摘要：房地产行业的迅猛发展与金融机构的合作有着密不可分的关系，其对促进当地的经济发展发挥着重要的作用。因此，促进房地产金融行业的可持续发展已经成为各个地域亟须研究的关键点。而房地产金融创新发展能够一定程度上解决房地产抵押贷款难的问题，从而让房地产行业能够更健康地发展。但是在创新发展过程中不仅给企业带来了新的发展机遇，还给房地产金融行业注入了新的挑战。基于这种情况之下，本文详细地概述了房地产金融创新过程中遇到的诸多问题，并采取有效的措施和创新方法，对房地产行业的金融创新提供了参考的价值。
　　关键词：房地产：金融创新：可持续发展
　　房地产金融行业只有对出现的问题给予重视，并及时地给出相应的措施，能够一定程度上减少由于这些问题给企业带来的不良影响。如我国对于住房贷款问题并没有制定更加完善的房地产金融制度：住房储蓄等管理制度的缺失，给房地产金融行业带来了较大的金融风险。因此，为了能够解决这些问题，应该根据相关的政府政策，在实际的运营过程中，减少资金的流失和大量账款的及时回收，采用创新的发展路径，促进房地产行业的可持续发展。
　　一、房地产金融创新的作用
　　（一）转移与分散风险
　　房地产金融创新对减少资金的流失，转移房地产金融行业在发展过程中产生的各种风险。而目前，对于房地产金融创新是否与风险的发生有着直接的关系，仍存在较大的争议。例如：一些研究学者认为房地产金融创新能够对出现的风险有抵制的作用。特别是在2008年发生的金融海啸，其金融创新是否成为很多企业规避风险发生的关键点，则引起了很多研究学者的关注，对于金融创新有了很多的怀疑和争执。但是经过十多年的研究和反思，房地产金融创新不仅能够有效地降低风险，还能够对风险进行有效的转移，从而降低房地产金融创新过程中南于价格或者信用等级较低等所带来的风险。
　　（二）增加社会福利
　　房地产金融创新不仅能给企业带来较大的利润，还给大众带来了诸多的便利性，特别是房地产金融产品的创新，出现了很多的多元化产品，满足了大众对房地产金融提出的更多高品质服务的需求。由此可见，房地产金融为促进当地的经济增长做出了巨大的贡献，也为当地的人们提供了更多的福利。这样在得到大众认可的情况下，能够使房地产金融企业得到更好的发展。例如：房地产金融行业通过出售住房抵押证券来达到筹资的目的，这样不仅能够使购房者减轻每月的还贷压力，还能够在一定程度上提高购房的还偿能力。进而使得购买者的资金得到合理的配置，能够将更多的资金用于其他的消费项目上，从而为带动整体经济提供支撑。这也就是在2008年金融风暴之后，为什么很多的国家都大力支持金融创新，其对于经济发展提供了重要的基础保障。
　　二、房地产金融创新的问题分析
　　（一）金融产品不合理
　　目前，我国的房地产金融创新产品存在着严重的不足之处，其主要体现我国的房地产金融创新产品较为单一，创新的层次较低，在与其他国家相比，其很容易出现严重的同质化现象、很多金融产品都是效仿其他国家的产品。特别是很多同种类的产品，在进行房地产金融产品创新时很容易出现同质化的产品。其设计和开发出的创新产品并没有市场价值，得不到市场的认可。同时，房地产金融产品的年限主要为三年以下，而房地产行业需要经过开发、施工、去化等阶段，这就决定了房地产行业的开发时间长的特征。因此，金融产品只能用于资金需求时间短的企业中，并无法支撑融资时间较长的房地产行业，从而使得房地产行业出现资金紧张的现状，无形之中增加了房地产金融公司资金的风险，影响着房地产行业的发展。另外，对于一些中小型房地产企业来讲，开发和创新金融产品将会大大增加房地产企业的风险。因此，对干这些中小型企业应该在做好应对措施后，才能大力的投入资金用于支持房地产金融创新产品的开发。
　　（二）房地产金融与土地金融融合管理的体系不够完善
　　房地产的稳定发展与很多因素有着密切的关系，例如：进行土地开发和旧房改造的过程中，如果开发的时问较长，企业资金一旦出现断裂的现象，将无法维持企业的发展。因此，这就需要大量资金的支持，而房地产金融能够为房地产企业带来较多的资金储备。特别是房地产开发阶段在资金不足时会向银行进行贷款：购房者出现资金不足时同样会向银行贷款。可见，两者都过于依赖向银行贷款。而房地产金融开发在与一些发达国家进行比较时，还处于初步发展的阶段，有些成果还在尝试阶段，再加上我国对于金融创新的政策构建得还不够完善，一旦政策发生调整或者改善，其都会对房地产金融带来不同程度的影响，因此，房地产企业就需要承担更多的风险。特别是房地产行业没有过于重视风险带来的不良影响，阻碍了房地产工程项目的延误，给房地产企业带来巨大的经济损失。而有些政策在推行过程中，并没有根据实际的情况，过度重视自身的利益，对于一些收入较低的人群在住房方面存在的诸多问题。
　　（三）缺乏合理的资金规划
　　与国外相比，国内房地产资金筹集方式比较落后，这对房地产金融的创新与发展造成一定的制约。目前，国内人们对房地产金融方面的关注度比较低，并不看好房地产金融的发展前景。因此，人们在这方面的投资也就比较少，这样同样也会影响房地产金融产品的发展，如房地产基金、房地产股票等。当前，房地产金融企业中最为严重的问题就是信贷。当前，国内房地产企业在银行中的负债已经超过了80%，这也就增加我国国有银行的资金压力，可能会导致国有企业出现资金周转问题，使得房地产金融体系面临更多的困难。此外，因房地产金融风险大、要求高，这就在无形中提高房地产企业参与的门槛，进而也就会影响到泛地产金融的创新与发展。
　　（四）市場发展平衡性较差
　　目前，国内的房地产金融市场可以分为初级市场和二级市场。初级市场也称之为一级市场，主要是金融机构对房地产金融资金需求者的各种信贷业务，这种市场发展相对较快，但存在信任度不足的问题。二级市场则是房地产信用的再交易再流通市场，同时也是房地产金融市场的核心部分，但是这二级市场的发展比较慢，其规模也比较小，其发展程度还有待进一步开发。基于这种房地产金融市场特点，国内房地产金融不能有效投资者与消费者的资金投入，导致国内房地产金融的发展只能依靠银行，致使房地产金融的筹集资金难度增强，从而对房地产金融的发展造成严重影响。 　　三、房地产金融创新发展的策略研究
　　（一）创新房地产金融产品
　　就房地产金融创新领域而言，创新房地产金融产品至关重要，只有不断创新产品才能吸引更多的资金方的注意力，使他们愿意购买房地产金融的新产品，从而促进整个行业的健康发展。创新房地产金融产品，首先，要减小长期依赖银行融资的压力，将证券融入于房贷业务中;其次，要尽可能多的创新设计产品，让资金方利用这些创新产品提高抵御风险的能力：最后，还应将银行与信托业务有机结合，从而降低银行风险，拓宽房地产金资金流通渠道。
　　（二）完善房地产企业金融制度和住房金融法律条例
　　为促进房地产金融的健康有序的发展，我国应尽快完善房地产企业金融制度体系、加强建立健全住房金融法律法规。从我国实际情况出发，尽快解决房地产企业金融发展中的各种问题，帮助更多的人购买属于自己的房子，大力提升我国人民的生活水平与质量，促进房地产行业健康稳定的发展，逐渐形成良性的房地产金融市场竞争环境，使房地产金融市场向多层次、高质量的方向发展。此外，我国监管部门应建立健全完善的房地产金融企业制度与相关条例，可以有效地约束开发商和贷款人：贯彻落实房地产金融立法，严厉惩罚触犯法规的相关人员和公司，这不仅要彻底追查相关负责人，还需要各部门密切配合。
　　（三）加强资金的合理规划
　　对于国内房地产金融中资金规划不合理的问题，可以借鉴其他国家成功的经验，并结合我国实际国情制定相应的计划，以此来提升房地产金融资金规划的合理性。例如，国家房地产金融相关部门可以建立房地产贷款担保协会，以便为房地产金融创新与发展提供信贷担保，这样可以有效缓解房地产金融市场的资金不足的问题。尽管我国当前的经济水平有力大幅度提升，国民收入也有所提升，但是国民生活水平还有待提升，且处于社会底层的民众基数较大。因此，我国成立房地产金融担保机构具有非常重要的意义。此外，为了促进房地产金融的发展，房地产企业可以与其他行业合作，如保险业，房地产行业与保险业的合作不仅可以为房地产企业带来更多的资金，同时还可以降低金融风险。房地产金融企业的在实现资金合理规划的同时，加速了其创新发展。
　　（四）科学优化金融市场结构
　　推动各级市场的发展是保障发展房地产金融良性发展的基础。因此，国家相关部门不仅要注重一级市场的发展，同时还要关注二级市场的发展。通过上述的分析，我们不难看出国内对二级市场发展并不充分，这也就导致一级市场与二级市场的发展差距越来越大。为了保障我国房地产金融的良性发展，必须优化金融市场结构，从而实现一级、二级市场的合理分工。例如，一级市场负责发展信贷业务，二级市场负责发展正确业务。通过优金融市场结构，达到合理分工目的，同时还可以将一级市场与二级市场的差距缩短，从而实现房地产金融的創新发展。
　　四、总结
　　随着社会的不断发展，房地产金融创新进入了一个新的阶段。只有充分认识到房地产金融创新所发挥的重要作用，才能在创新的过程中及时的发现其问题，并通过及时地采取针对性的对策，才能不断完善房地产金融创新，才能使房地产行业在整个行业中占据重要的位置，才能获取更高的经济利润。
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　　作者简介：
　　杨智彬，泛华资产管理（深圳）有限公司，广东广州。