等。近二三十年来，随着各国在老年人比例上升到一定的阶段后，欧美、日本等国家开始关注居家养老和社区养老，推行社区老年护理服务，即为居家老年人提供多种不同形式的养老服务，形成覆盖广泛、种类多样的老年居住建筑和服务设施体系。
根据调查，“80后”在出生籍贯地与生活城市之间已经出现了大规模流动现象，未来将有6成以上的“80后”生活在京、深、广、沪四个一线城市和较发达的二线城市中。“80后”的大规模进城已替代农民工进城，成为未来城市化的主要生力军。而未来5～10年中，随着“50后”逐渐进入退休养老阶段，“80后”逐步进入生育期，“50后”随“80后”迁徙、老龄人口集中于大城市的态势日趋明显。伴随医疗保障突破跨地域限制，异地养老将越来越多地成为常态。这为大城市养老地产开发提供了更多的市场。
随着家庭财富的积累和需求的多样性，除了提供专门的养老机构以及在普通住区内提供老年住宅、两代居住宅、老年公寓之外，还可以提供专门的老年社区和适应老年修养的度假居住设施。而不同的城市区位对开发养老地产也有着各自的优势和选择。按照城市区位的分布，养老地产的开发将分以下几种形态：
旧城改造：城市中的旧城区一般建设历史比较久远，城市各种服务资源经过长期的积累和沉淀形成的可选择性比较高，比如中小学优教资源多，医院、公园、商业设施等类型多样，使用十分方便。同时由于老城区一般为传统社区，旧建筑比较多，建筑密度比较高，主要的建设行为以零星改建、插建为主。很难成片开发建设。此外，老城区老龄化现象比较突出，以北京和上海为例，老城区的老年人口比例往往高出其他地区5％～10％。因此，在老城区可以结合旧建筑更新改造，嵌入式地改建、加建养老服务设施，如老年日间照护中心(托老所)，老年活动中心等。
新城建设：在旧城区外，更广大的区域处于待建和新建形态。旧城区以外的城市建设区，一般多为近20～30年建设的地区，建筑密度也比较高，城市配套服务设施相对齐备。住宅多以居住小区为基本特征，人口年龄构成相对均衡，住宅区内配备有必要的幼儿园、中小学以及商店、卫生所等各种便民服务设施。伴随着老龄化趋势和家庭少子女化趋势，很多住宅小区内的托幼和小学设施面临空置的问题。因此，在建成区的现有普通社区中，可以结合托幼设施改建，增加老年日间照护中心和老年活动中心，以满足不断增加的老年人口的使用需求；也可以在适当地区嵌入式配建老年公寓，提供给与普通住区内核心家庭比邻而居的老年家庭使用，也可以为定期探望子女的老年人提供可供出租使用的临时住所。当然，如果有成片新建住区的机会，应该在住区中嵌入式建设一定数量的适老型住宅户型、两代家庭比邻而居的老少户、老年公寓等满足老年人居住需求的多样化住宅类型，同时配建多样化的老年服务设施。
卫星城及近郊区：在建成区外围以及交通便捷的近郊地区，是目前建设量最大、也是最集中的地区。由于城市中心区用地紧张、地价高昂，导致在城市中心区养老成本很高。因此老人可以通过将原有住宅出售、租赁或者给下一代继承，自己在郊外环境良好、配套完善的老年社区居住。专门化的老年社区应该提供不同类型、不同服务标准和不同建设档次的老年住宅，从单间老年公寓、普通的二室户、三室户老年住宅到独立别墅，从完全自住型住宅和公寓到提供陪护，甚至提供特别护理的公寓。同时，由于这一地区的城市服务设施并不十分完善，建设专门化的老年社区可以在社区内部提供医院、护理中心、文化活动站等满足老年居住需求的各种设施。当然，在建成区外围以及交通便捷的近郊地区的新建普通住区中，应该按照一定比例配建适老型住宅和老少户，适当配建老年公寓。甚至在普通住区中建设老年组团，形成复合型社区。
远郊区：由于远郊区建设密度低，周边生态环境好，有条件营造出更为宜人的养生环境，因此，建设老年养生度假设施，为老年人提供候鸟式的疗养度假型居住场所，是适用于远郊区的方兴未艾的养老地产模式。这类养生度假老年村，除了满足基本的居住生活、创造宜人环境之外，还应该为疗养、养生提供知识讲授、医疗照护、健身康复等服务，以及休闲、文化、娱乐等服务和设施，以满足消费能力比较高的老龄人群的个性化需求。
当然，随着城市的不断生长和变化，很多近郊地区会逐渐融入卫星城区，很多建设密度低的地区逐渐成为城市高密度地区，城市服务和服务设施也逐步完善。因此这些地区的老年地产和养老设施的开发和建设应该具有一定的可生长性和灵活性，以便更有效地发挥为老年社会服务的功效。