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开发区发展到现在已成为一种产业。从事开发区工作的管理者习惯把开发区土地一级开发而伴生的经济活动称为载体经济。开发区产业化的进程就是公司探索参与区域载体产品开发过程的实践。不同的时期,围绕着土地流转、承载损益、融资方式等方面的差别,区域载体开发的模式经历了多重变化,而变化的核心在于从政府思维模式转化为政府主导下的企业运作模式。苏州高新区参与区域开发就呈现这样的特点。
开发二级跳
苏州高新区从一期建设滚动开发(总规划面积52平方公里,基本完成首期25平方公里,时间跨度为1991年至2000年)到二次创业北扩西进(总规划面积扩大到258平方公里,时间起点是2001年)。一期建设阶段以生产要素集聚、基础设施建设、招商引资、产业形成、优惠政策为主;二次创业阶段以形成园区特色、集约化经营、产业升级、区域城市化升格为主。苏高新集团的企业运行模式也可以分为两个阶段。
第一阶段,苏高新集团从开发区总公司发展为企业集团,走过了从政府羽翼下的“空壳”公司到市场规则下实体企业的蜕变过程:资本规模逐步扩张、资产关系逐步理顺、公司治理逐渐规范、发展定位演进明晰、产业结构分布调整、管理架构改良形成。公司作为高新区最重要的融资主体,累计融资或协助融资80多亿元,基本达到了路、水、电气、邮电等各项配套要求。
二次创业阶段,苏高新集团已不作为直接的开发、损益主体参与建设,而是以项目融资的方式提供资金支持,形成了另一种方式的资金大循环。如:出口加工区2平方公里的基础设施建设,是由企业在自筹5亿元的基础上,由苏高新集团旗下的苏高新股份公司向国家开发银行申请长期借款5亿元,进行开发建设,待形成基础设施资产后,由区财政以约定的价格(投资直接成本+管理费用+期间利息+合理税费)回购。
二次创业阶段,苏高新集团在开发模式上有新的创举:环保产业园和新浒工业园。
环保产业园2003年,苏高新集团与国家节能投资公司、江苏省环境科学研究院等出资5000万元,成立了苏州国家环保高新技术产业园公司,负责环保产业园的建设管理,建设内容包括智能环保型科技中心、环保宣教中心、产业孵化生产区等,建筑面积20万平方米,最终形成科研与生产于一体的生态环保科技示范园。环保产业园的开发经验吸引了全国各地的城市经营者,目前这种模式正在其它中心城市的开发区演绎和克隆。
新浒工业园2003年6月,由苏高新集团与浒墅关镇政府共同出资6000万元,设立苏州新浒投资公司,一种由政府与企业合作的全新开发运行模式“新浒模式”应运而生。新浒公司主要负责新浒工业园的开发,负责完成工业园所有基础设施的开发建设,所需资金全部由苏高新集团负责筹集。新浒公司以“自主开发、自主经营、自我平衡、封闭运行”的模式运作,不仅要负责完成所有诸如道路交通、水电供应等“九通一平”的基础设施建设,还要完成区域内所有社会事业配套。
新浒模式作为一种成功的园区开发模式,关键是解决了投入产出的自我平衡和循环。投入的回报主要有三个途径:工业用地的熟地出让收入;政府连续五年,每年在该地块上安排200多亩的商业用地拍卖指标,级差地租收入归公司所有;以浒墅关镇2003年的财政收入为基数,十年内财政以新增税收为依据,每年给予50%的返还,用以回购基础设施。
新浒公司作为市场主体建设工业园并自主招商,得以最大限度地发挥市场的能量、提高土地使用率,最快速度推动企业落户、开工、投产。公司自身也已实现现金流的平衡,通过资产证券化等方式,资本金增加到6.2亿元。园区的全口径财政收入也从2002年的0.37亿元增长到2009年的4.3亿元。新浒模式下,企业的经济效益与区域的社会效益取得双赢。
载体产品开发商业模式及其实践
以上述两个专业园区的成功开发运营为起点,我们将这一切载体建设企业化运营的实践,谓之为“载体开发商业模式”的探索。
1、集团公司研究政府的区域产业开发需求,在深刻体会政府意图的基础上组建专门的开发主体。(明确开发主体)
2、向政府申请、争取特定的政策条件,取得产权明晰、功能明确、价格低廉的土地。(取得开发载体)
3、在符合区域产业规划的前提下,深入研究特定目标市场的需求,量体裁衣开发出具有市场潜力的适销对路的产品。(载体产品深度加工)
4、根据宏观形势、开发内容(规模、周期)制定合适的融资方案,首先保证项目公司现金流的平衡。(载体融资)
5、在符合政府区域产业政策导向的框架内,取得合理的经济收益。政府特殊政策扶持的项目或企业,得到相应的补偿,以维系园区的投入产出平衡、可持续发展。(开发流程再造)
在这个模式中,开发企业相当于价值链上各类资源的总包商、整合商,是现代土地供给制度和金融制度下的特殊经营主体。苏高新集团在载体产品开发产业经历了由被动地“奉诏应制”到主动地“寻求产业机遇”的过程,其载体开发商业模式的探索是区域开发实践中不断研究政府需求、不断适应政策变化、不断优化融资方式、不断追求经营绩效的过程。
近年来,苏高新集团搭建了多个载体开发平台:2006年与通安镇政府、树山村合资成立苏州新灏农业旅游公司,进行树山新农村休闲旅游度假的开发;2007年与上海铭大集团合作,成立苏州创新设计制造中心公司,进行以OFFICE PARK为理念的科技研发聚居区的开发招商;2008年与苏州科技城共同成立苏州科技城生物医药公司,从事科技城生物医药园的开发;2009年与高新区狮山街道办事处合资成立苏州新狮重建公司,重点进行狮山街道辖区内“城中村”的改造项目。通过这些企业化运营的项目,区域政府意图得到很好体现,项目融资得到银行支持,企业未来经营效益有了良好预期,真正实现了多赢。
商业是一种使命
目前,载体产品开发已成为区域经营城市的重要手段,土地越来越成为稀缺资源,土地一级开发业务逐渐摆脱了以往观念上的“赔钱”状态,载体开发产业化的条件日益成熟,从银行信贷到资本市场,各路资金追捧载体经济的氛围逐步形成。中新苏州工业园开发(集团)股份有限公司将中新科技城4平方公里内的载体开发建设,作为IPO的募集资金投向项目。龙元建设(600491)与浙江临安高新区合作土地综合开发,成为在资本市场中引人注目的事件,公司股价因此有较出色的表现。
2010年,面积42平方公里的苏州西部生态城的规划、建设上升为苏州大市的发展战略,苏州高新区新一轮大发展的序幕由此拉开。以苏高新集团为投资主体的苏州生态城发展公司已设立,围绕管委会提出的提升城市品位、促进转型升级的战略,苏高新集团深度介入区域开发的时机十分诱人。以高标准的产业规划、大手笔的基础建设、大规模的资金融通、高水平的市场运作为手段,西部生态城开发商业模式的设计至关重要,土地的流转方式成为关键。商业是一种使命!我们期待在中国开发区的发展历史上,在中国开发区集团公司参与区域开发的历史进程中,载体开发创新出更好的商业模式。
作者为苏州新区高新技术产业股份有限公司副总经理、董秘、管理学博士
开发二级跳
苏州高新区从一期建设滚动开发(总规划面积52平方公里,基本完成首期25平方公里,时间跨度为1991年至2000年)到二次创业北扩西进(总规划面积扩大到258平方公里,时间起点是2001年)。一期建设阶段以生产要素集聚、基础设施建设、招商引资、产业形成、优惠政策为主;二次创业阶段以形成园区特色、集约化经营、产业升级、区域城市化升格为主。苏高新集团的企业运行模式也可以分为两个阶段。
第一阶段,苏高新集团从开发区总公司发展为企业集团,走过了从政府羽翼下的“空壳”公司到市场规则下实体企业的蜕变过程:资本规模逐步扩张、资产关系逐步理顺、公司治理逐渐规范、发展定位演进明晰、产业结构分布调整、管理架构改良形成。公司作为高新区最重要的融资主体,累计融资或协助融资80多亿元,基本达到了路、水、电气、邮电等各项配套要求。
二次创业阶段,苏高新集团已不作为直接的开发、损益主体参与建设,而是以项目融资的方式提供资金支持,形成了另一种方式的资金大循环。如:出口加工区2平方公里的基础设施建设,是由企业在自筹5亿元的基础上,由苏高新集团旗下的苏高新股份公司向国家开发银行申请长期借款5亿元,进行开发建设,待形成基础设施资产后,由区财政以约定的价格(投资直接成本+管理费用+期间利息+合理税费)回购。
二次创业阶段,苏高新集团在开发模式上有新的创举:环保产业园和新浒工业园。
环保产业园2003年,苏高新集团与国家节能投资公司、江苏省环境科学研究院等出资5000万元,成立了苏州国家环保高新技术产业园公司,负责环保产业园的建设管理,建设内容包括智能环保型科技中心、环保宣教中心、产业孵化生产区等,建筑面积20万平方米,最终形成科研与生产于一体的生态环保科技示范园。环保产业园的开发经验吸引了全国各地的城市经营者,目前这种模式正在其它中心城市的开发区演绎和克隆。
新浒工业园2003年6月,由苏高新集团与浒墅关镇政府共同出资6000万元,设立苏州新浒投资公司,一种由政府与企业合作的全新开发运行模式“新浒模式”应运而生。新浒公司主要负责新浒工业园的开发,负责完成工业园所有基础设施的开发建设,所需资金全部由苏高新集团负责筹集。新浒公司以“自主开发、自主经营、自我平衡、封闭运行”的模式运作,不仅要负责完成所有诸如道路交通、水电供应等“九通一平”的基础设施建设,还要完成区域内所有社会事业配套。
新浒模式作为一种成功的园区开发模式,关键是解决了投入产出的自我平衡和循环。投入的回报主要有三个途径:工业用地的熟地出让收入;政府连续五年,每年在该地块上安排200多亩的商业用地拍卖指标,级差地租收入归公司所有;以浒墅关镇2003年的财政收入为基数,十年内财政以新增税收为依据,每年给予50%的返还,用以回购基础设施。
新浒公司作为市场主体建设工业园并自主招商,得以最大限度地发挥市场的能量、提高土地使用率,最快速度推动企业落户、开工、投产。公司自身也已实现现金流的平衡,通过资产证券化等方式,资本金增加到6.2亿元。园区的全口径财政收入也从2002年的0.37亿元增长到2009年的4.3亿元。新浒模式下,企业的经济效益与区域的社会效益取得双赢。
载体产品开发商业模式及其实践
以上述两个专业园区的成功开发运营为起点,我们将这一切载体建设企业化运营的实践,谓之为“载体开发商业模式”的探索。
1、集团公司研究政府的区域产业开发需求,在深刻体会政府意图的基础上组建专门的开发主体。(明确开发主体)
2、向政府申请、争取特定的政策条件,取得产权明晰、功能明确、价格低廉的土地。(取得开发载体)
3、在符合区域产业规划的前提下,深入研究特定目标市场的需求,量体裁衣开发出具有市场潜力的适销对路的产品。(载体产品深度加工)
4、根据宏观形势、开发内容(规模、周期)制定合适的融资方案,首先保证项目公司现金流的平衡。(载体融资)
5、在符合政府区域产业政策导向的框架内,取得合理的经济收益。政府特殊政策扶持的项目或企业,得到相应的补偿,以维系园区的投入产出平衡、可持续发展。(开发流程再造)
在这个模式中,开发企业相当于价值链上各类资源的总包商、整合商,是现代土地供给制度和金融制度下的特殊经营主体。苏高新集团在载体产品开发产业经历了由被动地“奉诏应制”到主动地“寻求产业机遇”的过程,其载体开发商业模式的探索是区域开发实践中不断研究政府需求、不断适应政策变化、不断优化融资方式、不断追求经营绩效的过程。
近年来,苏高新集团搭建了多个载体开发平台:2006年与通安镇政府、树山村合资成立苏州新灏农业旅游公司,进行树山新农村休闲旅游度假的开发;2007年与上海铭大集团合作,成立苏州创新设计制造中心公司,进行以OFFICE PARK为理念的科技研发聚居区的开发招商;2008年与苏州科技城共同成立苏州科技城生物医药公司,从事科技城生物医药园的开发;2009年与高新区狮山街道办事处合资成立苏州新狮重建公司,重点进行狮山街道辖区内“城中村”的改造项目。通过这些企业化运营的项目,区域政府意图得到很好体现,项目融资得到银行支持,企业未来经营效益有了良好预期,真正实现了多赢。
商业是一种使命
目前,载体产品开发已成为区域经营城市的重要手段,土地越来越成为稀缺资源,土地一级开发业务逐渐摆脱了以往观念上的“赔钱”状态,载体开发产业化的条件日益成熟,从银行信贷到资本市场,各路资金追捧载体经济的氛围逐步形成。中新苏州工业园开发(集团)股份有限公司将中新科技城4平方公里内的载体开发建设,作为IPO的募集资金投向项目。龙元建设(600491)与浙江临安高新区合作土地综合开发,成为在资本市场中引人注目的事件,公司股价因此有较出色的表现。
2010年,面积42平方公里的苏州西部生态城的规划、建设上升为苏州大市的发展战略,苏州高新区新一轮大发展的序幕由此拉开。以苏高新集团为投资主体的苏州生态城发展公司已设立,围绕管委会提出的提升城市品位、促进转型升级的战略,苏高新集团深度介入区域开发的时机十分诱人。以高标准的产业规划、大手笔的基础建设、大规模的资金融通、高水平的市场运作为手段,西部生态城开发商业模式的设计至关重要,土地的流转方式成为关键。商业是一种使命!我们期待在中国开发区的发展历史上,在中国开发区集团公司参与区域开发的历史进程中,载体开发创新出更好的商业模式。
作者为苏州新区高新技术产业股份有限公司副总经理、董秘、管理学博士