论文部分内容阅读
【摘 要】房产经济成为新世纪以来经济发展的重要组成部分。房产经济不仅包含房地产开发、销售，还包含物业管理和中介服务等活动。房产经济对我国经济的影响作用大，影响范围广。因此，加强对房产经济的研究探讨十分重要。本文从房产经纪的现状、存在问题、解决措施等方面说明房产经纪的未来发展趋势。
【关键词】新趋势；房产经济；发展趋势
文章编号：ISSN1006—656X（2014）05-0022-01
当前我国房地产经济快速发展，甚至部分地区的房产经济被誉为泡沫经济。房价攀升，没有稳定的变化周期和频率，房产开发过度等问题成为目前房产经济的代名词。房产经济大的发展现状严重影响了整个国民经济的稳定发展，如何从当前的形势入手，采取必要的措施，实现房产经济的稳定发展成为房产经济发展的重点。
一、房产经济发展的形势分析
我国当前的房产经济处于泡沫经济发展阶段，房价虚高，房价不稳，房产开发过度都是房产经济发展现状的反映。
（一）房价过高
当前国民经济发展总体的预期过高导致房价只升不降。另外贫富差距过大也使得部分地区的房价急剧攀升，导致普通民众无法买房。当地政府将地方利益建立于地价之上，频繁的拆迁房屋，将地价炒高，土地拍卖往往上限，地价的攀升也直接导致房价的增长。房价的虚高和大幅增长不仅不利于房产经纪的发展，还会使地方政府坐地起价，以房产视为政绩，最终导致政府无法作为。房随地涨，土地价格的大幅增长及其不合理波动，使得房产价格也随之增长和波动。人口的大幅增加，人们生活水平的提高，人们对房产的要求也成为当前房价攀升的原因。人们对房产价值的观念及房产只会增值的观念促使人们大量收购房产。在这些因素的共同作用下，房产价格很难恢复稳定和平衡。
（二） 银行不理性的信贷政策
人们的金融观念由原来的储蓄为主转为现在的消费为主。随着抵押消费、超前消费观念日益被更多的消费者接受，房产贷款成为人们买房的主要方式。抵押贷款方式进入房产领域后，银行的信贷政策由重投资转变为重消费，由重生产转变为重资金流动。银行更倾向于大项目、大信贷等项目。銀行信贷政策的变化也促使人们的消费政策转向提前消费，“花明天的钱做今天的事”成为当前人们消费意识的主流。
银行信贷和消费观念都不利于房产价格的控制，银行信贷向着房产经济大规模倾斜，这也使得房产信贷出现了很多问题和潜在的风险。当前我国银行信贷的抵押制度、个人信用制度、房产信息体系和政府调控政策都存在较多问题，不利于房产经济的稳定发展。这些因素容易引发金融风险，需要政府和相关部门及房产企业加以重视。
（三） 房产升值预测盛行
大多数的房产购买者认为房价只升不降，将房产作为一项投资，以待日后房产升值。投资商也大量散布房价攀升的预测消息，以提升手中房产的价值。房地产商与当地政府更是大量开发房产，也使房产升值的预测甚嚣尘上。这些预测和抬价政策对房产经济的发展造成了不良影响，也对当前的房价产生了负面影响。
二、房产经济发展存在的问题与解决措施
我国房产市场开发存在诸多问题，例如房产价高质差，房产贷款主要依靠商业银行贷款，住宅贷款存在大量违约、商业银行的经营问题等。个人住宅市场的开发和发展促使国家逐步放开银行贷款，商业银行对个人住房更多的适用了按揭贷款政策，这对当前的房产经济发展起到了一定的稳定和推动作用。国家和商业银行应当采取措施来防范和化解房产经济当前的泡沫危机。如何克服房产市场的弊端，促使房产经纪稳定健康发展，就是当前国家和相关主体应当着重考虑的问题。
（一） 多方主体相互配合，完善房产经济市场体系
政府、商业银行、房地产商、房产中介机构、物业管理机构都是房产经济市场体系的主体，只有通过多方共同努力，相互协调利益才能促进房产经济市场体系的进一步改革和完善。政府和商业银行不仅要着眼于间接融资的信贷市场，更应该构建直接融资的信贷市场。应当进一步完善融资市场，同时加强监理分担市场风险的二级市场，将一二级市场相结合共同解决房产贷款问题。房地产商、中介机构、物业管理机构应当构建更加人性化的服务体系，为房产市场消费者提供高质优化产品和服务。构建完善的房产市场体系能够为房产经济的发展提供制度保障，能够促进房产交易环境的优化。
（二） 丰富房产产品，提供优质服务
加强房产经济产品的开发和创新，为更多的低收入家庭和年轻人群提供适当的住房和资金支持。同时做好房产开发、收购环节的服务管理，提供适合不同人群的服务产品，将房产市场划分为不同模块，推动产品和服务的多元化。
（三）解决中低收入人群的住房问题
国家应当着力解决中低收入人群住房保障问题，为中低收入人群建立更适当的住房公积金制度，为其提供经济适用房，为中低收入家庭提供贷款担保等。国家应当为中低收入住房提供更多的政策优惠，完善公积金制度，解决住房难问题。
三、新趋势下房产经济的发展趋势
改革开放前，我国的经济体制主要是计划经济，随着社会主义市场经济的发展，我国市场的产品更加丰富，服务更加完善。房产经济作为市场经济的重要组成部分，也必然符合市场经济的发展趋势。市场经济体制下的市场发展主要依靠价值规律进行资源的配置和调整。房产市场也应当遵循这个规律。同时我国是社会主义市场经济，国家的宏观调控也是调整经济的重要手段。因此，房产市场的优化和调整不仅要适应价值规律，还应当依靠国家政策和经济手段的调整。
房产市场在价值规律的作用下，为社会提供了大量的产品和服务，满足了社会需要，拉动了经济发展。房产经济虽然为社会创造了较多的财富和价值，但是随着房产市场的进一步发展，房产市场的弊端逐渐显露。但是，只要相关主体能够积极应对危机挑战，把握市场发展规律，就必然能够促进房产市场的健康稳定发展。
（一）房价最终会理性回归
当前关于房价的预测都不能反映房产市场的发展趋势，房产市场作为市场经济的一部分，也必然符合市场经济的发展规律。另外，我国政府及时采取调整政策，解决中低收入人群的住房难问题，也能够缓解住房紧张问题和房价攀升问题。房价的理性回归是房产市场发展的最终归宿，但当前房价的攀升是不可避免的，唯有市场主体积极应对，采取措施调整市场发展方向，才能实现房产价格的理性回归。
（二） 政府的宏观调控政策不可避免
任何领域的市场发展都存在一定的弊端和缺陷，当前的房产企业罔顾国家政策和法律法规，盲目投资和开发，很可能遭受市场经济弊端的影响。政府的房产调控政策不可避免，地方政府的房产政策能够缓解土地价格虚高的状况，同时还能够促使土地的可持续发展，限制性的供给住房。国家的宏观调控政策涉及金融信贷行业，房产开发行业，个人住房贷款领域等方面，能够为房价的理性回归和房产市场的可持续发展起到积极的推动作用。
（三）房产经济泡沫最终会破灭
泡沫经济的危险不仅会让金融市场崩盘，还会导致房产市场陷入危机。金融企业、房产开发商应当从自身的发展找到问题的突破口，利用国家的相关政策，积极解决自身面对的一系列危机，准确定位房产发展方向，防止泡沫破灭给自身带来的损害。
四、结语
当前我国房产经济发展面临着诸多问题，房价虚高、信贷制度不完善、大量中低收入人群住房难等，这些问题不仅仅需要国家政策支持，也需要相关市场主体积极配合，采取措施。我国房产经济发展的趋势是房价稳步回归、政府宏观调控、其他市场主体找到突破口，实现房产经济的稳步健康可持续发展。
【关键词】新趋势；房产经济；发展趋势
文章编号：ISSN1006—656X（2014）05-0022-01
当前我国房地产经济快速发展，甚至部分地区的房产经济被誉为泡沫经济。房价攀升，没有稳定的变化周期和频率，房产开发过度等问题成为目前房产经济的代名词。房产经济大的发展现状严重影响了整个国民经济的稳定发展，如何从当前的形势入手，采取必要的措施，实现房产经济的稳定发展成为房产经济发展的重点。
一、房产经济发展的形势分析
我国当前的房产经济处于泡沫经济发展阶段，房价虚高，房价不稳，房产开发过度都是房产经济发展现状的反映。
（一）房价过高
当前国民经济发展总体的预期过高导致房价只升不降。另外贫富差距过大也使得部分地区的房价急剧攀升，导致普通民众无法买房。当地政府将地方利益建立于地价之上，频繁的拆迁房屋，将地价炒高，土地拍卖往往上限，地价的攀升也直接导致房价的增长。房价的虚高和大幅增长不仅不利于房产经纪的发展，还会使地方政府坐地起价，以房产视为政绩，最终导致政府无法作为。房随地涨，土地价格的大幅增长及其不合理波动，使得房产价格也随之增长和波动。人口的大幅增加，人们生活水平的提高，人们对房产的要求也成为当前房价攀升的原因。人们对房产价值的观念及房产只会增值的观念促使人们大量收购房产。在这些因素的共同作用下，房产价格很难恢复稳定和平衡。
（二） 银行不理性的信贷政策
人们的金融观念由原来的储蓄为主转为现在的消费为主。随着抵押消费、超前消费观念日益被更多的消费者接受，房产贷款成为人们买房的主要方式。抵押贷款方式进入房产领域后，银行的信贷政策由重投资转变为重消费，由重生产转变为重资金流动。银行更倾向于大项目、大信贷等项目。銀行信贷政策的变化也促使人们的消费政策转向提前消费，“花明天的钱做今天的事”成为当前人们消费意识的主流。
银行信贷和消费观念都不利于房产价格的控制，银行信贷向着房产经济大规模倾斜，这也使得房产信贷出现了很多问题和潜在的风险。当前我国银行信贷的抵押制度、个人信用制度、房产信息体系和政府调控政策都存在较多问题，不利于房产经济的稳定发展。这些因素容易引发金融风险，需要政府和相关部门及房产企业加以重视。
（三） 房产升值预测盛行
大多数的房产购买者认为房价只升不降，将房产作为一项投资，以待日后房产升值。投资商也大量散布房价攀升的预测消息，以提升手中房产的价值。房地产商与当地政府更是大量开发房产，也使房产升值的预测甚嚣尘上。这些预测和抬价政策对房产经济的发展造成了不良影响，也对当前的房价产生了负面影响。
二、房产经济发展存在的问题与解决措施
我国房产市场开发存在诸多问题，例如房产价高质差，房产贷款主要依靠商业银行贷款，住宅贷款存在大量违约、商业银行的经营问题等。个人住宅市场的开发和发展促使国家逐步放开银行贷款，商业银行对个人住房更多的适用了按揭贷款政策，这对当前的房产经济发展起到了一定的稳定和推动作用。国家和商业银行应当采取措施来防范和化解房产经济当前的泡沫危机。如何克服房产市场的弊端，促使房产经纪稳定健康发展，就是当前国家和相关主体应当着重考虑的问题。
（一） 多方主体相互配合，完善房产经济市场体系
政府、商业银行、房地产商、房产中介机构、物业管理机构都是房产经济市场体系的主体，只有通过多方共同努力，相互协调利益才能促进房产经济市场体系的进一步改革和完善。政府和商业银行不仅要着眼于间接融资的信贷市场，更应该构建直接融资的信贷市场。应当进一步完善融资市场，同时加强监理分担市场风险的二级市场，将一二级市场相结合共同解决房产贷款问题。房地产商、中介机构、物业管理机构应当构建更加人性化的服务体系，为房产市场消费者提供高质优化产品和服务。构建完善的房产市场体系能够为房产经济的发展提供制度保障，能够促进房产交易环境的优化。
（二） 丰富房产产品，提供优质服务
加强房产经济产品的开发和创新，为更多的低收入家庭和年轻人群提供适当的住房和资金支持。同时做好房产开发、收购环节的服务管理，提供适合不同人群的服务产品，将房产市场划分为不同模块，推动产品和服务的多元化。
（三）解决中低收入人群的住房问题
国家应当着力解决中低收入人群住房保障问题，为中低收入人群建立更适当的住房公积金制度，为其提供经济适用房，为中低收入家庭提供贷款担保等。国家应当为中低收入住房提供更多的政策优惠，完善公积金制度，解决住房难问题。
三、新趋势下房产经济的发展趋势
改革开放前，我国的经济体制主要是计划经济，随着社会主义市场经济的发展，我国市场的产品更加丰富，服务更加完善。房产经济作为市场经济的重要组成部分，也必然符合市场经济的发展趋势。市场经济体制下的市场发展主要依靠价值规律进行资源的配置和调整。房产市场也应当遵循这个规律。同时我国是社会主义市场经济，国家的宏观调控也是调整经济的重要手段。因此，房产市场的优化和调整不仅要适应价值规律，还应当依靠国家政策和经济手段的调整。
房产市场在价值规律的作用下，为社会提供了大量的产品和服务，满足了社会需要，拉动了经济发展。房产经济虽然为社会创造了较多的财富和价值，但是随着房产市场的进一步发展，房产市场的弊端逐渐显露。但是，只要相关主体能够积极应对危机挑战，把握市场发展规律，就必然能够促进房产市场的健康稳定发展。
（一）房价最终会理性回归
当前关于房价的预测都不能反映房产市场的发展趋势，房产市场作为市场经济的一部分，也必然符合市场经济的发展规律。另外，我国政府及时采取调整政策，解决中低收入人群的住房难问题，也能够缓解住房紧张问题和房价攀升问题。房价的理性回归是房产市场发展的最终归宿，但当前房价的攀升是不可避免的，唯有市场主体积极应对，采取措施调整市场发展方向，才能实现房产价格的理性回归。
（二） 政府的宏观调控政策不可避免
任何领域的市场发展都存在一定的弊端和缺陷，当前的房产企业罔顾国家政策和法律法规，盲目投资和开发，很可能遭受市场经济弊端的影响。政府的房产调控政策不可避免，地方政府的房产政策能够缓解土地价格虚高的状况，同时还能够促使土地的可持续发展，限制性的供给住房。国家的宏观调控政策涉及金融信贷行业，房产开发行业，个人住房贷款领域等方面，能够为房价的理性回归和房产市场的可持续发展起到积极的推动作用。
（三）房产经济泡沫最终会破灭
泡沫经济的危险不仅会让金融市场崩盘，还会导致房产市场陷入危机。金融企业、房产开发商应当从自身的发展找到问题的突破口，利用国家的相关政策，积极解决自身面对的一系列危机，准确定位房产发展方向，防止泡沫破灭给自身带来的损害。
四、结语
当前我国房产经济发展面临着诸多问题，房价虚高、信贷制度不完善、大量中低收入人群住房难等，这些问题不仅仅需要国家政策支持，也需要相关市场主体积极配合，采取措施。我国房产经济发展的趋势是房价稳步回归、政府宏观调控、其他市场主体找到突破口，实现房产经济的稳步健康可持续发展。